房地产拿地即开工操作模式

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。

2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

拿地即开工名词解释-概述说明以及解释1.引言1.1 概述在房地产开发领域，拿地即开工是一个非常常见的词汇和行业术语。

拿地即开工指的是当开发商成功获得土地使用权并开始对其进行开发和建设工作的过程。

这一阶段被认为是项目成功启动的标志，标志着开发商着手实施规划和设计，并投入大量资源和资金来建设新的房地产项目。

拿地即开工实际上是一个多步骤的过程，它包括了规划、设计、准备和施工等环节。

首先，开发商需要进行详细的市场调研和规划工作，确定项目的定位和市场需求。

然后，他们将与相关政府部门进行土地出让和竞拍，以获得优质土地使用权。

一旦土地转让手续完成，开发商就可以正式开始项目的设计和准备工作，如土地平整、基础设施建设和环保等。

最后，一切准备就绪后，开发商将启动实际的建设工作，投入资金和人力资源，开始建设房地产项目。

拿地即开工作为房地产开发的关键阶段之一，对项目进展具有重要意义。

它标志着开发商对项目的真正承诺和投入。

只有在拿地即开工后，开发商才能开始真正地将项目变为现实，并最终交付给消费者。

此外，拿地即开工的成功与否，也会直接影响项目后续工作的顺利进行，包括施工进度、销售推广和资金回笼等。

综上所述，拿地即开工是房地产开发过程中不可或缺的重要环节。

它代表着开发商对项目的决心和承诺，标志着项目的成功启动。

拿地即开工的过程是一个多层次的计划和准备工作，它对项目后续的进展和成功具有至关重要的影响。

1.2 文章结构本文主要从以下几个方面对"拿地即开工"这一名词进行解释和深入探讨。

文章结构如下：第一部分引言在引言部分，我们将概述本文的研究背景和目的，引发读者对"拿地即开工"这一名词的兴趣，并为后续的论述做好铺垫。

1.1 概述在这一部分，我们将简要介绍"拿地即开工"这一名词所代表的含义，并对其在房地产行业中的重要性进行初步探讨。

1.2 文章结构本部分将详细介绍本文的整体结构安排，为读者提供全局认识。

房地产开发项目拿地即开工的具体流程下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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拿地即开工方案一、背景与目标随着中国城市化进程的加速，土地资源日益紧缺，如何高效利用土地资源，缩短项目周期，成为各行业关注的焦点。

在此背景下，“拿地即开工”方案应运而生，旨在提高项目推进速度，降低开发成本，为企业赢得市场先机。

本方案以某产业园区为例，详细阐述如何实现“拿地即开工”。

二、方案内容1.前期准备(1)市场调研：了解当地产业政策、市场需求、竞争对手情况等信息，为项目定位提供依据。

(2)项目策划：根据市场调研结果，确定项目定位、功能划分、产业布局等。

(3)资金筹备：根据项目规模和投资计划，筹措所需资金。

2.土地获取(1)土地招拍挂：按照国家法律法规，参与土地招拍挂程序，获取土地使用权。

(2)协议转让：与土地原所有者协商，达成土地使用权协议转让。

3.规划设计(1)概念规划：根据项目定位和产业布局，制定概念规划方案。

(2)方案设计：按照概念规划，进行方案设计，包括建筑、景观、市政等。

(3)规划调整：根据政府部门意见，对规划方案进行调整，确保项目符合地方发展规划。

4.建设准备(1)施工队伍招标：通过公开招标方式，选定具有丰富经验和良好信誉的施工队伍。

(2)材料采购：根据施工需要，提前采购优质建材和设备。

(3)施工现场布置：按照施工组织设计，合理布置施工现场，确保施工安全和效率。

5.开工建设(1)施工组织：建立健全施工组织体系，明确各岗位人员职责。

(2)质量控制：实行严格的质量管理体系，确保施工质量符合国家标准和合同要求。

(3)进度控制：制定详细的施工计划，确保项目按期完成。

6.竣工验收与交付使用(1)竣工验收：按照国家相关法规和合同约定，组织竣工验收工作，确保项目质量达标。

(2)交付使用：办理相关手续，将项目交付给业主使用。

同时提供完善的售后服务，确保项目运营顺畅。

三、关键节点控制与措施1.土地获取阶段：重点关注土地政策变化和市场动态，加强与政府部门的沟通与协调，确保土地获取顺利。

同时做好资金筹备工作，确保土地款按时支付。

关于工程建设项目“交地即开工，竣工即投产”实施方案为深入贯彻落实党的二十大精神，进一步深化工程建设项目审批制度改革，提高我区工程建设项目审批效率，持续优化营商环境，助力我区经济高质量发展，根据《深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》等文件精神，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、主要目标在我区“交地即开工”历次实施方案的基础上，充分发挥自贸区可先行先试的政策优势，通过试点''承诺即开工”、缩减规划审批环节、创新审批机制、竣工即投产等改革举措，加大政策创新力度，进一步深化“交地即开工”审批改革，促进企业投资项目早开工、早建成、早投产，真正实现“交地即开工，竣工即投产”。

二、适用范围本方案适用于区范围内企业投资类工业和仓储用地建设项目，不包括特殊建设工程（《建设工程消防设计审查险收管理暂行规定》第十四条所列的建设工程）和交通、水利、能源等领域的重大工程以及重污染、高环境风险、高安全风险、严重影响生态的工程建设项目和重大维稳风险的工程建设项目。

三、改革措施（一）试点“承诺即开工”，进一步加快项目开工速度。

进一步优化项目开工报建流程，扩大承诺范围，建设单位凭设计方案预审意见及土地出让合同即可承诺制开工，全面实现交地即开Xo （牵头单位：行政审批局，配合单位：规划和自然资源局、区住房城乡建设局、综合行政执法局）（二）缩减规划审枇环节，简易项目免于设计方案审查。

制定建筑工程设计方案审查豁免清单，对简易低风险项目、中小型项目等6种类型的项目免于先行办理建筑工程设计方案审查，可直接申请建设工程规划许可证；对已取得建筑工程设计方案审查批复，在建设过程中有变更建设单位名称等12种调整情形的可豁免办理设计方案调整手续。

（牵头单位：行政审批局，配合单位：规划和自然资源局）（三）试点合法历史工业项目详细规划调整后，继续办理符合工业用地规划管控要求的建构筑物规划手续。

已取得合法用地手续，已取得规划条件或已取得总平面方案或修建性详细规划批复，且仍然有效并仍具备实施条件，详细规划将其调整为其他用地性质但近中期暂不组织实施，土地使用权人申请续建、新建、改建、扩建建构筑物以提升工艺水平或促进产业转型升级的存量工业项目，可尊重原土地出让合同权益，按照有效的批复实施建设，继续办理符合工业用地规划管控要求的建构筑物规划手续，无需办理国土空间详细规划修正手续。

“区拿地即开工”、“交房（地）即发证”试点工作实施方案嘿，大家好！今天我要给大家分享的是一项全新的试点工作实施方案——“区拿地即开工”、“交房（地）即发证”。

这可是个大工程，咱们一步一步来，慢慢道来。

一、背景与意义近年来，我国房地产市场需求旺盛，土地市场交易日趋活跃。

然而，传统的土地出让、项目审批、房屋验收等环节耗时较长，导致项目周期延长，企业负担加重。

为了解决这一问题，提高土地资源利用效率，我们决定开展“区拿地即开工”、“交房（地）即发证”试点工作。

这项试点工作的意义在于，一方面，它能缩短项目周期，降低企业成本，提高企业盈利能力；另一方面，它能优化土地资源配置，提高土地利用率，促进经济发展。

二、工作目标1.优化土地出让流程，实现拿地即开工。

2.简化房屋验收程序，实现交房（地）即发证。

3.提高项目审批效率，缩短项目周期。

三、实施步骤1.制定政策我们要制定相关政策，明确试点工作的范围、对象、条件等。

政策制定要充分考虑各方利益，确保试点工作的顺利进行。

2.宣传培训我们要对相关政策进行广泛宣传，让企业和群众了解试点工作的具体内容和操作流程。

同时，组织培训，提高相关部门工作人员的业务水平。

3.优化流程我们要对现有的土地出让、项目审批、房屋验收等流程进行优化，简化手续，提高效率。

具体措施如下：（1）土地出让环节：缩短土地出让公告期限，简化报名手续，提高土地出让效率。

（2）项目审批环节：实行并联审批，缩短审批时间，提高审批效率。

（3）房屋验收环节：取消不必要的验收环节，简化验收程序，提高验收效率。

4.监督管理为确保试点工作的顺利进行，我们要加强对试点工作的监督管理。

具体措施如下：（1）建立工作协调机制，确保各部门之间的沟通与协作。

（2）设立举报渠道，对试点工作中的问题及时进行处理。

四、预期效果1.提高土地利用率，促进经济发展。

2.缩短项目周期，降低企业成本。

3.提高企业盈利能力，增强市场竞争力。

4.优化营商环境，吸引更多投资者。

房地产开发流程详解1.拿地：首先，开发商需要通过不同的渠道找到合适的土地进行开发。

这可以是通过政府招拍挂、土地市场交易或者与土地所有者进行谈判等方式。

2.土地审批：当开发商找到合适的土地时，需要向相应的政府部门提交申请并经过审批。

这一步骤包括土地用途审批、规划许可证审批等。

审批程序的复杂程度和时间会根据不同的地区和政府政策而有所不同。

3.设计策划：一旦土地审批通过，开发商需要聘请专业的设计团队进行项目的规划和设计。

这一步骤包括项目规划、建筑设计、环境评估等。

设计阶段需要与政府部门进行沟通和协商。

4.项目立项：在设计策划阶段完成后，开发商需要将项目的方案提交给有管理权限的政府部门进行项目立项。

项目立项包括项目报告、可行性研究报告等。

5.资金筹集：在项目立项之后，开发商需要进行资金筹集，这包括自筹资金和银行贷款等。

开发商通过与银行、投资机构等进行谈判和协商来获取资金支持。

6.建设招标：一旦资金到位，开发商会发布建设招标公告，邀请合适的建筑公司进行投标。

开发商需要评估不同建筑公司的资质和实力，并选择最适合的建筑公司进行合作。

7.工程施工：在确定合适的建筑公司后，开发商会与其签订承包合同，开始施工工程。

在施工过程中，开发商需要与建筑公司保持密切的沟通和协调，确保工程的质量和进度。

8.竣工验收：当施工完成后，开发商需要向相关政府部门提交竣工验收申请。

政府部门会派出验收小组进行现场检查，确定工程是否达到相关规定和标准。

9.申请施工许可证：经过竣工验收后，开发商需要向相关政府部门提交申请，申请施工许可证。

政府部门会审核施工项目文件，并根据实际情况决定是否发放施工许可证。

总结起来，房地产开发流程从拿地到施工许可证涵盖了很多环节和手续，包括拿地、土地审批、设计策划、项目立项、资金筹集、建设招标、工程施工、竣工验收和申请施工许可证等。

这个过程需要开发商与政府部门、设计团队、建筑公司等各方进行协调和沟通，并且需要遵守相关法律法规和规章制度。

拿地即开工方案拿地即开工方案是指在获得土地使用权之后，立即展开建设工作的计划。

这种方案通常被用于加速项目进程，提高效率和竞争力。

拿地即开工方案对于地产开发商和政府部门来说都具有重要意义，因为它可以缩短项目周期，减少资金占用成本，增加项目收益。

下面我们将对拿地即开工方案进行详细描述。

一、项目概述在介绍拿地即开工方案之前，首先要明确项目的概述和背景。

这包括项目的地理位置、规划用地面积、土地性质、项目类型（例如住宅、商业、工业等）、项目投资规模和预期效益等内容。

这些信息对于制定拿地即开工方案至关重要，可以帮助决策者了解项目的基本情况，从而有针对性地制定方案。

二、拿地准备阶段在拿地即开工方案中，拿地准备阶段是至关重要的一步。

在这个阶段，需要进行土地调查、规划设计、项目论证等工作，确保土地使用权的获得和合规性，同时确保项目规划和设计符合相关法律法规。

在这一阶段，需要全面梳理项目的规划、设计和前期工作，为项目的后续开工打下良好的基础。

三、开工前准备工作在拿地即开工方案中，开工前准备工作包括项目立项、施工组织设计、技术方案编制、招投标工作等。

这些工作是确保项目开工顺利进行的基础，需要对项目的施工组织、技术工艺和施工队伍进行精心安排和部署，确保项目的质量和进度。

四、全面开工全面开工阶段是拿地即开工方案的核心部分，也是项目加速推进的重要时期。

在这一阶段，需要启动项目的各项施工工程，包括土方开挖、基础施工、主体结构施工、装饰装修等工程。

需要加强项目管理和监督，确保施工质量和安全。

五、加速工期在拿地即开工方案中，加速工期是一个关键环节。

通过采用先进的施工技术、精细的施工组织和科学的进度控制，可以有效缩短项目工期，提高项目效率。

这需要制定详细的施工计划、加强施工管理和监督，以及充分利用现代化的施工设备和工具，确保项目进度和质量。

. .页脚.“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。

二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。

开始准备项目启动。

2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。

集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。

4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。

5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。

时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。

项目用地到开工流程项目用地到开工流程是指一个工程项目从确定用地到正式开工的全过程。

这个过程涉及到政府部门的批准、土地使用手续、规划设计、施工准备等多个环节，需要各方的合作和协调。

下面将详细介绍项目用地到开工流程的各个环节。

一、用地规划。

项目用地规划是工程项目开展前的第一步，也是最为重要的一步。

用地规划包括项目选址、用地范围确定、土地利用规划编制等内容。

在确定项目用地之前，需要充分考虑土地的性质、地形地貌、土地所有权、土地利用政策等因素，确保项目用地的合法性和可行性。

二、用地审批。

用地审批是指项目用地规划方案的审批程序。

在中国，用地审批需要经过国土资源管理部门和规划部门的审核，同时还需要获得相关部门的批准和签字。

审批程序一般包括初审、公示、听证、复审等环节，需要项目方提供详细的规划设计图纸、用地申请书、用地报告等相关材料。

三、土地出让。

土地出让是指政府将国有土地使用权出让给开发商或投资方的行为。

土地出让需要通过公开招标、拍卖、协议出让等方式进行，确保土地出让的公平、公正和合法性。

土地出让合同一经签订，意味着土地使用权的正式转让，开发商或投资方可以开始进行后续的规划设计和施工准备工作。

四、规划设计。

规划设计是指项目用地规划方案的详细设计和编制。

规划设计需要考虑到项目的总体布局、建筑风格、绿化环境、交通道路等内容，确保规划设计方案符合国家相关规定和标准。

规划设计一般由专业的设计院或规划院进行编制，需要经过多次修改和完善，直至最终确定。

五、施工准备。

施工准备是指在规划设计方案确定后，项目方开始进行施工前的各项准备工作。

包括施工图纸的编制、施工单位的招标和评选、施工材料的采购、施工设备的租赁等内容。

施工准备工作需要充分考虑到项目的实际情况和具体要求，确保施工过程的顺利进行。

六、正式开工。

正式开工是指项目方根据规划设计方案和施工准备工作的完成情况，确定项目的开工日期，并进行正式的施工作业。

在正式开工前，项目方需要向相关部门提交开工报告，并获得相关部门的批准和签字。

房地产开发详细流程：拿地—开发—交钥匙全过程①房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。

NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地如有的话所占面积；拍卖的附加条件。

NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。

宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。

②房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。

NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。

③房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判,确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。

市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。

NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。

④房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。

NO.2 施工图设计通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。

拿地即将开工工作方案随着城市化进程的加快，土地资源的开发利用成为各地政府和开发商关注的焦点。

拿地即将开工是一个重要的环节，需要有科学合理的工作方案来指导和推动工作的顺利进行。

本文将就拿地即将开工工作方案进行深入探讨，以期为相关工作提供一定的参考和借鉴。

一、前期准备工作。

在拿地即将开工之前，需要进行一系列的前期准备工作。

首先是对拿地的区域进行全面的调研和分析，包括土地资源、周边环境、交通状况等方面的情况。

其次是进行市场调研，了解当地的房地产市场供需情况，以及未来的发展趋势。

最后是进行政策法规的研究，了解相关的土地政策和规定，确保拿地工作的合法合规。

二、拿地过程中的工作方案。

1. 确定拿地目标。

在拿地之前，需要明确拿地的目标和规划。

这包括确定拿地的用途、规模和投资预算等。

同时，还需要考虑到当地政府的规划和政策，确保拿地的目标与当地的发展规划相一致。

2. 拿地方式的选择。

拿地的方式有多种，包括拍卖、协议出让、挂牌出让等。

在选择拿地方式时，需要综合考虑土地市场的情况、政策法规的要求以及自身的实际情况，选择最适合的拿地方式。

3. 拿地资金的筹措。

拿地需要大量的资金投入，因此需要做好资金的筹措工作。

可以通过自有资金、银行贷款、股权融资等多种途径来筹措资金，确保拿地的资金来源充足。

4. 拿地的谈判和协商。

在拿地过程中，需要进行与土地所有者的谈判和协商。

这需要有一支专业的谈判团队，具备良好的谈判技巧和丰富的谈判经验，以确保能够以最优的条件拿到土地。

5. 拿地合同的签订。

在谈判和协商成功之后，需要与土地所有者签订拿地合同。

合同的签订需要符合相关的法律法规，确保合同的有效性和合法性。

6. 拿地手续的办理。

拿地之后，还需要办理相关的手续，包括土地使用权证、规划许可证、施工许可证等。

这需要与相关部门进行沟通和协调，确保手续的办理顺利进行。

三、开工前的准备工作。

1. 土地规划设计。

在拿地之后，需要进行土地规划设计工作。

这需要有一支专业的规划设计团队，根据拿地的用途和规划要求，进行土地的规划设计，确保规划设计的科学合理。

某区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”试点工作实施方案一、改革目标深入贯彻区委全会精神，紧扣“服务高质量，实现‘都满意’”定位，持续深化“放管服”改革，在总结XX区历年来工程建设项目审批改革的基础上，进一步解放思想，坚持问题导向和底线思维，通过对标国际营商环境最高标准和最好水平，全力打造“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点项目，有效整合审批资源，优化再造审批流程，大幅度提升工业项目、出让土地项目、房产项目审批效率，全力打造审批最简、流程最优、材料最少、时间最短的审批流程，创新实现“工业项目、安置房项目拿地2个工作日内即可开工，开发商交房当场发证”的目标。

二、试点项目1．在列市“两重一实”、区“三重一实”项目试点基础上，拓展到全区工业项目、安置房项目拿地2个工作日内开工；2．“交房（地）即发证”：出让土地项目摘牌交地1个工作日内办理不动产证（原土地证），房地产开发商交房当场发放业主不动产证。

三、牵头单位及相关单位职责1．行政审批局负责牵头“拿地即开工”项目审批流程图、帮办代办、项目核准、节能评估以及招投标等相关环节；2．住建局负责牵头“拿地即开工”工作筹划试点项目、试点实施、项目推进以及“交房（地）即发证”维修基金等相关环节；3．市自然资源与规划局XX分局负责牵头“交房（地）即发证”工作筹划试点项目、试点实施、项目推进以及“拿地即开工”用地规划许可、工程规划许可等相关环节；4．发改委负责安置房“拿地即开工”政府投资、项目核准、中介推进等相关环节；5．水务局负责“拿地即开工”水土保持方案、洪水影响评价、临时供水等相关环节；6．文旅局负责“拿地即开工”文物保护评价等相关环节；7．生态环境局负责“拿地即开工”环境影响评价等相关环节；8．税务局负责“交房（地）即发证”契税缴纳等相关环节；9．民政局负责“拿地即开工”XX区地方命名等相关环节；10．财政局（国资办）负责“拿地即开工”国资办国有企业投资核准和备案等相关环节；11．XX供电服务中心负责“拿地即开工”临时供电等相关环节；12．试点项目的相关镇（区、街道）负责协调试点项目推进，沟通项目主体单位，确保项目费用、材料按时提交等相关环节。

房地产开发的资金运作开发一个项目流程大体为：勘察、规划、设计--拿地--施工-—封顶—-开盘——销售-—完工-—入住——物业其间涉及到五重主要的合同关系,这五重合同关系都牵连着资金走向:一、开发商与土地出让方的合同关系；二、开发商与建筑方的合同关系;三、开发商与银行的合同关系；四、购房人与开发商的合同关系;五、购房人与银行的合同关系.其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了.开发商与土地出让方的合同关系:国内并没有一个法律、或规则,来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。

实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后,就开始进行开发了,项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。

关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了,都未必能开得了工呢.开发商与建筑方的合同关系：建筑方早年间牛气,现在,都是看开发商的脸色度日,为了早日拿到一个建设项目,基本上都是主动承诺先垫付工程款。

开发商与银行的合同关系很多开发商和银行的关系是非常密切的,有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务.购房人与开发商的合同关系：在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。

有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。

这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2％到3。

5％左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。

附带着说一下"期房"但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前,就可以先拿到大笔资金,直接把风险转嫁到了购房人身上。

房地产拿地即开工操作模式传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程,按照这样的方式,“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已;关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信,因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作,仅以规划许可证为例：报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标,出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据,编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件光这么多事项你说得多少天吧这还是仅仅只是一个证;所以,拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商,他们有以下几个优势：标准化：产品标准化复制,大大减少设计图纸时间；政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯,为了招商过来,睁一只眼闭一只眼；违法硬开工：没有施工证,继续开工,政府默认;当然,为了实现拿地开工,必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理,使得“摘牌即开工”成为可能;在项目内部立项后即开始规划设计工作,为了保障设计工作又快又好的完成,必须采取如下做法：第一,需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标,保证不踩政府红线;第二,接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析,规划设计要求严格按照当地规划要求进行,避免后期因方案修改影响进度;第三,在规划方案出来后,为防止拿地后受政府影响,从而导致方案出现大的调整和反复,影响报批报建及开工时间,在摘牌前就要提前预报方案,基本要能通过规划部门预审批主要地方领导认同;为尽快了解地质情况,预判地质风险,为桩基选型确定前提条件,尽快开始基础施工主要分成两个步骤：第一步,先参考周边地质情况,来了解目标地块的地质情况;因此,需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料,为基础设计提供参考,也为前期工程提供依据,这样就可以有效提高设计和前期工程的进度;第二步,提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告;一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘;在地质条件较差情况下,先行初勘,第一时间确定基础形式,便于基础施工,规划及现场条件较完备情况下直接详勘;通过对目标地块的地质报告进行分析,将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图,便于基础施工;为确保摘牌即开工,就需要提前把施工单位确定下来,为此,需要在项目立项后,就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作;招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心,便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围,利于招标文件的快速编制,减少后期争议;其次,在条件允许的情况下,为保证顺利开工,示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行; 再次,为保障展示区按时完工,为营销创造蓄客条件,需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位;为满足合法施工要求,现场动工前应尽量办理好先行,为此,报建分为两大阶段：第一阶段：预报批阶段在新进入城市时,首先要到政府各部门行政服务窗口,了解所有的报建报批验收流程,了解需要提供的资料和当地的特殊要求,提前做好一切准备,特别是规划方案先与规划部门沟通调整好,在土地立项10天内完成规划设计方案编制,协调政府及各相关部门召开规划提报会,获得规划主管部门及当地主要领导支持;施工图纸提前送到建设部门初审好,一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好;与此同时,提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续;第二阶段：正式提报阶段在摘牌后,马上提交规划报建文本,办理四证首先,最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证;其次,如果达不到理想目标,则能后补的资料尽量跟政府协商,如立项、环评等等,或与建设部门商量好签发预开工证的模式;再次,特殊情况下同政府沟通,单独就基础图进行报建,确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”;5、设计、报建、招标多线条穿插在工作前置的同时,还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行,最大限度的节省时间;比如规划方案基本确定时,即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后,展示区选址及方案即要马上确定下来等等;如下图示范区建设实例,为保障体验式营销效果,促进销售,特别强调前期示范区的建设,从而为蓄客提供强大支持,因此,在主路径大节点约束下,各专业线同步开展相关工作;第二式：缩短阶段周期除了优化关键开发路径以外,减少每个关键环节的操作时间,也可以达到缩短工期的目的,为此,主要是从以下三个方面入手：1、处理好政府关系,缩短报建周期为达到快速开工的目的,在前期土地谈判时,要会充分借力打力,利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码,争取开通绿色通道及开发证件的快速办理;另外,如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目,争取报批报建绿色通道;2、严格实施标准化,缩短技术决策周期为缩短前期设计周期,项目严格采取标准化的方式来操作;针对刚需及改善客户,要求选择标准化产品,区域范围内全面快速复制,特别是同一区域,如果客户定位相同,必须选择标准化产品,在区域范围内快速复制,通过标准化,设计周期平均缩短超过50%,如下图所示：另外,为保障展示区尽早完工,要求展示区采用已有标准户型,这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸,节省设计、采购和招标时间;3、发展战略合作伙伴,缩短招标时间优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件,为节省招标时间,针对新老项目都有特别的管理措施;对新项目,可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区,计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮;对旧项目、新地块,若相近时间刚招过标,则可以直接以扩标的方式确定单位;对使用原有图纸且已施工的工程,可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工;第三式：简化决策节点除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外,对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节,往往很多企业由于决策主体不明确,决策流程复杂,导致前期成果出现经常性的反复,从而延误开工进度;为此,通过前期预备会议包的方式来进行决策,优化了决策方式,同时,为提升效率,大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行,保障了决策质量和效率;三、保障措施：标准化体系保驾护航为保障有序开工,形成一整套的标准化体系来支撑,如下图所示：通过提前设立前期工作小组,实现有责;通过流程再造,以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式,实现有序;通过标准化,有效地提升了快开发能力,实现高效;最终,“有责有序高效”,从而为摘牌即开工打下了坚实基础;。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

“拿地即开工”改革经验材料拿地即开工，是指在土地拍卖或出让后，开发商可以立即进行开工建设，缩短项目周期，加快房屋供应速度。

这一经验可以从多个方面进行阐述。

首先，拿地即开工能够快速释放供应。

在过去的房地产开发模式中，往往需要先购买土地，然后进行规划、设计、审批等一系列程序，整个过程时间较长，导致了房屋供应缓慢。

拿地即开工后，开发商不再需要等待土地规划审批等程序完成，可以立即投入到项目建设中，缩短了项目周期，加快了房屋供应速度。

其次，拿地即开工有利于提高土地资源利用效率。

传统的土地出让方式中，存在开发商为了确保竞拍成功而过度竞价的情况，导致土地价格居高不下，且土地资源利用率较低。

而拿地即开工可以有效改变这一状况，通过加强土地供应的及时性和稳定性，减少了开发商对土地的竞争，降低了土地成本，提高了土地的利用效率。

再者，拿地即开工有利于稳定房地产市场。

过去的房地产市场往往存在波动过大的情况，一方面是因为供应不足，房屋价格过高；另一方面是因为库存过多，市场饱和。

拿地即开工通过加快房屋供应速度，能够更好地把握市场需求，避免了过度投资造成的市场波动，提高了市场的稳定性。

同时，拿地即开工也促进了城市的可持续发展。

通过加快房屋供应速度，可以缓解城市人口不断增长所带来的住房压力，满足人们对住房的需求。

而且，这一还可以提高城市的基础设施建设水平，促进城市经济的发展。

在实施拿地即开工的过程中，还需要注意一些问题。

首先，要加强土地供应管理，确保土地的及时供应和公平竞争。

其次，要加强土地出让价格的监管，避免过度竞价现象的出现。

此外，要加强对开发商的监管，确保项目能够按时按质进行建设，不影响市场秩序。

总而言之，拿地即开工经验的实施可以加快房屋供应速度，提高土地利用效率，稳定房地产市场，促进城市可持续发展。

然而，还需要加强相关管理和监管，避免出现不规范的行为，确保的顺利进行。

“拿地即开工”改革经验材料拿地即开工，是一种改革经验，旨在解决拿地后开工时间拖延、资金压力增大、拖延工期等问题。

这一改革经验经过多个地方实践，已经取得了显著成果。

首先，拿地即开工可以减少资金压力。

在原有的拿地后等待开工的过程中，企业需要支付一定的拿地费用，并且还需要为土地进行保护和管理，这一过程会增加企业的运营成本和资金压力。

而拿地即开工的改革经验，则可以将这些繁琐和费用都省去，让企业可以更加专注于工程建设本身，减少资金压力。

其次，拿地即开工可以提高项目建设效率。

在原有的拿地后等待开工的过程中，很容易导致项目的建设进度被拖延，从而影响项目的投产和使用。

而拿地即开工的改革经验，则可以让项目建设可以立即展开，从而提高了项目建设的效率，尽快完成工程建设，实现项目的投产和使用。

再次，拿地即开工可以减少项目建设周期。

在原有的拿地后等待开工的过程中，项目建设周期容易被拉长，因为等待开工的时间越长，项目建设的时间就会越长。

而拿地即开工的改革经验，则可以将这一时间缩短到最短，减少项目建设周期，提高项目的投产和使用速度。

最后，拿地即开工可以增加项目的实际效益。

在原有的拿地后等待开工的过程中，项目无法发挥实际效益，企业和社会都无法从项目中获得利益。

而拿地即开工的改革经验，则可以让项目尽快投产，产生实际效益，为企业和社会创造价值。

综上所述，拿地即开工是一种改革经验，通过减少资金压力、提高项目建设效率、缩短项目建设周期和增加项目的实际效益，为企业和社会带来了显著的益处。

在今后的发展中，应该进一步推广和应用这一改革经验，不断提高项目建设的效率和质量。

拿地即开工的改革经验对于推动经济发展和提升项目建设的效率和质量具有重要意义。

在实践中，该经验已经得到一些地方的成功应用，并取得了显著的成果。

在这一改革中，我们可以从多个方面总结出一些经验和教训，以供其他地方参考借鉴。

首先，要提前做好准备工作。

在拿地即开工的改革中，最重要的一点是提前准备。