城中村改造项目的物业管理问题及对策研究——以石家庄某城中村为例

城中村改造中存在的问题及对策研究对城中村问题简单介绍，重点分析了城中村较难改造的主要原因，提出了三个方面的解决措施，尤其对外来务工人员公寓房的建设进行了详细的论述，并提出了一些应注意的问题和具体的建设思路，以期引起各级政府的关注，为我国的城市化进程做出贡献。

标签：城中村；农民安置房；外来务工人员公寓房1 城中村现象及其较难改造的主要原因城中村现象是近些年来出现的一个棘手城市问题。

它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。

随着城市进一步发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的头等大事之一。

城中村对城市的危害很大，它不仅脏乱差、与优雅的城市环境极其不符，而且人口成分复杂、赌博及嫖娼现象猖獗、严重影响社会的治安，还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。

虽然城中村带来各种负面问题，但改造措施一直是各地政府头痛的问题。

主要因为：一是，城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是，占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。

总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。

农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期卖个好价钱；二是，利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是，由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解决措施2.1 农民安置房的规划当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。

但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。

这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。

城中村改造面临的问题及对策研究摘要：加快推进城市更新和城镇老旧小区改造，是在我国城镇化加快发展进程中进一步提升城市品质、实现新时代城市高质量发展的重要战略安排。

实施城市更新及老旧小区改造具有积极的意义，是城市发展的内在要求，是加快构建新发展格局的现实需要，是推进新型城镇化的必然途径。

实施“城中村”改造有利于提高土地利用效率、优化城市的空间布局。

然而，“城中村”改造不同于一般的房地产开发项目，在各环节都存在着不可预测性。

因此，对于“城中村”项目的难点进行梳理并找到应对措施，对项目整体的顺利推进有着十分重要的现实意义。

关键词：城中村；改造问题；对策引言城中村的土地所有权为集体所有，土地使用主要以住宅建筑为主。

耕地面积少。

建筑物主要是住宅，但是这些住宅因为没有合理的规划而显得杂乱无章，甚至是有违章建筑的存在。

根据不同位置的城中村，建筑住宅密度不一。

绿化程度参差不齐，需要有计划地改进。

基础设施、娱乐设施等不完善。

村里的经济相对落后，也存在不正规的经济。

主要是指以建筑或者土地出租后存在不正规经营。

城中村的流动人口多且复杂，是卫生、治安、环境问题的集中地。

1城市更新视角下旧城改造的方向1.1城市更新加速推动城市“新经济”城市规划建设工作是贯彻落实新一轮发展战略理念、推动我国高质量经济发展的重要活动载体。

这些年无论说的是整个城市基础建设对实体经济的快速拉动，还是房地产对实体经济的快速拉动以及城市建筑业快速发展中所带动的诸多相关新兴产业，对整个城市的实体经济发展起了重大拉动作用。

城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府闲置土地资源、激活地方城市政府低效利用资源、优化完善城市社会经济管理体系结构布局、助力促进城市新主体经济的健康发展。

1.2城市更新重构发展城市“新功能”传统的城市建筑功能已经逐渐滞后于现代城市中对新的功能需求。

城市更新政策有利于城市重构和优化发展一个城市新的服务功能，比如健康卫生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重构增活力、加密路网更便捷、历史文化重传承、特色游憩引周边、绿色生态更低碳。

石家庄物业管理方案一、总则为了规范和提高石家庄市的物业管理水平，提升居民居住环境质量，促进社区和谐发展，特制定本物业管理方案。

二、管理模式1. 物业管理公司负责对社区内所有公共设施和绿化进行全面管理，并对居民的日常生活提供全方位保障。

2. 物业管理公司负责与业主委员会和业主代表会及时沟通，协商解决管理中出现的问题。

3. 物业管理公司应征求用户的意见和建议，积极响应用户的合理要求。

三、管理内容1. 环境卫生管理物业管理公司应该定期对小区内环境进行保洁，清理垃圾桶，并保持小区内道路、公共绿地等的整洁。

2. 公共设施设备管理对小区内的电梯、供水设备、供电设备、供气设备、供暖设备等公共设施设备进行定期检查、维护和保养，确保其正常运转。

3. 安全保障管理物业管理公司应加强小区内的安全管理工作，确保小区内的住户和财产安全。

4. 绿化环境管理物业管理公司应负责对小区内的绿化环境进行保养、修剪、病虫害防治等工作，再提高小区绿化覆盖率。

5. 突发事件处理物业管理公司应建立完善的突发事件应急预案，对小区内的突发事件进行及时处理和救援，并向上级主管部门通报。

四、居民权益保障1. 物业管理公司应对居民的投诉、建议进行认真处理，并给予及时回复。

2. 物业管理公司应当定期召开业主大会，听取用户的意见和建议。

3. 物业管理公司应保障居民的生活需要，为居民提供良好的生活环境。

五、合法权益保障1. 物业管理公司应遵守国家、地方和相关的法律法规，确保自身的合法经营。

2. 物业管理公司应规范管理，保护业主的合法权益，对业主的财产进行保护。

3. 物业管理公司应与政府部门、相关业主委员会、社区居民协作，共同维护小区内的稳定和谐。

六、经济管理1. 物业管理公司应合理收取物业管理费，合理分配费用，确保小区内的各项设施设备有充分的预算保障。

2. 物业管理公司应将物业管理费用使用情况向业主大会进行公示，接受业主的监督。

七、管理制度1. 物业管理公司应制定健全的管理制度和工作流程，明确各项工作职责和分工。

城中村改造问题与解决方案城中村是指城市中出现的一种特殊的社区，由于历史原因、政策原因或其他因素，这些社区的住宅建筑多为老旧、简陋、不堪使用，社区环境恶劣、治安混乱。

这些问题一直困扰着城市的建设与管理，城中村改造因此成为了城市建设中的一大难点。

城中村改造面临的问题：1、滞后的基础设施：由于城中村建设历史较长，基础设施相对滞后，如排水、供水、供电、燃气等设施，对社区的正常生活和运营造成极大困扰；同时，这些滞后的设施也妨碍了城市的正常建设与规划。

2、低质量的居住环境：城中村的全部或部分建筑早已年久失修，结构老化，目前大多数居民都是租赁的小户型，居住面积不够，生活质量低下。

同时，城中村也缺乏绿化、娱乐等公共设施，居民的生活和健康受到极大的影响。

3、治安情况混乱：由于城中村中聚集着大量的非法移民和各类人员，大多数居民生活恶劣，治安形势混乱。

这些问题也使得城中村容易变成犯罪的温床，威胁到社会公共安全。

城中村改造的解决方案：1、强化基础设施建设：以改善城中村居民生活条件为重点，加强基础设施建设，提高基础设施的品质和数量，提升城市生活水平，加强城市的现代化建设。

同时，加强对城中村的管理，规范运营机构和经营方式，防止陷入滞后的窘境。

2、改善居住环境：加强城中村内住房的改善和更新，使居住条件与城市的发展同步更新，努力打造一种更符合居民需求的居住模式，增加公共设施，如绿化、娱乐、健身、教育等。

重视人文关怀，加强建设管理，保护居民权益。

3、加强社区管理：加强社区管理力度，加强对城中村的治安、卫生、环境保护、交通管理等问题的管理，化解城中村发展中的矛盾与问题。

同时，加强对城中村的文化建设，组织各种文化、体育、娱乐活动，增强居民的文化文明素质。

城中村改造的实际项目：1、京杭大运河湿地城市改造：该项目以城市复兴为目标，通过生态、文化、旅游等多维度的关注，打造高品质的湿地城市。

在项目中将加强生态复兴，修复大运河底下的水文环境，增加城市绿化和景观，同时也将加强社区文化建设，盘活湿地资源，增强城市文化和社区品质。

关于城中村改造中存在问题的思考摘要：青年人才论坛为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。

本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。

关键词：襄阳青年人才论坛城中城改造问题近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。

但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。

拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。

为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。

作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。

一、城中村问题成因城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。

分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。

二、目前襄州区城中村改造的现状襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。

城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。

从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。

“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。

改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。

因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。

“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。

由于历史的、体制的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。

近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。

随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。

基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。

城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例城中村是指以农村户籍人口为主，多为农民工及其家庭聚居的城市地区。

由于历史原因和城市发展需要，城中村在中国许多城市中普遍存在，并面临各种问题，如低水平的基础设施、脏乱差的环境、社会治安问题等。

因此，城中村改造成为了我国城市化进程中的重要任务之一、本文以石家庄市桥西区西三教村为例，探讨城中村改造的模式。

西三教村位于石家庄市桥西区中心地带，是一个有着悠久历史的城中村。

该村拥有丰富的文化遗产和历史建筑，但由于长期的自然环境破坏和无序发展，村庄面貌破旧不堪，居住条件恶劣，成为当地城市发展的短板。

首先是保护传统文化和历史建筑模式。

西三教村有着丰富的历史和文化遗产，这些对于城市发展具有重要意义。

在改造过程中，应该保护和修复这些历史建筑，将其纳入城市历史文化保护范围，打造具有独特魅力的旅游景点，吸引更多的游客和投资者，推动当地经济发展。

其次是提升基础设施和居住环境模式。

西三教村的基础设施严重滞后，居住环境恶劣，是改造的重点内容。

可以引进资金和技术力量，对道路、供水、供电、燃气等基础设施进行整治和提升，改善居民的生活条件；并对居民房屋进行翻新和改造，提高住房的品质和舒适度。

再次是发展产业和改善村民生计模式。

西三教村的居民多为农民工及其家庭，改造过程中应注重提供就业和创业机会，帮助居民增加收入。

可以发展文化创意产业、旅游业、农业等新兴产业，吸引投资和活力，并提供相关培训和支持服务，促进村民的创业创新。

最后是社区参与和治理模式。

城中村改造的成功需要广泛的社区参与和有效的治理机制。

可以组织居民参与决策和规划过程，增加居民的获得感和满意度；同时建立社区自治组织和定期的居民会议，促进居民与政府之间的有效沟通和合作，提高城中村治理的透明度和效率。

总之，城中村改造是城市发展中的重要任务，对于提升城市品质、改善居民生活条件具有重要意义。

在石家庄市桥西区西三教村的改造中，可以采取保护传统文化和历史建筑、提升基础设施和居住环境、发展产业和改善村民生计、社区参与和治理等模式，以实现城中村的全面改造和可持续发展。

“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究摘要：简要介绍了城中村改造升级的现状，总结了城中村改造升级实施中存在的几个典型问题，并根据对这些问题的综合分析，就如何加快城中村改造升级提出了相应的对策，以更好地推动城市化进程。

关键词：城中村；转型升级；问题；对策1、导言城中村是我国城市化进程中不可避免的现象，有其长期的历史和社会原因。

城中村改造升级是改善市民生活环境、改善城市功能、提升城市形象、城市基础设施建设和城市产业布局的综合民生工程。

将城中村改造成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型城市社区，是加快提升城市质量和综合竞争力的迫切需要，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是改善环境,提高人民生活质量的内在要求。

鉴于上述目标，笔者对城中村的推广改造进行了深入研究。

本文总结了城中村改造升级实施中存在的几个典型问题，并根据对这些问题的综合分析，提出了加快城中村改造升级的相应对策，从而对城市化进程起到良好的推动作用。

2城中村改造实施中的几个问题城中村改造是一项系统而复杂的工作。

除部分村民积极性低、意见难以统一、城中村房屋密度过大、改造成本高、改造项目融资渠道相对单一、资金筹措不足等共同突出问题外，在城市地区的主导实施层面，仍然存在以下问题。

2.1缺乏专项规划和总体指导改造项目涉及土地利用强度、公共配套设施的重新配置、交通承载力的重新评估等，规划中对此类项目的总体规划不足，在教育、医疗、交通等方面与该区域的衔接，交通和其他需求不足。

单个项目的人口增长导致教育和医疗资源供需矛盾突出。

2.2城中村改造项目前期工作缺乏联动机制，进展缓慢目前，影响工作进度的问题主要集中在前期，其中土地利用和规划调整方面存在诸多问题。

涉及的主要部门，如自然资源、住房和建设、领土政府等，在政策制定、审查和核实、管理协调等方面，更多地考虑到部门本身的管理范围和权限。

缺乏多部门联动机制，协调力度和效率低下。

其次，领土政府、村庄团体和土地熟人之间也缺乏联系机制保障。

关于城中村改造后物业管理问题的思考随着城中村改造工作的扎实推进，拆迁安置小区相继建成，我县新县城的区域面积不断扩大，城中村改造已由拆迁建设为主，逐渐转向物业管理为主，加强城中村改造后安置小区的物业管理，已成为当前城市管理的一个突出问题。

目前，安置小区的物业管理问题错综复杂，矛盾突出，亟待加以规范和管理。

一、安置小区物业管理现状及问题到2007年底，柯桥街道已建成拆迁安置小区15个，建筑面积为100万平方米左右，主要是：立新小区、福年小区、福东小区、碧水苑东区、碧水苑西区、双渎裕民小区、双梅小区、兴越西区、双川裕民中区、梅川小区、管墅小区、管宁小区、后梅小区、梅巷小区、红建居等，由于安置小区新建成，均由房产开发商招聘专业物业公司进行管理。

安置小区管理工作存在着规划、建设、移交、管理不到位等情况，突出表现在体制、运行机制、经费、居民素质、小区设施、管理组织等一系列问题，小区物业管理面临重重困难。

1、职责不够明确。

目前，我县物业管理行业、管理部门不够明确，县级的建管局房管处，只属行业管理，街道也没有专职管理物业的部门。

特别是新建成小区的移交，前期物业聘请、产权明晰等社区（居）均不知情，造成工作衔接上的脱节。

如一个双梅小区出现两个物业公司管理的现象，带来管理难。

2、部分小区面临物业失管。

目前，双梅小区（一期、二期），兴越西区的前期物业管理委托合同已到期，与两个小区房产开发商签订物业管理合同的深圳天健物业管理有限公司，由于亏损而决意撤退；经多次协调，仅同意在裕民小区续约一年，但兴越西区和双梅小区即将面临物业失管的尴尬局面，而房产开发商也想一走了之。

此问题迫在眉睫，急需由县有关部门协调解决。

3、业主交费意识淡薄。

由于拆迁安置户是由农村转为市民：①农民环卫意识不强；②对物业管理的有偿服务不理解，无交费意识；③小区内环境破坏严重；④住户业主收废品和公共场地、绿化地块“乱堆放”随处可见；⑤因城区无外来人口公寓，业主出租住房，尤其是车库（无卫生设施）出租，环境污染和破坏严重，对小区治安也带来隐患；⑥现任的社区（居）干部缺乏管理小区经验；⑦县环卫处清运垃圾按5元/户·月收费，增加了物管经济负担；⑧因安置小区都为失地农民，无业人员较多，收入无来源，认为农民最基本的生产资料——土地，已贡献给政府的城市建设，故对交物业管理费不满。