物业管理师《经营管理》第四章第五节(8)

物业管理师《经营管理》第4章第3节（8）十、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

《中华人民共和国价格法》（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号公布）第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。

价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

”在房地产价格方面，例如《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

”可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预，还有限价和最低限价。

限价是试图规定一个对物业可以收取的价格；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收取的。

政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。

十一、原始价值、账面价值、市场价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。

物业管理师《经营管理》第4章第1节（1）为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法。

本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素以及价值评估的基本方法。

第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。

因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。

影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。

对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。

这样，物业产权人在租赁期间届满之前就放弃了占有和使用物业的权利，而保有收取租赁合同（又称租约）约定的租金和在租赁期间届满后占有物业的权利。

物业管理师《经营管理》第4章第4节（3）三、居民收入因素通常，居民收入的真正增加（非名义增加。

名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。

至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。

所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对物业价格的影响估计不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住物业的需求，从而会促使居住物业价格上涨。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对物业价格的影响就不大。

不过，如果他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，例如购买物业用于出租或将持有物业当作保值增值的手段，则会引起物业价格上涨。

四、物价因素物业价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将其区别开来，对它们之间的互动关系作一分析。

物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。

通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。

此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格（特别是水泥、钢材、木材的价格）、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

物业管理师《经营管理》第四章第五节（2）（四）建立价格可比基础选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。

建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。

估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。

具体方法是通过折现计算。

（五）交易情况修正可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。

这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。

在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：1．利害关系人之间的交易。

例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。

2．急于出售或急于购买的交易。

例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。

在这种情况下的成交价格往往是偏低的。

相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。

相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。

4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。

在这种情况下的成交价格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。

如拍卖、招标、哄抬或抛售等。

物业管理师《经营管理》第四章第四节（1）一、物业价格的影响因素概述在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果。

要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。

但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。

例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区，则铁路可能成为增值因素。

2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。

但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。

3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高（或降低）物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高（或降低）物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低（或提高）物业的价格；有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格，但从另一角度看会降低物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。

例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。

至于具体的影响如何，还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质。

其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。

但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。

物业管理师《经营管理》第4章第3节（6）八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。

物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给应价者的买卖方式。

（一）评估价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。

（二）保留价保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的。

拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。

拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。

拍卖标的有保留价的，竞买人的应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。

例如，《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日法释[2004]16号）第8条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%.”（三）起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

拍卖有增价拍卖和减价拍卖。

增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价者获得。

减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。

增价拍卖是一种常见的叫价方式。

在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

（四）应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

（五）成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的应价。

在有保留价拍卖中，应价不一定成为成交价，只有在应价高于或等于保留价的情况下，应价才成为成交价。

2014物业管理师《经营管理》知识点2014物业管理师《经营管理》知识点进行物业管理定位(一)物业管理定位的考虑因素物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。

在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。

因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。

物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。

比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。

反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗?体现物业管理定位的无外乎三个内容：一是收费标准;二是服务内容;三是管理水平。

收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。

但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。

至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。

比如指明物业管理是由某的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。

而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。

总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。

(二)物业管理品牌效应物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。

物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。

因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。

一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。

在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。

物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。

第一章物业经营管理概述第一节:物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵又称物业资产管理,指为满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。

包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。

(一) 写字楼指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

国外通常分为甲、乙、丙三级。

1、甲级写字楼位置优越,交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力能与新建成的写字楼媲美。

优越、优良、超过。

２、乙级写字楼良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。

良好、良好、达到。

3、丙级写字楼已使用年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。

年限较长、不能满足。

（二）零售商业物业分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

通常分为六类：1、区域购物中心(１)规模巨大、１0万㎡以上、服务半径2０0ｋｍ。

(2）专业购物中心管理集团开发经营。

(３）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。

2、市级购物中心(1)规模3万㎡以上、服务人口３0万以上、年营业额５亿以上。

（２)由一家或数家大型百货公司为主要租户。

３、地区购物商场（1)规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至５亿元。

（2)中型百货公司往往是主要租户。

４、居住区商场(1）规模一般在３000至1０00０㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至100０0万元人民币。

中国物业管理师执业资格考试参考教材物业经营管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。

物业管理师《经营管理》第4章第3节（7）九、买卖价格、租赁价格（一）买卖价格买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。

（二）租赁价格租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。

真正的房租构成因素应当包括：①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。

在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。

房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。

其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。

房租也有日租金、月租金或年租金。

房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）等。