房地产企业拿地方案策略

净用地中减去配套占地则商为业住宅占地㎡
13000
6000
5、住宅面积：
幼儿园
㎡
3900
4500
计容面积
绿化、建筑 基地面积
其计中容面积减去配套面积则公为厕住宅面积㎡
60
0
6、住宅各物业面积：酒店建筑面垃积圾站
㎡
50
㎡
0
50 0
计算出各物地下业建面筑面积积，（首不计先容设） 定高层、㎡洋房、90别923墅的面积为X、Y、
其他条件： 商业布置与西侧和北侧
案例
这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济 测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工 作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。
缺陷如下：
1、无配套面积 2、无地下面积 3、洋房、高层面积比4：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现
完
㎡
3000
13000
㎡
10000
㎡
62500
㎡
16590
237000 净用地
㎡
100000
㎡
57910
㎡
690923
㎡
600000
250000 2.40
地 地下下停车车 库数面为积（为32762688-*13945=3900/722030㎡*2）*0.7=26ab6..8市小个政区道建路筑、基市地政占其中绿地住化：宅占2建5地筑00面：0高洋积0直*层房2接5%在建图筑上㎡㎡㎡密测度量得549870000到04029066 人防车库面积，多、低层按照6%，高层c.按小照区基道底路广场占地：净用地别7墅%左右（经㎡ 验值）19530
容积率 4.00 1.50 0.40 2.56
单价 5000 7000 11000
单价 5000 7000
单价 5000 7000 11000
货值（万） 290013 0 0 290013
货值（万） 192281 136825 0 329106
货值（万） 271915 0 39817 311731
拿地概念草案研究
-----让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 -----让测算师能轻松搞定指标
现状
• 公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围 贮备用地的关键时期
• 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿 地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方 案直接影响拿地工作的效率
已知条件： 城市：长沙 用地面积：250000㎡ 容积率：2.4 建筑密度：25% 绿地率：40% 限高：100m
2.40 2.56 4.00 1.50 0.40 1.89
相应概念草案
配合
• 根据容积率，提供可选的物业种类 设计
• 提供各种物业的销售价格和面积区间，最好利用成熟产品 营销 的数据，可避免单体设计的时间损失
• 提供各种物业的大概成本 成本
• 做指标，进行多方案对比，最后做方案 设计
• 概念方案主体是设计部，但是成本和价格严重影响方案对比的最终结果，要在短时间内得 到理想的方案，要求配合部门能够第一时间提供相对准确的价格和成本数据。
货值（万） 235248 63000 21483 319731
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
58003
5500 1500
0
8000 3000
0
58003
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
38456
5500 1500
29320
8000 3000
0
67776
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
分析
• 要方案，还是要指标？ • 如何做指标 • 多方案对比
要方案，还是要指标？
• 流程：
拿地论证
项目定位
设计阶段
概念草案 指标
测算 投资决策
概念草 案
概念方 案
方案设 计
初步设 计
施工图 设计
设计部
总裁办、 成本部
决策层
指标直接影响测算和投资决策
概念草案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小， 远不如定位及方案设计过程重要。
㎡
10000
㎡
6000
㎡
4000
㎡
2.40
％
25.00%
按规划要求估算
％
40.00%
按规划要求估算
人
4068
个
13016
按每户3.2人计算
个
3756
个
1127
个
2629
地下停车70%
占地 容积率 13000 237000
250000 226450
96140 130310
0 10550
0 0 0 6000 4500 0 50 0
高层4.0
洋房1.5
多方对比
容积率2.4，可以有多种物业组合： 高层 高层+洋房 高层+别墅 高层+洋房+别墅
如果一一做方案对比，工作量非常大， 此时可以用“住宅各物业面积”的公式，快速地得到多种方案指标
同样的58万方住宅可以得到的四种方案指标如下：
类型 高层 洋房 别墅 总计
类型 高层 洋房 别墅 总计
配套面积
住宅面积
配套占地
道路广场占 地
其他占地
Z，占地为A、B、C地，下则车库可建利筑用面积如下公式㎡： 90723 XA123、 、++YB社+计 配 配+ZC区=容 套 套=住住用建 面 占其宅宅中房筑 积 地面占、面 （ （积地物积 以 占其管： 长 用中 用2沙 的5房设为 净0人一0备、防般例 用0用0车车消房） 地*库库2防： ）.4容控：积制率室、㎡ ㎡ ㎡公厕，62822理240470论93 上可以做到高层 X架/A空社=高层区层或用容结赠房积送合：建率商不筑（业面论积1布小0（0置不区m计，为大容故4小不.不0计，，建占皆面8地0）为m。为5030.㎡㎡5，60m20为0002.5）
车库面积/ 车位
组合商垃，业圾可：站以临1的个26到占m建以地以筑下5上密0公㎡度道式路：商业长度可达％此段红25线.0的0% 1/3，临26m以下
道 商4A.+0路 业B*+A， 面C+=1可 积2.52达 ，*6B41此+5/002案.。4*居居单绿图C住住=层地人户上5率86数数测0500量206㎡得(别，到墅两商取层业值商长0业.度4％ 人 个为)，1常20规0410403进0.0㎡601806深% 14m，可得单层
• 时间成本
90%
10%
• 重要程度
30%
70%
我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上
结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做
经济技术指标表
如何做指标 6、车库面积/车位：
项目名称 用地面积
单位 ㎡
数值 250000
占地 容积率 计容地
大于100㎡户型0.7个/100㎡，小于100㎡户型0.5个/100㎡，市商政绿业化占地 网点及配套0.4个/100㎡，别墅单独按照2个/户。平均每个车小位区市建政面筑道积基路底占占地地 34㎡。车库总面积大于1万方时，最大可将30%其车中位放于地面小。区道别路墅广场占地 车位不在此限，可全部放于地面。此案中，假定高层中100㎡小区以绿上化面户积占地 型占一半，别墅均面积200㎡，且地面停车，则此案的车位总数小建区为筑其：面他积面积占地 470495/100*0.6+90000/100*0.7+19530/200*2+19974/100*0地.4上=建3筑72面8积个（计容）
4000 1000
54383
5500 1500
0
8000 3000
10859
65242
测算
单方成本 单方利润 利润（万）
4000 1000
47050
5500 1500
13500
8000 3000
5859
66409
经济性对比: 由营销和成本分别提供单价及单方成本后，则可以对比出各方案总货值和总利润值
本案例中： （此处假定不同方案中同一物业价格相同，实际测算需营销参与定价） “高层+洋房”货值最大，利润最高 “高层+洋房+别墅”的利润位于“高层+别墅”和“高层+洋房”两个方案之间 “纯高层”利润最低
其中
一般车库 其中
人防车库
设备用房
赠送建筑面积（不计容不计建面）
高层
其中
洋房
别墅
容积率
建筑密度
绿地率
居住户数
居住人数
小车停车位
地上停车位
地下停车位
经济技术指标表
单位
数值
备注
㎡
250000
计容的占地
㎡
3000
半幅市政道路、市政绿化带
㎡
10000
㎡
62500
㎡
16590
㎡
100000
净用地
㎡
57910
㎡
此时幼再儿假园定：A地/B/上小C车其面停中积车一位每值4万，方即1可个求班的，其每个他个数班据平3，7均28得26到0㎡各（物经业验面值积）
其中
地上停车位 地下停车位
个
1060
个
2668
• 强排验证
• 由于户型单体不同，对于容积率会有部分影响，条件允许下，可以拿 部分楼栋强排，验证容积率，如果有误差，可以带入公式再次修正
226450 117624
60000 48826