2017年南京房地产市场年报
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• “把南京定位为‘亚太门户城市’，是基于南京区位、交通、特色等领域的综合考量，以及在多重 国家战略上承担的使命。”
• 南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市。
➢ 南京多个副城及片区做战略定位调整：
•南京上一版规划的三个副城——东山、仙林、江北，在这一轮规划中将调整为“主城片区 ”，今后建设标准、功能配套将与主城一致。
外地： 限购1套
本地：
单身1套家 庭2套
限购
• 两限：赠与&司法拍卖按限购政策执行 • 三不限：非户籍高级人才及硕士以上学
历&司法判决&货币化安置 • 落户：40岁以下本科、硕士学历及高级
人才可直接落户
被赠与方， 执行住房 限购政策
新房三年 内不得转
让
赠与人3年后方 可购房
限售
对热点项目由公证机构主持摇号， 认购后不得增加、减少、更改购房 人姓名，并规定新购住房在取得不 动产权证后3年内不得转让。
12
南京政策：商办新规
《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》
明确商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。 一般应采取 公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水 供应点、卫生间应当集中设置； 其中办公、工业、科技研发等建筑如确需 设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150 平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售； 不得利用层高进行潜伏设计。
继续深化 租售并举
2
交通利好：江苏省高速铁路规划“三纵四横”通道，提升跨江和互 联互通能力
➢ 加快“三纵四横”高速铁路建设
三纵：京宁杭通道（徐州、南京） 中部通道（连淮扬镇铁路） 沿海通道（连盐通铁路）
四横：陇海通道（连徐高铁） 徐盐通道（徐宿淮盐铁路） 沿江通道、沪宁通道
➢ 提升铁路跨江和互联互通能力
玄武区： • 规划：发展铁北红山新城、孝陵卫片区和珠江路省
级众创社区。 • 教育：新建铁北红山新城中学、小学各1所，新增
幼儿园2所。 • 交通：尧红路连接主城与仙林
秦淮区： • 打造智慧新城
江宁区： • 交通：诚信大道快速化 • 文旅：华谊兄弟电影小镇、牛首山PLUS
8
历年政策回顾
2017年10月召开的十九大将“房住不炒”定为未来房地产行业发展的基调，“多主体供应、多渠道保障、租购并举” 将成为
又称梅子洲过江通道，位于南京长江三桥下游约5公里处，全长11.99千米，建成后将不设收费站。
南京
状态 已建成 已建成 已建成 已建成
已建成
已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 待建成 待建成 待建成
过江通道
➢ 江苏省内现有15个已建成 的过江通道，其中长江大 桥和大胜关长江大桥均可 通铁路；
南京长江隧道
南京扬子江隧道 南京大胜关长江大桥 苏通长江公路大桥
江阴长江大桥 泰州长江大桥 扬中长江一桥 扬中长江二桥 扬中长江三桥 润扬长江大桥
崇启大桥 沪通长江大桥 五峰山长江大桥 南京长江五桥
基本概括 位于长江下游345千米处，是一座铁路、公路两用的特大双层钢桁梁桥，建成于1968年。
所属城市 南京
➢ 南京锦文路过江通道
➢ 长江四桥
➢ 南京浦仪夹江通道
➢ 南京长江隧道（纬七路过江隧道） ➢ 南京龙潭过江通道
➢ 南京大胜关铁路桥
➢ 南京汉中西路过江通道
➢ 地铁3号线
➢ 南京建宁西路过江通道
➢ 地铁10号线
➢ 南京和燕路过江通道
➢ 纬三路过江通道
➢ 南京仙新路过江通道
6
南京城市建设：对标波士顿
➢ 南京定位“亚太门户城市”，发展目标对标波士顿：
现房销
售
限地价
竞配建
限地价
二套房上 浮
20%
认房认贷
首套房上 浮
10-15% 二套房 首付5/8 成
首套房 首付3/5
成
限贷
• 达最高限价90%时现房销售/超限竞配保障房 • 土地出让条件要求“自持”“人才房”等 • 2018年1月4日首次挂牌独立的租赁住房用地
• 2016年10月：二手房加入限购 • 2017年3月：高淳、溧水、六合加入限购 • 外地人需提供近3年连续24个月社保或个税 • 家庭名下无房者，可一次性开具2张购房证明
增加土地供 应
拍地环节设 置更多限制
整顿新房、 存量房销售
市场
规范商办市 场
限价
◆城市逐步增加、城区逐步扩 大、力度逐步加深；
房地产金融调控贯穿其中
◆防止短线投机，本轮调控创新性举 措；
◆首付比普遍提高到历史最高水平
◆两部委联手出台土地管理及调控政策； ◆北京调增宅地供应；
◆拍地需自有资金； ◆实行“政府指导价”； ◆限地价竞配建竞自持； ◆部分城市特定地块“十年限售”
位于中国江苏江阴市与靖江市之间，是规划的沿海南北主干线跨越长江的位置，于1999年9月28 日竣工通车。
位于江苏省的泰州市高港区和扬中市之间，东距江阴长江公路大桥57公里，西距润扬长江公路大 桥66公里，2012年11月25日正式开通。
位于江苏省扬中市，接连镇江市区，于1994年10月建成通车。
连接扬中主岛与西来桥镇附岛，于2004年10月28日竣工通车，通车后，扬中至上海、苏锡常的 距离缩短了30分钟。
• 六合、溧水、高淳三郊区相应升格为“副城”，建设区域性节点城市。
➢ 南京加强与周边都市圈的合作：
• 南京规划三个层面跨界协作：产业协同，沿长江经济带推动宁马、宁镇扬协作；城镇协同， 宁滁、宁句协作共建；生态协同，宁天(天长)、宁宣共护青山绿水。
• 句容已在下蜀、黄梅、郭庄等四个跨界地区和南京合作共建，其中下蜀和龙潭共建临港新区 ，郭庄融入南京空港经济区。
六合区： • 交通：江北大道快速化改造。浦仪公路西段、和燕
路过江通道开工建设。六合西站 • 文旅：“地球之窗+X”主题乐园、金牛湖野生动
物王国、六合欢乐港、紫晶未来城
栖霞区： • 商服：万象汇、华侨城项目 • 交通：地铁1号线北延和6、7号线等3条轨道交通，
和燕路、仙新路和浦仪公路西段等3条过江通道， 马群综合换乘中心建设。 • 教育：新建仙林湖西侧小学等6所中小学、幼儿园 。启用南外仙林分校燕子矶校区等4所中小学、3所 公办幼儿园。
坚持房子是用来住的，不 是用来炒的定位，加快建 立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度
9
全国政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期
2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向 供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的 衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房 供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。
China Index Academy
2017年度南京房地产市场形势总结与趋势展望
中国指数研究院南京分院 2018年1月
目录
1
南京房地产市场发展大环境分析
2
2017年度南京商品房市场
3
2017年南京土地市场
4
2018南京房地产形势展望
1
目录
1
南京房地产市场发展大环境分析
全国
南京
调控深化 长期发力
南通
位于长江江苏段，连接南通市和苏州市，是沪通铁路全线的控制性工程，沪通长江大桥贯通后， 江苏南通到上海将实现火车1小时直达。
又名连淮扬镇铁路五峰山长江大桥，是继1968年建成的南京长江大桥之后的长江江苏段第三座公 铁两用大桥，2016年1月大桥主体结构施工全面展开。
南通、苏州
连云港、淮安、扬州、 镇江
南京
位于南京长江大桥与南京长江隧道之间，是快速联系南京江北新区、河西新城及南京主城的过江 通道。2015年7月全线贯通，2016年1月正式通车。
位于南京长江大桥上游20公里处，下游南京长江三桥约1.55公里，是京沪高速铁路和沪汉蓉铁路 越江通道。2011年1月正式通车。
位于江苏省东南部，连接南通和苏州两市，西距江阴长江公路大桥82公里，于2008年6月30日建 成通车。
• 滁州已在产业分工、公共服务、基础设施等5个领域和南京江北新区全方位协作，城市轻轨接 入南京北站。未来的江北新区，就相当于滁州的中心区。
7
南京城市建设：各区规划配套利好不断
浦口区： • 文游：龙之谷、华夏文旅、极光片羽、中法创意风情
小镇、中华书法小镇…… • 商服：虹悦城 • 交通：南京北站
➢ 在建3座大桥，沪通长江大 桥和五峰山长江大桥均可 通铁路。
4
交通利好：市内轨道交通不断完善
至2022年，南京市将有16条地铁；至2017年底，已运营9条。
S8号南延
环评公示
5号线
已施工，预计 2021年通车
11号线
地质勘测
S7号线
试跑，18年通车
6号线
地质勘测
1号线北延
开始施工，2020 年通车
南京 南京 苏州 扬州 泰州 扬州 扬州
位于扬中长江一桥下游3公里处、扬中市新坝镇境内，已于2014年10月28日建成通车。
扬州
位于江苏省镇江、扬州两市西侧，为中国第一大跨径的组合型桥梁，已于2005年4月30日建成通 车。
镇江、扬州
起自上海市崇明区，终于江苏省启东市，故名。该桥已于2011年12月24日大桥建成通车。
位于南京长江大桥下游11 公里处，有“中华第一斜拉桥”的美誉，于2001年3月正式通车。
• 南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市。
➢ 南京多个副城及片区做战略定位调整：
•南京上一版规划的三个副城——东山、仙林、江北，在这一轮规划中将调整为“主城片区 ”，今后建设标准、功能配套将与主城一致。
外地： 限购1套
本地：
单身1套家 庭2套
限购
• 两限：赠与&司法拍卖按限购政策执行 • 三不限：非户籍高级人才及硕士以上学
历&司法判决&货币化安置 • 落户：40岁以下本科、硕士学历及高级
人才可直接落户
被赠与方， 执行住房 限购政策
新房三年 内不得转
让
赠与人3年后方 可购房
限售
对热点项目由公证机构主持摇号， 认购后不得增加、减少、更改购房 人姓名，并规定新购住房在取得不 动产权证后3年内不得转让。
12
南京政策：商办新规
《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》
明确商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。 一般应采取 公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水 供应点、卫生间应当集中设置； 其中办公、工业、科技研发等建筑如确需 设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150 平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售； 不得利用层高进行潜伏设计。
继续深化 租售并举
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交通利好：江苏省高速铁路规划“三纵四横”通道，提升跨江和互 联互通能力
➢ 加快“三纵四横”高速铁路建设
三纵：京宁杭通道（徐州、南京） 中部通道（连淮扬镇铁路） 沿海通道（连盐通铁路）
四横：陇海通道（连徐高铁） 徐盐通道（徐宿淮盐铁路） 沿江通道、沪宁通道
➢ 提升铁路跨江和互联互通能力
玄武区： • 规划：发展铁北红山新城、孝陵卫片区和珠江路省
级众创社区。 • 教育：新建铁北红山新城中学、小学各1所，新增
幼儿园2所。 • 交通：尧红路连接主城与仙林
秦淮区： • 打造智慧新城
江宁区： • 交通：诚信大道快速化 • 文旅：华谊兄弟电影小镇、牛首山PLUS
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历年政策回顾
2017年10月召开的十九大将“房住不炒”定为未来房地产行业发展的基调，“多主体供应、多渠道保障、租购并举” 将成为
又称梅子洲过江通道，位于南京长江三桥下游约5公里处，全长11.99千米，建成后将不设收费站。
南京
状态 已建成 已建成 已建成 已建成
已建成
已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 待建成 待建成 待建成
过江通道
➢ 江苏省内现有15个已建成 的过江通道，其中长江大 桥和大胜关长江大桥均可 通铁路；
南京长江隧道
南京扬子江隧道 南京大胜关长江大桥 苏通长江公路大桥
江阴长江大桥 泰州长江大桥 扬中长江一桥 扬中长江二桥 扬中长江三桥 润扬长江大桥
崇启大桥 沪通长江大桥 五峰山长江大桥 南京长江五桥
基本概括 位于长江下游345千米处，是一座铁路、公路两用的特大双层钢桁梁桥，建成于1968年。
所属城市 南京
➢ 南京锦文路过江通道
➢ 长江四桥
➢ 南京浦仪夹江通道
➢ 南京长江隧道（纬七路过江隧道） ➢ 南京龙潭过江通道
➢ 南京大胜关铁路桥
➢ 南京汉中西路过江通道
➢ 地铁3号线
➢ 南京建宁西路过江通道
➢ 地铁10号线
➢ 南京和燕路过江通道
➢ 纬三路过江通道
➢ 南京仙新路过江通道
6
南京城市建设：对标波士顿
➢ 南京定位“亚太门户城市”，发展目标对标波士顿：
现房销
售
限地价
竞配建
限地价
二套房上 浮
20%
认房认贷
首套房上 浮
10-15% 二套房 首付5/8 成
首套房 首付3/5
成
限贷
• 达最高限价90%时现房销售/超限竞配保障房 • 土地出让条件要求“自持”“人才房”等 • 2018年1月4日首次挂牌独立的租赁住房用地
• 2016年10月：二手房加入限购 • 2017年3月：高淳、溧水、六合加入限购 • 外地人需提供近3年连续24个月社保或个税 • 家庭名下无房者，可一次性开具2张购房证明
增加土地供 应
拍地环节设 置更多限制
整顿新房、 存量房销售
市场
规范商办市 场
限价
◆城市逐步增加、城区逐步扩 大、力度逐步加深；
房地产金融调控贯穿其中
◆防止短线投机，本轮调控创新性举 措；
◆首付比普遍提高到历史最高水平
◆两部委联手出台土地管理及调控政策； ◆北京调增宅地供应；
◆拍地需自有资金； ◆实行“政府指导价”； ◆限地价竞配建竞自持； ◆部分城市特定地块“十年限售”
位于中国江苏江阴市与靖江市之间，是规划的沿海南北主干线跨越长江的位置，于1999年9月28 日竣工通车。
位于江苏省的泰州市高港区和扬中市之间，东距江阴长江公路大桥57公里，西距润扬长江公路大 桥66公里，2012年11月25日正式开通。
位于江苏省扬中市，接连镇江市区，于1994年10月建成通车。
连接扬中主岛与西来桥镇附岛，于2004年10月28日竣工通车，通车后，扬中至上海、苏锡常的 距离缩短了30分钟。
• 六合、溧水、高淳三郊区相应升格为“副城”，建设区域性节点城市。
➢ 南京加强与周边都市圈的合作：
• 南京规划三个层面跨界协作：产业协同，沿长江经济带推动宁马、宁镇扬协作；城镇协同， 宁滁、宁句协作共建；生态协同，宁天(天长)、宁宣共护青山绿水。
• 句容已在下蜀、黄梅、郭庄等四个跨界地区和南京合作共建，其中下蜀和龙潭共建临港新区 ，郭庄融入南京空港经济区。
六合区： • 交通：江北大道快速化改造。浦仪公路西段、和燕
路过江通道开工建设。六合西站 • 文旅：“地球之窗+X”主题乐园、金牛湖野生动
物王国、六合欢乐港、紫晶未来城
栖霞区： • 商服：万象汇、华侨城项目 • 交通：地铁1号线北延和6、7号线等3条轨道交通，
和燕路、仙新路和浦仪公路西段等3条过江通道， 马群综合换乘中心建设。 • 教育：新建仙林湖西侧小学等6所中小学、幼儿园 。启用南外仙林分校燕子矶校区等4所中小学、3所 公办幼儿园。
坚持房子是用来住的，不 是用来炒的定位，加快建 立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度
9
全国政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期
2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向 供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的 衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房 供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。
China Index Academy
2017年度南京房地产市场形势总结与趋势展望
中国指数研究院南京分院 2018年1月
目录
1
南京房地产市场发展大环境分析
2
2017年度南京商品房市场
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2017年南京土地市场
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2018南京房地产形势展望
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目录
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南京房地产市场发展大环境分析
全国
南京
调控深化 长期发力
南通
位于长江江苏段，连接南通市和苏州市，是沪通铁路全线的控制性工程，沪通长江大桥贯通后， 江苏南通到上海将实现火车1小时直达。
又名连淮扬镇铁路五峰山长江大桥，是继1968年建成的南京长江大桥之后的长江江苏段第三座公 铁两用大桥，2016年1月大桥主体结构施工全面展开。
南通、苏州
连云港、淮安、扬州、 镇江
南京
位于南京长江大桥与南京长江隧道之间，是快速联系南京江北新区、河西新城及南京主城的过江 通道。2015年7月全线贯通，2016年1月正式通车。
位于南京长江大桥上游20公里处，下游南京长江三桥约1.55公里，是京沪高速铁路和沪汉蓉铁路 越江通道。2011年1月正式通车。
位于江苏省东南部，连接南通和苏州两市，西距江阴长江公路大桥82公里，于2008年6月30日建 成通车。
• 滁州已在产业分工、公共服务、基础设施等5个领域和南京江北新区全方位协作，城市轻轨接 入南京北站。未来的江北新区，就相当于滁州的中心区。
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南京城市建设：各区规划配套利好不断
浦口区： • 文游：龙之谷、华夏文旅、极光片羽、中法创意风情
小镇、中华书法小镇…… • 商服：虹悦城 • 交通：南京北站
➢ 在建3座大桥，沪通长江大 桥和五峰山长江大桥均可 通铁路。
4
交通利好：市内轨道交通不断完善
至2022年，南京市将有16条地铁；至2017年底，已运营9条。
S8号南延
环评公示
5号线
已施工，预计 2021年通车
11号线
地质勘测
S7号线
试跑，18年通车
6号线
地质勘测
1号线北延
开始施工，2020 年通车
南京 南京 苏州 扬州 泰州 扬州 扬州
位于扬中长江一桥下游3公里处、扬中市新坝镇境内，已于2014年10月28日建成通车。
扬州
位于江苏省镇江、扬州两市西侧，为中国第一大跨径的组合型桥梁，已于2005年4月30日建成通 车。
镇江、扬州
起自上海市崇明区，终于江苏省启东市，故名。该桥已于2011年12月24日大桥建成通车。
位于南京长江大桥下游11 公里处，有“中华第一斜拉桥”的美誉，于2001年3月正式通车。
