城市综合体及其开发模式

城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。

商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。

本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。

一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。

这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。

3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。

4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。

在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。

5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。

二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。

国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。

同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。

2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。

该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。

3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。

它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。

此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。

4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。

IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。

二三线城市综合体策划定位及开发运营要点一、城市综合体策划定位要点1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要重新定位和配置商业资源，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。

3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、消防、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。

4、符合“投资共赢”的原则：城市综合体，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。

在项目产品规划投产前，需要结合市场调研，将策划定位、概念性规划设计与项目可行性研究结合进行财务评价，以及投资开发周期、物业租售留回报方式评审，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。

二、城市综合体开发运营要点1、做对投资管理的程序：土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是指由商业、文化、娱乐、办公等多种功能融合发展的综合性城市空间形态。

它集合了各种商业和服务业态，为城市居民提供了全方位的购物、娱乐、休闲、文化等需求，是现代城市发展的重要组成部分。

城市商业综合体的营销策略主要包括三个方面：定位策略、品牌策略和市场营销策略。

定位策略是指商业综合体确定自身定位的策略。

首先要确定目标客群，针对不同的客群做出不同的定位，例如年轻人、家庭、老年人等。

其次要确定商业综合体的特点和亮点，例如商场的专业性、娱乐设施的丰富性等。

还要考虑到商业综合体所处的区域和城市环境，与周边商业设施的关系等。

通过准确定位，才能更好地满足客户需求，提高市场竞争力。

品牌策略是指商业综合体打造独特的品牌形象。

首先要确定商业综合体的核心价值和文化内涵，通过设计、装修、布局等方式传达出来。

其次要建立良好的品牌形象和品牌识别度，例如商场的标志、昵称、口号等。

还要与品牌合作、建立品牌积分系统等。

通过塑造独特的品牌形象，才能吸引更多的消费者和品牌商家入驻。

市场营销策略是指商业综合体的市场推广和销售策略。

首先要进行市场调研，了解目标客群的需求和喜好。

其次要制定市场推广方案，例如举办促销活动、开展品牌推广、打造线上线下融合的购物体验等。

还要建立客户关系管理系统，通过会员卡、手机APP等方式与客户建立联系。

通过积极的市场推广和销售策略，才能提高商业综合体的知名度和市场份额。

城市商业综合体的运营模式主要有两种：自营模式和开放模式。

自营模式是指商业综合体由自己组织和管理所有的业态和商家。

商业综合体对入驻商家进行筛选，保证业态的多样性和品质的稳定性。

商业综合体自己组织各种活动，提供各种服务，通过自己的努力提高市场竞争力。

开放模式是指商业综合体开放给各种商家入驻，通过商业综合体提供的共享资源和服务，吸引更多的商家入驻，并建立紧密的合作关系。

商业综合体通过组织各种活动和推广策略，提升整个商业综合体的品牌形象和知名度，进而吸引更多的消费者。

城市综合体中 TOD开发模式的发展研究摘要：新时期下，我国城市化建设速度在不断加快，而与此同时，机动化程度也在不断提高，在二者双重压力作用下，TOD模式凭借其人性化特征与环境改善、土地高效利用、合理化空间使用，以及缓解交通压力等特点和功能，在我国掀起了一股以公共交通为导向的城市发展热潮。

TOD模式为我国城市规划者们提供了解决现实矛盾的思路，在解决城市土地有效利用问题的同时，为居民营造了良好生存和生活环境。

关键词：城市综合体；TOD；交通建设；集约化；城市发展规划；资源开发引言TOD模式注重人性化的设计理念与良好生态环境塑造，提倡土地紧凑化利用与混合用途的实现，更强调在城市开发中要预留出高品质的公共开放空间。

该模式所蕴含的这些理念，可推动我国目前城市公共开放空间的有序增长，对于优化城市结构、增添城市活力、实现城市发展的良性循环等方面都拥有非常重要的理论和实践价值。

一、TOD开发模式概述（一）TOD概念TOD是一种以公共交通为导向的城市土地资源开发模式，其产生于20世纪后期的美国，最初目的是为解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，在缓解城市交通压力的同时，最大限度提升土地利用率。

TOD的早期雏形由新城市主义理论代表人物彼得·卡尔索普提出，他提倡以公交站为中心，以400米长为半径，在此区域内建设住房、商业大厦，以及各种具有学习、生活、娱乐等功能的场所，形成一个“圆形”公交社区，区内任意方向和角落都要留有足够的步行空间，减少人们对私人汽车的依赖。

该设计理念被命名为“步行口袋”。

（二）TOD基本原则2013年，交通与政策发展研究所（ITDP）发布了《公交导向发展评价标准》，简称《TOD标准》，并提出八项基本原则：第一，步行。

以行人为导向、增加行走体验；营造积极、活跃的步行环境，增强建筑和街道空间渗透力；创建舒适的步行空间，能够遮阳、挡雨。

第二，骑行。

提倡组建非机动交通网络，最大限度减少对机动车有依赖的公共活动场所；营造安全、合理的自行车行驶环境；建设充足、科学、完整的自行车停放设施。

城市综合体开发思路摘要：城市综合体（hopsca）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态；城市综合体已不仅仅是一栋栋建筑的组合，而是社会生活的缩影。

本文就城市综合体的概念、特点以及开发思路提出了自己的看法。

关键词：城市综合体；特点；开发；思路伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起。

虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。

一、城市综合体的概念城市综合体(hopsca) ,是将城市中酒店(hotel) 、办公(office) 、公园(park) 、商业(shopp ing mall) 、会所(club)等城市生活空间三项以上的功能进行组合,并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体是城市化进程加快,建筑工程技术日趋成熟等因素的必然结果。

知名的城市综合体有法国德方斯新城、东京六本木综合体、纽约洛克菲勒中心等,在我国综合体还处于起步阶段,具有代表性的城市综合是深圳万象城、北京万达广场等。

城市综合体一般位于城市中心区域,核心地段,具有优越的城市交通环境。

随着我国经济和城市化进程的飞速发展,城市综合体成为体现一个城市经济实力的形象。

其开发建设在我国各大中城市正如火如荼地进行着。

二、城市综合体的特点1、功能复合性。

主要是指建筑群体内各功能互补,相互促进,形成一个完整的生活场所。

如在综合体中实现购物、娱乐、办公,居住等完整的生活场景,有“城中城”的意思。

日本东京六本木综合体综合了城市的许多功能,基本上就是完整的“小城市”,人们在其中可以实现许多城市生活的需求。

2、时空连贯性。

一是指城市综合体在地面上的连贯性。

城市综合体中建筑的规模较大,形成较大区域或几个街区的连续。

城市综合体规划与商业运营模式随着城市化进程的加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。

城市综合体是指将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。

它不仅为城市增添了新的面貌，也为人们提供了更加便利的生活方式。

然而，城市综合体的规划和商业运营模式是决定其成功与否的关键因素。

城市综合体的规划是指在建设之前对其进行合理布局和设计，以实现最佳的空间利用和功能组合。

规划的第一步是确定城市综合体的定位和目标。

不同的城市综合体有不同的定位，有的注重商业，有的注重居住，有的注重文化。

在确定定位之后，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和喜好，以便在规划过程中做出相应的决策。

同时，还需要考虑城市综合体与周边环境的融合，以及交通、绿化等基础设施的规划。

规划的最终目标是创造一个宜居、宜商、宜游的城市综合体。

在规划完成后，商业运营模式的选择变得至关重要。

商业运营模式是指城市综合体商业活动的组织和管理方式。

传统的商业运营模式主要是以单一业态为主，比如购物中心、写字楼等。

然而，随着消费者需求的多样化和竞争的加剧，单一业态的商业模式已经不能满足人们的需求。

因此，城市综合体的商业运营模式也在不断创新和演变。

一种常见的商业运营模式是“商业+文化”。

通过将商业和文化结合起来，可以吸引更多的消费者。

例如，在城市综合体中设置艺术展览、音乐会等文化活动，吸引人们前来参观和购物。

同时，还可以与当地的艺术机构、文化团体等合作，共同打造一个具有文化氛围的城市综合体。

另一种商业运营模式是“商业+体验”。

随着人们生活水平的提高，他们对于购物的需求也发生了变化。

他们不再满足于简单的购物，而是更加注重购物的体验。

因此，城市综合体可以通过提供更多的娱乐设施和服务来满足人们的需求，比如游乐场、电影院、美食街等。

这样一来，人们不仅可以购物，还可以享受到更多的娱乐和休闲活动。

除了以上两种商业运营模式，还有一种新兴的商业模式是“商业+社区”。