商业地产物业管理模式

物业管理的商业模式物业管理的商业模式引言物业管理是指对房地产项目进行维护和运营的管理工作，其中包括维修、保洁、安全、设备维护等各方面的工作。

随着房地产市场的不断发展和扩大，物业管理逐渐成为一个独立的产业，并形成了多种商业模式。

本文将介绍几种常见的物业管理商业模式，并对其特点和优劣进行分析。

1. 自主经营模式自主经营模式是指开发商自己创办物业管理公司，直接对项目进行管理。

这种模式的特点是灵活机动，能够根据项目的特点和需求进行个性化服务。

开发商可以根据自己的需求，选择合适的人员来组建物业管理团队，将物业管理与项目开发相结合。

同时，由于自己掌控物业管理，开发商可以更好地控制成本和质量，提高效益。

然而，自主经营模式也存在一些问题。

首先，开发商可能缺乏专业的物业管理经验，导致管理不当。

其次，自主经营模式需要投入较多的人力和财力，对开发商来说是一笔不小的开销。

最后，自主经营模式在长期运营过程中可能面临人员流动、管理混乱等问题，需要不断进行管理和调整。

2. 物业托管模式物业托管模式是指开发商将物业管理委托给专业的第三方物业管理公司进行管理。

这种模式的优势在于专业性强，管理经验丰富，能够为项目提供高质量的管理服务。

物业托管模式通常采用合同的方式进行约定，明确双方的权利和义务。

然而，物业托管模式也存在一些问题。

首先，开发商与物业管理公司的利益关系可能存在矛盾，难以协调。

其次，由于第三方物业管理公司对多个项目进行管理，可能导致服务质量参差不齐。

最后，物业托管模式需要支付一定的管理费用，对开发商来说是额外的负担。

3. 物业分包模式物业分包模式是指将物业管理的各项工作进行分包，由不同的企业或个人承担不同的管理责任。

这种模式的优势在于能够充分利用各方的专长，提高管理效率。

物业分包模式通常通过竞标方式确定承包方，确保竞争公平。

然而，物业分包模式也存在一些问题。

首先，由于管理责任分散，可能导致管理混乱，难以形成整体管理效果。

商业地产物业管理内容及方式公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出本来商场的概念,是一种集商业、消遣、餐饮等各种功能为一体的经营场所。

因为其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容1.普通性管理(1)对小业主或承租商的管理。

统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为举行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们举行管理引领。

对于簇拥产权型的公共商用楼宇,普通宜采纳管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。

也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为举行约束,以保证良好的公共经营秩序。

(2)平安守卫管理。

公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,简单发生平安问题。

因此,平安守卫要坚持24小时值班巡逻,并要支配便衣守卫人员在场内巡逻。

商场晚上关门时,要举行严格的清场。

同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场举行全方位的监控,为顾客购物提供平安、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。

(3)消防管理。

因为公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防平安十分重要。

消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧张状况下的应急措施。

(4)设备管理。

管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。

要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不须要的损失。

(5)清洁卫生及车辆管理。

要有特地人员负责场内流淌保洁,将垃圾杂物准时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。

车辆管理要分离设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。

房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。

房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。

1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。

开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。

-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。

-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。

-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。

-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。

2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。

-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。

-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。

-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。

3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。

物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。

-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。

-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。

物业公司多种可经营模式物业公司是管理和运营不动产的企业，可以提供多种可经营模式，以满足不同客户的需求和市场的变化。

以下是其中几种常见的可经营模式：1.全方位物业管理模式：这种模式下，公司将提供一站式物业管理服务，包括物业维护、设备管理、保安服务、环境卫生等各方面的服务。

公司会派遣专业人员来管理和维护物业，并为业主提供全天候的服务。

这种模式适用于大型住宅社区、商业广场或写字楼等需要全方位管理的场所。

2.投资收益模式：在这种模式下，物业公司将根据投资者的需求，帮助他们寻找适合的不动产项目，并进行投资和管理。

公司会根据项目的特点和市场需求来规划和执行投资计划，并最大化投资者的收益。

这种模式适用于投资者希望通过房地产来获取稳定回报的场景。

3.物业租赁管理模式：在这种模式下，物业公司将代理业主出租不动产，并负责租客的管理和维护。

公司会帮助业主寻找租客、签订租约，并定期检查物业状况以确保租客的满意度。

这种模式适用于业主对租客管理不够熟悉或没有时间精力进行管理的情况。

4.商业物业运营模式：对于商业物业，物业公司可以提供商业租约管理、营销推广、租户招募等服务。

公司可以帮助业主制定商业计划、优化商铺配置，并为商家提供市场推广和客户引流。

这种模式适用于商业综合体、购物中心等需要专业运营和管理的项目。

5.物业增值服务模式：除了基本的物业管理服务外，物业公司还可以提供增值服务，如装修设计与施工、配套设施的提升、增值业务的拓展等。

这些增值服务可以帮助提升物业的价值和竞争力，为业主创造更多收益。

这种模式适用于具有潜力但需要进一步优化的物业项目。

总之，物业公司可以根据市场需求和客户的要求提供多种可经营模式。

无论是提供全方位的物业管理服务，还是为投资者寻找投资机会，物业公司都可以通过提供专业化、高品质的服务来获得良好的经营结果。

物业管理服务模式一、背景介绍物业管理服务是指对房地产项目进行综合管理和维护的一项专业服务。

随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，物业管理服务在社会发展中的作用日益凸显。

为了提供更高效、便捷和优质的物业管理服务，各地物业管理公司不断探索和创新，形成了多种物业管理服务模式。

二、常见的物业管理服务模式1. 自管模式自管模式是指由房地产开发商自行组建物业管理团队，直接对小区或物业项目进行管理。

该模式的优点是开发商对项目有深入了解，能够更好地满足业主需求，但缺点是管理团队可能缺乏专业性和经验。

2. 委托模式委托模式是指房地产开发商将物业管理服务委托给第三方物业管理公司进行管理。

该模式的优点是专业物业管理公司具备丰富的经验和专业知识，能够提供高效的管理服务，但缺点是开发商与物业管理公司之间需要建立合作关系，管理责任划分需要明确。

3. 物业托管模式物业托管模式是指房地产开发商将物业管理服务和物业经营权交给第三方物业托管公司进行管理。

该模式的优点是物业托管公司具备丰富的管理经验和专业知识，能够提供全方位的物业管理服务，但缺点是开发商需要支付一定的托管费用。

4. 物业共管模式物业共管模式是指房地产开发商与业主共同组建物业管理公司，共同参与物业管理和决策。

该模式的优点是开发商和业主共同参与管理，能够更好地满足业主需求，但缺点是管理责任划分可能不清晰，需要加强沟通和合作。

5. 社区自治模式社区自治模式是指业主自行组织成立业主委员会，负责小区的管理和决策。

该模式的优点是业主具有较高的自治权，能够更好地满足业主需求，但缺点是业主可能缺乏专业知识和管理经验，需要加强学习和培训。

三、物业管理服务模式的选择选择适合的物业管理服务模式需要考虑以下几个方面：1. 项目规模和特点：不同规模和特点的项目适合不同的管理模式。

大型综合物业项目适合委托或托管模式，而小型住宅小区适合自管或共管模式。

2. 业主需求和参与意愿：业主需求和参与意愿是选择管理模式的重要因素。

商业地产购物中心的物业管理服务方案通常会包括以下内容：
1. 基础设施管理：
-确保购物中心的基础设施正常运行，包括电力、照明、空调、通风等设施的维护和保养。

-定期检查水电系统、消防设施等，并及时处理问题。

2. 清洁与维护服务：
-提供购物中心内外的清洁服务，保持环境整洁卫生。

-定期对公共区域进行维护和装修，确保设施设备良好状态。

3. 安保与监控：
-提供安保人员，确保购物中心的安全和秩序。

-安装监控设备，监控购物中心内外的安全情况。

4. 租赁管理：
-管理租户的入驻和退出，协助签订租赁合同。

-负责租金收取和物业费管理，保证租金的及时收取。

5. 客户服务：
-提供客户服务中心，处理顾客投诉和意见反馈。

-组织各种促销活动和节日庆祝活动，提升购物中心的知名度和吸引
力。

6. 节能环保：
-实施节能环保措施，降低购物中心的能耗和环境影响。

-推广垃圾分类、节水节电等环保意识，建立可持续发展理念。

7. 营销推广：
-制定营销策略，提升购物中心的品牌形象和市场知名度。

-开展广告宣传、社交媒体推广等活动，吸引更多顾客。

8. 财务管理：
-负责编制物业管理预算和财务报表，监督资金的使用和支出情况。

-提供财务咨询和建议，帮助购物中心提高经济效益。

以上是商业地产购物中心物业管理服务方案的一般内容，具体的方案可以根据购物中心的规模、特点和需求进行定制。

通过有效的物业管理服务，可以提升购物中心的运营效率，改善顾客体验，增强商业价值。

商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。

地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。

这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。

2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。

招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。

合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。

3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。

物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。

物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。

4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。

特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。

这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。

5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。

联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。

各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。

6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。

商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。

商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。

在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。

同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。

CULTURE创新商业物业公司“四位一体”安全管理模式周星星 广州珠江商业经营管理有限公司摘 要 2023年，广州市国资委印发《关于规范市属国有企业物业租赁管理的指导意见》，鼓励国企成立统一、专业的物业租赁经营机构，对分散经营的物业实行集约化、规模化、市场化经营管理。

文章结合统一、专业的物业租赁经营机构如何结合国企自身的特点，创新实施“四位一体”安全管理模式，对物业中涉及的产权单位、经营单位、物管公司、承租单位四个权责主体实现安全管理“一体化”提出了建议。

关键词 商业物业 四位一体 安全管理中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1674-1145（2023）34-045-04经过多年的快速发展，各级国企均持有不同体量的房产（含地下建筑物）、土地及其附着物等商业物业（简称“物业”），但在实际工作中未形成统一、专业的物业租赁经营管理工作模式，在现阶段已经严重制约了物业经营的发展，导致物业出现低值化出租、空置率升高等状况。

2023年，广东省广州市国资委印发《关于规范市属国有企业物业租赁管理的指导意见》，鼓励国有企业成立统一、专业的物业租赁经营机构或平台对企业分散经营的物业实行集约化、规模化、市场化经营管理。

政策的发布实施，助推了国有企业的高质量发展。

集约化、规模化、市场化的物业经营管理涉及产权单位、经营单位、物管公司、承租单位四位权责主体，在实际经营中“四位”时常会从各自角度思考而出现利益冲突，如果冲突处理不当，很有可能出现危及人民生命、财产安全的情况。

《中华人民共和国安全生产法》《广东省安全生产条例》等法律法规明确规定经营活动中各方应清晰权责，约定各自的安全管理职责。

创新的“四位一体”管理模式，就是进一步落实安全管理法律法规要求，细化各方权责，加强相互协作，共同保障物业安全的行之有效的管理模式[1]。

一、物业经营中常见的安全管理问题（一）产权单位要求带病经营个别产权单位只考虑租金收益，不顾物业建筑质量，或加建违建，或不愿投入资金维修改造，或对隐患习以为常，要求经营单位带病经营，造成安全风险。

商业物业管理服务方案一、商业物业管理模式及目的：（一）、按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，拟对商业街商铺进行统一管理；（二）、成立专门的商业管理公司对商铺进行管理；（三）、为开发商增加品牌效应,提升开发商形象;（四）、为商铺业主创造良好的商业气氛，使业主购置商铺物有所值,资产的报纸和增值。

二、商铺物业管理理念：(一)、让买者“一站式”购物;让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。

（二）、“一站式”的管理和采购模式,既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。

建材城打破传统的经营模式,根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念，总体来说就是“统一管理,分散经营"。

(三）、专业市场是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点.（四)、“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

（五）、“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

三、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

(一）商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管. 为了达到“统一管理，分散经营"的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。

在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

一）“品牌审核管理"指:招商对象需经品牌审核后才能进入. 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

开发公司自持物业运营模式开发公司的自持物业运营模式可以分为三类。

第一类是自用自营的模式，第二类是自行出租的模式，第三类是交由商业运营公司管理的模式，其中第三类又分为三种情况。

第一种情况是房地产开发公司将自持物业委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费。

第二种情况是房地产开发公司将自持物业出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。

第三种情况是房地产开发公司将自持物业投资给商业运营公司，由商业运营公司经营。

对于不同的运营模式，涉税情况也不同。

对于第一类自用自营的模式，房地产开发公司不需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税和地方教育费附加税，但需要交纳房产税和土地使用税。

房产税的税额为年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％，而土地使用税的税额为应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

对于第二类自行出租的模式，房地产开发公司需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税。

增值税的税率根据项目开工时间和公司类型不同而有所差别，而房产税的税额为年应纳房产税的税额=租金收入×12％，印花税则是合同价款的千分之一缴纳。

最后，对于企业所得税，对于第一类自用自营的模式和第二类自行出租的模式，租金并入当期应纳所得额计算纳税。

企业所得税方面，符合《XXX关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件的企业，可以免除企业所得税，但需要向税务机关报批。

在商业运营公司涉税方面，接受投入环节需要注意以下几点：1.商业运营公司需按万分之五交印花税。

符合《XXX关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件的公司，可以免除契税，但需要报税务部门审批。

2.采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产后，商业运营公司可以按10%税率分两年抵扣增值税；采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产后，商业运营公司可以按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。