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这只是最基本的一个参考数据按所在城市人均商业面积推算——可以从以下几方面综合考虑：、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）12、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积级商圈级还是CB、项目所处商圈在城市中所处的地位5——A级、、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点67、城市现有商业饱和程度、城市在建、在售商业体量8、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势9、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等10在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
住宅配套商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
－1.5一般按照小区人口数的的话，.1.2倍计算。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）(5%~11%):外向型需要外部较大规模依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，商业体量较大，需要周边环境能够提供足够这对周边商业环境的要求很高，消费群来支撑商业的正常经营，的人流和良好的商业氛围这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上(2%~5%):中间型不能追求巨大化，否则市场难以消化。
以下)(2%中间型商业规模的大社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》”“一站式购物随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的近年来，商业地作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流，、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨产行业迅速崛起，SHOPPING MALL展到几十万平方米，从单栋建筑形态发后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业圈业态体量测算办法
Business circle business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业(圈)业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
行业市场空间测算的指标随着市场的不断发展，行业市场空间测算已经成为了商业决策中的重要指标之一。
因为行业市场空间，正是一定时间内某个行业市场的最大体量。
它的测算可以直接反映出市场所固有的潜在利润，以及市场规模是否值得进入。
以下是围绕行业市场空间测算的指标，分步骤的解析：一、确定行业范围，掌握市场份额在进行行业市场空间的测算之前，首先要确定好该行业的范围，并完整掌握市场份额。
这部分需要了解行业的发展状况，察觉该行业交易的市场占比，知道市场份额情况。
二、进行市场容量预测对于确定好的行业范围，我们需要对其市场容量进行预测，也就是测算市场规模。
具体方法为：1.市场调查通过市场调查，了解该行业所涉及的市场范畴，包含的地域、购买力、需求背景等。
2.统计数据根据历史数据，结合市场趋势、政策法规、人口变化等因素，将该行业市场进行预测。
3.专家评估运用专家评估的方法，进行市场容量的推算。
在评估中，需要融合该行业的发展潜力、市场空间、增速和市场的竞争程度等因素。
三、市场占有率估计市场容量预测之后，就需要进一步估计公司在该市场中的占有率。
估算市场占有率，需要从营销策略、产品销售、渠道扩充以及客户分析等方面入手。
具体方法为：1.衡量品牌知名度衡量品牌知名度是推动品牌发展的重要因素，是为市场占有率做决策的基础。
2.渠道优化加强渠道能力，如资本扶持、加强分销网络等，增强占有率。
3.市场拓展通过品牌营销、合作推广等方式，在公司运营规划中明确目标市场，进一步扩大市场空间。
四、市场份额与市场潜力的比较最后是进行市场份额与市场潜力的比较，这是为了判断该行业市场是否值得进入。
市场潜力是指市场的增长潜力和发展潜力等，与市场份额相对比，就可以窥测出市场的发展潜力和收益情况。
综上所述，行业市场空间测算的指标是一个比较复杂的过程，需要对行业范围、市场容量、市场占有率以及市场潜力等方面进行测算与估计。
这个指标对于公司制定经营策略、开拓市场等决策有着重要的指导作用。
城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。
在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。
当然，这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。
第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。
第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。
第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。
需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下，“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
商业(圈)业态体量测算办法
商业（圈）业态体量测算办法
商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4
商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。
5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。
这些在人口调查中做好甄别非常关键。
感谢您的阅读！。
