德国住房保障：制度构成、特征及启示

中国发展观察世界德国包容性住房政策及对我国的启示◊戴慧德国包容性的住房政策保证了德国经济始终未出现房地产泡沫，抑制了虚拟经济部门的过度膨胀.为实体经济发展创造了良好的环境。

当前，我国实行住房制度改革和完善住房市场调控长效机制中.对其强调市场和社会协调、保障居住权（尤其是一定收入以下家庭居住权）、住房补助制度、税收调节机制、城市开发功能性平衡等方面均可有所借鉴。

二战后至上世纪八十年代德国住房政策的演变二战后，德国曾面临严重的住房短缺情况。

1947年，西德只有1060万套住房存量，其中230万套被严重毁坏。

1946年，美英法盟军曾统计.由其控制的西德占领区共有1370万户家庭.而仅有820万个住宅单元，也就是说，存在550万套住宅短缺。

1949年联邦德国政府成立后决定实行住房统制经济，采取措施应对住房短缺。

在供给侧方面，扶持新建住宅。

1950年通过第一部《住房建设法》，规定“促进住房建设是联邦、州和乡镇的共同义务”。

1956年通过第二部《住房建设法》，明确其目标为“为广大阶层的民众建设大小、设施和房租负担合适的住房”。

其主要手段是通过财政支持促进社会保障住房建设（主要是公租房建设）。

但是这里财政支持不是直接提供给个人，而是以大量不同的保障房建设项目吸引投资者（往往是一些大型住房建设企业）来投资建设，联邦、州、地方政府给予补贴，而建设所在的乡镇先获得占用权.以成本租金将其分配给具有居住许可证的人（例如社会救济金领取者等）。

待到住房建设项目规定的占用期（如20年）到期以后，开发商可将这些住房作为商品在市场上出租或出售。

此外，1951年，政府规定，如果投资建设供自己使用的住宅，可以得到税费上的优惠政策，以止嗷励自住房建设。

从1950年到1959年,平均每年有32.7万套住房得到财政资助。

另外还有270万套住房未获资助而建成。

这样，二战后住房紧缺问题得到基本解决。

同时，从需求侧，给予地方房管局住房分配权和设置最高租金的权力，不允许房东随意解约，通过这些措施保护租房者。

第17卷第2期北华大学学报（社会科学版）Vol.17No.2 2016年4月JOUＲNAL OF BEIHUA UNIVEＲSITY（Social Sciences）Apr.2016德国住房保障：制度构成、特征及启示郑云峰［摘要］住房保障是住房政策及社会保障的重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注的重点问题之一。

德国是最早提出社会保障的国家之一，在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴价值和启示意义。

德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥了政府在住房保障方面的作用与责任。

目前我国的住房制度改革和保障房制度建设应充分借鉴德国的有益经验，强化政府责任，完善住房保障法律体系，并适时调整制度内容从而构建多层次的住房保障体系，还应不断完善配套制度，为我国的保障房建设提供有力支撑。

［关键词］住房保障；德国；保障性住房；制度构成；启示［中图分类号］F299．23［文献标识码］A［文章编号］1009－5101（2016）02－0117－04［收稿日期］2016－01－20［基金项目］福州职业技术学院人才引进专项项目（ＲCQD201501）的阶段性研究成果。

［作者简介］郑云峰，福州职业技术学院人文系讲师，博士，主要从事金融与财政研究。

（福州350108）住房问题是全世界共同面临的重要民生问题，是关系国计民生与社会稳定的重大经济与社会问题。

城镇中低收入家庭的住房问题是城镇住房问题的重点与难点，是政府住房政策的重点领域之一。

德国是最早提出社会保障的国家之一，在推行市场经济的过程中也很注重社会福利制度的构建。

住房保障作为社会保障的重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平的重要手段，提出了许多保障居民住房权益的政策措施。

因此对德国的保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善我国保障性住房制度具有重要的借鉴作用。

一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国快速的工业化与城市化使大量农村的劳动力进入城市，人口的大量聚集使城市住房问题开始凸显。

德国经验系列报告之七德国的保障房制度及对我国的启示摘要：住房问题是关系到国计民生的经济和社会重大问题,解决低收入者的住房问题是住房保障体系的主要内容,也是确保国家安定团结的重要因素之一目前很多国家都很重视保障房建设,但在具体做法上,德国的保障房制度值得借鉴包括:尽快建立健全我国住房保障法律体系；强化政府在住房保障体系中的职责；充分发挥住房金融的作用。

德国是城市化水平较高的国家,同时也是欧洲人口最密集的国家之一,一半人口居住在不足l0%的国土区域内作为发达的市场经济国家,德国高度重视住房保障体系建设。

德国的住房保障制度开始于1847年。

当时住房合作社开始在德国城市出现合作社的运行方式是依靠社员人社资金,并从国家和银行获取一定的贷款,建房出租给社员居住。

2O世纪,德国政府在解决城市住房问题方面,主要采取补贴住房建设的间接参与方式这种方式,不仅较为明显地缓解了第二次世界大战以来普遍的城市房荒问题,还形成了针对城市低收人阶层住房问题的一套长期稳定的住房保障政策。

一、德国住房保障体系经过多年的发展,德国住房保障市场形成了由福利性公共住宅制度、住房补贴制度住房储蓄制度购建房税收优惠等一系列内容构成的多层次住房保障体系。

(一)福利性公共住宅制度福利公共住宅是在政府资助下,由个人非营利住宅公司自治团体建造,向多子女家庭残疾人低收人者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收收人得到国家优惠的职工住宅公共福利住房的建造细分为两种情况:一种是运用联邦州行政区政府的住房建设基金建造的公共福利住房,另一种是房屋投资商或私人在自有资金达到项目投资的巧%以上时,向政府申请免息或低息(利率仅为0.5%)贷款,建造的公共福利住房联邦法律规定,对于因经济收人低,或某一民族信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。

从1949一1979年的30年间,德国共建造公共福利性住宅780万套,占同期新建住宅总数的49%。

考察德国的住房制度在德国,住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心.虽然一直是以国家提供大规模财政援助为前提,但不是由国家直接向国民提供住宅,而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房.不直接提供住宅不是否定了国家的责任,而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来.德国政府认为,国家在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设,同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要.关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果.从历史上看,德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：一、房租管制德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期,由于住房出租价格大幅度上升,广大居民无力支付所承租住房的费用.为保障居民的基本住房条件,针对这种情况,政府采取了租户权益保障措施,要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量,提出相应的指导租金水平,作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准.房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件,在一定时期内起到了积极的作用,但也不利于出租市场的扩大和住房维修.二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅,就是在政府资助下,由个人、非营利住宅公司、自治团体建造,向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅.联邦法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责.三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式.根据法律规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力.房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％.四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系,主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款.二是贷款利率固定、低息互助.三是政府实行储蓄奖励.后两者德国住宅储蓄制度的两大支柱.对低收入居民来说,参加住宅储蓄可以得到政府的奖励,是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因.住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响.此外,政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定,保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化贬值,也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件.五购房财政税收政策.为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励.联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是,建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％后又改为在最初8年内折旧40％,从而降低房主应纳税的收入；二是,申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是,免征10年地产税,并在购买建房地产时免征地产转移税.此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86％的德国人都可以享有不同额度的补贴.实行联邦体制的德国,实行的是中央和州之间的分税制,法律明确住房保障的责任在州政府,但主要的住宅法律由中央政府制定地方可根据实际情况,在规定范围内制定具体的地方法律,中央政府同时通过资金支持的手段推动相关措施的实施.德国的中央财政预算中,住房保障资金的投入是一个重要方面,德国虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题,但中央政府财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年度,德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克仅次于社会保障部,用于住房的占100亿马克；其中住房储蓄奖励全部由中央财政负担.德国的住房制度得以一如俱往的实行得益于他们做了以下措施来保障制度的顺利并长久地实行.第一,德国政府制定了明确的住房福利政策.德国宪法规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一.因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入.第二,德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价.无论在联邦还是州、市及村镇层面,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口的需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要.完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用.德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策.目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族.德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断.目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%.德国的房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构.第三,德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障.德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半.这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用.第四,德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为.在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税.如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税.这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间,使他们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产.第五,健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障.德国法律规定,如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为,购房者可以向法院起诉.如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款.如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了刑法,构成犯罪,可以判处3年徒刑.这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为.德国曾经也是是房荒严重的国家,其发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善,其成功经验非常值得我们借鉴.。

· 2020.0657视线 /Sight◎长期以来，德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。

然而，从2008年金融危机开始，由于欧洲央行长期实行零利率政策，再加上在整个欧盟范围内德国房地产市场一直是价值洼地，导致热钱不断涌入德国，推高房租和房价。

2008年以来，德国各大城市房价呈现出单边上涨的态势，柏林、法兰克福、慕尼黑等热点城市的房价基本翻倍，还出现了一房难求的“房荒”现象。

近年来，柏林、慕尼黑和斯图加特等人口密集、住房问题突出的地区爆发了多次抗议房价和房租上涨的游行。

为应对房租和房价上涨过快的问题，2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，来自联邦和联邦各州、建筑行业、地方联合会、职业联合会、房东及租户协会等代表参会。

除了会议召集人联邦总理默克尔，内政部长泽霍夫、财政部长肖尔茨、经济部长阿尔特迈尔以及司法部长巴里等内阁主要成员也出席了会议。

德国住房峰会由“可负担居住与建筑土地联盟”主办，并成立了由联邦内政部领导的部委间的国家秘书委员会，德国各州和地方最高联合会一起推动达成峰会约定。

会后，德国总理府发布《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》的报告（以下简称“报告”），该报告被认为是德国国家层面未来一段时期住房发展思路的概要与总结。

从报告看德国住房保障体系住房峰会报告提出了对住房的投资行动、确保负担得起的住房、降低建筑成本和保障充足的专业人员三个方面的举措，并明确了相对应的一系列行动。

具体报告框架如下：德国住房制度体系经验借鉴与启示文_高恒 焦怡雪德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。

扫一扫，分享本文2020.06 ·58◎Sight/ 视线识别住房短缺为核心问题，将增加居住空间作为目标住房峰会报告首先指出了德国面临的首要问题是提供足够的、可负担的住房，并提出要在许多城市提供更多的居住空间。

在峰会上，德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识，明确了到2021年新增150万套住房的主要目标，并主要达成了以下几点协议：一是建设更多社会保障性廉租住房。

德国社会保障制度研究及对我国的借鉴意义【摘要】社会保障制度的产生、发展与完善是人类文明与社会进步的标志之一，是经济社会协调发展的必然要求，被称为社会的“减压阀”和“缓冲器”，是社会稳定和国家长治久安的重要保证。

我国社会保障制度经过了几十年的从无到有，已经取得了一定的效果。

但是相比西方发达国家，我国现阶段的社会保障制度才刚刚构建起来，还存在许多不足，在某种程度上影响了社会的安定与和谐。

德国是现代社会保障制度的诞生地，它的社会保障制度被逐步推广到世界各国。

因此，选择德国的社会保障制度作为研究对象，对其社会保障制度的经验和教训进行分析研究，有利于我国社会保障制度的改革和完善。

【关键词】德国社会保障制度，改革和借鉴社会保障制度的完善与否，已经成为体现一个国家社会文明进步程度的标志之一。

随着我国社会主义市场经济体制的建立，目前我国新型的社会保障体系框架基本形成，但社会保障制度的改革与发展目前仍面临着很多困难与问题。

德国是世界上首创立法实施社会保障制度的国家。

不但历史悠久，而且体系完善。

但是欧债危机的产生，我们看到了德国的社会保障制度也不是没有缺陷的，也需要进一步调整和改革。

分析、比较、借鉴德国社会保障制度的经验教训，对我国社会保障制度的建立与完善具有十分重要的启示作用。

一、德国社会保障制度的基本内容及其特征社会保障制度起源于德国，100多年来伴随着其工业化进程而发展和完善起来。

其核心是“社会公平”和“社会安全”，主要形式是社会保险。

德国社会市场经济体制的倡导者们认为，市场不能解决所有的社会问题，社会还必须为那些由于种种客观原因不能参与市场竞争的人提供一定的保护，这就要求国家通过社会保障体制来进行收入再分配，同时对因竞争而出现的社会不公和偏差予以合理校正。

当然社会市场经济下的社会保障政策是以不影响或不损害市场经济的竞争性及效率性为前提条件或是“临界点”的。

德国社会保险体系是社会保障制度的核心部分，主要分为四大类：养老保险、医疗保险、失业保险、工伤事故保险。

June 201050一、德国的住房保障制度德国现有住户约3960万，2007年全国住房约3970万套，总体而言供需相对平稳。

德国家庭户均人口为2人，户均居住面积约为90.2平方米，人均居住面积约为45平方米。

与欧洲其他发达国家相比，德国住房自有化率并不高，仅约42%的家庭居住在自己拥有产权的住房中，另外58%的家庭租住房屋，其中52%通过市场租赁房屋，6%为政府或相关机构建设提供的廉租房。

德国有专门帮助廉租房承租家庭等社会保障对象的“社会福利协会”，保护住房承租人权利的“租房者协会”以及与其对应的“土地和房屋拥有人协会”，形成多层次和多元化的住房保障社会服务体系。

住房保障制度作为社会保障基本制度的重要组成部分，在德国发挥着重要作用。

（一）廉租住房建设、租金和审核分配制度德国的廉租住房是指政府通过土地、贷款和税收等政策优惠支持投资建设住房，按照指导租金标准面向符合条件的低收入家庭出租的社会福利性住房。

住有所居的德国经验廉租房房源通过以下途径筹集:一是政府建设的房屋，包括运用联邦、州、行政区政府的住房建设基金建设廉租房或由政府控制的国有开发企业在自有资金达到项目投资的15％以上时，向政府指定金融机构申请免息或低息长期（利率仅为0.5%，期限20-30年）贷款建设廉租住房，建成后由该开发企业持有出租。

二是私人投资者、合作社或其他机构也可以申请上述贷款，建成后持有出租。

廉租住房租金标准由政府核定，以成本租金为基础，参照周边市场租金水平制定，政府每一定周期都会出台区域市场租金指导价格，廉租住房租金一般为市场平均租金的85％。

规定租金有一定的管制期，一般为20-30年（与贷款期限同步），期满后可以延长，也可以按市场租金价格推向市场。

如果出现租金倒挂（规定租金高于周边市场租金），经政府批准，则可以降低租金，但仍只能出租给廉租对象，只有在找不到廉租对象的情况下，经政府批准后才能在房屋租赁市场上按照市场价格出租。

城市开发／Ｕｒｂａｎ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．６．２２．德国住房保障制度值得借鉴文／周林洁引言近年来，住房作为拉动经济增长点的提法早已是耳熟能详，但与此同时，我们似乎应更关切作为生活必需品的住房所兼有的社会保障功能。

特别是在当前，随着市场经济的发展，低收入居民的住房问题正越来越突出。

刚刚上任的温家宝总理把就业和社会保障作为新一届政府的三个重大经济问题之一，并明确提出要“重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就业、医疗等方面遇到的问题。

”众所周知，住房不同于一般的商品，而有其特殊性。

即便是在西方市场经济发达国家，也都把保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件作为政府职能的基本体现，综合运用补贴、税收、金融等多种政策工具，解决不同收入群体的住房问题。

他们的成功做法值得我们研究借鉴。

本文现以德国为例，对此进行一些分析。

一、德国的住房保障制度二战后，德国房荒曾经十分严重，这主要是两方面的因素造成的：一是大量住房毁于战火；二是战后大量移民的涌入加剧了住房的紧张状况。

住房短缺成为当时最突出的社会问题，因此，政府把解决住房困难作为当务之急，采取了多种措施，调动各方面的积极性，解决住房短缺问题，并由此形成了一系列住房保障政策和制度。

１．房租管制二战后，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。

因此，为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。

随着住房供求矛盾的缓解，６０年代政府提出有条件取消租金管制制度，除汉堡和慕尼黑等一些大城市外，缺房率在３％以下的城市和乡镇遂取消了房租限制。

另一方面，为了增加房租价格的透明度，德国许多城市都制定了一个房租价目表，列出了该城市各种房产的大致租价。

这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，在对住房情况进行综合评估后共同制定的，很有权威性。