2008年重庆房地产市场年度总结报告-90页

报告机构：重庆旭日房地产顾问有限公司旭日地产研究部报告时间：二○○九年一月前言：刚过去的2008年，是及其不寻常的一年。

宏观经济、房地产市场在短短的一年中经历了改革开发30年，房地产市场发展10年来最大的波动。

经济由繁荣变为保守，房地产经过2007年的红火立即又降入了冰点.这样的变动使每一个房地产企业，房地产从业人员，在这场风暴中都受到了极大的影响。

每一个人都谈论着经济的拐点，房地产的底线。

但平心而论，这一切难以在短时间内有所结果，房地产的脚步依然是如履薄冰。

摆在我们现实的问题是2009年宏观经济、房地产发展的方向是什么?企业、房地产从业人员如何在这一场变革中获得新的机会。

为此，我们有必要对2008年的宏观经济、房地产市场进行一个回顾和梳理，由此展望2009年，把握市场发展脉搏，在竞争中求发展，安全、稳定的渡过这个困难时期，以期在更久远的将来获得更大的提升。

综上，旭日公司以2008年房地产市场为基甸，以客观的市场数据分析为手段，总结2008，展望2009年，编制了2008年重庆市房地产运营年报。

由于时间有限，部分数据官方尚未公布，本报告难免有不足之处，也希望各个同行指正。

希望我们全行业能够充分交流，取长补短，共同营建健康的房地产市场，携手渡过难关重庆旭日房地产顾问有限公司2009年1月12日目录一、重庆房地产宏观市场 (4)1、宏观运营数据分析 (4)1.1 重庆房地产市场-房地产投资及供应情况 (4)1.2 重庆房地产市场-商品房成交面积及金额 (5)1.3土地市场 (8)1.4 重庆房地产发展2009年预测 (9)2、宏观政策研究 (9)二、重庆2008年主城板块房地产运营情况 (12)1、南部板块 (12)1.1综述 (12)1.2高层 (14)1.3花园洋房 (15)1.4 别墅 (16)2、北部板块 (17)1.1综述 (17)1.2 高层 (19)1.3 花园洋房 (20)1.4 别墅 (21)3、西部板块 (22)1.1 综述： (22)1.2 高层 (24)1.3 花园洋房 (25)1.4 别墅 (26)三、重庆主城区域房地产分析 (27)1、南岸区 (28)2、渝中区 (32)3、大渡口区 (35)4、江北区 (37)5、北部新区 (39)6、高新区 (41)7、九龙坡区 (43)8、沙坪坝区 (45)9、渝北区 (47)四、热点板块分析 (49)1、滨江板块 (49)2、南岸区重点板块 (83)五、总结 (91)一、重庆房地产宏观市场1、宏观运营数据分析⏹要点提示：❑开竣工面积同比增加，但仅限于住宅物业，商业、写字楼大幅下降❑整体成交大幅萎缩，价格整体高于2007年水平。

❑主城成交价格9月起开始大幅下跌，12月开始跌破去年同期水平❑主城成交6月份开始全面下跌，受到价格调控影响10、12月份有所提升❑南岸区销售位列各区之首❑土地成交急度萎缩，价格未见下浮1.1 重庆房地产市场-房地产投资及供应情况（数据来源重庆市统计局）⏹投资2008年1-11月，重庆房地产开发投资总额825.55亿元，同比增长21.6%。

⏹开竣工分析❑ 商品房住宅市场的施工面积和竣工面积均保持12%的同比增长。

但仅限于住宅物业。

❑ 办公用房和商业营业用房的施工面积同比出现下滑，下滑幅度达到12.6%、8.4%。

1.2 重庆房地产市场-商品房成交面积及金额1）重庆（含区县）成交面积及金额分析注：数据来源：重庆市统计局08年的数据统计为08年1月-11月的数据（建筑面积价格）⏹ 2008年重庆商品房销售呈下降趋势。

从1月至11月，重庆累计商品房销售面积2273万平方米，同比下降17%。

⏹ 1月至11月，重庆市实现商品房销售额647亿多元，同比下降14.6%。

⏹ 整体价格达到2846.46元/平方米，同比上涨18%。

2）重庆房地产市场-商品房成交面积（主城）（数据来源：重庆市国土房管局）⏹2008年主城销售1220万平方米，同比下降21.8%。

⏹从今年6月起成交开始较去年全面下降。

⏹10月、12月有所反弹,反弹的原因一是价格下降，二是宏观调控刺激房地产发展的政策连续出台。

3)重庆房地产市场-商品房开盘成交率走势（主城）2007年、2008年开盘销售率走势对比（数据来源：旭日研究部）⏹5月起开盘平均销售率大幅下降，尤其是6、7、10月份表现得最为突出⏹12月有所反弹，原因是价格下调以及宏观调控刺激了销售。

4）重庆房地产市场-商品房成交价格（主城）（数据来源：重庆市国土房管局，建筑面积价格）⏹ 2008年整体均价为4007元/平方米较2007年上涨25%。

⏹ 2008年价格明显高开低走，尤其进入9月份后价格开始全面松动，12月已经低于去年同期水平。

⏹ 进入11月份后，4000元/平方米（套内）以下开盘住宅逐渐增多，渐成市场主流，价格较前几个月明显走低，估计2009年的1季度，价格还有下2008年1-12月新增供应均价走势0%20%40%60%80%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月降的趋势。

1.3土地市场1）供应（数据来源：重庆市国土房管局）⏹2008年土地成交面积大幅下跌⏹2007年土地成交面积达到2878万平方米，2008年全年拟建商品住房面积主城区为1298.11万平方米。

未来房地产供应量依然较大2）价格1.4 重庆房地产发展2009年预测⏹未来供应量较大。

2006、2007年拿地项目建筑总面积达到5000多万平方米（主城），2008年新开工面积仅住宅就达到8508万平方米（含区县），这些体量均会在未来2-3年内逐渐进入市场。

而重庆2008年销售量预计不会超过2500万平方米（含区县），按照目前的供销比例，可以预见2009年依然竞争激烈。

⏹土地成本决定价格没有大幅下降的空间，2007年、2008年拿地项目平均楼盘地价已经超过1000元/平方米，套内销售价格4000元基本已经成为保本价格。

⏹销售量能否大幅提升关键看宏观经济的运作。

价格目前还是比较有效的调控手段，但价格已无下降空间，因此除非有重大利好宏观消息，否则销售量不会有大的提升。

2、宏观政策研究⏹要点提示：❑9月份之前宏观调控的方向依然以稳定房价，防止通货膨胀为主。

主要手段是加大廉租房建设，和提升利率。

❑进入9月份后，经济危机影响日益加剧，宏观政策偏向于扩大内需，促进房地产行业发展。

主要手段为交易契税和利率的下调❑2009年预计将延续扩大内需，促进房地产发展的政策导向。

调控的手段将多元化。

2.1 2008年宏观政策一览表2.2 政策走势分析目前房地产宏观政策取得了一定的效果。

但效果不明显，2008年10、11、12月份销售量较6-9月份有明显的提升，更大的原因是价格的同步下降刺激了销售。

（见下表）在经济危机影响持续的前提下，国家必然会延续较为积极的调控策略，2009估计力度将加大。

同时手段将更加丰富。

目前主要的调控手段为降息，从9月到12月，就有5次降息，降息力度是罕见。

这样的手段在效果不特别明显的情况下，估计2009年将减少，手段将从单独的降息向政府补贴消费者，税费、交易税的下调等多项政策发展二、重庆2008年主城板块房地产运营情况（本章价格均为套内价格，所涉及户型均为套内面积）研究范围南部板块板块：南岸、巴南（渔洞除外）、渝中北部板块板块：北部新、渝北（两路除外）、江北西部板块板块：九龙坡、大渡口、沙坪坝1、南部板块本节导读：总体特征：性价比较高、主流中端消费者居家板块❑普通高层产品占绝对的主导。

且以主流居家紧凑户型为主❑花园洋房、别墅户型紧凑、总价低，销售率较高。

❑同质化竞争较为激烈，大打价格战1.1综述1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）⏹08年高层共推出24351套，三大板块中仅次于西部板块；⏹洋房供应量不大，但销售率达到了95%，位居三大板块之首；⏹别墅产品供应量在三大板块中位居首位；2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）⏹洋房价格各板块中中最低，均价在5701元/平方米，说明南部洋房还处于中低水平，品质感较差。

1.2高层1）高层供销比（注：套内价格）⏹以面对一次置业的紧凑型50-90平方米中小户型为主。

⏹30平方米以下小户型面积小，能很好控制总价，市场接受度最高，销售率81%⏹110平方米以上的产品旺销得益于主要集中在景观最好的滨江市场2）高层均价（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）⏹50-70平方米主流户型同质化竞争激烈，价格最低，陷入价格战的激烈竞争当中。

⏹30平方米以下由于面积小，总价可控制性，相对单价较高⏹最高均价出现在130平方米以上的户型，主要还是因为大部分高价格的产品在滨江路。

1.3花园洋房（1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）⏹南部洋房以紧凑型产品为主，价值感不强⏹销售率各面积区间段都比较高，得益于南部洋房的高性价比。

（2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）⏹洋房主力户型均价在6005元/平方米⏹南部洋房价格不高，其品质和地气在与其他板块竞争中依然处于下风。

只能依靠价格作为主要的竞争手段。

1.4 别墅1)供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格）⏹南部别墅是以紧凑型产品为主，250-350的别墅是主流⏹销售率依然以250-350平方米紧凑型别墅最高⏹低总价的紧凑型别墅是南部板块别墅类型的主流。

2）价格⏹小面积多功能是南部别墅的主要特征（数据来源：旭日研究部数据库）⏹南部别墅主力户型面积均价为8139元/平方米，价格相对较低。

⏹500平方米以上的户型主要集中在保利小泉等少数豪宅。

2、北部板块本节导读：整体特征：整体产品供应结构逐渐平民化❑保持重庆最高的区域单价。

❑开发套数重庆各大板块最少。

❑高层比例达到90%以上，与其他板块基本持平❑总价越发敏感，高层产品小型化，销售较好。

❑花园洋房、别墅供应量、价格位居各个板块之首。

但销售明显差于南部板块的经济型花园洋房/别墅。

1.1综述1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）⏹08年高层共推出22776套，三大板块中排在最后一位；⏹洋房供应量较大，推出1738套，比南部高出7.8%；⏹别墅产品供应量不多，与南部板块供销相当；2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）⏹高层、洋房、别墅均为重庆各大板块最高价格。

1.2 高层1）供销（数据来源：旭日研究部数据库）（注：套内价格） 50平方米以下户型供应比例最大。

面积小，能很好控制总价，市场接受度高，小户型公寓产品放量今年出现了井喷。

2）价格（数据来源：旭日研究部数据库，套内价格）⏹整体价格位居个板块之首⏹小户型价格、高层豪宅的价格较高。

高层豪宅大多出现在滨江沿线1.3 花园洋房1）供销（注：套内价格）⏹北部洋房户型以较南部板块明显较大，品质较高。