不动产估价期末复习

新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。

患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。

RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。

随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。

新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。

关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。

通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。

【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。

通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。

通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。

通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。

2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。

该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。

一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。

二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。

1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。

房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。

2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。

3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。

5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。

6、房地产的存在形态有、和。

7、采用收益法估算得出的结果通常称为。

8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。

二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。

A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。

A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。

Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。

A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。

Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。

第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件:有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格（正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格,成本法的是积算价格,用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价（政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。

政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价）二、按实物形态分类①土地价格。

根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。

（农民集体所有的是生地,国有土地是毛地，三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。

根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。

给你50万，立马给你的是实际价格，分期给你的是名义价格。

立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。

三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一,一般因素（1、社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素：经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度（行政)因素:土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素第三,个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质:1.执业素质 2.伦理素质 2.估计目的是最重要的3。

《不动产评估》复习题一、填空题1、不动产是、和的结合体。

2、不动产价格是由不动产的、和三个条件相互作用、相互影响形成的。

3、不动产估价的最高最佳利用（最有效使用）指、、并使价值最大的合理、可能的利用。

4、基准地价评估成果包括有、、等。

5、纯收益按等比级数递减，收益年期无限的计算公式为。

6、房地产状况调整包括调整、调整和调整。

7、土地估价报告封面含、、、等信息。

8、假设开发法静态评估中应计息项目包括、、、等。

9、不动产实物包括、和。

10、不动产价格的形成条件是、、。

11、不动产估价中应明确的事项包括、、、等。

12、收益还原法中报酬率确定的方法有、、等。

13、纯收益按等差级数递增，收益年期无限的计算公式为。

14、建筑物折旧有、和3种类型。

15、成本逼近法应计利润项目有、、。

16、不动产估价报告的质量一般包括和两个方面。

17、以假设开发法评估的估价对象价格或价格称；采用收益法测算出的估价对象价值或价格称。

18、土地估价报告内容包括、、、 4个部分。

二、名词解释1、可比实例2、估价日期3、假设开发法4、功能折旧5、哈柏法则6、客观收益7、估价目的8、成本法9、建筑物重置成本10、标准深度11、基准地价12、土地剩余技术三、简答题1、不动产评估的程序是什么？2、市场比较法中如何建立价格可比基础。

3、简述路线价法的评估程序。

4、简述房地产估价报告的内容。

5、简述假设开发法的评估步骤。

6、影响不动产价格的一般因素有哪些。

7、影响不动产价格的个别因素有哪些？8、不动产评估的原则有哪些。

9、简述收益还原法的估价步骤。

10、简述路线价法的评估步骤。

11、简述基准地价修正系数表的编制。

四、计算题1、估价对象概况：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积7000 m2，建筑物为钢混结构，地上16层，地下2层，总建筑面积30000m2，于2000年建成，耐用年限60年，2005年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权，试计算该不动产2017年4月的转让价格。

《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。

房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。

★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。

由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。

★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。

房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。

2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。

3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。

5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。

6、房地产的存在形态有、和。

7、采用收益法估算得出的结果通常称为。

8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。

二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。

A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。

A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。

Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。

A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。

Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。

不动产估价师资格考试复习要点不动产估价师是一个专业性很强的职业，他们负责对不动产进行评估和估价，为房地产交易、贷款、保险等提供专业的评估报告。

要成为一名合格的不动产估价师，需要通过一系列的考试和资格认证。

本文将介绍不动产估价师资格考试的复习要点，帮助考生更好地备考。

一、基础知识复习不动产估价师考试的基础知识主要包括房地产市场、不动产估价理论、估价方法和技术等方面的内容。

考生需要掌握相关的法律法规、政策和规范，了解房地产市场的基本运行机制和发展趋势。

此外，还需要熟悉不动产估价的基本理论和方法，包括比较法、收益法、成本法等。

在复习过程中，考生可以通过阅读相关的教材、参加培训班和模拟考试来提高自己的基础知识水平。

同时，还可以通过解决一些实际案例来加深对理论知识的理解和应用能力。

二、实务技能复习不动产估价师需要具备一定的实务技能，包括调查研究、数据分析、报告撰写等方面的能力。

在考试中，通常会有一道案例分析题，考察考生的实际操作能力和解决问题的能力。

为了提高实务技能，考生可以通过实地考察、参与实际项目的估价工作和与业内专家的交流来积累经验。

此外，还可以通过模拟案例分析和报告撰写来提高自己的实际操作能力。

三、法律法规复习不动产估价师需要熟悉相关的法律法规，包括不动产估价法、房地产相关法律法规等。

考生需要了解法律法规的基本内容、适用范围和实际操作中的注意事项。

在复习法律法规时，考生可以通过阅读相关的法律法规和相关案例，了解其基本原理和适用情况。

同时，还可以通过模拟法律法规题目的解答来提高自己的应试能力。

四、综合能力复习不动产估价师需要具备一定的综合能力，包括对市场环境的敏感度、对风险的识别和评估能力等。

考生需要通过综合分析和综合评价来解决实际问题。

为了提高综合能力，考生可以通过参加各类专业研讨会、培训班和实际项目的参与来积累经验。

同时，还可以通过模拟综合分析题目的解答来提高自己的综合能力。

综上所述，不动产估价师资格考试是一项综合性的考试，要求考生具备扎实的基础知识、实务技能、法律法规和综合能力。

三、1、市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？2、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的？四、估价对象为一政府用办公大楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：从(2)．当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／m2，土地开发费用、税金和利润为120元／m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为８个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如下表：(3)建筑物的重置价格为1100元／平方米。

(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。

土地单价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

五、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备有重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残值均为零。

试估算该建筑物的现在价格。

六、估价对象唯一出租写字楼，土地总面积７０００m2，建筑总面积５６０００m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上３６层，地下２层，土地使用权年限为５０年，从１９９９年９月３０日取得时起计，建设期３年。

不动产估价复习题不动产估价复习题不动产估价是房地产行业中的一个重要环节，它涉及到对房地产的价值进行评估和估计。

在不动产估价的过程中，我们需要掌握一系列的知识和技巧。

下面，我将给大家提供一些不动产估价的复习题，希望能够帮助大家进一步加深对这一领域的理解。

1. 什么是不动产估价？不动产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程。

它是通过对不动产的各种因素进行分析和考量，来确定其市场价值的一种方法。

2. 不动产估价的目的是什么？不动产估价的目的是确定不动产的市场价值，为房地产交易、贷款和投资等提供参考依据。

通过估价，可以帮助买方和卖方确定合理的交易价格，同时也可以帮助金融机构确定贷款额度。

3. 不动产估价的方法有哪些？不动产估价的方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是通过比较类似不动产的市场交易价格来确定估价；收益法是通过考虑不动产的租金收益来确定估价；成本法是通过考虑不动产的建设成本来确定估价。

4. 市场比较法的基本原理是什么？市场比较法的基本原理是认为相似的不动产在市场上的交易价格是相近的。

通过对类似不动产的市场交易价格进行比较，可以确定被估价不动产的市场价值。

5. 收益法的基本原理是什么？收益法的基本原理是认为不动产的价值取决于其未来的租金收益。

通过对不动产的租金收益进行分析和估计，可以确定不动产的市场价值。

6. 成本法的基本原理是什么？成本法的基本原理是认为不动产的价值取决于其建设成本。

通过对不动产的建设成本进行分析和估计，可以确定不动产的市场价值。

7. 不动产估价中需要考虑哪些因素？不动产估价中需要考虑的因素包括土地价值、建筑物的物理状况、地理位置、周边环境、租金收益等。

这些因素都会对不动产的价值产生影响。

8. 不动产估价中的风险有哪些？不动产估价中的风险包括市场风险、政策风险、技术风险等。

市场风险是指市场供求关系的变化对不动产价值的影响；政策风险是指政府政策的变化对不动产价值的影响；技术风险是指新技术的出现对不动产价值的影响。

房地产估价期末复习提要房地产估价期末复习题一单项选择选1、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

( D )A.物业协会B.不动产学会C.测量师协会D.测量师学会2、“三通一平”一般是指某区域具备了(B)等设施以及场地平整。

A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小(A)A.买卖双方的知识水平B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D.感情冲动4、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是(C)。

A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交5、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( D )A.拍卖价格>招标价格>协议价格B.拍卖价格>协议价格>招标价格C.招标价格>拍卖价格>协议价格D.招标价格>协议价格>拍卖价格6、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价(A)。

A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法7、从广义的角度来看，价值可分为( A)。

A.使用价值和交换价值B.投资价值和市场价值C.公开市场价值和非公开市场价值D.原始价值和账面价值8、假设开发法中，估价时点通常是( D)A.开发完成后的房地产价值所对应的时间B.开发结束时的时间C.全部租售出去的时间D.购买待开发房地产时的时间9、( C)是防范估价风险的最后一道防线。

A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.审核估价报告D.估价报告应用有效期转10、某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为(D)。

1、市场比较法的特点1）具有现实性、有较强的说服力。

2）在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。

3）要求估价人员具有较高的素质。

2、市场比较法的使用条件1）要有充足的市场交易资料。

2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性3、市场比较法的使用范围1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。

2）适用于交易性不动产。

3）用于评估租金。

4）其他方法中有关参数的求取。

4、市场比较法的步骤1）搜集交易实例2）选取可比实例3）建立价格可比基础4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正5）求取比准价格5、非正常交易情况的类型1）利害关系人之间的交易2）急于出手或者急于购买情况下的交易3）受债权债务关系影响的交易4）对市场行情缺乏了解的交易5）有特别动机或偏好的交易6）相邻不动产的合并交易7）特殊交易方式下的交易8）税费非正常负担的交易6、个别因素1）土地:面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使用权年限2）建筑物：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向7、估价人员必备素质：职业素质、伦理素质8、地产与房产的区别：1）地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品2）地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值量。

3）地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。

9、估价程序1)明确估价目的2)拟定估价作业方案3)搜集估价所需资料4)实地查勘估价对象5)选用估价方法运算6)确定估价结果7)撰写估价报告8)估价资料归档10、不动产估价的意义1）为不动产市场交易服务（可为不动产市场交易提供客观的价格标准）2）有利于提高不动产经济运行效率（有利于不动产资产的机制显化和资源优化配置）3）确立公平的收益分配制度的依据（为开发投资及确立科学的收益分配制度服务）4）有利于不动产的公平赋税。

一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为万元。

4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。

5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/m2。

8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为万元。

9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。

该改变用途理论上应补地价为万元。

10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。