假设开发法测验题
一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）
1 假设开发法的理论依据是（C）
A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理
2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D）
A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.
B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。
C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。
A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法
4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ）
A.选择最佳用途
B.选择土地的位置
C.选择该块土地的规模
D.选择该块土地的档次
5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。
A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C. 开发成本和管理费用
D. 销售税费
6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C）
A. 已投入的费用
B. 毛地的拆迁安置补偿费
C. 投资利息
D. 销售税费
7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）
A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分
B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售
C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确
D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A）
A. 开发完成时的房地产状况的价值
B. 在购买待开发房地产时的价值
C. 开发期间的某个时间的价值
D. 房地产全部租售出去时的价值
9 一般来说，开发经营期的起点（D）
A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合
C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合
10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合
C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合
11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ）
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道
12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ）
A．6% B．3% C．6.09% D．8%
二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）
1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主
要区别是( AB)
A.成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B．假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格
C．成本法不需要计算开发成本和管理费用D.假设开发法需要计算建筑物折旧
2 根据投资开发后的房地产经营方式有（ABC）
A. 出售
B. 出租
C. 营业
D. 自用
3 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测( AB)
A．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
C．待开发的土地是否经过了三通一平D.预测土地使用年限有多少年
4 调查待开发土地的基本情况包括( ABCD)。
A.弄清土地的位置
B.弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等
C．弄清政府的规划限制D.弄清将拥有的土地权利
5 关于开发经营期说法正确的有( BCD)。
A.开发经营期可分为开发期和建设期B．开发期的起点与开发经营期的起点相同
C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间
D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止
6 确定开发经营期的目的是( ABCD)。
A.为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入B．计算投资利息C．预测开发完成后的房地产售价、租金D．各项支出与收入的折现
7 由于开发期延长，对于开发商(AB )。
A.一方面要承担总费用上涨的风险B．一方面要承担更多的投资利息
C．能够提高利润D．成本将会降低
8在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握(ABC )。
A．应计息的项目，计息期的长短B．计息的方式C.利率的大小，计息周期D．折现率
9 假设开发法中有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（BD ）。
A. 传统方法不考虑资金时间价值
B. 传统方法要单独计算投资利息
C. 现金流量折现法要进行现金流量预测
D. 现金流量折现法利润隐含在折现率中
10 假设开发法中预期开发后的楼价可用（AB ）求取。
A. 市场比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 剩余法
三、计算题（每小题14分，4小题，共56分）
1、某基地计划可在其上建造总面积为1.6万㎡的住宅楼，建设周期一年，建筑总成本为1800元/㎡，在一年内均匀投入，现时同类物业的价格为4000元/㎡，预期价格月上涨率为0.5%。楼盘将在第9至第12个月间每月可售出4000
㎡，销售税费以销售价格的4%支付，开发商要求的利润是售价的15%，购买基地手续费为地价的1%，月利息率为1%，试用传统方法求取该基地现时的价格。
2、某房地产公司打算参与一商业、居住综合熟地的投标，该土地总面积20000平方米，建筑容积率为2.5，土地出让时间为2006年10月，使用年限为50年。初步计划建造6000平方米的商场，其余为住宅。预计开发期3年；包括建筑安装、勘察设计、前期工程和管理等的开发建设费用预计为每平方米1700元；估计在未来的开发期内第一年均匀投入20%的开发建设费用，第二年均匀投入50%的开发建设费用，第三年均匀投入30%的开发建设费用。根据市场调查分析，估计商场部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%、半年后可再售出50%、其余20%需一年后才能售出；商场部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分为2500元。广告宣传
和销售代理费预计为售价的3%，营业税、交易手续费等为售价的6%，得到该土地还需按取得价款的3%交纳有关税费。折现率选取14%，试估算该块土地于2006年10月出让时的正常购买价格（土地总价、土地单价及楼面地价）。
3、某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000㎡，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400㎡，其中商场建筑面积2400㎡，办公楼建筑面积10000㎡；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2007年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场
可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积于可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期还原利率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。
4、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%。购买该旧厂房买方需要缴
纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。
采用成本法评估过程 估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。 （一）土地使用权价格评估： 1、估价对象描述： 估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。 本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。 2、土地估价方法选用： 一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。 技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。 1、地价定义 ①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。 ②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
用假设开发法计算房地产估价问题（案列） 假设开发法 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意点 1.今年计息发生了变化 ①未知、需要求取的待开发房地产的价值 ②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例 ③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。 2.在计算税费的问题上注意基数不同 如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例 如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例 案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安
费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为%. 设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价 开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。 投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋ 开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋ 土地价格。 X＝－－－（＋）－（＋）－ X＝万元 案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后
综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费
假设开发法 假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。 定义 指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。 应用方向 假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析： （1）测算待开发房地产的最高价格。 （2）测算房地产开发项目的预期利润。 （3）测算房地产开发中可能的最高费用。 应用范围 假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。 待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。 假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
收益法主要公式 第二节报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式(掌握) 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下: 【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: (二)收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式为: 公式原型为:
此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。 此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。 【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: 六、净收益按一定比率递减的公式(了解) 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)， 2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。 公式原型为: 此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式
项目管理专业： （） 201 年8月
项目管理全案例分析 作业 目录 A.1 项目决策 (3) A.2 项目作业分解结构 (4) A.3 网络图与横道图 (6) A.4 资源直方图与曲线 (8) A.5 工期优化 (12) A.6 前锋线与进度控制 (15) A.7 挣得值分析 (16) A.8 质量控制与管理 (20) A.9 项目风险评价 (26) A.10 项目总结 (27)
A.1 项目决策 项目背景：黄河机械公司是一家以自行车为主要产品的国有企业，多年来一直生产普通自行车产品，由于产品品种未能及时更新，企业经济效益急剧下滑。为了改变这一现状，企业领导决定进行新产品开发，经过市场调查和分析，发现市场对“电动自行车”需求旺盛，市场前景广阔，为此该企业领导决定在2002年初开始投入一笔资金开发“电动自行车”产品，以便改变企业目前的经营现状。 经过初步分析，电动自行车的研制与生产准备需要投资共计500万元，其中研制时间为半年，需要研制费用350万元；生产准备与生产线改造工作也需要半年时间，对原有自行车生产线经过改造需要投入150万元；新型电动自行车计划第二年初投产并投入市场，预计投产当年生产成本为500万元，企业可以实现销售收入550万元；此后，企业每年的生产成本为1000万元，可以实现年销售收入1250万元。 15% （1+15%）-1=0.8696 （1+15%）-2=0.7561 （1+15%）-3=0.6575 （1+15%）-4=0.5718 （1+15%）-5=0.4972 （1+15%）-6=0.4323 20% （1+20%）-1=0.8333 （1+20%）-2=0.6944 （1+20%）-3=0.5787 （1+20%）-4=0.4823 （1+20%）-5=0.4019 （1+20%）-6=0.3349 问题1：根据上述数据，分析黄河机械公司从2002年到2006年的现金流量情况，并将有关数据填入表A.1（基准折现率按15%计算） 表A.1 黄河机械公司现金流量表（万元）
收益法中的主要技术方法 （一）纯收益不变 数列求和的基本公式有： 23(1)...1n n a a a a a a a -++++= - 公式 P ＝r A 在第一年的年末所能得到的纯收益为A 元，要将其折算为现在的价格时，只要将A 元乘复利现值系数即可，即： A × r +11＝r A +1 第二年的年末所能得到的纯收益A 元，要折算为现值时， 同样应为： A ×（ r +11）×（r +11）＝2 )1(r A + 第n 年则为：A × n r )1(1+＝n r A ) 1(+ 将各年合计，则收益现值P ＝r A +1+2)1(r A +＋……＋n r A )1(+ 这是一个首项为 r A +1，公比为r +11 ，项数为n 的等比级数。 根据等比级数求和公式，2 3 (1) ...1n n a a a a a a a -++++=- 得： P ＝A 11()[1()] 111111(1)11n n r r A r r r -??++=-??+??- + 当n →∞时P ＝r A P ＝ r A ×??????n r 111）＋（ －
当收益年期有限时，根据上述公式推导 P= r A ×??????n r 111）＋（ － 成立。 （二）纯收益在若干年后保持不变 1、无限年期收益 公式2－16 P ＝∑ =+n t t t r R 1) 1(＋n r r A )1(+ 2、有限年期收益 公式2－17 P ＝∑ =+n t t t r R 1)1(＋n r r A )1(+×??? ???n -N r 111）＋（ － 相当于 P ＝R 1（F P ，r ，1）＋……R 5（F P ，r ，5） ＋A （A P ，r ，N －n ）×（F P ，r ，n ） （三）纯收益按等差级数变化 先看公式2－20 P ＝（ r A ＋2r B ）×??? ???n r 111）＋（ －－r B ×n r n )1(+ （收益年限有限条件下）当纯收益为逐年递增，每年递增额为b ，则：收益第一年为a ，第二年为a ＋b ，第三年为a ＋2b ，第n 年为a ＋（n －1）b 则收益现值P ＝r a +1＋2 )1(r b a ++＋3)1(2r b a ++＋……＋()n r b n a )1(1+-+ ＝S n1＋S n2 S n1＝ r a +1＋2)1(r a +＋……＋n r a )1(+＝r a ×?????? n r 111）＋（ －
假设开发法测验题 一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分） 1 假设开发法的理论依据是（C） A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理 2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D） A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费. B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。 C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。 D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。 A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法 4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ） A.选择最佳用途 B.选择土地的位置 C.选择该块土地的规模 D.选择该块土地的档次 5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。 A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费 6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C） A. 已投入的费用 B. 毛地的拆迁安置补偿费 C. 投资利息 D. 销售税费 7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）
A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分 B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售 C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确 D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润 8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A） A. 开发完成时的房地产状况的价值 B. 在购买待开发房地产时的价值 C. 开发期间的某个时间的价值 D. 房地产全部租售出去时的价值 9 一般来说，开发经营期的起点（D） A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合 C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合 10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合 C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合 11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ） A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少 C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道 12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ） A．6% B．3% C．6.09% D．8% 二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分） 1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主
收益法公式 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P——评估值； i——年序号； P n——未来第n年的预计变现值； R i——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； n——收益年期； t——收益年期； A——年金。 (一)纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式： P=A/r 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式： P=A r [1? 1 (1+r)n ] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式： P=A×n 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n； (3)资本化率为零。 (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑ R i (1+r)i + A r(1+r)n n i=1 其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑ R i () + A r(1+r) [1? 1 () ] t i=1
假设开发法及其运用要求 1. 熟悉假设开发法的含义； 2. 熟悉假设开发法的理论依据； 3. 掌握假设开发法适用的估价对象； 4. 掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5. 熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6. 掌握假设开发法的基本公式； 7. 熟悉现金流量折现法和传统方法的定义； 8. 掌握现金流量折现法和传统方法的区别； 9. 熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点； 10. 掌握假设开发法测算中各项的求取方式； 第一节假设开发法概述 1. 假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。 2. 假设开发法的理论依据（熟悉） 理论依据一一预期原理和地租原理（一次性的剩余价格） 表现形式一一评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。 3. 假设开发法适用的估价对象（掌握） 适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4. 假设开发法适用的条件（掌握） 假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点） 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用 方式。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
假设开发法及其运用 (总分：82.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：33，分数：33.00) 1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期开发后的价值 C．重新开发建设成本 D．市场交易价格 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析： 2.假设开发法的理论依据是( )。 A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。 A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。 A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。 A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。 A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 8.假设开发法最基本的公式是( )。 A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润 C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用 D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：
估价过程 A、市场比较法 1、基本原理 市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式： V=VB XA XBXD X正 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数 具体测算思路是： 1)选取比较实例； 2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；
3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表； 4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。 6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程 (1)比较实例的选择 估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下： 实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地 该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，
一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式 等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。 如：V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。 解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
50年的土地价格。 解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式 这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。 例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。 第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240 =0.0071643 记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。 RM=12×0.0071643=8.60% 以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
假设开发法案例分析 案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。 估价过程如下： （1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。 （2）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。（3）预计开发完成后的房地产价值。根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。 （4）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。 （5）求取地价。计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。 假设该地块的出让总价V为。 建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元） 开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）
第九章假设开发法及其应用 计算器 打印 颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案 一、单项选择题 1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。 2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。 3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。 A、待开房地产最高费用 B、待开房地产预期利润 C、待开房地产最高价格 D、待开房地产最优资源
【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 A 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。 4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】
指南二P181高级营销师第一套考试样 方案策划要求：假设您是某地方啤酒企业的营销总监，请为该企业制定2005年度的营销策略。具体内容包括：市场细分、目标市场选择、分销渠道管理、品牌策略、促销方法、广告与宣传等。 啤酒企业2005年市场营销计划 市场分析 目前，啤酒80%以上的市场份额，都是低档啤酒，年产40万吨中小企业，高档啤酒市场，则被青岛、燕京百威等到啤酒巨瓜分。另外，外资大举进军国内啤酒掀起一股并购大潮，啤酒市场上前10位的品牌，除了青岛、燕京、华润之外，全被外资所占据，形成了群雄争霸的局面。 市场细分、目标市场 1、市场细分：全国各大超市，大型酒店，宾馆、饭店、社区超市、零售亭。主要产品：中低档、中档、高档3个档次及普通、清爽、纯生、异型四大类。 目标市场（1）全国各大城市市场占有率1%。（2）焦点覆盖率：大型超市，联锁超市，百 货商场，各大酒店。（3）广告宣传：产品偿试率30%，品牌知名度40%。 三、市场定位 消费群体主要有：大排档中大学生聚会，以及朋友聚会，闲暇时朋友喝酒聊天。 酒吧，公司白领阶层，晚上下班后跟同事或生意上的伙伴一起放松或谈生意。中等收入的社会阶层，社交广泛应酬较多的时尚人士。 营销策略 产品策略：色泽淡黄，酒质柔和爽口，有明显酒花和麦芽香，对不同类型进行分类包装，以突出其目标市场效应。 价格策略：从初级的价格竞争转入消费行为，同时改进产品，增加附加值，避免价格战。品牌策略 采用“统一”品牌，有助于企业细分市场，树立企业形象。定期召开啤酒节，扩大知名度。 五、分销渠道 实行渠道营销，以经销商渠道模式为基础，直销模式与经销商代理的混合型模式。拓宽营销渠道，进行战略连盟，增加市场占有率。 促销方法、广告与宣传、经费预算 1、促销方法：啤酒进入销售旺季时，在各大超市、大型酒店举行买赠活动，凡购买啤酒会赠送一瓶研发产品，这样可以增加销售的同时，推出新产品。传统节日（买二箱送一箱）扩大销售。 广告与宣传：采用电视、网络、报刊等到媒介的宣传方式，利用传统节日，新闻事件进行大型的公益活动，召开喝啤酒大赛。设立喜宴优惠等活动。 经费预算：（1）电视、报刊宣传、广告费用2万元。（2）活动管理人员、临时销售人员和 助手工资1万元。（3）活动场地、主持人、演出费用2万元。（3）奖品共计3万元。 共计：8万元（公司啤酒不在内） 营销组织设计：建立的营销团队，企业的市场营销活动面向全国，以职能型组织设计，包括负责全国销售业务的销售副总经理，若干区域销售经理，片区经理和地方销售经理负责营销。 指南二P203高级营销师第二套考试样题
收益法公式记忆方法总结 一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式 等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。 如：V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。 例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。 解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30] X=2410.16元/平方米 例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。 解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式 RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1] 这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。 例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。 第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
问题： [判断题]成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（） A.正确 B.错误 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
问题： [判断题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。（） A.正确 B.错误 假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
问题： [判断题]假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出。（） A.正确 B.错误 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润(棒球比分 https://www.doczj.com/doc/2211118666.html,/)
问题： [判断题]在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（） A.正确 B.错误 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
问题： [判断题]假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（） A.正确 B.错误 由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。