第四代商业综合体各业态设计规范12.14修正

大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。

应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。

要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。

1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。

各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。

第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。

在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。

就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。

第二代百货商业模式。

所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。

第三代是购物中心。

也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。

第四代即“城市生活休闲中心”。

是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。

其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。

三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。

第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。

安宁世贸广场最新动态：“街铺混业”逆袭昆明第四代商业模式野蛮生长“我想逛街的时候，有各种名牌可以选择，不用开车到处跑，逛累了就去做个SPA，顺便来杯冰咖啡，听听音乐。

就算带着孩子来，她也可以在楼下的儿童游乐场，在专人的看护下尽情的玩，等对面写字楼工作的老公下班了，一家人去吃粤菜。

”刚和老公一起公职调到昆明的莫女士来自广州，这就是她要的完美生活。

娱乐即是消费，消费即是娱乐的时代，在莫女士们这种新的商业需求群体之上，传统单纯购物型商业模式已成明日黄花，建立在体验消费时代的街铺混业——全球第四代商业模式正在昆明发轫。

第四代商业风靡全球安宁世贸广场率先接轨世界“美国纽约洛克菲勒中心、法国巴黎拉德芳斯、日本东京的六本木、香港的太古广场，这些项目都以城市综合体规划所建造的全新聚落形态出现，它们集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，居住、工作、娱乐和交通，这些功能互相依存，创造出一个复杂的、多样化的‘城中之城’。

”在商业地产领域有着10余年经验的策划师吕先生跟记者分享了自己出国考察的经历。

“大昆明发展背景之下，昆明多中心发展趋势已成定局。

顺城、南亚风情第壹城、北辰财富中心等成熟的商业综合体，以王府井百货、金格百货、美食广场、奢侈品等杂糅在一起的商业体验中心，吃喝玩乐占了更大的比重。

”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远分析。

正在朝着国际化迈进的大昆明，与世界接轨的同时，也在比肩世界潮流。

以体验式消费为核心的第四代商业，正一点点改写着大昆明新的商业版图。

顺城、南亚风情第一城，这两个极具代表性的城市综合体在体验式消费方面已经走在了前面。

但是，偌大一个昆明，真正做到“街铺混业”这种全球领先的商业模式还没有。

作为大昆明最具潜力的新城，在千亿产业落户的预期下，安宁却走在了主城的最面。

随着安宁老城区CBD目前唯一城市综合体——世贸广场的诞生，以体验式消费为核心，街铺混业为特征的第四代商业模式在昆明生根发芽。

商业综合体商店建筑设计规范第一章：总则第1.0.1 条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。

第1.0.2 条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。

第1.0.3 条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。

第1.0.4 条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。

商店建筑的规模表1.0.4第1.0.5 条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定。

第二章基地和总平面第一节选址和布置第2.1.1 条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。

大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。

小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。

第2.1.2 条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。

第2.1.3 条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4 的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

第2.1.4 条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m 的运输道路。

基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

第2.1.5 条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。

第2.1.6 条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。

第二节步行商业街第2.2.1 条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。

第2.2.2 条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。

〖万达研发〗万达第四代城市综合体给排水关键要求2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达广场给排水设计专业重点要求7.1 室外给排水总体要求：7.1.1 室外给水1 本项目应有两路供水，如只有一路供水，则消防水池需考虑室外消防用水量，室外消防管网在红线内单独成环。

并按规范要求设置室外消火栓。

2 生活给水设置要求：根据业态的分布要求设置给水系统，一般为：超市系统、百货系统、建材系统、公寓系统、办公楼系统、住宅系统、其余商业合用系统，各系统单独向自来水公司交费。

未单独立户的主力店的用水均由商业合用系统供给，其水费交给商业物业公司。

公寓和住宅的用户水费交给物业公司（由自来水公司单独收取的除外）。

3 室外设置绿化及冲洗地面用水，每隔70～80m的距离设置一个DN25给水栓（目前暂按此要求设置，以后景观设计如有其他需求，再作调整），原则是给水栓应设置在室外行人难以接触的部位，室外给水需设水表计量。

7.1.2 室外排水1 污水雨水分流。

2 化粪池的设置应考虑室外排水的综合要求，根据市政提供的接入点合理地设置，隔油池各业态单独设置，自己管理。

室外的人员密集区不宜设置隔油池。

3 地下车库入口和各卸货区门口设通长的雨水沟。

7.2 室内给排水总体要求7.2.1 消防设计的总体要求1 地下车库暂按常规喷淋设计，如当地消防部门审图后有明确要求上泡沫系统时再考虑设置。

2 建材和超市的喷淋设计要求：百安居建材的货架超过3.5m，如层高不超过8m，按照严重危险Ⅰ级设计，如超过8m，按《自动喷水灭火系统设计规范》5.0.1A条考虑。

超市的货架是否超过3.5米待超市确认后再提供，现暂按中危险Ⅱ级设计。

3 发电机房设置无管网气体灭火系统（不采用水喷雾系统）。

4 报警阀间：报警阀间设在地下车库，利用停车位的空隙设置。

塔楼的报警阀间可设在设备层或最上层的裙房位置。

5 消防泵房和消防水池：整个购物中心采用一套消防系统。

消防泵房和消防水池的位置应适中。

2016年最新版万达第四代综合体建造技术标准（后天即删）《万达住宅2015版建造标准》即将启用，新标准是在《2013版标准》基础上、依据集团成本优化、三年清盘成果和轻资产模式新产品定位，结合设计标准化、模块化、产业化原则修编完成的。

其中，轻资产产品建造技术标准是新增的特色，希望大家学习第一部分：2016版综合体新标准总说明一、建造标准说明建造标准的核心文件。

规定了各业态、各版中重要的单项成本指标及面积计算依据。

各项目在目标成本制定、设计、招标、施工、验收等环节必须严格遵照执行，不得突破。

二、重要说明1、各部门在执行《2015版建造标准》时，必须严格遵守《2014版安全管理技术标准汇编》的规定。

2、消防设备、材料按照集团发布的《2015年消防安全材料设备品牌库》执行。

3、其它工程、设计、设备材料按照集团发布的《商业地产公司2015年合格供方品牌库》及《集团2015年合格供方品牌库》执行。

第二部分：万达广场2016版层高标准（一）标准层高/净高：分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C版：（二）其它层高/净高：第三部分：万达广场2016版外墙标准外墙（含保温）根据项目不同划分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C 版：严寒地区在步行街入口、百货主入口等主入口部位的围护性玻璃幕墙（后侧无实体墙），应采用三层玻璃幕墙（双层中空、外层LOW-E）。

橱窗与与店铺间实体隔墙应在橱窗侧做内墙保温。

广告位照明灯具设置背板，预留电源，独立配电和加装计量电表。

光源选用高级LED光源或节能日光灯；广告布封边具有铰接装置；具有广告布涨紧装置。

室外LED屏1.室外LED屏每个广场户外只设置一块2.室外LED屏的大小需控制在100-120平米3.室外LED屏的宽高比为4：3或16：9均可，点间距为P144.室外LED屏正面到安装背衬面的距离不得小于1米第四部分：万达广场2016版电梯标准【品牌】进口品牌的合资产品（集团供方品牌库）。

最牛商业地产发布【第四代综合体广告位规划标准】业内首次标准化第一部分万达广场户外广告位规划万达广场广告位规划原则1 、万达广场广告位设置的作用与目的（1）营造园区整体商业氛围，以区别与其它地产项目（2）对外立面进行装饰包装与项目文化的建筑相得益彰（3）服务于优质品牌，是商业地产重要的一种赢利方式万达广场2、广告位设置的总体原则（1）必须紧密围绕项目产品设计，塑造时尚、个性、工业化的商业氛围（2）紧密结合园区人流动线，建筑外形特征，视觉传达特点，规划出高品质的稀缺性广告资源（3）广告位租赁施行有偿竞拍制，原则上仅针对园区场内商户发布刊登广告，为配合前期招商可为重点商户适当预留广告位3、万达广场广告位的建设原则（1）先建后租——先行建设，营造整体商业氛围及形象，为商户成功经营的景象树立投资信心。

租凭期限：一年（2）先租后建——选址、规划、租金都确定了，开工之前先签协议，再投入建设。

为将来广告所需自留区域，以资源与利益结合作为产生的基础，同时利益最大化又保证了风险最小化。

租凭期限：一年（3 ）他租他建——承包经营管理，期限一般为 1 至3 年4、参考资料（1）一、二线城市相关的实例（2）户外广告规划与政府方面的相关管理实施文件户外广告位常见类型1、广告下端距地面净高不得低于3 米，并且不得超出骑楼或悬挑架空部分底沿，上端不得高于建筑物檐口*底面或女儿墙*。

左右不得突出墙面的外轮廊线；2、不得在建筑物的层与层之间的窗间墙上设置；3、不得在建筑物室外台阶、踏步上设置；平行墙体广告位的设置规范平行正面墙体广告位的设置规范1. 建筑同一立面组成广告设置须规格、形式一致，集中布置2、依附于建筑物主立面的广告总面积不得大于该墙面面积1/3 ；单块广告面积不得超过100 平方米平行正面墙体广告位的设置规范1、广告牌面突出墙面距离不得超过0.3 米，且不得妨碍行人安全；2、立体浮雕型广告突出部分突出墙面距离不得超过1.5 米，突出部分下沿距地面垂直距离不得低于4.5 米。

第四代商业模式简析集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-“第四代商业模式”简析创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。

从商业发展的规律来看，商业地产须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。

中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代ShoppingMall购物中心及第四代城市生活休闲中心。

第四代商业模式是建立在ShoppingMall购物中心和LIFESTYLECENTRE城市生活休闲中心基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近MALL购物中心，在理念上和美国的LIFESTYLECENTRE城市生活休闲中心更接近，融合了两种商业模式，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。

第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。

购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。

体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。

主旨为老百姓打造更舒适的购物环境，讲究的是"时间型消费"。

以第四代商业模式的南京水游城为例，项目设计定位为广域型时间型消费的商业设施、城市的副中心。

超大的体量和庞大的、复合的服务功能，其有机的把休闲购物、文化娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。

它的良性运行关系到社会生活和谐与繁荣着，并决定着这个城市国际化发展的信心和速度。

因此，水游城之对于地方政府的意义，除了税收和就业机会之外，更标志着这个城市的发展方向和幸福指数。

此项目每年为南京市直接解决3000人的就业问题，提供税收7000万元。

据悉第四代shoppingpark水游城占地40亩，体量16.7万平方，各业态国际国内店铺共约200家，日均接待客流量3-5万人，年产生税收总额达到7000万元，并逐年递增。

万达第四代综合体规划设计重点根据万达第四代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第四代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。

为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质,在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段,并对不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达第四代综合体规划设计重点》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。

第一阶段：产品定位研讨会阶段项目“产品研讨会”市场调研及产品建议【关注点1】：一、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；统计年鉴（城市经济指标）总表【关注点2】: 商圈状况分析：商圈结构组织；建成时间及演变过程时间节点；商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

【关注点3】: 个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）整体规模、业态结构、业态配比；租金水平；辅助及配套设施情况在建新项目调查与分析【关注点4】: 本项目分析：交通组织、配套设施周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目SWOT分析关注微信:dichan360 回复:万达自动获取万达内部资料二、产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局1）、新兴业态内容的增加及比重；2）、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。

〖万达研发〗万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求（最新.最全）2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达第四代城市综合体建筑设计关键要求为保证万达第四代城市综合体设计的延续性，编制此标准设计任务书。

设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。

1 项目概况注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。

2 设计依据2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。

2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。

2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。

2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。

2.5 施工图设计任务书（本文件）。

2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。

2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。

3 设计内容本设计范围包括合肥万达第四代城市综合体甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。

具体设计内容如下：3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。

3.2 本工程整体地下室施工图设计。

3.3 地上裙房商业部分施工图设计。

3.4 裙房以上写字楼施工图设计。

3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。

3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。

3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。

3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。

但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。

万达第四代综合体的5个新技术武汉东湖万达广场，是万达集团迄今为止建成的最高端、也是国内一流的购物中心，由国际知名的荷兰UN Studio设计公司（简称UN）担纲设计，其室内设计由北京清尚环艺建筑设计院曾卫平商业设计团队与UN共同完成。

因为定位为顶级，在这个项目设计中，打破了万达广场一般设计标准，甚至突破国家规范，力求每一个细节做到完美。

我们从以下几个方面对其设计亮点进行了归纳与总结。

一、入口设计不同于以往的万达广场，武汉东湖汉街万达广场入口处增加了挑空部分，采用大跨度、长悬挑钢桁架结构形式，突显其作为奢侈品牌聚集地高端、大气的定位。

入口处最大悬挑跨度约22米，安装难度超过目前国内所有购物中心。

武汉东湖汉街万达广场两个主入口的色调分别为金色与银色，这与两个中庭的主色调相呼应。

UN在最初概念设计中对入口处的天花设计要求是希望用球形灯营造敞亮、高端的氛围，没有明确具体的材料，仅以一张设计图示意，效果类似摩托车头盔上的挡风玻璃。

通过定制玻璃与金属球体表面镀铬，实现了这种效果。

图1、武汉东湖万达广场入口二道门图2、武汉东湖万达广场入口图3、武汉东湖万达广场入口二、中庭设计武汉东湖汉街万达广场的两大中庭设计为整个项目的点睛之笔。

两大中庭位于购物中心内部南北两端，分别采用金厅与银厅两种风格。

北中庭为金厅，对外连接汉街，南中庭为银厅，对外联络城市，以金色代表灿烂的中华文明，以银色代表新兴的时尚文化，寓意武汉旧城与新城的融合、中国传统文化与新兴时尚元素的融合。

这是万达集团首次在万达广场采用金厅与银厅两种不同风格的尝试，体现了其作为奢侈品店的高贵特质。

1.首创雕塑式双曲陀螺线结构中庭武汉东湖汉街万达广场采用了自由雕塑式双曲陀螺线结构中庭，这是中国商业建筑史上的首创。

两大中庭为巨大漏斗状钢结构，共由2600块形状大小不一的平面或曲面釉彩花纹玻璃拼接而成，现场极为震撼。

两大中庭均为无柱设计，采光顶与观光梯结构一体化，这种设计手法在目前全国的万达广场里也是没有的。

2016年最新版万达第四代综合体建造技术标准〔后天即删〕《万达住宅2015版建造标准》即将启用，新标准是在《2013版标准》基础上、依据集团成本优化、三年清盘成果和轻资产模式新产品定位，结合设计标准化、模块化、产业化原则修编完成的。

其中，轻资产产品建造技术标准是新增的特色，希望大家学习第一部分：2016版综合体新标准总说明一、建造标准说明建造标准的核心文件。

规定了各业态、各版中重要的单项成本指标及面积计算依据。

各项目在目标成本制定、设计、招标、施工、验收等环节必须严格遵照执行，不得突破。

二、重要说明1、各部门在执行《2015版建造标准》时，必须严格遵守《2014版安全管理技术标准汇编》的规定。

2、消防设备、材料按照集团发布的《2015年消防安全材料设备品牌库》执行。

3、其它工程、设计、设备材料按照集团发布的《商业地产公司2015年合格供方品牌库》及《集团2015年合格供方品牌库》执行。

第二部分：万达广场2016版层高标准〔一〕标准层高/净高：分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C版：〔二〕其它层高/净高：第三部分：万达广场2016版外墙标准外墙〔含保温〕根据项目不同划分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C版：严寒地区在步行街入口、百货主入口等主入口部位的围护性玻璃幕墙〔后侧无实体墙〕，应采用三层玻璃幕墙〔双层中空、外层LOW-E〕。

橱窗与与店铺间实体隔墙应在橱窗侧做内墙保温。

广告位照明灯具设置背板，预留电源，独立配电和加装计量电表。

光源选用高级LED光源或节能日光灯；广告布封边具有铰接装置；具有广告布涨紧装置。

室外LED屏1.室外LED屏每个广场户外只设置一块2.室外LED屏的大小需控制在100-120平米3.室外LED屏的宽高比为4：3或16：9均可，点间距为P144.室外LED屏正面到安装背衬面的距离不得小于1米第四部分：万达广场2016版电梯标准【品牌】进口品牌的合资产品〔集团供方品牌库〕。

【数量】按设计。

商业综合体商店建筑设计规范第一章：总则第1.0.1 条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。

第1.0.2 条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。

第1.0.3 条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。

第1.0.4 条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。

商店建筑的规模表1.0.4第1.0.5 条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定。

第二章基地和总平面第一节选址和布置第2.1.1 条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。

大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。

小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。

第2.1.2 条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。

第2.1.3 条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4 的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

第2.1.4 条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m 的运输道路。

基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

第2.1.5 条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。

第2.1.6 条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。

第二节步行商业街第2.2.1 条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。

第2.2.2 条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。

【万达研发】万达第四代城市综合体总图规划原则与形成过程【2014】万达产品管控与科研服务篇一、产品管控体系二、产品管控模式三、产品管控阶段四、产品科研服务一、产品管控体系万达集团规划设计产品管控体系：纵向：集团+项目公司；横向：规划院+集团公司各设计管控部二、产品管控模式1，分类管控持有物业类—集团销售物业类—项目2，分段管控初设之前段—集团施工图后段—项目3，重点管控《2014版制度》明确规定五项重要变化应上报集团审批:4，专项管控集团对购物中心等核心产品重点专项管控：6+1三、产品管控阶段制度第1节总则第2条：互动、交流、执行，确保各环节对产品设计的执行不走样！四、产品科研服务初设+施工图管控70项设计管控节点620个标准化是保障！执行是关键《万达规划设计准则》构架《万达广场节能工作指南》万达第四代综合体设计实操篇一、万达第四代综合体的构成及产品特点1、万达第四代综合体的构成万达第四代综合体是多功能、复合型城市综合体。

（以某项目为例）由以下六部分组成：1)万达大型购物中心2)万达五星级酒店3)室外商业步行街及城市商业街4)甲级高档写字楼5)高档住宅及配套设施6)休闲度假设施2、产品特点特点一、全新商业规划设计理念----内外街互动、打造城市商业街区1) 室内步行街2)室外步行街（金街)3)城市商业街特点二、强大的中央商务区功能---1)购物中心2) 五星级酒店三星级商务酒店3)甲级商务独栋写字楼全区域公建占比 50%—60%特点三、新城市地标与新城市中心-- 功能决定形式：城市地标群第四代万达广场，功能互动、互益，体现了以人为本，对城市资源的最大利用！第四代万达广场的设计规划示意【一】第四代万达广场的设计规划示意【二】二、万达广场的策划及总图形成1、商业策划原则万达广场作为复杂的城市综合体，其产品的成功首先是开发模式、规划模式创新的成功Ⅰ、业态规划在先. 概念规划在后对；1、零售 2、餐饮 3、娱乐 4、休闲健身 5、酒店 6、办公 7、居住及配套等业态功能进行商业规划，使之符合商业运营及商业地产规律Ⅱ、交流互动在先.总图规划在后总图设计是建立在与：1，发展部；2，成本部；3，项目公司；4，商管公司相互交流、互动的基础上，由多部门共同研讨形成的。

第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

二、城市综合体的发展过程一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。

在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式。

就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。

第二代百货商业模式。

所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。

第三代是购物中心。

也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。

第四代即“城市生活休闲中心”。

是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。

其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。

三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。

第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。

第四代综合体ShoppingMall规划设计“优化方法与策略”阅读引语Shopping Mall内人流动线的合理规划，不仅仅解决内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部人流与外部街区人流的沟通关系、平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系。

良好的客流导向系统设计可以最大限度地避免Shopping Mall内出现盲区和死角，并考虑到顾客在Shopping Mall内浏览商品和购物时的感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松的购物环境。

一、人流动线规划的最优方案Shopping Mall内合理的人流导向系统要应该要满足几方面的要求：安全的要求；舒适的要求；明显的要求；合理的要求。

为满足这些要求，人流动线规划有6大魔方：魔方1：规划要符合SM建筑本身结构人流动线的规划要求要符合Shopping Mall的本身的建筑结构设计，如楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础等，像柱子就不宜落在店面线上。

魔方2：合理规划“虎口”吸入人流能够最大限度的吸入人流的出入口又被称为“虎口”，Shopping Mall的主次入口一定要分明，而且要有足够的开间。

按常规Shopping Mall主入口的开间设计必须10米或以上，次入口的开间可以相应小一点，但也要控制8米左右，而且在入口和主通道中间不能夹柱，宽敞的开间不但可以利于吸引顾客，而且也可以展示SM的整体形象。

在ShoppingMall内部和外街的人流组织上，一方面通过Shopping Mall的经营特色吸引场外人流进入，另一方面应考虑通过各种设施，如设置户外绿化带休闲餐饮区，将户外大型广场上的人流最大限度地吸引进入场内。

魔方3：明快的动线设计在整体规划中的“大型中庭”、“双广场”设计，在平面上能够将外部步行人流和内部购物人流组合在一起，极其有利提升项目的人气。

以中庭大堂为中心形成的室内广场，与室外的休闲广场和外滩广场相呼应，在场内形成人群效应。