主题地产(文旅、特色小镇、大健康等)拿地新策略

文化旅游地产如何突破困局在当前的时代背景下，文化旅游地产面临着一些困局，如何突破这些困局，实现可持续发展是亟待解决的问题。

以下是几点建议。

首先，加强文化旅游地产与文化旅游资源的融合。

文化旅游地产的核心在于以特色文化为基础，因此必须充分挖掘地域文化、历史文化等资源，打造具有独特魅力的文化旅游产品。

例如，可以在旅游地产项目中融入当地的传统民俗文化，主题性地打造，增加游客的参与感和互动性。

同时，还可以与艺术家、文化机构等开展合作，举办各种文化艺术展览、演出等活动，为游客提供更加丰富多样的文化体验。

其次，注重旅游目的地的可持续发展。

文化旅游地产不仅要满足游客的需求，也要顾及目的地本身的可持续发展。

在规划设计阶段，应注重保护和传承地域文化，并充分考虑环境保护、资源利用等方面的问题，避免对当地环境和社会经济造成不可逆转的负面影响。

此外，还可以通过引入绿色环保理念，采用可再生能源、循环利用资源等方式，减少对环境的影响，提高地产的可持续性。

再次，加强文化旅游地产的市场营销。

文化旅游地产必须注重市场调研，了解目标客群的需求和喜好，并根据需求进行市场定位和推广。

可以通过利用媒体、社交网络等渠道，扩大知名度，吸引更多的游客。

此外，还可以通过与旅行社、景区等旅游服务机构进行合作，加强营销渠道，提高销售能力。

同时，要注重品牌建设，塑造文化旅游地产的独特形象和品牌价值，打造具有竞争力的产品。

最后，加强文化旅游地产的管理和服务水平。

文化旅游地产的管理和服务质量直接关系到游客的旅游体验和口碑传播。

因此，必须加强对文化旅游地产项目的管理和运营，建立专业团队，完善管理机制，提高服务水平。

除了提供基本的住宿、餐饮、交通等服务外，还可以通过引入当地的传统手艺、文化产品等，增加旅游地产的附加值，提供个性化、多元化的旅游体验。

总之，文化旅游地产要突破困局，需要综合考虑资源整合、可持续发展、市场营销和管理水平等方面的问题。

只有通过不断创新和改进，才能够实现更好地发展，并为游客提供独特、丰富的文化旅游体验。

文化旅游用地规划方案简介文化旅游用地规划是为了保护和利用旅游资源，推动文化旅游业发展，融合旅游、文化、生态等各方面资源，规划适宜的区域和用地，设计出旅游体验项目，在不影响生态环境和文化遗产的前提下，促进地方经济发展和社会和谐稳定。

下面就是文化旅游用地规划方案的设计。

方案设计1.确定规划区域首先，要确定规划区域。

规划区域应包含文化旅游资源优质的区域，考虑到交通、自然生态等因素的影响范围，确定规划区域的范围。

在确定前还需要对该区域进行综合考量，包括地形地貌、气候、文化历史、人口等关键指标。

2.制定用地规划方案根据规划区域的自然生态和文化资源特点，结合现代技术和设计理念，制定用地规划方案。

在规划设计中，要充分考虑文化旅游资源的保护和潜力开发，建立合理的用地结构，发展各类旅游体验项目，满足游客多样化需求，提升旅游景点效益，达到旅游与经济双生效果。

3.实施用地规划实施用地规划是指按照规划方案的要求，把文化旅游用地规划方案付诸实施，包括土地使用、景区建设等各方面的配套建设。

这其中，最重要的是要保证规划的可行性和可持续性。

4.实现规划效益在实施完用地规划之后，要根据实际运营效益对规划效益进行评估。

在未来的运营过程中，应及时调整和完善，真正达到规划效益最大化。

用地规划方案的要点1.合理规划规模文化旅游用地规划方案中的规划区域要合理选择，不要超出当地经济承载能力，确保规划方案的可行性。

2.保护生态和文化遗产在制定规划方案时应当充分保护生态，避免对生态环境的破坏和影响，并重视文化遗产的优先保护，避免对文化文物的破坏和污染。

3.发展多元旅游体验项目规划设计中，要根据游客需求及旅游市场情况，开发多种旅游体验项目，不断提升旅游景点的吸引力，增加游客人数和消费金额。

4.完善配套建设在规划完成后，对提升旅游效益及游客满意度至关重要的配套建设以及基础设施建设需加以重视。

缺陷及完善方法目前，文化旅游用地规划在实施过程中还存在以下缺陷：1.规划效益评估不足。

文旅特色小镇的开发及规划设计思路分析 ——以徐州潘安湖生态小镇为例发布时间：2022-04-08T09:14:16.349Z 来源：《新型城镇化》2021年23期作者：陈小艳[导读] 随着文旅相关产业的白热化发展，资本和人才的迅速涌入，文旅小镇相关开发和产业发展迅速、成长迭代，在发展过程中暴露出一系列的开发、规划、运营等问题，如在项目开发早期缺乏宏观意识、项目前期规划不合理、对文化特色挖掘不足、旅游产品单一、核心IP 打造不足等问题，亟待对开发及规划设计进行梳理并提出解决思路，提高文旅产业发展质量。

本文以徐州潘安湖生态小镇为案例，对以上相关问题进行阐述分析。

南京旭泰房地产开发有限公司恒大地产集团江苏公司南京 210019摘要：在新时期新型城镇化的大背景下，特色小镇成为新型城镇化、促进城乡发展一体化的重要举措。

随着居民消费水平的提高，我国的文旅特色小镇产业异军突起，吸引了众多投资者和开发者的眼光，大量资金和人才迅速涌入，一批具有特色产业、功能齐全，以发展旅游业为重要支撑的特色小镇在全国各地掀起了开发热潮。

本文以徐州潘安湖生态文旅小镇为研究对象，分析其政策背景、资源优势、规划设计思路、开发建设策略及所存在的问题等，希望能为相关类型的特色小镇发展提供借鉴。

关键词：文旅特色小镇；潘安湖；小镇开发；规划设计随着文旅相关产业的白热化发展，资本和人才的迅速涌入，文旅小镇相关开发和产业发展迅速、成长迭代，在发展过程中暴露出一系列的开发、规划、运营等问题，如在项目开发早期缺乏宏观意识、项目前期规划不合理、对文化特色挖掘不足、旅游产品单一、核心IP打造不足等问题，亟待对开发及规划设计进行梳理并提出解决思路，提高文旅产业发展质量。

本文以徐州潘安湖生态小镇为案例，对以上相关问题进行阐述分析。

一、徐州潘安湖生态小镇概况（一）项目区域区位项目位于徐州，徐州作为淮海经济区中心城市，经济发展水平苏北第一。

古称彭城，有6000年的文明史，是两汉文化发源地，也是著名的帝王之乡。

文旅地产项目营销策划方案范文一、项目背景与定位随着人们生活水平的提高和休闲观念的转变，文化旅游地产项目正逐渐受到人们的关注和青睐。

本次文旅地产项目位于一个风景秀丽的自然环境中，拥有丰富的文化资源，包括历史遗迹、传统民俗、当地特色美食等。

我们的目标是将这个地方打造成一个集文化体验、旅游观光和度假休闲为一体的综合性文旅地产项目。

二、目标群体分析1. 家庭游客：这部分群体包括父母和孩子，他们希望通过旅游放松身心，增进亲子关系，体验不同的文化和历史。

2. 休闲度假者：这部分群体主要是年轻人或工作繁忙的白领，他们希望通过度假放松身心，远离城市的喧嚣，体验大自然的美丽。

3. 文化爱好者：这部分群体主要是对历史、艺术和传统文化有浓厚兴趣的人群，他们希望通过旅游来深入了解当地的文化和历史。

4. 年轻人：这部分群体主要是年轻的游客，他们有着冒险精神和求新求异的特点，他们希望通过旅游来探索陌生的地方。

三、核心竞争力分析1. 丰富的文化资源：该地区有着丰富的历史文化遗产和传统民俗，可以为游客提供独特的文化体验。

2. 独特的自然环境：该地区有着美丽的自然风景和优质的空气，可以为游客提供舒适的度假环境。

3. 多样化的旅游产品：我们将推出多种多样的旅游产品，包括文化体验、历史考察、自然观光等，以满足不同群体游客的需求。

四、目标与策略1. 建立品牌形象：通过宣传推广，塑造项目的品牌形象，打造项目的知名度和美誉度。

策略：利用互联网和媒体渠道，进行宣传推广，包括开展线上线下的媒体合作，发布优质内容，组织粉丝参与活动等。

2. 聚焦目标群体：根据不同目标群体的需求，精准定位，提供符合他们兴趣和需求的旅游产品。

策略：针对家庭游客，推出亲子活动，如亲子手工DIY、亲子游戏等；针对休闲度假者，推出舒适的住宿环境和丰富多彩的娱乐设施；针对文化爱好者，推出专业的文化讲座和导览服务；针对年轻人，推出冒险挑战类的活动和项目。

3. 合作联盟建设：与当地旅游相关企业建立合作伙伴关系，互通有无，实现共赢。

房企拿地五大新模式，找准政府痛点来源：搜狐精选[ 导读 ]：新形势下伴随房地产政策与市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，跑步拿地和融资，令所有房企都进入了高度「规模竞争」的游戏，行业生存门槛被提到了50强、千亿级，有人甚至断言，房地产的「寡头时代」将要来临。

如何通过有效的策略与深度绑定获取土地，如何相对低价的获得优质的土地与理想的指标，成为房企新形势下关注的焦点。

在这种背景下，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。

最终实现企业和政府双赢、企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

如何通过有效的策略与深度绑定获取土地，如何相对低价的获得优质的土地与理想的指标，成为房企新形势下关注的焦点。

第一梯队领头羊房企依托自身在业内的影响力，进行多方位的资源整合。

受国家政策和市场前景利好，房企纷纷涉足文旅、大健康、科技、教育等行业。

第二梯队二梯队房企更多选择在地产产业链深耕发展，以寻求更多的利润增长点。

主要聚焦文旅、大健康和智慧科技类行业。

第三梯队中小房企跳脱传统地产圈业务，抢占特色创新领域，如IP/主题乐园。

中小企业创新多是依托企业自身的产业特色和具备的研发优势，如美的、海尔将其家电资源导入地产项目。

发展模式1、资源提升模式2、IP资源嫁接模式蓝光水果侠乐园以自有 IP「水果侠」乐园为核心竞争力，通过捆绑住宅用地，获取土地规模化的扩张。

发展模式发展模式1、新兴科技产业植入模式借助企业强大的开发能力和招商能力，植入新兴科技产业，打造科技产业+城市配套+公建配套的产业小镇。

2、产业升级模式依托区域现有的产业基础，对原有低端制造业进行升级，打造智造+产业配套的产业小镇。

新型城镇化及产业转型升级背景下，以「产城融合」为理念，采用「产业联盟」的方式，与产业方开展战略合作的创新型「科技小镇」拿地模式。

发展模式1、产业扶贫模式纯投资模式，重心偏向现代农业、休闲旅游等产业发展，提供就业机会为农民创收。

文旅项目房地产策划方案1. 项目背景介绍随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，文化旅游领域的发展前景广阔。

本文将探讨一个文旅项目房地产策划方案，以满足人们对于优质旅游体验和高品质生活需求的追求。

2. 项目定位分析该文旅项目旨在融合文化与旅游，为游客提供丰富多样的文化体验和艺术交流平台，同时也满足游客对于舒适居住环境的需求。

项目主要定位包括： - 文化体验：提供丰富的文化活动、展览和演出，吸引国内外的文化艺术爱好者。

- 旅游景点：规划独特的景观和景点，吸引游客观光游览。

- 高品质居住环境：建设高品质的住宅区，提供舒适的居住体验。

3. 项目规划与设计3.1 区位选址根据项目定位和市场需求，选择位于交通便利、环境优美的地段作为项目区位。

同时，要考虑项目规模和土地成本的平衡。

3.2 总体布局设计根据项目要求，规划区域可以分为文化体验区、旅游景点区和住宅区三个主要区域。

并根据各区域的功能特点进行合理的布局设计，以便于游客的流线和居民的生活便利。

注重景观和绿化的设计，使整个项目区域更具吸引力和宜居性。

3.3 文化体验区设计文化体验区是项目的核心区域，可以包括博物馆、艺术馆、剧院、音乐厅等。

这些文化设施可以展示各类艺术品、举办艺术展览、演出等活动，吸引文化爱好者和艺术家的关注。

在设计上要注重空间划分、展示效果和流线规划，提供优质的文化体验。

3.4 旅游景点区设计旅游景点区是吸引游客的重要组成部分，可以规划景点、园区、游乐设施等。

在设计上要注重景观的表现力，创造独特的景观和体验空间，吸引游客的兴趣和参观热情。

3.5 住宅区设计住宅区是为居民提供宜居环境的重要组成部分，要设计不同类型和规模的住宅产品，满足不同人群的需求。

注重居住品质和社区生活设施的规划，提供便利的生活配套设施和完善的社区管理。

4. 市场分析与运营策略4.1 目标市场分析通过调查研究和市场调研，确定目标市场，例如：文化艺术爱好者、旅游观光人群和高品质生活追求者等。

关于新形势下文旅特色地产开发的思考摘要：随着城镇化进程的发展，做好文旅特色地产是实现传统房地产转型升级和提升开发成效的重要途径和手段。

本文从文旅特色地产开发的角度，分析文旅地产背景及现状，提出文旅特色地产开发的对策与建议。

关键词：文旅；特色地产；项目开发随着中央提出“房住不炒”、去投资功能等政策及近年新冠疫情的影响，房地产市场已步入“黑铁时代”，众多房开项目难以为继，部分头部房企也出现资金链断裂情况，房企转型升级成为必然，特色地产是符合当前国家政策需求和老百姓改善生活的重要之选，其中文旅特色地产是房企重要的发展方向。

一、文旅特色地产背景分析文旅特色地产是以文化、旅游、康养产业为核心的新型产业地产。

随着全面小康社会的建成，老百姓的温饱得到了彻底解决，生活水平有很大提高，随之而来的是对改善居住条件、外出旅游度假、关注生命健康等更高层次的需求，特别是中产阶级和富有人群的需求更甚。

文旅特色地产通过文化、旅游、康养与房地产业有机融合，改变业主的生活方式，提升老百姓的幸福感、获得感、安全感，蕴含着巨大的市场潜力。

1.良好的政策导向2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着传统房地产行业将迎来转型升级。

相关部委出台了系列政策，房价持续增长得到了有效遏制，房地产投资金融功能逐步消失。

同年《“健康中国2030”规划纲要》文件出台，推动了政府和社会对大健康产业的资金投入。

2018年文化和旅游部正式成立，国家对文化业、旅游业及两者融合发展提到了新高度。

党的二十大对房地产市场提出了新要求，以多渠道供给、多主体保障及租购并举的战略思路实现可持续发展，这对文旅特色地产发展带来了新机遇。

2.房产企业转型升级的迫切需求2019年以来受经济和疫情影响，房地产企业遭遇房地产行情的最低点，开发企业纷纷破产倒闭，多数头部企业亦出现资金链断裂、爆雷、倒闭等现象。

2022年末，中国人口城镇化率达到65.2%，城镇化率提升幅度逐渐放缓，除沿海发达城市和各大区域的中心城市外，很多二、三线城市出现了人口净流出的现象。

文旅地产策划方案一、背景介绍随着人们生活水平的提高，旅游业逐渐成为人们生活中重要的组成部分。

而文化旅游产业作为旅游业的重要支撑，具有巨大的发展潜力。

为了满足人们对新鲜、独特旅游体验的追求，文旅地产逐渐崛起。

文旅地产以文化与旅游相结合，将传统的景区、景点转变为具有文化内涵和消费体验的旅游目的地，成为引领旅游产业发展的重要模式。

本文将以文旅地产策划为主题，探讨如何制定和实施文旅地产策划方案，以实现文旅地产的良性发展。

二、文旅地产策划的意义1.促进地方经济发展：文旅地产的兴起可以带动当地旅游业的发展，推动地方经济的增长，提升地方的知名度和影响力。

2.丰富旅游资源：通过文旅地产策划，将景区、景点进行文化挖掘和开发，丰富旅游资源内容，满足游客对旅游体验的多样化需求。

3.创造就业机会：文旅地产的发展带来了大量的工作机会，从策划、设计、施工到运营管理等环节，吸纳了大批人员的就业。

4.传承和保护文化遗产：通过对文旅地产的规划和建设，能够有效地保护和传承当地的历史遗迹、传统文化等重要的文化资源。

三、文旅地产策划方案的制定在制定文旅地产策划方案时，需要综合考虑以下几个方面：1.地域特点分析：对当地的地理、人文、经济等方面进行综合分析，明确地域特点和发展潜力。

2.市场调研：通过市场调研，了解目标客群的需求和偏好，确定合适的文旅地产项目类型和主题。

3.定位与目标：根据分析和调研结果，制定文旅地产项目的定位和发展目标，明确要达到的效果和目标受众。

4.空间规划：基于项目的定位和目标，进行空间规划，包括景点布局、建筑设计、交通规划等，确保项目的顺利运营。

5.内容策划：根据文旅地产项目的特点，进行内容策划，包括主题设定、文化内涵、活动安排等，打造独特的旅游体验。

6.运营管理：制定运营管理方案，包括人员培训、市场推广、客户服务等，确保项目的良性运营和持续发展。

7.财务规划：进行财务规划，包括项目预算、投资回报分析等，确保项目的可行性和经济效益。

特色小镇土地政策的30种方案全面解析（经验总结）现在，特色小镇在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。

其中一项很大的风险是落地问题。

无论是哪种类型的小镇，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。

就需求端而言，特色小镇作为新生事物，对土地的需求与以往有所不同；就政策供给端而言，土地政策很多，集成应用的空间很大。

但是，目前还缺乏专门针对特色小镇的政策，供需对接不易。

建设特色小镇，重在一个“特”字，需要能突出自身特色的精准定位，并明确其规划、建设、运营和投资主体。

只留足城镇发展空间对特色小镇是不够的，要以产业为重点，明确其重点产业和辅助产业；不只是建设好就了事，后期产业运营非常重要。

它不是什么房地产开发项目，而是特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的小镇综合体，需要细分结构和组团，应重视打造独特的风貌，突出美丽人居环境和文化内涵。

从类型来看，特色小镇主要有产业型和文化旅游型两种，也有两者融合的“产业+文化旅游型”。

产业型小镇可以细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿山小镇和田园小镇等等。

按区位分，有单点布局的，但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。

不同的主体产业，不同的区位，对土地的要求也有所不同。

特色小镇建设运营中，往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题，特别是一些低级错误，降低了依法解决小镇发展用地的保障能力，甚至人为增加了违法用地。

土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。

需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，加强用地策划，研究提出所需各类建设用地的解决方案，最终形成培育特色小镇的政策空间。

按照现行政策，有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

方案一：使用存量国有建设用地1．批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。

房企拿地8种模式详解，找准政府痛点随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。

在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。

目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。

我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。

但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。

最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

一、商旅文产业与地产联动联动模式代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。

在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。

在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。

以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。

万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。

在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。

实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。

万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。

文旅特色小镇的四种盈利模式类型文旅特色小镇的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。

基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。

1、景区型以景区模式运营，盈利主要来自门票收入和综合收益。

门票收入占一半左右，另外，酒店、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源，占40%至50%左右，与门票收入基本上旗鼓相当。

除了门票收入和综合收益之外，盈利模式还包括了产业收入、地产收入、资本运作等收益模式。

目前景区型文旅小镇主要是由旅游运营功底深厚的人操盘，模式相对清晰，以乌镇、古北水镇、郁孤台小镇等为典型代表。

典型案例目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人陈向宏是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个标准景区的方式去打造。

目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。

2、地产型以地产模式运营，前期主要以土地开发收益、住宅地产开发收益和物业经营收益为主要盈利点，更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘。

前期投入较大，后期依靠房地产反哺，然后打造小镇IP相对应的产品，打造商业配套设置和生活配套设施，形成生产、生活、生态“三生融合”的小型城市，让小镇的生态链完整。

再以此生态链的成功运营来提升地产。

让开发商自己成为IP的代名词，树立自己独一无二的品牌，提升品牌价值，从而获得更多收益。

典型代表是XX的绿城桃李春风小镇。

操盘人是宋卫平，一个理想小镇的实践者。

他开创了庭院面积和建筑面积近1：1的精品中式别墅，还有可供耕种的菜园。

设计还考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节非常周到。

除此外，小镇拥有的生活配套设置几乎囊括了一切生活所需，食堂、幼儿园、洗衣房、影城等等…更令人惊奇的是桃李春风小镇成为了著名的旅游景点，目前参观小镇的门票需要300元一X，还需要提前预约。

3、功能型以功能模式运营，主要是以依托主题功能拓展经营形成相关盈利，深挖核心IP，围绕IP进行包装升级，开发相应的产品，形成相对应的产业链，打造区域旅游热点。

文旅地产项目规划设计策略摘要：随着我国新型城镇化的进一步发展，以及人口老龄化和疫情常态化，“逆城市化”趋势表现为都市人在寻求以旅居和康养功能为主的第二居所。

本文总结了我国地产项目的发展概况，提出文旅地产将成为地产行业转型升级的热点。

笔者根据考察经历，分析了文旅地产项目的规划设计策略。

最后结合江宇梦想小镇的空间规划及设计、公服配套及业态组织情况进行系统分析，并客观评价了该项目面临的挑战。

其突破点在于空间规划设计及推广模式合理有趣、公服配套及业态组合全面，以及管理服务与社区治理智能化、平台化、社群化。

关键词：文旅地产；第二居所；老龄化；规划设计策略1引言根据我国第七次人口普查结果，我国老龄化社会已经来临并将持续较长时间。

此外，城镇化造成城市承载力面临巨大挑战。

城市集群效应必然会带来部分群体的“逆城市化”。

城市生活成本高、工作节奏快、环境质量差，加上疫情影响，城市居民居住地越来越倾向于郊区，即第二居所。

第一居所是指具备职住交通优势和商业生活设施配套的成熟城区，是都市人日常生活和长期居住地；而第二居所是以旅居和康养为主要功能，多选址于城市郊区或风景名胜区附近，具有环境优美、空气清新、人口密度低等特点[1]，居民多于周末或节假日使用。

此外，随着永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项授权到地方，用地审批手续变得更为简便，利于第二居所的建设。

另外，城郊地区或广大乡村地区的建设环境更为宽松、建设条件更优，适合发展康养产业。

加上传统地产行业面临多项挑战，亟需转型。

2我国地产项目发展概况传统地产行业的转型主要通过产业链延伸和综合开发两个方式。

其中，产业链延伸包括提供物业管理和销售中介等增值服务，其本质是住宅基础上的扩展增值服务；综合开发是指开拓增量市场，包括养老地产、教育地产、文旅地产。

然而，养老地产和教育地产都有其弱势。

由于老龄人的生活理念较落后、消费能力较低，养老地产往往出现供不应求、养老项目产品层次较低、服务水平较差等现象，最终变成针对老年人的普通住宅项目。

文旅地产项目营销策划方案一、项目背景及目标1.1 项目背景文旅地产项目是以旅游与文化为核心，在地产业基础上，以提供文化、生活、娱乐和旅游体验为主要功能的综合性地产开发项目。

本项目位于一个具备广阔的自然风景和丰富的文化资源的地区，拥有巨大的潜在市场和旅游客源，同时也具备得天独厚的地理位置。

1.2 项目目标通过全面、系统、创新的策划和运营，将文旅地产项目打造成为一个具有世界一流竞争力的综合旅游目的地，实现以下目标：- 吸引游客：增加游客数量，提高游客满意度，扩大项目知名度和美誉度。

- 提高项目价值：通过精心设计和运营，提高项目的投资回报率，增加项目价值。

- 建立项目品牌：打造具有独特魅力和核心竞争力的项目品牌，树立项目形象。

- 拓展市场渠道：积极开展市场宣传和推广，拓展市场渠道，提高销售额和盈利能力。

二、目标市场分析2.1 目标客户本项目主要以家庭、年轻人和文化爱好者为目标客户群体，他们对旅游、文化和娱乐有着较高的需求和消费能力。

2.2 市场需求目标客户对于文旅度假项目有一定的需求，他们希望能够在短期内享受到丰富的文化体验、休闲娱乐和高品质的服务，同时也希望能够在旅游中获得独特的感受和收获。

2.3 竞争分析需进行市场调查，了解竞争对手的情况，包括他们的项目特点、市场定位和客户群体等，并进行竞争力评估，为项目的定位和市场推广提供依据。

三、品牌定位与核心竞争力3.1 品牌定位本项目的品牌定位是“独特、创新、文化”。

通过结合当地的自然风景和文化资源，打造一个独特的文旅地产项目，为游客提供独特的文化体验和旅游产品。

3.2 核心竞争力通过以下方面提高项目的核心竞争力：- 独特的文化体验：挖掘当地的文化资源，打造独特的文化主题，为游客提供独特的文化体验。

- 优质的服务体验：提供优质的服务和高品质的设施，满足游客的需求和期望。

- 多样化的旅游产品：多样化、创新的旅游产品，满足不同客户群体的需求，并持续更新和改进产品。

国内典型旅游地产案例随着消费的不断升级，人们对文化旅游需求日益旺盛，有需求就有消费，文化旅游衍生的“吃、住、行”之后“游、购、娱“的消费力不可估量，房地产企业也早早知晓，在房地产“玩不转”的时候，文旅地产无疑成为了房地产转型的重要方向，国内房企巨头纷纷转型文旅地产，文旅地产项目遍地开花。

本文，飙马策划盘点房地产转型文旅地产的十大案例，希望能够为广大读者开发商提供些许启发。

万科——杭州良渚文化村良渚文化村是万科进军文旅地产的标杆项目，充分体现了万科“城市配套服务”的企业理念。

项目概况：良渚文化村位于浙江省杭州市西北部良渚组团核心区，总建筑面积230万平方米中，规划住宅180万平方米，公建50万平方米，其中商业10余万方。

项目规划：良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。

项目配套：六大城镇级配套设施，包括博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等。

万达——万达西双版纳国际度假区项目概况：万达西双版纳国际度假区项目位于西双版纳傣族自治州景洪市，占地5.3平米公里，交通区位和生态环境优势十分明显，具有强大的旅游发展潜力，后由融创接手，更名为融创万达西双版纳国际度假区。

开发模式：万达文旅西双版纳景洪旅游度假区的开发模式，可以归纳为：旅游核心吸引力+度假地产+休闲配套+功能服务。

功能定位级配套设施：万达西双版纳国际度假区是万达集团斥巨资打造的综合型文化旅游项目，从功能定位上可以划分为两大功能：一是居住生活配套功能；二是旅游度假生活、休闲娱乐功能。

其配套设施有高端度假酒店群、商业中心、三甲医院、旅游新城、26万平方米的中央人工湖、中小幼教育等相关产业链。

万达——长白山国际度假区项目概况：长白山国际度假区位于吉林省白山市抚松县松江河镇，长白山西麓，是万达集团投资230亿元打造的中国高端山地度假体验地，是全国投资规模最大的单个旅游项目。

拿地项目建议书一、项目背景在当前房地产市场竞争激烈的背景下，为了扩大公司的业务规模并增加市场份额，我提出了一个新的项目建议——拿地。

本项目计划通过开发新的土地，建设高品质的住宅和商业项目，以满足市场对于优质房地产的需求。

二、项目目标1. 扩大市场份额：通过拿地并建设高品质房地产项目，提升公司在市场上的竞争力，增加市场份额。

2. 实现盈利增长：通过销售房地产项目获得利润，为公司带来盈利增长。

3. 提升品牌形象：通过开发优质项目，树立公司的良好品牌形象，增强消费者对于公司的信任和认可。

三、项目计划1. 土地选址：通过市场调研和地理分析，选取位于城市发展潜力区域的土地。

确保土地的价值增长潜力和项目建设的可行性。

2. 项目规划：根据市场需求和土地条件，规划开发高品质的住宅和商业项目。

包括但不限于高层住宅、商业综合体和写字楼等。

3. 项目开发：在完成规划方案后，按照规定的时间节点和工程进度，开始项目的具体开发工作。

确保施工过程的质量和工期的控制。

4. 销售推广：在项目开发过程中，积极展开销售推广工作，吸引购房者和租户。

采取多渠道、多元化的销售策略，提升销售额和市场占有率。

四、预期效益1. 增加销售额：通过开发高品质项目，吸引更多购房者和租户，增加项目的销售额。

2. 提高市场知名度：借助新项目的推出，提升公司在房地产行业的知名度，增加品牌曝光率。

3. 增强公司盈利能力：项目的成功开发和销售将为公司带来丰厚的盈利，增加公司的财务收入。

4. 促进行业发展：通过提供高品质的住宅和商业项目，推动当地房地产行业的快速发展，促进城市经济的繁荣。

五、项目风险1. 土地政策风险：政府土地政策的变化可能会对项目的规划和开发产生不利影响。

2. 市场风险：房地产市场的波动性和天气等自然因素可能对项目的销售和资金回收产生不利影响。

3. 建设风险：项目建设过程中的施工质量和工期控制可能存在一定的风险。

4. 资金风险：项目的资金需求较大，存在资金筹措和运用的风险。

文旅特色小镇的策划与规划探究[摘要]基于文旅的特色小镇策划及规划，是我国现阶段城市化建设发展进程当中重点工作内容，若想积极推进此项工作持续落实，就务必要深切认识到基于文旅的特色小镇策划及规划现实意义，着重考虑各项因素，提出更具科学有效性基于文旅的特色小镇的策划及规划实施策略。

对此，本文主要围绕着基于文旅的特色小镇策划及规划实践开展深入研究及探讨，期望可以为后续更多规划建设专家和研究学者对此类课题的实践研究提供有价值的指导或者参考。

[关键词]特色小镇；文旅；策划；规划；前言：建设文旅特色小镇是一项重大工程，所涉及内容相对较多，总体策划及规划属于前期重要工作内容，从前期策划始，逐步实施规划及建筑设计各项任务，才能够将建设文旅的特色小镇整体设计建设任务完成，实现基于文旅的特色小镇高品质规划建设。

因而，综合分析基于文旅的特色小镇策划及规划实践，有着一定的现实意义和价值。

1.基于文旅的特色小镇策划及规划之重要性阐述伴随乡村振兴发展战略的全面贯彻落实，各地均纷纷响应国家号召践行基于文旅的特色小镇策划及规划建设工作，可以说，基于文旅的特色小镇策划及规划，其这对我国实现经济转型及新型的城镇一体化建设发展进程有着积极促进作用，伴随着人们的人文意识不断增强，文旅市场呈现巨大的发展潜力。

而基于文旅的特色小镇作为文旅市场当中最大占比产业发展类型，积极开展基于文旅的特色小镇其策划及规划对当地社会经济及整个文旅市场产业的发展来说均有着积极推动作用，且可实现当地文脉的延续，重要性较为突出[1]。

1.基于文旅的特色小镇策划及规划策略1.策划策略1.在策划内容层面基于文旅的特色小镇总体策划建设，其对小镇自身特色文化、产业资源层面均有着特殊要求。

部分有着特色的传统建筑、民族风情、乡村风貌、历史文化等小镇，具备着基于文旅的特色小镇总体策划建设巨大潜力，基础条件良好。

基于文旅的特色小镇总体策划建设，在生产、生活及生态层面上需实现三生有效融合，具备着承接及延续城市功能的优势作用[2]。

特⾊⼩镇的5种经典死法，活下去要靠五⼤必杀技时下，特⾊⼩镇如⽕如荼。

然⽽环顾神州，成功的特⾊⼩镇并不多。

特⾊⼩镇是个风⼝，可稍有不慎将可能是哀鸿遍野、⼀地鸡⽑。

为什么打造了那么多特⾊⼩镇，成功的却那么少？可以预见，⼀哄⽽上的特⾊⼩镇，⾄少有以下5种经典的死法。

1怎么死的？死法⼀、没有策划有些⼈误把规划当策划。

于是找来⼏家规划公司PK⽅案，折腾到最后结果如何呢？不是规划没有⽤，⽽是不能⼀步到位做规划。

先有策划，后有规划，必须以策划指导规划。

专业的⼈⼲专业的事。

诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等，当然要由策划公司来做，如果⼀步到位让规划公司直接出⽅案，只能是不断改来改去“洗煤球”，最后勉强定稿，如果照此开发建设，后果可想⽽知。

死法⼆、⽣搬硬套有些⼈⼭寨惯了，懒得独⽴思考，克隆成风。

听说浙江某⼩镇很成功，克隆⼀个；到国外考察发现某⼩镇不错，克隆⼀个。

最近很多⼈跑到杭州学习考察特⾊⼩镇。

浙江的特⾊⼩镇，如基⾦⼩镇、互联⽹⼩镇等，其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。

有⼈在⼀线城市整合⼀点基⾦类的概念素材，就在全国各地到处圈地搞基⾦⼩镇，其实适合搞基⾦⼩镇的城市没有⼏个。

特⾊⼩镇的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。

特⾊⼩镇的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。

⼀个好的特⾊⼩镇是长出来的，⽽不是⽣搬硬套上去的。

死法三、创新过度有⼈为了突出特⾊⼩镇的“特”，创新过度，过犹不及。

最常见的是⽚⾯理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯⼀性和排他性，这是个可怕的认知误区。

有些事情绝对化到⼀定程度，其实已经不可⾏了。

还有⼀种误区，就是把简单问题复杂化。

⽐如，有的专家可能是为了显⽰学识渊博见多识⼴，恨不得总结出108种特⾊⼩镇，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷⼈眼，不明觉厉。

其实，不管从什么⾓度分类，主流的特⾊⼩镇就那么⼗来种。

过度追求标新⽴异，容易把⼩镇搞成⾮主流的很⼩众项⽬，⾛进窄胡同，甚⾄死胡同。