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辽宁雅居乐房地产开发有限公司、王晓宇商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.08.26【案件字号】(2022)辽01民终11227号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】辽宁雅居乐房地产开发有限公司;王晓宇【当事人】辽宁雅居乐房地产开发有限公司王晓宇【当事人-个人】王晓宇【当事人-公司】辽宁雅居乐房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】辽宁雅居乐房地产开发有限公司【被告】王晓宇【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】社会公共利益合同恢复原状合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
”上诉人雅居乐公司与被上诉人王晓宇之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事双方均应恪守履约。
案涉房屋位处“腰线层”，在结构设计上与其他房屋确有不同。
上诉人雅居乐公司作为专业的开发建设单位，理应遵循诚实信用原则将“腰线层”房屋与其他楼层房屋之间存在的差异明确告知买受人，以便能够让买受人作出是否决意购买“腰线层”房屋的真实意思表示。
然而，上诉人雅居乐公司在缔约前的宣传介绍及缔约过程中均未对案涉房屋与其他楼层房屋之间存在的差异作出必要的提醒和合理的说明，故应认定上诉人未能履行如实告知义务，且足以影响被上诉人在购买案涉房屋时作出的主观判断，“腰线层”房屋对被上诉人在居住使用过程中的观感、采光也实际产生影响，上诉人雅居乐公司理应承担违约责任。
陈允、唐健书房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.08.25【案件字号】(2020)粤01民终12015号【审理程序】二审【审理法官】李焕梁淑敏梁燕梅【审理法官】李焕梁淑敏梁燕梅【文书类型】判决书【当事人】陈允;唐健书;罗飞【当事人】陈允唐健书罗飞【当事人-个人】陈允唐健书罗飞【代理律师/律所】孙华平广东执正律师事务所;谢卓毅广东佳思特律师事务所【代理律师/律所】孙华平广东执正律师事务所谢卓毅广东佳思特律师事务所【代理律师】孙华平谢卓毅【代理律所】广东执正律师事务所广东佳思特律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】陈允【被告】唐健书;罗飞【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。
【权责关键词】完全民事行为能力重大误解撤销代理实际履行违约金过错恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请求反诉维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，陈允向本院提交了其与广州市德才行房地产代理有限公司方的微信聊天记录，拟证明合同签订的背景和前因后果，正是中介方导致陈允在能否贷款的问题上产生误解。
唐健书、罗飞对此发表意见如下：该证据并非新证据，其在一审中亦已提交，现仅是进行了汇总，以公证书的形式提交。
因该聊天记录发生在陈允与中介方之间，二者具体如何沟通、协商，我方作为业主并不清楚、了解，故在一审中我方未对该证据的三性发表意见。
另，陈允还向本院提交了书面材料，申请追加广州市德才行房地产代理有限公司为本案第三人参加诉讼。
赵喆、辽宁雅居乐房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.01.25【案件字号】(2021)辽01民终20335号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】赵喆;辽宁雅居乐房地产开发有限公司;沈阳怡生瑞居传媒有限公司【当事人】赵喆辽宁雅居乐房地产开发有限公司沈阳怡生瑞居传媒有限公司【当事人-个人】赵喆【当事人-公司】辽宁雅居乐房地产开发有限公司沈阳怡生瑞居传媒有限公司【代理律师/律所】王延山辽宁同方律师事务所【代理律师/律所】王延山辽宁同方律师事务所【代理律师】王延山【代理律所】辽宁同方律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵喆【被告】辽宁雅居乐房地产开发有限公司;沈阳怡生瑞居传媒有限公司【本院观点】上诉人与被上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同(预售)及与被上诉人沈阳怡生瑞居传媒有限公司签订的服务协议均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。
上诉人作为完全民事行为能力人，在签订商品房买卖合同前，对自身是否具备购房及贷款条件属明知，上诉人自行交纳6个月社保后，因不能提供银行流水导致不能办理银行贷款，合同无法继续履行系因上诉人自身原因所致，且上诉人对于其向被上诉人沈阳怡生瑞居传媒有限公司交纳费用的金额及性质应属明知，且其交纳服务费后享受了活动优惠，无法认定案涉合同的解除系被上诉人原因所致，故一审判。
【权责关键词】完全民事行为能力欺诈撤销代理违约金过错支付违约金合同约定合法性质证诉讼请求反诉缺席判决维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】海南省三亚市中级人民法院【审理法院】海南省三亚市中级人民法院【审结日期】2020.10.29【案件字号】(2020)琼02民终1980号【审理程序】二审【审理法官】王娜左家锋陈太洪【审理法官】王娜左家锋陈太洪【文书类型】判决书【当事人】海南红山房地产开发有限公司;高瑀【当事人】海南红山房地产开发有限公司高瑀【当事人-个人】高瑀【当事人-公司】海南红山房地产开发有限公司【代理律师/律所】吴亚楠海南惠海律师事务所;郭丽媛海南惠海律师事务所【代理律师/律所】吴亚楠海南惠海律师事务所郭丽媛海南惠海律师事务所【代理律师】吴亚楠郭丽媛【代理律所】海南惠海律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】海南红山房地产开发有限公司【被告】高瑀【本院观点】本案的争议焦点为：高瑀主张的逾期交房违约金标准是否过高，是否应予调整。
【权责关键词】撤销法定代理违约金过错支付违约金不可抗力诚实信用原则法定代理人新证据缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：高瑀主张的逾期交房违约金标准是否过高，是否应予调整。
双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项明确约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同续继履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金"，该条款系红山公司提供的格式合同中的合同条款，为双方签字确认，未违反法律规定，为合法有效的条款。
本案中，红山公司逾期交房的时间已超过30日，应按此约定计算违约金。
双方约定的“日万分之二的违约金"，折算成年利率为7.3%，该利率标准仅略高于正常商业银行的贷款利率，远低于民间借款可保护的最高利率标准，不属于合同法及其解释规定的“约定的违约金过高"的情形，不应适用合同法规定的调整规则。
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。
当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。
为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。
现印发你们，供各地参考借鉴。
最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。
合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。
合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。
2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。
李晓芳、雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.06.22【案件字号】(2020)粤01民终6958号【审理程序】二审【审理法官】刘卉戴俊英白小云【审理法官】刘卉戴俊英白小云【文书类型】判决书【当事人】李晓芳;雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司【当事人】李晓芳雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司【当事人-个人】李晓芳【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李晓芳【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】合同合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
经本院询问，李晓芳确认如下事实：其于2016年5月22日前往收楼时，雅居乐番禺分公司想把案涉房屋的钥匙给李晓芳，但李晓芳要求雅居乐番禺分公司整改后再收钥匙；当时李晓芳发现案涉房屋的厨房漏水，大门锁和消防门锁均是坏的，房间和大厅的墙壁均有裂痕；虽然案涉房屋是毛坯交楼，上述问题也没有影响房屋主体结构，但不符合验收条件。
经本院组织调解，双方未能达成协商一致意见。
【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。
苏明渊、谢艺妹等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.10.12【案件字号】(2021)粤01民终17420号【审理程序】二审【审理法官】余盾莫芳白小云【文书类型】判决书【当事人】苏明渊;谢艺妹;广州东湛房地产开发有限公司;广州丰渡科技有限公司;交通银行股份有限公司广州五羊支行【当事人】苏明渊谢艺妹广州东湛房地产开发有限公司广州丰渡科技有限公司交通银行股份有限公司广州五羊支行【当事人-个人】苏明渊谢艺妹【当事人-公司】广州东湛房地产开发有限公司广州丰渡科技有限公司交通银行股份有限公司广州五羊支行【代理律师/律所】黄灿灿广东峰(白云)律师事务所;戚曾洋广东格林律师事务所;赵子涵广东格林律师事务所【代理律师/律所】黄灿灿广东峰(白云)律师事务所戚曾洋广东格林律师事务所赵子涵广东格林律师事务所【代理律师】黄灿灿戚曾洋赵子涵【代理律所】广东峰(白云)律师事务所广东格林律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】苏明渊;谢艺妹;广州东湛房地产开发有限公司;交通银行股份有限公司广州五羊支行【被告】广州丰渡科技有限公司【本院观点】本案是《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
【权责关键词】完全民事行为能力无效社会公共利益催告撤销代理违约金过错无过错支付违约金合同约定诚实信用原则有独立请求权第三人自认关联性合法性质证诉讼请求另行起诉增加诉讼请求反诉维持原判发回重审拍卖变卖折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，一审庭审中，东湛公司确认苏明渊陈述交行五羊支行于2018年6月26日向东湛公司放款42万元。
广州从化雅居乐房地产开发有限公司、邓燕芬商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.05.27【案件字号】(2020)粤01民终10350号【审理程序】二审【审理法官】俞颖【审理法官】俞颖【文书类型】判决书【当事人】广州从化雅居乐房地产开发有限公司;邓燕芬【当事人】广州从化雅居乐房地产开发有限公司邓燕芬【当事人-个人】邓燕芬【当事人-公司】广州从化雅居乐房地产开发有限公司【代理律师/律所】舒辉广东金桥百信律师事务所;徐科广东荣韬律师事务所;邓雪莹广东荣韬律师事务所【代理律师/律所】舒辉广东金桥百信律师事务所徐科广东荣韬律师事务所邓雪莹广东荣韬律师事务所【代理律师】舒辉徐科邓雪莹【代理律所】广东金桥百信律师事务所广东荣韬律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】广州从化雅居乐房地产开发有限公司【被告】邓燕芬【本院观点】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
根据广州供电局有限公司从化供电局于2019年12月15日向一审法院出具的《关于对的复函》，证明截至2019年12月15日，涉案房屋低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐公司提交的电费短信及发票不能证明涉案房屋于2019年10月9日已通永久用电，故雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据关联性质证诉讼请求简易程序维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、夏威房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.04.24【案件字号】(2020)粤01民终6028号【审理程序】二审【审理法官】罗毅张宾王碧玉【审理法官】罗毅张宾王碧玉【文书类型】判决书【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司;夏威【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司夏威【当事人-个人】夏威【当事人-公司】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【代理律师/律所】彭菊北京市东卫（广州）律师事务所;温文婷北京市东卫（广州）律师事务所【代理律师/律所】彭菊北京市东卫（广州）律师事务所温文婷北京市东卫（广州）律师事务所【代理律师】彭菊温文婷【代理律所】北京市东卫（广州）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【被告】夏威【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。
【权责关键词】违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。
另查明，涉案《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第十二条中约定：“甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：乙方在第一次收楼时发现房屋质量、装修、设备有瑕疵时，应一次性在收楼验收表中提出存在的问题，甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换，并承担费用，修理完成后再行交付……"再查明，夏威分别于2016年8月12日、2016年11月23日、2017年12月17日三次向雅居乐公司去函称，涉案房屋存在前述质量问题，要求雅居乐公司修复并承担延期交楼的违约责任。
董婉霞、广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.05.25【案件字号】(2020)粤01民终7712号【审理程序】二审【审理法官】李志明【审理法官】李志明【文书类型】判决书【当事人】董婉霞;广州从化雅居乐房地产开发有限公司【当事人】董婉霞广州从化雅居乐房地产开发有限公司【当事人-个人】董婉霞【当事人-公司】广州从化雅居乐房地产开发有限公司【代理律师/律所】殷锦培广东政衡律师事务所【代理律师/律所】殷锦培广东政衡律师事务所【代理律师】殷锦培【代理律所】广东政衡律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】董婉霞【被告】广州从化雅居乐房地产开发有限公司【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷案件。
双方当事人对于合同条款理解存在争议，应当结合合同的文义解释、目的解释以及交易习惯共同确定条款的真实意思。
【权责关键词】无效欺诈显失公平违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求增加诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议。
经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
现董婉霞主要依据双方签订的案涉《装修合同》第九条的约定提出本案上诉，要求每日0.2‰的标准计付全部违约期间的违约金。
对此，本院分析如下：董婉霞与从化雅居乐公司就案涉《装修合同》第九条约定，在理解上存在争议，董婉霞认为违约金应合并统一按每日0.2‰的标准计算，从化雅居乐公司则认为违约金应分段分标准计算。
广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、沈建军商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.05.11【案件字号】(2021)粤01民终9473号【审理程序】二审【审理法官】罗毅【审理法官】罗毅【文书类型】判决书【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司;沈建军【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司沈建军【当事人-个人】沈建军【当事人-公司】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【被告】沈建军【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】代理实际履行违约金证据不足质证诉讼请求书面审理维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。
【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：雅居乐公司是否需对案涉房屋维修期间的物业费承担代缴义务。
对于上述争议焦点，雅居乐公司已于2017年12月6日向沈建军等业主出具《回复函》承诺替沈建军等业主代缴维修案涉房屋工程瑕疵期间的物业费等。
该承诺依法有效，对雅居乐公司有法律拘束力。
沈建军在其所签订的《协议书》《承诺书》中仅承诺不再就涉案房屋渗漏水工程向雅居乐公司索赔，放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约金的权利，并未声明放弃向雅居乐公司主张案涉房屋维修期间由雅居乐公司代缴物业费的权利。
原审法院据此认定雅居乐公司需承担案涉房屋维修期间的物业费代缴义务理据充分，本院依法予以维持。
综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1106元由上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 18:21:54【一审法院查明】原审法院经审理查明，2009年12月28日，沈建军、雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定沈建军向雅居乐公司购买涉案房屋，房屋面积为386.43平方米，总金额9140097元，雅居乐公司应当在2010年12月25日前将涉案房屋交付沈建军使用等。
2010年2月12日，涉案房屋预告登记至沈建军名下。
2012年1月2日，沈建军办理涉案房屋收楼手续。
因涉案房屋存在漏水等质量问题，沈建军曾多次向相关政府部门信访投诉，亦多次致函雅居乐公司。
2016年6月2日，广州市番禺区住房和建设局向沈建军作出《信访复函》[番住建函(2016)1857号]，记载“2016年4月28日，我局工作人员会同开发商和物管部门勘察现场。
经核查，该房屋外墙多处渗漏情况属实……5月13日，雅居乐公司按会议要求，就御苑小区房屋质量问题的保修承诺函复我局，表示将按照有关规定，履行维修责任……”2017年2月22日，广州市番禺区住房和建设局向沈建军作出《信访复函》[番住建函(2017)721号]，记载“关于雅居乐剑桥郡小区存在质量缺陷问题，雅居乐公司也积极配合，并书面承诺在保修期内存在的质量缺陷问题，雅居乐公司都进行保修……”2017年12月6日，雅居乐公司向雅居乐剑桥郡37户业主发出《回复函》[雅番函(2017)277号]，称“……是否应当赔偿，赔偿多少，我公司的意见是根据每户不同的具体情况，由您们以户为单位单独提出赔偿充分的依据和数额，单独和我公司协商处理。
大体原则如下：(一)作为对工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费。
(二)同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费。
(三)对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给与业主补偿……”。
2018年9月29日，沈建军与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》，约定扬州市江都区江阳水电安装有限公司同意在2018年10月31日前向沈建军支付涉案房屋渗漏水维修费用80万元，沈建军同意收到上述维修费用后，对渗漏水问题自行修复，不得再对涉案房屋渗漏水的维修问题以任何方式向雅居乐公司索赔。
同日，沈建军出具《承诺书》，承诺自行负责涉案房屋的渗漏水工程维修，不再以任何方式向雅居乐公司索赔；放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约责任的权利。
之后，沈建军确认收到上述维修费用80万元。
沈建军在庭审中陈述，涉案房屋自收楼开始就存在严重漏水问题，其不断向雅居乐公司和物业公司反映，雅居乐公司也派人进行了多次维修，但一直修了好几年也没有修好；沈建军自2015年开始维权，所以就停交了物业费，之后雅居乐公司出具复函，同意代沈建军支付维修期间物业费，但直到沈建军被物业公司起诉后才发现雅居乐公司并未代沈建军支付物业费。
雅居乐公司认为涉案房屋确实存在漏水问题，但是沈建军在2016年才开始反映漏水问题，不存在从收楼之日起就开始维修的情况。
沈建军另提供了其分别于2013年10月25日、2015年10月8日、2016年4月15日、2016年11月7日、2017年1月4日、2017年12月20日、2018年1月8日出具的情况说明、函件、照片、邮寄单等复印件。
经质证，雅居乐公司认为上述证据没有原件，都是沈建军自行起草的，没有寄件凭证，无法核实有无收到。
【一审法院认为】原审法院认为：沈建军、雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。
雅居乐公司出售的涉案房屋存在质量问题，雅居乐公司理应履行维修义务。
雅居乐公司于2017年12月6日出具的《回复函》中承诺其同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费，根据该条款雅居乐公司应当向沈建军支付涉案房屋维修期间的物业费。
雅居乐公司主张上述《回复函》仅是过程性的磋商文件，并非最终方案，双方就涉案房屋的渗漏问题达成最终方案应以《协议书》和《承诺书》为准，且已经向雅居乐公司一次性支付80万元。
但根据沈建军与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》的约定，沈建军收到维修费用80万元后，不再就涉案房屋漏水的维修问题向雅居乐公司索赔，结合该协议的约定，上述80万元针对的是涉案房屋漏水维修问题，而非包括一切因渗漏水引起的损失；而根据沈建军出具的《承诺书》，沈建军承诺就涉案房屋渗漏水工程维修不再向雅居乐公司索赔，并承诺放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约责任的权利，并未明确表示放弃向雅居乐公司主张涉案房屋维修期间的物业费的权利，结合《承诺书》全文，也无法得出沈建军有放弃主张涉案房屋维修期间物业费的权利。
故沈建军仍有权向雅居乐公司主张涉案房屋维修期间的物业费。
【二审上诉人诉称】上诉人雅居乐公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回沈建军的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由沈建军承担。
事实和理由：一、原审法院错误地理解并适用《回复函》的内容，属于事实认定错误。
(一)结合磋商过程来看，《回复函》仅为双方协商过程中的磋商性文件，雅居乐公司与沈建军就案涉房屋渗漏问题最终达成一致意见并签订《协议书》等文件，《协议书》等文件已经覆盖了《回复函》的内容，原审法院将上述事实进行割裂理解导致事实认定错误。
(二)就《回复函》的内容而言，原审法院对《回复函》断章取义，错误地认定雅居乐公司提出的大体谈判方案为雅居乐公司的单方承诺，显属不当。
根据《回复函》第三、第四点内容，结合上下文可知，在大体原则中所列举的几点补偿建议必须建立在雅居乐公司与业主协商一致的前提之下，大体原则也并非最终承诺，而是要结合具体情况与各业主单独协商确定补偿方案。
原审法院仅截取《回复函》中的一句话去认定雅居乐公司需支付沈建军维修期间的物业管理费，属于事实认定错误。
(三)因《回复函》仅为磋商性文件，故并未实际履行。
雅居乐公司出具《回复函》后，针对该小区涉及房屋渗漏的业主进行了逐户评估、谈判，截止至目前，雅居乐公司已与包括沈建军在内的小区上百户业主达成一致协议并按协议的约定支付了相关的赔偿(补偿)费用，而非履行沈建军提出的《回复函》中提及的维修期限的物业费、一定年限的物业费、装修损失等三点大体协商原则的内容。
根据(2019)粤0113民初11219号民事判决书查明的事实也可以看出，沈建军并非要求雅居乐公司根据2017年12月6日的回复函缴纳所谓“一定年限的物业费”。
案涉双方最终达成的一致合议是由雅居乐公司向沈建军支付80万元人民币。
二、沈建军通过《协议书》、《承诺书》已经明确表示不再就案涉房屋渗漏水的维修问题以任何方式向雅居乐公司索赔。
现又通过维修问题所引起的物业费承担事宜主张权利，原审法院再予支持显属不当。
三、雅居乐公司向沈建军支付的80万元费用已经远超沈建军主张的70万元赔偿，足以弥补沈建军的相应损失。
现沈建军通过物业管理费的名义要求雅居乐公司针对案涉房屋渗漏水事宜再次赔偿，有悖公平原则。
四、物业管理费是基于物业服务公司就案涉房屋向沈建军提供物业服务所产生的费用，属于房屋的日常维护成本，该费用的产生并非案涉房屋渗漏水而额外产生的损失，沈建军要求雅居乐公司承担并无法律依据。
综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、沈建军商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2021)粤01民终9473号当事人上诉人(原审被告)：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。
法定代表人：张海明，职务经理。
委托诉讼代理人：卢欣怡。
被上诉人(原审原告)：沈建军。
审理经过上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司(以下简称：雅居乐公司)与被上诉人沈建军商品房预售合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院(2020)粤0191民初20486号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年4月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。
