城市综合体开发模式初探

城市综合体开发利用探析摘要：基于城市综合体的概念，高铁核心区由交通枢纽、商务会展、商贸、娱乐旅游、休闲娱乐、住宅、酒店、医疗等功能板块组成。

以通道经济与外向型经济为基础，通过铁路建设及综合开发，带动商贸产业发展带的发展，改善工农产业经营分布散、竞争力弱的特点，促进传统工业的转型升级，推动地区经济发展。

关键词：城市综合体；开发利用引言伴随着我国城市建设速度的加快，以建设现代宜居城市为目标，城市地下空间得到了进一步的开发利用。

如果城市所处区域的自然环境恶劣，通过建设地下城市综合体的方式，能够为城市居民营造出良好的生活环境。

新的发展环境下，各种先进技术的出现为地下城市综合体的发展提供了良好的助力，相关政策的颁布实施，更是使得地下城市综合体的发展速度一再加快。

地下城市综合体对于城市的发展有着非常积极的推动作用。

对于城市管理部门而言，应该从城市整体角度，做好地下城市综合体的优化设计，确保其能够很好地推动城市的整体发展，对城市生态环境进行优化，形成全新的城市风貌。

1城市综合体开发利用的重要性社会经济的进步推动了城市现代化建设，随着城市规模的不断扩大，土地资源形势也逐渐紧张起来，城市扩张过程中呈现出“摊大饼”的模式，城市建设过于重视物质空间建设等，城市的未来发展极易受到这一因素的制约。

城市综合体，又称“城中之城”，是集商业、餐饮、娱乐、住宅等设施为综合体的建筑群。

城市综合体规模较大、功能性高，并且位于城市的中心地带。

城市综合体各种设备较完善，采用高层设计，建筑风格时尚，已然发展为城市亮丽的风景线，推动着城市经济的发展。

城市现代化进程中，诸多新材料和新技术涌现，促进了城市立体化发展，紧缩城市理论逐步推广，使得城市高度重视资源利用率的提升，以深圳、北京等为代表的各大城市纷纷致力于城市综合体建设。

社会经济水平得以提升，城市综合体的发展也具备了优良条件，以6H为代表，普遍注重物质空间发展形态。

新时期下城市综合体的建设，对于功能布局与结构都提出了新的要求。

城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。

商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。

本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。

一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。

这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。

3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。

4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。

在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。

5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。

二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。

国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。

同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。

2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。

该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。

3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。

它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。

此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。

4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。

IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。

【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。

所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。

功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。

项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。

首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。

城市综合体开发模式探讨摘要：基于目前城市发展的实际，单纯的商业楼盘和住宅楼盘将难以满足城市发展需要，集商业和住宅于一体的城市综合体楼盘将成为城市开发的必然选择。

从当前城市综合体的开发实际来看，这一开发模式不但提高了土地利用率，而且将城市商圈集中在一起，实现了商住混合开发的理想效果，既促进了商业地产的开发，同时也保证了住宅的价值得到提升。

从这一点来看，城市综合体开发模式是符合城市建设需要的重要模式，对促进城市发展和提高城市房地产开发质量具有重要的促进作用。

基于这一认识，我们应对城市综合体开发模式进行深入探讨，重点研究城市综合体开发模式问题。

关键词：城市综合体；开发模式；城市发展一、前言随着我国房地产开发的逐步深入，城市综合体的概念已经顺利得到了实施，并在实践中取得了积极效果。

从目前城市综合体的开发来看，以万达公司为例的商业地产项目成为了城市综合体开发的成功范例。

通过目前城市综合体的开发来看，城市综合体对提高城市商业地产盈利能力，推动城市商业发展，促进城市住宅价格升值起到了重要作用。

由此可见，对城市综合体开发模式进行认真分析对提高房地产开发质量，保证城市房地产开发取得积极效果具有重要的促进作用。

为此，我们应对城市综合体的开发模式进行探讨。

二、城市综合体的概念及优势城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。

所谓“城市综合体”简单地讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于简单的住宅或者者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。

目前来看，城市综合体在城市建设开发中具有突出的优势，具体表现在以下几个方面：首先，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象增加城市竞争力。

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

中国城市综合体开发模式分析一、商务驱动模式中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的商务驱动开发模式以商务办公的写字楼为核心功能。

其主要运作思路是利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖，同时极大提升商业、公寓等其他物业的价值。

该模式具有提升城市建设品质的功能。

一般适用于城市CBD中心区、区域性的中心区开发。

二、商业驱动模式该模式以商业为核心功能。

其主要运作思路是以高端、完善的商业配套推动写字楼、酒店、公寓等其他物业的运作。

该模式具有完善城市商业配套、提升城市商业功能的作用。

一般适用于人流量大、交通便捷的城市中心区、城市副中心区及城市轨道、交通枢纽区的开发。

三、住宅驱动模式该模式以高档住宅为核心功能。

其主要运作思路是依托秀美的自然景色和高舒适度、人性化的建筑设计，形成以高档住宅为核心，商业、商务办公等多种功能有机复合的活力区。

该模式具有树立城市宜居标杆、提升城市形象的功能。

一般适用于兼具独特自然资源和核心商圈的区域开发。

四、文化驱动模式该模式以艺术文化为核心功能。

其主要运作思路是依托城市特色文化和文化活动载体，吸引大量游客游玩或者通过举办大型文化活动，来带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展。

该模式具有突显城市文化品质、提高城市知名度、提升城市形象的功能。

一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力，且艺术文化基础深厚的地区。

五、休闲旅游驱动模式该模式以休闲旅游为核心功能。

其主要特点是基于一定的旅游资源，以旅游休闲为导向，形成度假酒店、综合休闲项目、休闲社区互动发展的功能格局，一般以大型主题公园的形式出现。

该模式一般适用于具有丰富旅游资源的地区开发。

六、娱乐驱动模式该模式以娱乐为核心功能。

一般至少拥有一个大型的娱乐中心、购物中心，通过集聚多种娱乐元素，吸引大量客流前来游玩、购物。

该模式具有增强城市活力、完善商业功能的作用。

城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。

城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。

本文将对这些开发模式进行分析。

首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。

开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。

这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。

然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。

其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。

在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。

合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。

例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。

然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。

最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。

开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。

引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。

然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。

总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。

开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。

无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。

规划方案中的城市综合体开发模式随着城市化进程的不断推进，城市综合体作为一种新兴的城市发展模式，逐渐受到了广泛关注。

城市综合体是指在城市规划中将多种功能融合在一起，形成一个有机的整体，包括居住、商业、文化、教育、医疗等多种功能，为居民提供全方位的服务和便利。

本文将探讨规划方案中的城市综合体开发模式，分析其特点、优势以及面临的挑战。

一、城市综合体开发模式的特点1. 多功能融合：城市综合体开发模式将多种功能融合在一起，通过建筑物的布局和设计，实现居住、商业、文化等多种功能的有机结合。

这样的综合体不仅能够满足人们的居住需求，还能提供便利的购物、娱乐、文化等服务，提高城市居民的生活质量。

2. 空间优化：城市综合体开发模式注重空间的优化利用。

通过合理规划和布局，将不同功能的建筑和设施有机地组织在一起，形成紧凑而高效的空间结构。

这样不仅能够节约土地资源，还能提高城市的整体效益。

3. 交通便利：城市综合体开发模式注重交通的便利性。

通过合理规划交通网络和交通设施，使城市综合体与周边地区相互衔接，方便居民的出行。

同时，城市综合体内部也要注重步行和非机动车交通的发展，减少对机动车的依赖，提倡绿色出行。

4. 生态环保：城市综合体开发模式注重生态环保。

通过绿化、景观设计和生态建筑等手段，营造良好的生态环境，提高居民的生活品质。

同时，城市综合体还应注重资源的节约利用，推动可持续发展。

二、城市综合体开发模式的优势1. 提高土地利用效率：城市综合体开发模式能够将不同功能的建筑和设施有机地结合在一起，提高土地的利用效率。

通过合理规划和布局，可以在有限的土地空间内实现多种功能，满足居民的多样化需求。

2. 促进城市发展：城市综合体开发模式能够促进城市的经济、文化和社会发展。

通过引入商业、文化等功能，可以吸引人流和资金的集聚，推动城市的繁荣和发展。

3. 提高居民生活品质：城市综合体开发模式能够提供全方位的服务和便利，提高居民的生活品质。