2011电大《房地产估价》期末试题及答案

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

估价复习题2011答案一、单项选择题1. 根据《房地产估价规范》，下列哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 独立性原则D. 可比性原则答案：D2. 估价对象为某市中心城区的一栋商业楼，其建筑面积为1000平方米，该楼的租金为每月每平方米100元。

若该楼的资本化率为8%，则该楼的估价为多少？A. 1000000元B. 1200000元C. 1500000元D. 2000000元答案：B3. 某地块的规划用途为住宅用地，其土地使用年限为70年，现已使用10年。

若该地块的剩余使用年限为60年，不考虑其他因素，该地块的剩余使用年限占总使用年限的比例为多少？A. 60%B. 70%C. 80%D. 90%答案：C二、多项选择题1. 以下哪些因素会影响房地产的估价？A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求关系D. 政策环境答案：ABCD2. 房地产估价中，哪些方法可以用于收益法？A. 直接资本化法B. 折现现金流法C. 剩余法D. 成本法答案：AB三、判断题1. 房地产估价师在进行估价时，必须遵循独立性原则，不能受到委托方的影响。

答案：正确2. 房地产估价的结果可以随意调整，以满足委托方的要求。

答案：错误四、简答题1. 简述房地产估价中市场比较法的基本原理。

答案：市场比较法的基本原理是通过比较类似房地产在近期市场上的成交价格，来确定估价对象的价值。

这种方法假设在完全竞争的市场中，类似房地产的价格具有可比性，通过比较分析，可以得出估价对象的合理价值。

2. 描述房地产估价中剩余法的计算步骤。

答案：剩余法的计算步骤通常包括：确定估价对象的开发潜力；估算开发完成后的房地产总价值；估算开发成本和相关费用；计算开发利润；从总价值中扣除开发成本、费用和利润，得出估价对象的当前价值。

五、计算题1. 某住宅小区的容积率为2.5，土地面积为10000平方米，若该小区的建筑成本为每平方米2000元，求该小区的总建筑成本。

2011年房地产估价师考试《理论与方法》习题1．钢筋混凝土结构房屋的残值率是（）。

A．2%B．3%C．4%D．0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0．2．收益法适用的条件是房地产的（）。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化答案：D解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

3．投资利润率的计算公式是（）。

A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值答案：A解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。

4．在新开发区内有一块土地，总面积是20000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）。

A．2500万元B．3500万元C．3600万元D．3000万元答案：C解析：20000×60%×3000=3600万元。

5．受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。

A．30年B．20年C．10年D．40年答案：B解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

6．一般来说，开发经营期的起点（）。

A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合答案：D7．路线价法主要适用于（）。

A．城市商业街道两侧土地的估价B．旧建筑物的估价C．新建筑物的估价D．拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

8．在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。

2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。

分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。

然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。

请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。

站内建有营业楼及加油棚各1幢。

有若干个储油罐、加油机和加油枪。

现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。

2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。

截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。

当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。

一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。

每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。

（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。

（×）5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

（×）6．如果可比实例的交易时点与估价时7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。

（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。

（×）9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。

（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。

（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。

每题分，共15分）1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。

2．（ B ）限制了估价报告书的用途。

A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。

A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。

2011年房地产估价师考试制度与政策真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分)1.廉租住房租金由( )构成。

A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。

A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重取权属证书，应缴费用D.更改建筑设计3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.704.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。

A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。

A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。

A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。

A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线9.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。

A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金10.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。

A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承11.房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。

A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日12.在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。

《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。

2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。

3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。

二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。

2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。

三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。

其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。

《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。

《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。

(2)坐落。

（3）面积。

（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。

（6）装修。

（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。

（8）平面位置。

（9）工程质量。

（10）建成年月。

（11）维护、保养、使用情况。

(13)利用现状。

（14）权属状况。

2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。

（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。

（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。

（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。

（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。

（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。

（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。

（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。

3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。

求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。

（4）综合法。

最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。

2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】B【解析】A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。

2．某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。

因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。

预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。

A．49627B．57647C．65548D．65920【答案】C【解析】由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：3．关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值应同时进行D．确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A【解析】价值时点原则要求估价结果是在估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。

房地产估价理论与方法真题2011年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。

预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。

A．49627 B．5764.7 C．65548 D．659203、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。

A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值同时进行D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。

A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。

A．610.00 B．619.05 C．650.00 D．761.906、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

A．挂牌底价 B．正常市场价格C．竞买人可承受的最高价 D．最可能的成交价7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。

A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

2011年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是( )。

（A）土地不会毁损（B）地上建筑物有耐久性（C）变现性差（D）土地使用权年限较长2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。

（A）增量供给（B）存量供给（C）潜在供给（D）总量供给3 关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。

（A）区位选择异常重要（B）不易产生资本价值风险（C）存在效益外溢（D）易受政策影响4 商品房开发市场通常是典型的( )市场。

（A）完全竞争（B）垄断竞争（C）寡头垄断（D）完全垄断5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。

该城市2010年商品住房新开工面积是( )万m2。

（A）500（B）700（C）800（D）10006 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。

（A）第一阶段（B）第二阶段的后半段（C）第三阶段的后半段（D）第四阶段7 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。

（A）集体土地中的宅基地（B）依法收回的国有土地（C）依法收购的土地（D）依法行使优先购买权取得的土地8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。

（A）对原材料的检验（B）对配套设施的检验（C）确立质量文件档案制度（D）确立成本控制档案制度9 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。

（A）土地储备（B）销售方案的细化（C）建设项目的质量控制（D）申领《建设用地规划许可证》10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。

（A）认知价值定价法（B）成本加成定价法（C）挑战定价法（D）领导定价法11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。

2011电大《房地产估价》期末试题及答案一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。

2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。

5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。

7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。

二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。

A、某标准厂房B、某酒厂厂房C、某待出让土地D、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。

A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。

2011年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

（A）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较（B）估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准（C）所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值（D）估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2 某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。

预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。

（A）49627（B）5764.7（C）65548（D）659203 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。

（A）确定估价时点在先，得出评估价值在后（B）得出评估价值在先，确定估价时点在后（C）确定估价时点与得出评估价值同时进行（D）确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。

（A）相互影响性（B）寿命长久性（C）数量有限性（D）保值增值性5 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。

（A）610.00（B）619.05（C）650.00（D）761.906 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

（A）挂牌底价（B）正常市场价格（C）竞买人可承受的最高价（D）最可能的成交价7 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。

（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8 某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

房地产估价考试试题及答案一、选择题1. 房地产估价是通过对房地产市场进行的哪些方面的调查和分析来确定其价值？A. 房屋面积和建筑材料B. 外部环境和地理位置C. 建筑本身的装修和设施D. 房屋所有权和土地使用权答案：B. 外部环境和地理位置2. 以下哪个因素对房地产估价没有重要影响？A. 房屋的年龄B. 房屋的构造和材料C. 土地使用权的期限D. 地段和交通便利程度答案：A. 房屋的年龄3. 在进行房屋估价时，以下哪个因素不太可能被考虑？A. 市场需求和供应B. 人口结构和流动C. 土地使用政策和规划D. 房屋所有者的社会地位答案：D. 房屋所有者的社会地位4. 以下哪种方法不是用于进行房地产估价的常见方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 回报率法答案：D. 回报率法5. 在进行房地产估价时，以下哪个因素可能导致房屋价值下降？A. 经济发展和就业率提高B. 教育、医疗和交通设施改善C. 地震、洪水或其他自然灾害D. 市场需求和房屋供应平衡答案：C. 地震、洪水或其他自然灾害二、填空题1. 房地产估价主要是通过对房地产市场的调查和分析来确定其____________。

答案：价值2. 房地产估价的常见方法包括市场比较法、____________和收益法。

答案：成本法3. 在进行房屋估价时，需要考虑的因素包括市场需求和供应、____________、土地使用政策等。

答案：人口结构和流动4. 房地产估价的结果可以用于决定房屋的____________和销售价格。

答案：租金5. 地震、洪水等自然灾害可能对房屋的价值造成____________影响。

答案：负面三、解答题1. 简要介绍房地产估价的常用方法，并说明其适用场景。

答案：常用的房地产估价方法包括市场比较法、成本法和收益法。

- 市场比较法：通过对类似房地产交易数据的比较分析，确定房屋的市场价值。

适用于市场活跃、可获取大量可比数据的情况。

- 成本法：基于房屋的重建成本和折旧，计算出房屋的价值。

期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。

一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。

每题1分，共10分）1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。

（×）2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

（√）3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

（√）4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。

（×）5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

（×）6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。

（×）7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。

（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。

（×）9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。

（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。

（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。

每题1.5分，共15分）1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。

A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0642．（ B ）限制了估价报告书的用途。

A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。

A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。

2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（）。

A．法律B．行政法规C．部门规章D．地方性法规【答案】B【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。

2．征收基本农田，须经（）批准。

A．国务院B．省级人民政府C．市级人民政府D．县级人民政府【答案】A【解析】征收土地批准权限的规定有：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

3．某住宅用地出让年限50年，建设期2年。

建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。

A．38B．40C．58D．60【答案】A【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。

4．国有土地上房屋征收主体是（）。

A．国务院B．省级人民政府C．市、县级人民政府D．房屋征收部门【答案】C【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收的主体是市、县级人民政府。

估价复习题2011答案一、单选题1. 估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 客观性原则B. 合法性原则C. 公平性原则D. 随意性原则答案：D2. 以下哪种方法不属于房地产估价的常用方法？A. 收益法B. 成本法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D3. 估价报告的有效期通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B4. 以下哪项不是估价师在进行估价时应考虑的因素？A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场趋势D. 估价师的个人喜好答案：D5. 估价报告中通常不包括以下哪项内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法选择D. 估价师的个人简历答案：D二、多选题1. 估价师在进行房地产估价时，应考虑以下哪些因素？A. 土地使用权年限B. 周边环境C. 政策影响D. 估价师的个人经验答案：A, B, C2. 估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价对象的法律状态B. 估价方法的适用性分析C. 估价结果的详细计算过程D. 估价师的个人评价答案：A, B, C三、判断题1. 估价师在进行估价时，必须完全依据市场比较法得出估价结果。

（错误）2. 估价报告的有效期可以根据估价师的判断延长。

（错误）3. 估价师在估价过程中应保持客观、公正，不受任何外部因素的影响。

（正确）四、简答题1. 简述房地产估价的基本步骤。

答案：房地产估价的基本步骤通常包括：确定估价目的、收集估价所需资料、选择估价方法、进行市场分析、计算估价结果、撰写估价报告。

2. 描述估价师在撰写估价报告时应遵循的原则。

答案：估价师在撰写估价报告时应遵循客观性、合法性、准确性、完整性和保密性等原则。

五、案例分析题假设你是估价师，你被委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。

请根据以下信息进行估价，并给出你的估价结果及理由。

- 地产位置：市中心繁华地段- 地产面积：500平方米- 地产用途：商业- 当前市场租金：每平方米每月200元- 地产剩余使用年限：30年答案：根据收益法，我们可以计算该地产的估价结果。