不动产评估考试计算题(包含答案)

不动产评估-在线作业_A一单项选择题1. 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（）。

(5.0 分)a 有形损耗b 物质折旧c 经济折旧d 功能折旧2. 基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。

(5.0 分)a 工业用地的价格评估b 市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估c 具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估3. 在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。

(5.0 分)a 路线价法b 基准地价系数修正法c 长期趋势法d 假设开发法4. 假设开发法有动态和静态两种计算公式。

所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。

(5.0 分)a 利息因素b 投资利润c 税收费用d 资金的时间价值5. 收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。

(5.0 分)a 无收益的不动产的价格评估b 很少发生交易的不动产的价格评估c 交易型不动产的价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估6. 最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（）。

(5.0 分)a 最佳效益b 最佳状态c 最佳交易d 最佳价格7. 不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。

(5.0 分)a 合法性原则b 替代原则c 最有效使用原则d 估价期日原则8. （）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

(5.0 分)a 收益法b 市场比较法c 成本法d 假设开发法9. 下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。

一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。

建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。

P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。

成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。

该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。

估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。

试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。

2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。

《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为( )。

A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。

A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。

A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该不动产的实际价格为( )万元。

A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。

最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。

答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。

答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。

答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。

答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。

答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。

答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。

2. 请简要介绍收益法的适用条件。

答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。

3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。

答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。

四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。

不动产估价期末考试试题第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格（正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价（政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。

政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价）二、按实物形态分类①土地价格。

根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。

（农民集体所有的是生地，国有土地是毛地，三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。

根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。

给你50万，立马给你的是实际价格，分期给你的是名义价格。

立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。

三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素（1、社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素：经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度（行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素第三，个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质：1.执业素质2.伦理素质2.估计目的是最重要的3.估价日期与估价期日是不相同的4.不动产估价的原则：1.合法性原则：（1）合法产权（2）合法使用（如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。

不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。

例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。

例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。

地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

试评估建筑物价格。

例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。

已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。

试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。

例题5：现有砖造二层楼出租。

已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。

土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。

据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。

2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。

根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。

根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。

该饭店每月的客观净收益为11万元。

已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。

试评估房屋（饭店）的总价格。

评估案例三（1）估价对象概况。

在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。

对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。

对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。

评估案例四1、估价对象概况。

某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。

不动产登记考试题库及答案[推荐五篇]第一篇：不动产登记考试题库及答案不动产登记考试题库及答案1.下列情况属于不动产的有？A.土地B.房屋C.海域D.林木2.下列物权中应该进行不动产登记的有？A。

国家土地所有权B。

集体土地所有权C。

土地承包经营权D。

海域使用权E。

地役权3.下列情况中应该由双方当事人共同进行不动产登记的有？A。

不动产买卖B。

不动产继承C。

更正登记、异议登记D。

不动产抵押4.下列关于不动产登记的说法错误的有？A.如因登记机构和登记程序的改变导致不动产权利人的权利受到影响，应该予以赔偿B。

国务院住房城乡建设主管部门主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作C。

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起20个工作日内办结不动产登记手续D。

当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，不动产登记机构不承担责任5.下列关于不动产登记的说法错误的有：A。

权利人可以查阅并复制不动产登记资料B。

利害关系人可以查阅但不得复制不动产登记资料C。

有关国家机关可以查阅、复制和修改不动产登记资料D。

人民法院作出的判决与不动产登记不一致的，该不动产登记自行无效 1.答案：ABCD。

见不动产登记暂行条例第2条2.答案：BCDE。

见不动产登记暂行条例第五条3.答案：AD。

见不动产登记暂行条例第14条4.答案：ABCD。

见不动产登记暂行条例第4、6、20、29条5.答案：BCD。

见不动产登记暂行条例第27条。

第二篇：不动产登记18省启动不动产统一登记工作条例有望月底出台时间：2014-06-26 09:53:31来源：网易随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。

同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。

专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。

18省份启动不动产统一登记工作山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。

一、选择题1.不动产评估师在进行房产评估时，首先应考虑的因素是：A.房产的地理位置和环境（正确答案）B.房产所有者的个人喜好C.房产的历史文化背景D.房产的装修风格2.下列哪项不属于不动产评估师的专业职责范围？A.对不动产进行市场价值评估B.为不动产交易提供法律咨询（正确答案）C.分析不动产的投资潜力D.评估不动产的抵押价值3.在进行不动产评估时，评估师应遵循的主要原则是：A.最大化评估价值以吸引客户B.根据客户需求随意调整评估结果C.客观、公正、科学地评估不动产价值（正确答案）D.忽略市场波动，保持评估结果稳定4.不动产评估师在撰写评估报告时，应包含的关键信息是：A.评估师的个人喜好和风格B.不动产的历史沿革和家族传承C.不动产的详细描述、评估方法和评估结果（正确答案）D.不动产所在地区的天气预报5.以下哪项是不动产评估师在执业过程中必须遵守的法律法规？A.《不动产评估师个人行为规范》B.《不动产评估行业自律公约》C.《不动产评估管理办法》（正确答案）D.《不动产投资者保护条例》6.不动产评估师在进行现场勘查时，以下行为是不恰当的是：A.仔细测量不动产的尺寸和面积B.详细记录不动产的瑕疵和损坏情况C.忽略不动产的周边环境对价值的影响（正确答案）D.拍摄不动产的照片和视频作为评估依据7.关于不动产评估师的职业道德，以下说法正确的是：A.可以接受客户的不合理要求，以提高客户满意度B.应保持独立、客观、公正的评估态度（正确答案）C.可以泄露客户的机密信息以获取个人利益D.无需关注评估结果的准确性和公正性8.不动产评估师在执业过程中，如遇到复杂或争议较大的评估案例，应采取的措施是：A.凭个人经验进行主观判断B.寻求上级或同行的专业意见和帮助（正确答案）C.忽略争议点，简化评估过程D.直接向客户提供不准确的评估结果。

单选1、土地估价师接受继续教育时间（A ）。

A、五年累计不得少于l00学时B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时D、四年累计不得少于l20学时2、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（ C）。

A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格C．清算价格<市场价格D．续用清算价格=市场价格3．豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( D )A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅4、土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有( D )权利，并以收益为目的的限制物权。

A．占有 B．使用 C．收益 D．处分5、下列关于征收土地的表述中，正确的是( C )。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金6、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的(A )。

A．6～10倍和4-6倍B．4～6倍和6～10倍C．6～10倍和10-15倍D．10～15倍和6～10倍7、承包经营基本农田的单位或者个人连续( A )弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的基本农田。

A．2年 B．1年 C．1年半 D．半年8、甲公司2006年10月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，2007年7月因资金短缺开发暂停，同年8月，甲公司将该土地使用权转让给乙公司。

在办理办更土地登记时，登记机关可以该公司( B)为由不予办理。

A.未完成开发投资总额的20%B.未完成开发投资总额的25%C.土地使用权不能单独转让D.未形成建设用地条件9、土地管理的基础的是( C)。

一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。

建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。

P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。

不动产估价理论与方法模拟考试题含参考答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为( )万元。

A、1220B、1274C、1525D、1593正确答案：A答案解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。

这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。

2、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。

A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加正确答案：A答案解析：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。

通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

3、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。

A、原始价值的摊销B、原始价值的回收C、价值的减价修正D、折余价值的差额正确答案：C答案解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。

估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。

4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。

A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度正确答案：D答案解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。

一、单项选择题(共50题，题号1～50，每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符合题意)1、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于( D )。

D．公共配套设施状况好2、按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。

B．为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价3、土地价值是由于土地的( B )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。

B．效用、相对稀缺性和有效需求4、某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为( B )元/m2(保留到小数点后一位)。

A．314.3 B．314.4 C．315.0 D．315.3【解析】5月的价格指数为104%，10月的价格指数为109%。

则10月的价格为300×109%/104%=314.45、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？( D ) D．用市场比较法6、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。

经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。

则在成本逼近法计算中的投资利息为( D )元。

A．8934 B．18000 C．22500 D．22634【解析】15×[（1+6%）1.5-1]+20×[（1+6%）0.75-1]=226347、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1200元/m2，专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。

《不动产评估》模拟题一.单选题1.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:C2.城市基准地价是根据用途相似.地块相连.地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的().A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价[答案]:B3.在出让土地使用权上建造商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年;A.37B.43C.63D.60[答案]:A4.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是().A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化[答案]:B5.收益法是基于哪种原理?()A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B6.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B7.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B8.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B9."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路.()等设施或条件以及场地平整.A.给水.排水.电力.通信B.给水.排水.燃气.热力C.排水.电力.通信.燃气D.排水.电力.通信.热力[答案]:A10.估价报告有效期应从()起计.A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日[答案]:C11.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C12.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:D13.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D14.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价期日不宜超过():A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B15.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率()A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B16.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B17.若较为精确地应用假设开发法时,应考虑().A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿[答案]:C18.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B19.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B20.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D21.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B22.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B23.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:D24.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D25.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价日期不宜超过().A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B26.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下,每年所获得的总收益为20万元,每年需支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8%,该不动产土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.91.56万元B.93.86万元C.94.56万元D.96.86万元[答案]:D27.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率().A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B28.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B29.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B30.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B31.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D32.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:C33.收益法是基于哪种原理?().A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B34.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B35.有三个比较实例A.B.C,成交价分别为1500元/m2.1650元/m2.1600元/m2.现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价,得到:标准不动产:100分.估价对象:92分.实例A:89分.实例B:97分.实例C:92分;区域修正后,可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为()元/m2A.1551B.1565C.1600D.1625[答案]:A36.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C37.某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2％,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元.A.10.2B.11C.11.3D.11.5[答案]:C38.某建筑物的建筑面积为100m2,已经使用10年,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,该建筑的经济寿命为30年,残值率为5%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额().A.1583元B.1589元C.1683元D.1689元[答案]:A39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2.A.4800B.5124C.5800D.7124[答案]:C40.有一不动产,未来第一年的纯收益为16万元,预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%,该类不动产的收益率为9%,另外,该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的,土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.216.08万元B.217.04万元C.218.04万元D.19.08万元[答案]:B二．判断题1.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质.性状改变而造成经济损失的财产.() [答案]:T2.土地使用权的形成包括"出让"."划拨"和"租赁"三种方式.()[答案]:F3.不动产的基本特征是保值增值性,是由土地的经济特性所决定的.()[答案]:F4.因素修正主要包括交易情况.交易日期.区域因素.个别因素四大方面的修正.()[答案]:T5.市场比较法的理论依据是替代原理.()[答案]:T6.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地,受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费.()[答案]:F7.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格,时点不同则价格不同.() [答案]:T8.一份完整的估价报告内容包括:封面.目录.估价师声明.估价的假设和限制提案件.估价结果报告和附件.()[答案]:F9."七通一平"包括通上水.通下水.通电.通讯.通气.通热.通路.平整地面.()[答案]:T10.在有较多土地供应者的情况下,地价水平主要取决于房地产价格水平.()[答案]:T11.收益法的理论依据是预期原理.()[答案]:T12.在利用假设开发法进行估价时,应特别注意包括开发成本.管理费用销售税费等在内的投资利息的估算.()[答案]:F13.在进行交易情况修正系数确定时,都应以实际价格为基准.()[答案]:F14.土地整理.复垦类型的不动产估价适用假设开发法.()[答案]:T15.按照规定,纯土地估价有效期为一年,建筑物和不动产估价有效期为半年.()[答案]:F三.问答题1.简述不动产估价的意义.[答案]:不动产估价其意义在于:1.为不动产市场交易提供客观标准;2.不动产资产的价值化更有利于优化资源配置;3.为开发投资及确立科学的收益分配制度服务;4.便于公民赋税.2.简述市场比较法的适用条件.[答案]:首先要有充足的市场交易资料,这是市场比较法应用的最基本的条件;其次,运用市场比较法,需要有与估价对象不动产相关程度高.可比性强的比较实例,即比较实例与估价对象具有相关性和替代性.3.简述收益法的使用范围.[答案]:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价.由于它具有理论依据而应用很广,但对于无收益的不动产估价则不适用.4.简述重置价格和重建价格的含义.[答案]:(1)重置价格又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料.建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格;(2)重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料,建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格;。

估价案例计算题（每个计算题10-15分，一套题一般出3-4个计算题）1．在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表。

现假设该城市地价指数以2007年为基期，每年增长率为12%。

对于容积率，此类地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。

对位置、区域因素、形状、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

根据所给条件，试计算2010年宗地H的评估价格。

2．某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1600元，残值率为10%，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。

据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每建筑平方米40元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年支付的土地使用税为每建筑平方米30元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的4%，年保险费为重置价的0.4%，根据上述资料，试算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

3.B市的某企业拟购进A市的宗地H。

现委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估，土地评估机构对待估宗地进行调查，并得到了相关资料，A地的地价指数以2007年为基期，每年上涨10个百分点；A地的容积率对地价的影响为：容积率以2为100，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨或降低4个百分点；A市商业用地还原率为4%；2007和2008年A市的商业用地从三通一平到五通一平的费用为每平方米45元。

请根据上述资料和下表所列资料评估宗地H于2009年7月31日的转让价格（计算地价的案例选择不少于4个）。

不动产测量考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 不动产测量中，以下哪项不是测量的基本要素？A. 测量对象B. 测量方法C. 测量目的D. 测量结果答案：C2. 以下哪个选项不是不动产测量的目的？A. 确定不动产的权属B. 评估不动产的价值C. 规划不动产的开发D. 预测不动产的未来变化答案：D3. 在不动产测量中，以下哪个单位不是长度单位？A. 米B. 千米C. 公顷D. 厘米答案：C4. 不动产测量中，以下哪个术语指的是测量的精度？A. 比例尺B. 误差C. 分辨率D. 比例答案：B5. 不动产测量中，以下哪个设备不是用于测量的？A. 全站仪B. GPS接收器C. 激光测距仪D. 温度计答案：D6. 在不动产测量中，以下哪个术语指的是测量的起始点？A. 基准点B. 控制点C. 测量点D. 参考点答案：A7. 不动产测量中，以下哪个选项不是地形图的基本要素？A. 比例尺B. 图例C. 坐标系统D. 颜色答案：D8. 不动产测量中，以下哪个选项不是测量误差的来源？A. 仪器误差B. 人为误差C. 环境误差D. 计算误差答案：D9. 在不动产测量中，以下哪个术语指的是测量结果的可靠性？A. 精度B. 准确度C. 可靠性D. 稳定性答案：C10. 不动产测量中，以下哪个选项不是测量数据的表现形式？A. 数值B. 图形C. 表格D. 声音答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 不动产测量中，以下哪些因素会影响测量结果的准确性？（）A. 测量仪器的精度B. 测量人员的技术水平C. 测量环境条件D. 测量时间的选择答案：ABC12. 在不动产测量中，以下哪些是常用的测量方法？（）A. 三角测量B. 极坐标测量C. 卫星定位测量D. 地面摄影测量答案：ABCD13. 不动产测量中，以下哪些是地形图的基本要素？（）A. 比例尺B. 图例C. 坐标系统D. 等高线答案：ABCD14. 在不动产测量中，以下哪些是测量误差的来源？（）A. 仪器误差B. 人为误差C. 环境误差D. 数据处理误差答案：ABCD15. 不动产测量中，以下哪些是测量数据的表现形式？（）A. 数值B. 图形C. 表格D. 文字描述答案：ABCD三、判断题（每题2分，共20分）16. 不动产测量的目的是为了确定不动产的权属和价值。

不动产估价理论与方法模考试题与参考答案1、建筑物的重置价格等于（）θA、估价时点上旧有房屋的建筑成本B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润D、重置成本和折旧成本之和答案：C建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。

2、（）能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。

A、控制性详细规划B、目的性详细规划C、修建性详细规划D、专项性详细规划答案：A3、下列用地在城市用地中占比例最大的是（）用地。

A、居住B、商业C、工作D、绿地答案：A4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与（）及产品与服务的种类密切相关。

A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度答案：D中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。

它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地一一市场等级体系。

5、下列对土地估价的描述不正确的是（）oA、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大I）、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来答案：B城市规划属于影响地价的行政因素。

6、对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。