假设开发法

1、假设开发法的适应范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体来说主要有以下几种类型的房地产估价：(1)待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；(2)将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；(3)再开发待拆迁的房地产的估价；(4)具有装修改造潜力的旧房地产的估价；(5)在建工程的估价。

2、公式一、假设开发法的基本公式待开发房地产价值＝待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。

其中：管理费用＝开发成本×正常管理费率投资利息＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用）×正常利息率开发利润＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用）×正常利润率二、假设开发法的具体计算公式(1)开发成房屋的待开发土地价值的公式①生地价值＝生地的预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买生地的税费②毛地价值＝毛地的预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买毛地的税费③熟地价值＝熟地的预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买熟地的税费(2)开发成熟地的待开发土地价值的公式①生地价值＝生地预期开发成熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买生地的税费②毛地价值＝毛地预期开发成熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买毛地的税费(3)再开发待拆迁房地产的价值的公式待拆迁房地产价值＝待拆迁房地产的预期开发价值－再开发投资利润-管理费用-投资利息-销售总费-再开发投资利润-买方购买待拆迁房地产的税费(4)具有装修改造潜力的旧房地产价值的公式旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售总费-装修改造投资利润-买方购买旧房地产的税费(5)在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售总费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费。

房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。

为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。

房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。

1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。

这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。

评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。

2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。

其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。

3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。

评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。

（2）收集市场情报。

通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。

（3）制定假设条件。

根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。

（4）计算评估价值。

根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。

（5）评估报告撰写。

将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。

4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。

为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。

对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。

（2）风险分析。

对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。

（3）场景分析。

针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。

5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。

通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。

房地产评估假设开发法
房地产评估的假设开发法，又称为开发法评估法，是一种常用
的评估房地产价值的方法。

该方法基于以下假设：
1. 假设土地可以进行最佳的开发利用，实现最大化的经济效益。

2. 假设开发项目能够符合当地的法规和规定，并且可以成功获
得必要的许可证和批准。

3. 假设开发项目能够按照预期的时间表和预算完成。

根据这些假设，评估房地产价值的过程主要包括以下步骤：
1. 分析土地价值：根据土地的位置、规模、可用性等因素，确
定土地的市场价值。

2. 评估开发潜力：考虑到所在区域的发展趋势、土地的适用用
途和最大容量，评估土地的开发潜力和可能的利润。

3. 评估开发成本：估计开发项目所需的工程建设、物料采购、
劳动力成本等，确定开发成本。

4. 计算项目收益：结合市场需求和预计销售价格，计算项目的
潜在销售收入。

5. 以净现值为基础评估投资回报：将开发项目的预期收入和开发成本计算成净现值，以评估投资回报率。

需要注意的是，开发法评估法受到许多变数的影响，包括市场变化、政府政策调整、建筑成本增加等因素。

因此，在进行房地产评估时，需要理性分析，并结合其他评估方法进行综合评估。

工作研究■假设开发法，又称剩余法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

本文首先探讨假设开发法使用的传统方法（利息法）在房地产评估中的计算过程和存在的不足，然后分析了贴现法计算过程及其优点，通过具体实例分析得出贴现法更适宜假设开发法在房地产估价中的运用。

一、假设开发法评估房地产价值常用传统计算方法一般的待开发房地产价值的计算公式为：待开发土地价值=开发完成后房地产价值-整个开发项目的开发成本-投资利息-正常税费-开发商的合理利润。

下面通过具体的实例分析传统方法的计算过程。

例：有一宗“七通一平”的待开发建筑地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建筑期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

计算过程：经判断可使用假设开发法。

（1）计算预期楼价。

楼价=2000×2.5×9000=45000000（元）。

（2）计算建筑费和专业费。

建筑费=3000×2000×2.5=15000000（元）；专业费= 15000000×10%=1500000（元）。

（3）计算销售费用和税费。

销售费用=45000000×2.5%=1125000（元）；销售税费= 45000000×6.5%=2925000（元）。

（4）计算利润。

利润=（地价+建筑费+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%。

（5）计算利息。