2019年房地产估价师理论与方法考试真题

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题2019 年房地产估价师《理论与方法》真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是() 。

A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案： D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案： D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是 ()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案： D4、关于估价目的的说法错误的是 ()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价新报告的用途答案： C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于 ()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案： C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案： B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是 ()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是 ()A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案： D9、某套住宅的套内建筑面积为145 ㎡，使用面积为132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为 7500/ ㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元 / ㎡。

2019年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题（共35题,每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．350011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元／m2。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷三）单项选择题1、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任2、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。

A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务3、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是()。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配4、高层建筑物地价分摊，属于()。

A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价8、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。

A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。

二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价理论与方法》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国 监制http://cpta二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B 铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。

（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（ ）元/㎡。

A ．4395B ．4486C ．4636D ．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。

A ．370B ．385C ．420D ．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

人力资源与社会保障部人事考试中心————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________上述情况中，存在名义价格的是（）。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）判断题1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。

这个概念是重建价格。

重建是复原，重置是替代。

注意“相同”二字。

参见教材P305。

2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。

技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。

参见教材P305。

3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。

参见教材P312。

4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。

参见教材P313。

5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

参见教材P314。

6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。

参见教材P313。

【导语】2019年房地产估价师考试还有⼀段复习时间，⽬前⼤家该做⼀些强化试题，强化⼀下⾃⼰对于教材考点的记忆，及时查漏补缺。

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1.下列属于房地产外部因素的有( )。

A.⼈⼝因素 B.实物因素 C.经济因素 D.社会因素 E.权益因素 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素的分类。

⾃⾝因素(实物、权益、区位)，和外部因素(⼈⼝因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、⼼理因素、其他因素)。

参见教材P121。

2.下列属于建筑物实物因素的包括( )。

A.开间、进深、楼层 B.电梯、中央空调、集中供热 C.通风、采光、⽇照 D.风格、⾊调 E.层⾼、朝向 『正确答案』BCD 『答案解析』本题考查的是建筑实物因素。

选项A中的楼层属于区位因素;选项E中的朝向属于区位因素。

参见教材P125、P133。

3.城市规划对⼟地使⽤管制的内容，主要包括( )。

A.建筑⾼度 B.建筑结构 C.容积率 D.⼟地使⽤权来源 E.⼟地⽤途 『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。

建筑结构不属于⼟地使⽤管制内容，⼟地使⽤权性质是管制内容，但是不管制来源。

参见教材P128。

4.影响房地产价值的权益因素包括( )。

A.房地产权利设⽴和⾏使的限制 B.房地产区位的限制 C.房地产使⽤管制 D.房地产通风采光的限制 E.房地产相邻关系的限制 『正确答案』ACDE 『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。

房地产的利⽤肯定要受到⼀定限制。

包括：权利状况的设⽴和⾏使的限制，使⽤管制，和相邻关系的限制。

选项B属于区位因素。

参见教材P127～129。

5.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。

A.交通便捷程度 B.朝向、楼层 C.周围环境和景观 D.建筑规模 E.外部配套设施 『正确答案』ABCE 『答案解析』本题考查的是区位因素。

2019年理论与方法答案一、单项选择题1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B21．C22．B23．C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A31．C32．B33．B34．A35．B二、多项选择题1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD 14．ABE15．BCDE三、判断题1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y[1-1/(1+y)n](2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元(4)计算2～3层商场收益价格：年净收益：1000×2×70％×600=84万元V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元(6)计算5～10层办公楼收益价格：年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元(7)计算11～24层住宅价格：V11～24=1000×14×4000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。

2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

2019年房地产估价师考试理论与方法强化练习1.有关非专业估价，下列说法正确的是()。

A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.不用承担法律责任2.有关专业估价下列说法不正确的是( )。

A.由取得相关资格的专业人员完成B.任何人都可以做出C.具有社会公信力D.是一种专业意见3.房地产估价专指( )。

A.房地产价值进行评估B.房屋工程质量评估C.房屋使用功能评估D.房屋完损等级评估4.房地产估价是评估房地产的( )。

A.价值B.使用价值C.交易价格D.市场价格5.房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( )。

A.咨询性或证据性的B.鉴证性或参考性的C.鉴证性或证据性的D.两种专业意见所承担的法律责任完全相同6.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到( )%。

A.5B.10C.15D.257.专业估价的特点为( )。

A.由专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.具有社会公信力E.承担法律责任8.房地产评估包含( )。

A.房地产价值评估B.房屋工程质量评估、房屋使用功能评估C.房屋完损等级评估、房地产周围环境评估D.房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估E.房地产制度政策评估9.房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。

A.估价对象本身B.人口、制度政策C.经济、社会D.国际因素E.仅仅对估价对象本身10.有关房地产的价值和价格正确的描述是( )。

A.房地产价值更加科学、准确B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定11.下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是( )。

A.墙体开裂;B.室内空气质量不符合国家标准;C.屋顶、卫生间漏水;D.规划变更、设计变更。

12.房地产权利人转让房地产，应当向( )地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）【例题】在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格『正确答案』A『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。

长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。

选项BCD是适用条件。

参见教材P384。

【例题】某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是()。

A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法『正确答案』C『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。

时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。

注意题干中给的提示信息。

参见教材P384。

【例题】直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由()决定的。

A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料『正确答案』A『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。

直线趋势法y=a+bx 中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。

参见教材P384。

【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。

A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法『正确答案』C『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。

在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。

()2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。

()3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。

()4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

()5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。

()6、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。

现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。

()7、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

()8、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。

()9、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。

()10、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。

()答案判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。

有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。

参见教材P84。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。

房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。

参见教材P84。

3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价格和价值。

人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。

在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷三）单选题1、一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。

A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象2、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。

A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以3、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。

A、估价假设和估价原则B、价值类型和估价结果C、估价程序和估价方法D、估价目的和估价对象4、下列关于估价依据的表述中，正确的是()。

A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得指定严于估价标准的企业标准C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同5、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法6、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()。

A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务7、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是()。

A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国城市房地产管理法》C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》8、2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了()，成为其全权会员。

A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会9、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。

()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

()3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

()4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

()5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

()6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。

()7、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。

()8、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。

()9、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。

()10、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。

()11、房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。

()12、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。

()13、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

() 答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是易受限制。

充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

参见教材P65。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是难以变现。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单项选择题1.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域()。

A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格『正确答案』C『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

参见教材P103。

2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。

A.土地总价B.商品房总价C.楼面地价D.土地单价『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。

参见教材P105。

3.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是()。

A.挂牌价格一般等于成交价格B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间C.议价空间大，说明市场景气D.挂牌价格一般小于成交价格『正确答案』B『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。

市场景气的时候，议价空间较小。

参见教材P86。

4.下列描述，错误的是()。

A.最低卖价≤成交价≤最高买价B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值C.同一估价对象可能有不同类型的价值D.现状价值为市场价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。

当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1、在房地产估价中，建筑物()。

A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、包括房屋、构筑物和土地D、仅仅指房屋2、下列选项中，属于房地产权益因素的是()。

A、土地平整程度B、建筑物装饰装修C、只认房地产不认人的债务D、外部配套设施3、下列选项中，属于对房地产实体质量描述的是()。

A、某建筑物为砖混结构B、某建筑物基础形式为箱形基础C、某框架结构建筑物的框架柱采用C60混凝土D、某精装住宅建筑物为三室两厅的复式结构4、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。

A、拥有的房地产权利B、受其他房地产权利的限制情况C、受房地产权利以外因素的限制D、额外的利益或好处6、()是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权B、债权C、租赁权D、所有权7、房地产权利中，属于债权的是()。

A、地役权B、建设用地使用权C、抵押权D、租赁权8、下列房地产权利中，属于担保物权的是()。

A、地役权B、抵押权C、租赁权D、宅基地使用权9、一般的无形资产主要是权益的价值。

下列选项中，不属于无形资产的是()。

A、专利权B、专有技术C、商标权D、房地产10、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有()特性。

A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样答案单项选择题1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）多选题1.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。

A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件答案：ABD2.房地产价格形成条件有( )。

A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性答案：BCD3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。

A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态答案：AB解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。

宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

A.法律上允许B.程序上合理C.技术上可能D.经济上可行答案：ACD5.假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法答案：ABD解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

6.建筑物的物质折旧包括( )。

A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁答案：BD解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。

A.使用性质相同B.地点相近C.价格相同D.交易日期与估价时点相近答案：ABD8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.资本化率的求取C.市场法中交易日期修正D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较答案：AD9.影响房地产价格的社会因素，主要有( )。

A.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化答案：ABDE10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。

A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费答案：ABC解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。