华侨城A财报分析

华侨城A财报分析

⽬录

⼀、深圳华侨城股份有限公司背景分析 (2)

（⼀）公司提供的年度报告的详略程度 (2)

（⼆）公司的基本情况、⽣产经营特点以及所处的⾏业分析 (2)1.公司的基本情况 (2)

2.⽣产经营特点 (2)

3.所处的⾏业分析 (3)

（三）公司的发展沿⾰ (4)

（四）公司的控股股东的持股及背景情况 (4)

（五）公司⾼级管理⼈员的结构及其变化情况 (5)

⼆、深圳华侨城股份有限公司财务报表会计分析 (6)

（⼀）当年出具的审计报告类型 (6)

（⼆）会计师事务所、注册会计师情况 (6)

三、深圳华侨城股份有限公司专项财务分析 (7)

（⼀）资产质量分析 (7)1.资产总体状况的初步分析——资源配置战略的选择与实施情况 (7)

2.货币资⾦项⽬质量分析 (8)

3.债权项⽬质量分析 (8)

4.投资性房地产及存货项⽬质量分析 (10)

5.长期股权投资项⽬质量分析 (11)

6.固定资产项⽬质量分析 (12)

7.⽆形资产项⽬质量分析 (12)

8.经营性资产整体质量分析 (13)

9.资产总体质量分析 (14)

（⼆）资本结构质量分析 (14)1.负债及所有者权益项⽬的初步分析——资本引⼊战略的选择与实施

情况 (15)2.对公司融资能⼒和融资环境的分析 (15)

（三）利润质量分析 (15)1.利润表主要项⽬质量分析 (15)

2.利润质量分析 (16)

（四）现⾦流量质量分析 (18)1.经营活动现⾦流量的充⾜性、合理性和稳定性 (18)

2.投资活动现⾦流出量的战略吻合性 (18)3.筹资活动的现⾦流量与经营活动、投资活动现⾦流量之和的适应性

19

（五）财务状况质量综合分析 (19)

杜邦分析法 (19)

四、深圳华侨城股份公司发展前景预测分析 (20)

（⼀）分析各项业务的前景和竞争地位 (20)

（⼆）公司未来发展对策 (21)1.全⼒以赴抓回款，加快项⽬周转去化速度 (21)

2.突出战略引领，全⼒巩固旅游主业领军优势 (21)

3.⼴开融资渠道，防范化解各类风险 (21)

4.合理把控投资节奏，持续补充优质资源 (22)

附基本财务报表： (23)

（⼀）合并资产负债表 (23)

（⼆）母公司资产负债表 (26)

（三）合并利润表 (29)

（四）母公司利润表 (31)

（五）合并现⾦流量表 (33)

（六）母公司现⾦流量表 (34)

深圳华侨城股份有限公司财务报表分析报告

⼀、深圳华侨城股份有限公司背景分析

从对华侨城A 2016年、2017年、2018年年度报告的综合浏览中，我们可以了解如下内容：

（⼀）公司提供的年度报告的详略程度

该年度报告刊登于中国证监会指定的信息披露媒体上。既包括上市公司⾃⾝的个别报表(即母公司报表)，也包括以上市公司为母公司的整个集团的合并报表:对于附注的披露，在重点披露合并报表附注的同时，还披露了母公司(上市公司)的报表附注(只涉及⼏个主要项⽬)。应该说，该公司披露的信息较为详细。这为系统地分析其财务状况质量创造了条件。

（⼆）公司的基本情况、⽣产经营特点以及所处的⾏业分析1.公司的基本情况

华侨城集团按照⾼质量发展要求，以“中国⽂化产业的领跑者、中国新型城镇化的引领者、中国全域旅游的⽰范者”为战略定位，践⾏“⽂化+旅游+城镇化”、“旅游+互联⽹+⾦融”的创新发展模式，着⼒搭建⽂化产业、旅游产业、新型城镇化、电⼦产业及相关业务投资五⼤业务板块。

在集团公司“⽂化+旅游+城镇化”的战略布局下，华侨城股份公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以⽂化旅游、房地产为主营业务，不断在⽂化旅游发展新模式、房地产业务差异化构造、旅游与互联⽹融合等⽅⾯进⾏探索与实践。2.⽣产经营特点

从年度报告所包含的相关信息可以了解到:公司主要从事房地产开发和⽂化旅游业务，兼营其它业务。

（1）⽂化旅游业务

公司⽂化旅游业务以“⽂化+旅游”为内核，采⽤“旅游+”为载体的协同发展模式，业态上以主题公园、⽂化主题酒店、旅⾏社、旅游综合体为核⼼，涵盖规划、设计、建设、运营全产业链。公司始终坚持创新、坚持品质、坚持特⾊，视游客为朋友，视员⼯为亲⼈，致⼒于传承、展现、弘扬中国优秀⽂化，满⾜⼈们对美好⽣活的向往和需求，成为中国⽂化旅游业的领军企业。（2）房地产业务

公司秉承“优质⽣活创想家”的品牌定位和“在花园中建城市”的开发理念，以⽂化内涵融⼊房地产开发，形成了⽂化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以⼈⽂社区、花园社区、品质社区为居民提供优质⽣活及⼈⽂体验。2016年完成营业收⼊354.81亿元，实现净利润68.88亿元，分别⽐上年增长10.07%和48.44%，两项指标均创下历史新⾼。公司资产规模不断扩⼤，年末总资产达到1463.45亿元，同⽐增长26.96%。年末资产负债率为67.12%，趋于稳定。2017年公司实现营业收⼊423.41亿元，同⽐增长19.33%；利润总额86.43亿元，同⽐增长25.48%，两项指标均创下历史新⾼，其中利润指标再上新台阶。总体来说，公司发展呈现出增长较快、效益较好的良好态势。2018 年，公司全年实现营业收⼊481 亿元，实现利润总额154 亿元；公司资产规模进⼀步扩⼤，总资产达到2,942 亿元，同⽐增长35%，有望进⼊⾏业前茅。3.所处的⾏业分析

旅游产业作为国民经济⽀柱产业，正在从封闭的旅游⾃循环向开放的融合发展⽅式转变，实现全域化发展，助⼒产业快速发展。我国旅游业正处于发展的黄⾦期，快速增长的态势仍将持续。同时，转型升级亦成为产业发展的新要求。⼀是整个产业仍存在国内旅游市场的巨⼤需求与旅游有效供给严重不⾜的主要⽭盾；⼆是新的科技和应⽤⾰命以及互联⽹正在深刻⽽⼴泛地改变旅游发展趋势。

房地产业仍是⽀撑我国经济稳定发展的重要产业，引导其健康发展是政策导向的核⼼基调。⽽短期调控向长效机制和住房制度构建转变将是全新的改⾰⽅向。随着我国城镇化进⼊快速增长的后半程，未来房地产业增速将逐渐减缓，但规模仍然巨⼤。2019 年预计房地产业维持稳定，将边际放松房地产政策，平稳发展。拥有⾼周转及拿地能⼒强的⼤型房企将获得进⼀步发展，中⼩型房企⾯临巨⼤发展压⼒。

（三）公司的发展沿⾰

公司原名深圳华侨城控股股份有限公司,是经国务院侨务办公室侨经发(1997)第03 号⽂及深圳市⼈民政府深府函[1997]第37 号⽂批准,由华侨城经济发展总公司(国有独资,现名华侨城集团公司)经重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设⽴的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司。1997 年9 ⽉ 2 ⽇,本公司在深圳市⼯商⾏政管理局注册登记。1997 年9 ⽉ 2 ⽇经中国证券监督管理委员会批准,公司于1997 年9⽉10 ⽇在深圳证券交易所上市交易,股票简称“华侨城A”,股票代码“000069”。截⾄2018年12 ⽉31 ⽇,本公司注册资本⼈民币8,205,681,415.00 元。在过去发展历程中，公司主要从事房地产开发和⽂化旅游。

（四）公司的控股股东的持股及背景情况

公司的控股股东⼀直是华侨城集团公司，集团公司的股东为珠海市⼈民政府国有资产监督管理委员会，持有华侨城集团公司100%的股权为，本公司实际控制⼈，2016年、2018年华侨城集团对深圳华侨城股份公司持股⽐例分别为53.47%和46.99%，持股⽐例发⽣下降。但股权仍相对集中是华侨城股权结构的⼀⼤特点。⼗⼤股东：

（五）公司⾼级管理⼈员的结构及其变化情况2016年⾄2018年年度内年度内公司的董事长为段先念先⽣和总裁为王晓雯⼥⼠，公司的⾼级管理⼈员结构情况如下：

现任董事会成员现任监事会成员现任⾼管

由表可看出，公司⾼管多为男性，⼥性⾼管只有两个；⾼管年龄层偏⼤，年⾼管⼈员较少；⾼管中拥有硕⼠学历较多。公司的⾼级管理⼈员对企业的成长和长期发展有积极的贡献作⽤，⼀个好的结构体系有利于公司绩效。

⼆、深圳华侨城股份有限公司财务报表会计分析

这⾥的会计分析，主要是指对公司财务报表信息质量进⾏基本判断。在这⽅⾯，我们可以借助公司的审计报告来加以观察。

（⼀）当年出具的审计报告类型

瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对此合并财务报表出具了标准⽆保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师的审计过程符合以下条件：

（1）注册会计师已按照中国注册会计师审计准则的规定执⾏了审计⼯作；（2）注册会计师在其判断和评估的基础上选择了恰当的审计程序；

（3）审计⼯作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表⾦额和披露的审计证据。注册会计师相信获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

注册会计师认为，公司的财务报表在所有重⼤⽅⾯符合以下条件：

（1）财务报表的编制符合《公司会计准则》的相关规定；

（2）公允反映了公司2018年12⽉31⽇的合并及公司财务状况以及2018年度的合并及公司经营成果和现⾦流量；（3）内部控制制度较为完善；

（4）会计政策是恰当的，做出的会计估计是合理的；

（5）财务报表不存在重⼤错报风险；

（6）会计处理⽅法遵循了⼀致性原则；

（7）不存在影响会计报表的重要的未确定事项，不存在应调整⽽被审计单位。（⼆）会计师事务所、注册会计师情况2016⾄2018年度该公司该公司审计意见报告均由瑞华会计师事务所出具，未发⽣变更。2016年经办会计师：汤其美、刘剑华；2017年、2018年经办会计师为刘剑华（项⽬合伙⼈）、申玲芝。注册会计师发⽣变更，但不存在财务舞弊风险。

三、深圳华侨城股份有限公司专项财务分析

主要是结合报表附注中关于报表主要项⽬的详细披露材料，在此基础上，对企业整体的资产质量、资本结构质量、利润质量以及现⾦流量质量进⾏分析与评价，最终对企业财务状况质量做出整体判断。

（⼀）资产质量分析

资产质量，是指特定资产在企业管理的系统中发挥作⽤的质量，具体表现为变现质量、被利⽤质量、与其他资产组合增值的质量以及为企业发展⽬标做出贡献的质量等⽅⾯。1.资产总体状况的初步分析——资源配置战略的选择与实施情况

2018年合并报表的资产从总体上来看，公司的资产总额从年初的2180亿增加到了2941亿元，相对于年初增长了34.93%，净资产同⽐增长13.59%，资产规模进⼀步扩⼤。从结构上看公司的经营性资产占资产的绝⼤多数，长期股权投资规模较⼩只占3%，因此，资源基本上都配置和分布在了经营性资产上，盈利模式是典型的经营主导型。相关财务指标计算如下：

2.货币资⾦项⽬质量分析