万科、金地、雅居乐产品线研究
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品牌房企商业地产产品线研究赢盛中国战略研究中心通过对品牌房企产品线的最新规划与布局进行系统梳理,挖掘商业地产发展的行业趋势、项目发展趋势及项目开发特征。
目录第一部分:企业维度 (4)一、万科商业产品线研究 (4)1、蓄势与准备 (4)2、产品线规划 (6)3、产品详细解析 (8)二、龙湖商业产品线研究 (15)1、发展历程:十年磨一剑 (16)2、开发战略:高周转策略 (20)3、战略布局:多业态全国布局 (20)4、产品规划:三大商业产品线 (24)三、凯德置地商业产品线研究 (32)1、凯德商用发展战略 (33)2、购物中心运营 (34)3、产品线规划 (40)四、益田集团商业产品线研究 (49)1、益田商业集团 (50)2、益田商业产品线 (53)五、银泰置地商业产品线研究 (56)1、银泰中心 (58)2、银泰城 (63)3、银泰Mall (65)六、中航地产商业产品线研究 (67)1、中航城:大型城市综合体 (69)2、九方:购物中心 (76)七、新城控股商业产品线研究 (78)1、国际广场系列 (79)2、城市广场系列 (81)3、休闲广场系列 (83)八、中海地产商业产品线研究 (85)购物中心:环宇城 (87)九、中粮置业商业产品线研究 (90)1、西单大悦城 (92)2、朝阳大悦城 (93)3、上海大悦城 (95)十、华润商业产品线研究 (96)1、华润二十四城 (96)2、华润中心 (98)3、华润万象城 (99)4、华润五彩城 (103)5、华润欢乐颂 (105)十一、万达商业产品线研究 (109)十二、海航集团商业产品线研究 (115)十三、宝龙商业产品线研究 (119)第二部分:总结分析 (121)1、外企领先内企 (121)2、港资领先内资 (121)3、综合体是主流模式 (122)4、社区商业开始兴起 (122)第一部分:企业维度一、万科商业产品线研究万科是目前中国最大的专业住宅开发企业,千亿销售目标成形,已逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列:万科最最高端产品,特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列:万科城市最高端产品,成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列:城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾,金域西岭金色系列:坐拥城市繁华——成都有金色家园,金色海蓉,金润华府,万科加州湾第三类别——城市花园系列,特色是离尘不离城,有繁华又有宁静,城市中的花园城市花园系列:成都有万科城市花园魅力之城系列:成都有万科魅力之城第四类别——四季系列,特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列:成都有万科双水岸,朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟,金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品,从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品,但从延伸意义上来说,应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊,其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来,在建筑文化的探寻上,万科开始确立自己的建筑观,在尊重自然、尊重文脉的原则上,主动创造住宅的产品新形式。
全面解剖万科八大产品线;首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的(相对市场与竞争对手)、相对固化的、以标准化为基础的、多产品(产品模块)组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念:通常都是开发商获取到土地再做产品(住宅)设计,其开发周期以及因此产生的时间成本较大;产品线开发理念:可以基于土地相关属性,在获取土地前就把产品模块制定好,拿到土地后进行快速组装复制,节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明,当企业的产品标准化率达到40%时,投资杠杆率可提高到1:4,开发周期可缩短15%,开发成本可降低5%,净利率可提高10%(从20%的平均净利率提高到30%);当产品标准化率超过60%,净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外,推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度,提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后,将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础,也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似,即产品体系基本固化,那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的,就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上,根据消费群体的细分,对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究,从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段,而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导,明确的土地决策为基础,辅以强大的产品设计能力。
金地集团四大产品线2011年07月19日13:45图为金地·艺境--褐石系列褐石系列褐石,历来是中产阶级引以为傲的一种精神象征。
他们讲求细致与品位,追求浪漫,拥有浓厚的人文气质,他们专注于自我的审美与艺术导向,在时光的洗礼中沉淀出极具品味的涵养修为。
金地以格调中产为蓝本,采撷褐石故乡波士顿的纯正血统,融合海派文化气质,为现代都会呈现一个蕴含古典怀旧韵味的人居空间,纯黑的褐色石砖配合山花坡顶、八角飘窗等经典元素,彰显出厚重质朴的立面风情,尺度宜人的开放街区、街角的咖啡屋和铁艺灯影,形成了浪漫、开放、多元的街区文化。
褐石,为城市经典而生,为世人心中美好的期许而生,以独特人文风情,献给追逐藏于光阴背后之点滴美好的中产阶级。
图为金地·澜悦--名仕系列名仕系列名仕,意味引领由富及贵的格调,是为时代成长中的新富阶层盗贼的文化社区。
他们具备丰富的阅历和见识,讲求品味,真心热爱符合他们美学原则又有文化涵养的建筑。
金地国际化手臂,铸就非凡的现代城市地标。
将当代元素融入新古典主义的原创立面,大气优雅,挺拔的线条和层次丰富的顶部构图勾勒出完美的天际线。
而尊贵的入户华堂和会所商务空间,则尽显星级礼遇,更匹配花岗岩及精致铝板等高级材质,精雕细致,将新古典的韵味和经典一一呈现。
名仕,以雕琢细节、舒适享受为核心,深具新古典的独特韵味,以精工美学作品敬献给成功路上的新富阶层。
图为金地世家系列世家系列世家,比肩百年经典,风范世代相传。
他们作风传统,家族荣耀感强烈。
事业、家业,最看重的还是定邦之业。
勤耕之余也懂得生活的艺术和休闲的高层级方式。
他们钟情于自然山水中,阅读不一样的人生。
金地溯源中世纪的欧洲,以贵族庄园为蓝本,契合高端人群文化传承和财富沉淀的诉求,创建大气华贵的家族领域。
前庭、后院、宅邸贯连成恢弘大气的整体空间,在建筑的冷静克制中散发出优雅的贵族气质。
依附江、河、湖、泊大美之天赋资源,以珍稀而不可复制的自然馈赠,划定与众不同的圈层生活。
“金地"、“华润 "、“万科"产品线特点及其对比分析随着房地产行业竞争的加剧,市场细分化趋势越来越突出,房地产企业开始积极寻求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。
而特色成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争力。
将成熟的产品复制到新进市场,不仅仅意味着提高效率和成本管理,也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。
科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。
“金地”、“华润”、“万科”是三家房地产领域领先上市的公司,其产品线都比较成熟清晰,研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产有着重要的借鉴意义。
“金地”、“华润”、“万科”产品线现状及其特点在房地产市场中,产品线多指出售给同样的顾客群,或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。
与产品线密切相关的概念是产品组合,产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配,他包括所有产品线和产品项目。
对于房地产企业来说,产品线和产品项目。
对于房地产企业来说,产品线与产品组合是一对相互统一的概念,不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。
“金地”产品线——以中档物业为主,逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心,创造客户价值”这一产品主义的传统,坚持产品的差异化战略,把产品打造的功力奉为企业的核心专长之一。
从表1中可以看出金地集团的产品组合宽度为3,按照项目的地理特点划分,该企业产品有三条:城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列,每条产品线上的产品品种都超过3。
金地集团产品线的发展目标为80%是中档住宅产品,20%是高档住宅产品。
在目前的国内房地产市场,中档物业仍是最好销售的物业之一,金地将开发的主要方向放在中档物业上,获得了较为理想的销售回款速度,在很大程度上保证了项目的资本运作安全,这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一;同时考虑到优秀商业物业能为公司增加经常性收入,金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。
房企管理解析(五):从万科引出的房企产品线思考兰德咨询总裁:宋延庆我们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘,一个是“中粮万科长阳半岛”,一个是“京投万科新里程”。
长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘,项目从2010年7月面市以来,销售额超过50亿。
“新里程”项目距长阳半岛很近,是一个有1000余套房的小项目。
如果你对照新里程项目的户型,你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。
也就是说,新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。
同属“华南五虎”的恒大,2011年实现合约销售额803.9亿元,同比增长59.4%;实现营业收入619.2亿元,同比增长35.2%;净利润117.8亿元,同比增长46.9%。
更值得关注的是,2008-2011四年间,恒大的销售额平均增长率高达133.6%。
但是,假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看,并认真对比一下各个项目的楼书,你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目,无论是会所、售楼处,还是户型、外立面,几乎都是一模一样的。
或许不同城市的“绿洲”业主不知道,但许多业内人员可能知道,各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。
其实,不只是万科和恒大。
据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示,目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线,并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。
例如:■万科的城市花园系列,四季花城系列,金色系列、TOP系列;■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列;■保利的花园系列、林语系列、山庄系列;■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列;■万达的广场系列、华府系列;■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列,等等。
而且,不仅是一线房企,就连第二、第三梯队的大中型房地产企业,以及相对低调的央企地产企业,近年来也逐渐形成了自己的产品系列,也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。
华润,万达,龙湖,万科,中粮,太古,世茂,银泰,金地……40多家都在这里了。
做商业地产最好的房企,还有专做商业的地产商,以及知名港资企业,他们的产品线,都梳理出来了。
企业名称,产品线名称,以及产品线定位,还有代表案例项目,你可以按图索骥,去看看了。
住宅是小学生,商业是大学生,无论你是小学生,还是大学生,想必这么全面的整理也还没有。
手哥选取商业地产观察整理的,分享给你。
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这也是你的社交货币。
产品线即是标准化。
推行标准化产品线,便于快速复制、连锁开发,还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外,有利于缩短项目开发周期,提高开发效率,进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率,并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。
34家大陆商业地产-产品线图谱,可能是最全的了。
9家港资商业地产产品线图谱,也可能是最全的了。