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住房公积金制度发展的国际经验借鉴一、德国德国住房公积金制度从1952年开始实施，一直以来都被认为是比较成功的制度之一。
德国的住房公积金制度主要特点有：强制性、分级资助和政府保障。
德国的住房公积金制度是强制性的，每个有工作的人都要向公积金账户缴纳一定比例的工资。
另外，德国政府还对购房者进行资助，即使是没有工作的人也可以得到政府的资助，以保证他们能够有一套住房。
此外，德国政府还会对住房公积金进行一定的补充，以确保住房公积金账户的健康发展。
德国的住房公积金制度还采取了分级资助的方式。
即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。
例如，低收入者缴纳的比例较低，但是可以得到较高的资助。
相反，高收入者缴纳的比例较高，但是得到的资助就会比较少。
德国政府保障的措施也非常重要。
一方面，德国政府设立了一个专门的住房公积金中心，用以管理住房公积金账户的资金；另一方面，德国政府还为购房者提供了一些辅助服务，例如提供住房租赁服务、维修服务等，以便购房者更好地利用住房公积金。
二、新加坡与德国不同，新加坡的住房公积金制度是一个自愿性质的制度。
每个购房者都可以根据自己的需求和情况选择是否加入住房公积金制度。
但是，一旦选择加入，就意味着必须遵守相关规定，如定期缴纳住房公积金。
新加坡的住房公积金制度的资助标准与德国相似，即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。
但是，新加坡政府采取了一些创新的举措，以鼓励购房者更好地利用住房公积金。
例如，新加坡政府设立了“公积金抵押贷款计划”，即购房者可以将住房公积金用于购房抵押贷款，从而减轻购房者的负担。
另外，为了提高人们的购房积极性，新加坡政府还通过住房公积金制度设立了一些有关购房的奖励和惩罚措施。
例如，购房者可以获得一定的购房奖金，而没有按时缴纳住房公积金的购房者则会被处以罚款和其他惩罚措施。
三、加拿大与德国、新加坡不同，加拿大并没有像他们一样设立单独的住房公积金账户。
不过，加拿大政府通过一些其他的措施来支持购房者。
德国住房租赁市场的发展对我国的经验发表时间：2020-12-30T06:24:39.390Z 来源：《中国科技人才》2020年第24期作者：文帅帅[导读] 近年来，我国住房销售市场发展迅速，许多城市房价持续攀升，居民购房压力日益增大，住房问题已经成为影响居民生活品质、影响社会经济可持续发展的突出问题。
山西财经大学摘要：德国的住房体制极富特色，平稳运行，主要体现在其完善的立法、稳健的住房金融制度、发达且管理严格的租赁市场。
中国住房市场自1998年实现市场化以来，价格上涨的速度非常快，房地产业发展暴露出很多社会问题。
党的十九大报告中提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，本文通过描述德国住房租赁市场的基本状况、相关规范管理制度以及住房租赁介绍的基本情况，归纳德国住房租赁市场的稳定发展经验，为我国的住房租赁市场提供经验借鉴。
关键字：住房体制；租赁市场；住房保障一、引言近年来，我国住房销售市场发展迅速，许多城市房价持续攀升，居民购房压力日益增大，住房问题已经成为影响居民生活品质、影响社会经济可持续发展的突出问题。
与之对比鲜明的是，我国住房租赁市场长期发展偏弱，政府监管薄弱、法规制度不完善、市场秩序不规范等问题十分突出，使得市民在选择居住形式时往往“重售轻租”，租房已成为购房资金不足时迫不得已的选择。
大力发展和规范住房租赁市场，有利于优化住房供应体系、优化城镇居民的住房消费行为，促进人才和人口流动，对解决居民住房问题，推动经济社会的持续健康发展有着十分重要的作用。
二、德国住房租赁市场概述德国是一个长期以租房为主的国家。
德国总人口约8100万，住房总量约4000万套，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。
2013年，德国住房自有率约为42%，全国约有57%的人租房居住，同年，在住房自有率最低的城市柏林，约有68.6%的人居住在租赁房中。
与居民收入相比，德国是发达国家中房价最低的国家之一。
· 2020.0657视线 /Sight◎长期以来，德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。
然而，从2008年金融危机开始，由于欧洲央行长期实行零利率政策，再加上在整个欧盟范围内德国房地产市场一直是价值洼地，导致热钱不断涌入德国，推高房租和房价。
2008年以来，德国各大城市房价呈现出单边上涨的态势，柏林、法兰克福、慕尼黑等热点城市的房价基本翻倍，还出现了一房难求的“房荒”现象。
近年来，柏林、慕尼黑和斯图加特等人口密集、住房问题突出的地区爆发了多次抗议房价和房租上涨的游行。
为应对房租和房价上涨过快的问题，2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，来自联邦和联邦各州、建筑行业、地方联合会、职业联合会、房东及租户协会等代表参会。
除了会议召集人联邦总理默克尔，内政部长泽霍夫、财政部长肖尔茨、经济部长阿尔特迈尔以及司法部长巴里等内阁主要成员也出席了会议。
德国住房峰会由“可负担居住与建筑土地联盟”主办，并成立了由联邦内政部领导的部委间的国家秘书委员会，德国各州和地方最高联合会一起推动达成峰会约定。
会后，德国总理府发布《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》的报告（以下简称“报告”），该报告被认为是德国国家层面未来一段时期住房发展思路的概要与总结。
从报告看德国住房保障体系住房峰会报告提出了对住房的投资行动、确保负担得起的住房、降低建筑成本和保障充足的专业人员三个方面的举措，并明确了相对应的一系列行动。
具体报告框架如下：德国住房制度体系经验借鉴与启示文_高恒 焦怡雪德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。
扫一扫，分享本文2020.06 ·58◎Sight/ 视线识别住房短缺为核心问题，将增加居住空间作为目标住房峰会报告首先指出了德国面临的首要问题是提供足够的、可负担的住房，并提出要在许多城市提供更多的居住空间。
在峰会上，德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识，明确了到2021年新增150万套住房的主要目标，并主要达成了以下几点协议：一是建设更多社会保障性廉租住房。
民法典是人民生活的规则大全。
作为规范德国民事活动最基本的法律——德国《民法典》（Bür-gerliches Gesetzbuch，简称：BGB）于1900年1月1日起实施，至今已施行了120多年，虽历经两次世界大战，政府更迭，多次修订，但仍保留了立法之初的基本理念和精髓。
稳定的法律制度，造就社会生活秩序的稳定，德国《民法典》成为其社会经济发展的“稳定器”。
在租赁活动方面，德国《民法典》对住房租赁做出了专门的规定，这些规制成为促进德国社会住房租赁市场发展、住房租赁关系稳定的法律基石。
住房租赁活动有充分的法律保护，有助于德国居民形成通过租赁解决长期居住问题的消费理念。
据柏林住房城市发展和住房部提供资料，目前德国约有8200万人口，住房约有4170万套，其中：产权人自住的1730万套，占43%；私人出租的1500万套，占37%；各类组织出租的830万套，占20%。
在柏林、慕尼黑等大城市住房租赁率更高。
以柏林为例，其居住人口约360万，住房约有190万套，其中，产权人自住的30万套，占15.8%；出租的160万套，占84.2%。
在出租的160万套住房中，按照产权来源分，属于住房租赁机构出租的30万套，占18.8%，属于住房合作社出租的20万套，占12.5%，其余110万套属于私人和教会等其他组织出租的，占68.7%；按照出租的对象分，属于面向社会出租的150万套，占93.8%，属于面向低收入人群出租、租金受限制的10万套，占7%。
在面向低收入人群出租的10万套出租房中，属于住房租赁机构出租的3万套，占30%；属于住房合作社出租的0.5万套，占5%；其余6.5万套属于私人和教会等其他组织出租的，占65%。
德国《民法典》的住房租赁规制及借鉴赵鑫明摘要：通过对德国2019年12月21日公布的最新版《民法典》中住房租赁条款的梳理研究，概况总结出德国《民法典》在住房租赁立法方面着力保障出租住房持续安全、注重租赁关系长期稳定、防范住房租金水平快速上涨等六个方面的立法经验，以及注重基本居住和“两个”稳定的立法特点，提出应围绕实现全体人民住有所居的目标，建立我国的住房租赁法规制度，并提出在我国《民法典》编纂中应增加住房租赁方面条款等具体建议，依法保障“租购并举”的住房制度落实。
June 201050一、德国的住房保障制度德国现有住户约3960万，2007年全国住房约3970万套，总体而言供需相对平稳。
德国家庭户均人口为2人，户均居住面积约为90.2平方米，人均居住面积约为45平方米。
与欧洲其他发达国家相比，德国住房自有化率并不高，仅约42%的家庭居住在自己拥有产权的住房中，另外58%的家庭租住房屋，其中52%通过市场租赁房屋，6%为政府或相关机构建设提供的廉租房。
德国有专门帮助廉租房承租家庭等社会保障对象的“社会福利协会”，保护住房承租人权利的“租房者协会”以及与其对应的“土地和房屋拥有人协会”，形成多层次和多元化的住房保障社会服务体系。
住房保障制度作为社会保障基本制度的重要组成部分，在德国发挥着重要作用。
（一）廉租住房建设、租金和审核分配制度德国的廉租住房是指政府通过土地、贷款和税收等政策优惠支持投资建设住房，按照指导租金标准面向符合条件的低收入家庭出租的社会福利性住房。
住有所居的德国经验廉租房房源通过以下途径筹集:一是政府建设的房屋，包括运用联邦、州、行政区政府的住房建设基金建设廉租房或由政府控制的国有开发企业在自有资金达到项目投资的15％以上时，向政府指定金融机构申请免息或低息长期（利率仅为0.5%，期限20-30年）贷款建设廉租住房，建成后由该开发企业持有出租。
二是私人投资者、合作社或其他机构也可以申请上述贷款，建成后持有出租。
廉租住房租金标准由政府核定，以成本租金为基础，参照周边市场租金水平制定，政府每一定周期都会出台区域市场租金指导价格，廉租住房租金一般为市场平均租金的85％。
规定租金有一定的管制期，一般为20-30年（与贷款期限同步），期满后可以延长，也可以按市场租金价格推向市场。
如果出现租金倒挂（规定租金高于周边市场租金），经政府批准，则可以降低租金，但仍只能出租给廉租对象，只有在找不到廉租对象的情况下，经政府批准后才能在房屋租赁市场上按照市场价格出租。
德国住房保障制度和中国住房的比较德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善。
一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。
第二，鼓励私人建房。
第三，鼓励私人按市场价购房。
另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。
摘自《城市管理》周林洁而比较中国的住房，问题是很显而易见的。
中国大部分的人都热衷于买房。
依我所见，第一是因为中国的传统思想的影响。
对于大部分男士来说，拥有了房子，找老婆是比较容易的。
想起那天课堂里，老师问了在座的女生们一句：“在你们当中，有谁愿意裸婚？嫁给一个没有房子的男生？”大部分的女生是不愿意的，因为没有自己的房子，没有安全感。
德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。
种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。
⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。
过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。
只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。
2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
德国恒温房子设计理念德国恒温房子是一种以能源高效、舒适和环保为设计理念的住宅。
它通过合理的建筑设计和使用先进的建筑材料，实现了室内恒温、减少能源消耗和保护环境的目标。
首先，德国恒温房子采用了优良的建筑设计，以最大程度地减少能量损失。
例如，在房屋的严密性和保温性方面，德国恒温房子采用了双层窗户、高效保温材料和密封设计，减少了热量散失和冷空气的进入。
其次，德国恒温房子还采用了热力桥设计，避免了热能在墙体、窗户和屋顶等部位的传导，从而减少了能量消耗和室内温度变化。
同时，德国恒温房子还在屋顶上安装了太阳能电池板，利用太阳能供电，减少了对传统能源的依赖。
其次，德国恒温房子在室内舒适性方面也有着独到之处。
它采用了地暖系统，通过在地板下铺设管道，将热量均匀地散发到室内，使人们在寒冷的冬天也能享受到温暖的环境。
另外，德国恒温房子还引入了新风系统，保持室内空气的新鲜和流通，有效避免了室内湿度增加和空气污染等问题。
最后，德国恒温房子还注重环保和可持续发展。
它使用的建筑材料都是符合环保标准的，例如采用了低VOC（挥发性有机化合物）的涂料和无甲醛板材，减少了室内的有害物质释放。
此外，德国恒温房子还可以收集雨水用于冲厕和浇灌花园，减少了对自来水的消耗。
同时，它还注重回收利用和能源储存技术的应用，通过利用太阳能、风能和地热等可再生能源，减少了能源的浪费和对环境的影响。
综上所述，德国恒温房子是一种以能源高效、舒适和环保为设计理念的住宅。
它通过合理的建筑设计和使用先进的建筑材料，实现了室内恒温、减少能源消耗和保护环境的目标。
德国的恒温房子为我们提供了一个良好的示范，通过借鉴其设计理念和技术，我们也可以打造更加环保和可持续发展的住宅。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
德国住房模式借鉴时间:2010-04-07 10:46来源:融资中国 2010年04月06日作者:舒琛点击:330次在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下，德国房地产市场格外醒目：十年来，扣除物价上涨因素，房价以每年1％的速度缩水。
德国房地产专业人士向本刊记者描绘了一幅当地地产市场的真实图景：8200万人口对应约4000万套住房，供需基本平衡；房价稳定，没有上涨空间；大多数人安然选择长期租房居住；炒房行为鲜见。
而实际上，除俄罗斯联邦外，德国是欧洲人口最多的国家，二战后、两德统一初期也曾出现过严重的住房荒。
经验背后有一点值得关注，德国政府一直在用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。
而在中国现时的房地产市场，房屋已成为居民首要的财富储值选择，房地产行业也已成为中国经济的支柱型产业，不仅绑架了GDP，也同时绑架了地方财政。
现时，各类矛盾也揭示出中国房地产行业的症结所在：城市化进程带来的供需矛盾，中央与地方财税体制的矛盾，房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾??有关专家就此对本刊记者建议：现时中国可以推广和完善土地税和交易利得税，即将土地的一次性转让收入进行分摊变为长期稳定的土地税，对买卖房地产所获取的差价利润征收利得税；以政府提供廉租房为主要形式大力发展租房市场，减少谋取出租收益的投资性购房需求；银行应对房贷申请人的未来收入来源进行严格调查，将一大批投资性购房者挡在银行门外的同时，也使低收入购房者免受房地产泡沫的风险。
德国模式特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。
德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。
该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。
首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。
该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。
其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。
根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。
为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。
也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。
其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。
土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。
对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。
土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。
特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。
公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。
"租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。
"上述德国地产银行人士说，"有非常完善的《租房法》，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。
"制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。
由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。
但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出"合理租价"的20%，就构成了违法行为。
房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。
如果房东所定的房租超出"合理房租"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。
而对于其中谈及的"合理租价"，政府方面提供了充分的指导价参考。
各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张"租房价格表"。
该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。
这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
"另一方面，房东也不可以随意涨价。
法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。
在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。
如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%到25%的涨幅。
一般来说，租房合同签订后，房客的利益就会得到充分的保障。
"上述人士说。
除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。
比如法律规定，房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用。
如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。
据本刊记者了解，根据先前法庭判例中曾出现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低80%，如果雨水严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低50%，如果淋浴设备有损无法使用，房客可提出将房租降低16%。
再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权仅属于房客。
包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更不能要求房客搬出。
特征三：特殊住房金融体系在德国，政府为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。
从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。
购房者往往会采用组合贷款的方式，从各家银行分别取得一定额度的贷款，而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同即可，这给中低收入阶层的购房者提供了很大便利。
"合同储蓄贷款是一个特色。
简单讲，就是购房者和银行签订购房储蓄合同，每月往银行存钱，存到需要贷款额的一定比例时，就可以获得低于市场利率的购房贷款。
银行贷款给你的前提条件是，先前这些存款的利息是非常低的，甚至没有。
所以这是一个互利的模式，你往银行存钱时，放弃了你的一些权利，银行在合同到期时，也放弃它的一些权利。
至于利率有多低，因人而异，根据信誉度、收入、财产情况、犯罪记录等来确定。
"上述德国地产银行人士说。
据公开数据显示，合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%，其余款项购房者则根据家庭储蓄情况来决定需申请的商业贷款额度。
"合同储蓄贷款也好，商业贷款也好，基本都是固定利率。
所以在市场利率比较低的时候借钱买房子是个非常好的时机。
"该人士说。
这种封闭运行机制的一个好处在于，将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。
"为了控制风险，银行会进行非常严格的信贷审核，审核你的信用情况、收入情况、过去几年的交税额、财产情况、家庭支出情况，而且贷款合同时间一般不会超过15年。
"为了鼓励这种住房储蓄模式，政府还对首次参加住房储蓄的购房者，给予储蓄额的10％作为奖金存入家庭存款帐户内，但每年最多不超过200马克。
特征四：第三方房价评估体系德国房价十年未涨，至为关键的是一套独立的房地产价格评估机制。
评估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。
据记者了解，房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后即受法律认可。
评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。
同时评估师对于自己的评估报告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。
被法院判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔付，评估师还需用个人财产补偿。
一般评估报告的担保期至少为2年：按照德国民法为5年，按照建筑合同法规为2至4年。
除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。
"这是一个政府鼓励下的非政府组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。
"上述德国地产银行人士说，"委员会委员一般由有多年地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和政府对他们专业资格的审批及信誉度的审批。
他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房地产评估获取报酬，不会从委员会或政府方面拿工资。
德国人非常重视信誉和社会的认可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。
这一点也很好地保证了评估工作的独立性。
"房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。
基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。
"在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证，公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委员会作为备案。
委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格参考。
然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具一张地价图。
图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同的参考价。
"该人士说。
基准地价图的权威性还体现在，其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。
类似于房租约束，据德国法律规定，如果出售者制定的房价超出"合理房价"的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临最高10万马克的罚款；如果出售者制定的房价超出"合理房价"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。
特征五：被弱化的开发商"在德国，开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。
一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。
"上述德国地产银行人士说。
该人士介绍，德国开发商可分为两类，一类是欧洲传统意义上的开发商，负责房地产项目的开发、设计、管理，房屋建成也即完工；另一类建完房子后还负责销售，被称为建筑承担人，既是开发商也是投资人，类似于中国的开发商。
