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居住建筑能效评价指标及权重的确定＊重庆大学 杨玉兰☆ 李百战■英国雷丁大学 姚润明摘要 通过文献阅读、社会调查和分析,确定了一套夏热冬冷地区居住建筑能效评价指标体系。
通过对多位建筑节能专家的问卷调查,并应用群体决策环境下层次分析法权重模型确定了该指标的权重。
群体层次分析权重模型的数据一致性分析结果表明,本次调研的专家人数合适,权重结果稳定。
关键词 建筑能效 评价指标 权重 层次分析法Determination of evaluating indicator and its weightingindex of residential building energy efficiencyB yYa n g Yu l a n ★,L iB a i z h a na n d Ya o Ru nm i n gAbstract Proposes an indicator list of ener gy e ff iciency assessment in r eside ntial buildings in the hotsum mer and cold winter zone in China thr ough a broad lite ra tur e r eview and survey .Based on a questionnair e sur ve y car r ied out am ong e xper ts in the fie ld of building energy eff iciency ,deduces the weighting inde x f or the indica tors by applying the analytic hier ar chy pr ocess (AHP )method .The consistency estimation dem onstr a tes that the numbe r of exper ts involved in the sur vey is acce ptable and the weighting r esults ar e stable .Keyword s e ne rgy ef ficiency ,evalua ting indicator ,we igh t ,analyt ic hie rar chy pr ocess★Chongqin g Un iversity ,Ch ongqin g ,China ＊国家科技支撑计划子课题“建筑节能技术评价指标体系与评价方法研究”资助项目(编号:2006BAJ0113-02)0 引言建筑能效评价指标及权重的确定是建筑能效评价的关键内容之一。
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+?????+Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。
竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。
在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，称之为类比量化定价法。
该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。
评估报告修正系数（住宅）
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
楼盘定价方法一、成本导向定价法1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）二、需求导向定价1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价三、竞争导向定价1、随行就市定价法就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通宅等级依次减、价格是否有A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5配、城镇基础设施：供水、水、供气、供电、社会服务施：文化教育、医疗卫生、文娱育、邮电、公园绿最不完不完、一、很完、完5物管、保、清洁卫、、绿化率及养护状、物管理、是否人车分、物管理商资、最、很一、很、最5建质、是否漏雨、门窗封情、内、地、排水、最、很一、很、最5交、大中小巴士路线数距公交站远、站点数、中小巴舒适程最（远很（远、一、很多（近、最多（近5城规、规划期限（远中近期规划完善程、规划所在区域要性程、规划现最不完不完、一、很完、完5楼盘规模A、总建筑面积B、总占地C、户数A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5朝、按方、按山、海、视、西（西北、西南（东南东北（东北西北、南（东南、西南外、是否醒、是否新是否高、感官舒适程、最、很一、很、最5室装、高、实、功能否完、质量是否可最（远很（远、一、很好（近、最好（近5环、空、噪、废废、最、很一、很、最5发商实力信、资产资、开发楼盘、楼盘质、其最（少很（少、一、很好（多、最好（多5付方一次性付分期付按揭付、品最（少很（少、一、很好（多、最好（多5户设客厅与卧室的结构关厨房和厕所的结构关、是否暗、实用率大、最、很一、很、最5销售情况A、销售进度B、销售率C、尾盘现状A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5广、版面大、广告频广告创、最、很一、很、最5停位数、停车位数、住户方程、最、很一、很、最5表二、可比楼盘综合因素量化统计表权序楼盘楼盘楼盘备位0.51价0.52配0.43物业管0.34建筑质量0.35交通0.3 6城市规划0.37楼盘规模80.3朝向0.3 9 外0.110 室内装0.2 11环0.212 发展商0.1 13付款方0.2 14户型设0.1 15销售情0.1 16广0.117 停车位0.1 18合楼盘因素定级公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
楼盘分析中如何确定权重？在房地产领域中，经常需要对某区域内的楼盘进行综合评价，以及对自身楼盘价格的制定，而进行加权计算和分析。
为了全面地评估某一个区域、某一个楼盘项目，都需要进行综合评价。
例如各楼盘品质的评定，不同楼盘价格的评定，以至对自身楼盘项目的价格区间确定等等，都需要根据许多个指标进行全面地综合评价。
要使得综合评价的结论能够比较准确、合理，在设计综合评价方法时，除了必须选择好综合评价的指标之外，十分关键的问题就是要尽可能准确地订出各个指标的“权重”。
即对综合评价作用较大的指标应该占较大的比重，而作用相对小一点的指标所占的比重应小些。
根据各指标的不同“权重”在制订综合评价的评分表时，才能订出各指标不同的分值。
当前，用于确定“权重”的方法，主要有两类。
一类是专家咨询法。
即向一批有经验的专家或者房地产从业人士咨询，让他们对每一个指标在综合评价时应占的“权重”分别填写出自己的意见，之后，进行统计分析，根据多数专家的意见来确定“权重”。
另一类是数理统计法，即通过测试一批数据后，用R型因子分析等多因素统计方法进行计算，根据计算的结果来确定“权重”。
通常，用于专家咨询的方法，在实际操作过程中，存在着明显的难点，比如地产专业人士在局部区域内数量的要求不易保证，而且水平也参差不齐，对各个指标的重要性评判不一，使权重系数失准等现象，另外，当调查表上的指标个数较多时，要被咨询的专家对每一个指标都填写出恰当的百分比，感到比较困难。
所以，咨询的结果，常常都是10％，15％，20％等等，不会定得更细。
甚至有时还会出现所有的指标的百分比之和不是100％，因而该表不能使用。
还有一点，就是专家的意见有很多时候是反映不了消费者的意见的，甚至于是完全相悖的。
因此，本人除偶而作为探讨辅助一下，基本上在很久以前就放弃了这种方法。
寻刀在多次参加不同城市不同区域的楼盘分析并对目标楼盘进行价格制定过程中，曾经分别采用过以上两类方法来确定“权重”。
