城市综合体运营模式解析
城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
可以看出很多城市综合体的未来可能会面临比较大的风险。
了解了综合体的特点之后，我想主要从几个方面来介绍。
城市综合体运营的核心要素。
我们认为是三个方面的核心要素。大家看这几个方面，可能感觉是跟运营没有关系，比如说投融资模式，商业模式，和人力资源模式，这恰恰是我今天想强调的一点，我们在做日常的运营的时候，会发现，我们受到了很多的限制。或者遇到了很多的挑战。恰恰是在三个方面，所带来的一些在对运营非常直接的影响。我们说顶层设计，决定了运营的基础。我们可以看看现在的投融资的模式。投融资的模式，其实指的主要是企业的资金来源，可能是自己的钱，也可能是从股市或者债市或者信托各方面的资金来源。投融资的模式，也决定了你的钱从什么地方来。包括你的融资的速度，我为了满足一个项目的开发，我能不能及时的资金分批到位。你所能拿到的资金的规模，资金对你的使用期限，包括财务的成本。这是一个企业的投融资模式。
在前两年有一个客户，我们帮他们做项目运营的时候，遇到一个问题。他在一个相对新区的位置的购物中心，它对租金回报要求特别高。我们在整个开业筹备过程中，就遇到了比较大的挑战。因为本身就是一个比较新的位置，周边的人口并不是非常充足，有一个导入的时间。但开发商这个时候对于整个租金的要求非常高，因为它的财务成本，因为它拿了30个亿的基金，但它的成本，当时达到20个点左右的资金成本，他在算帐，我做这样的项目，我需要每年有多少收入，我才可能用这个项目区付我的利息。如果你的租金水平没有达到，可能我连利息都不够。我连利息都不够，不用说回本了。这样的情况，实际上对运营有没有很大的影响。因为在整个开业之前，招商是一个比较重要的事情，也是比较紧迫的事情。主力店什么时候进场装修，亮点品牌什么时候可以到位，对于运营的影响都很大。
它的投融资模式，对于土地的区位，我在什么样的位置，拿多大体量的项目，是受到你的资金实力非常重要影响的。在这样的综合体的项目里面，我的物业类型，包括哪些是回现的，能够给我带来短现金流的。又有多少我能够持有，我要持有它多长时间，等等。其实都跟投融资的模式有很大的关系。我们做一个产品的定位，或者做它的招商策略的时候，我们就会遇到这样一些影响。比如说它可能是把商业卖掉的部分比较多。另外，它可能是一个五年的反租。我们知道，我签一个主力店的要求是十五年到二十年，我签一个餐饮的正餐500到800平米的正餐，签八到十二年，这个时候你如果作为一个销售型的物业，而且你的房租期限比较短的，这个时候，要么你就不签，能够给你带来有一定品牌影响力的，连锁品牌你就不签这个连锁品牌，你就签当地的杂牌军的品牌，或者他根本就不是品牌，要么你对于这个连锁品牌你要用一个比较高的徭役条件，我给他比较长的免租期，或者减免他的物业费等等这样的方式。
对于运营来讲，运营是以资产的升值为目的的，但恰恰对于业主对于开发商来讲，在设计投融资模式的时候，不管是你的期限，还是你的成本，对于我们做具体运营的时候，就会有很多的前提条件的限制。我们想说，投融资的模式，其实是运营的第一步。运营的第一步，其实并不是定位。甚至并不是拿地。是我们运营第一步其实是开发商的财务模型，已经决定了我可能采用什么样的一些运营的方式。刚才刘总讲到凯德，凯德在大陆这个市场上的发展比较快，现在已经开业的项目超过60个。它的整个速度也比较快，很关键一点，就是在资本市场上，两头打通，我在拿项目的时候，我拿新的地块，也用很多收购的，物业或者是成熟项目的手段，凯德用了很多这样的方式去收购，让它一下子整个运营项目的数量就增长很多。因为它在新加坡资本市场上能够拿到很便宜的钱。而且能根据它每次的收购，每个项目来定制这笔融资它的规模，跟它的回报率，到底是怎样的。所以说它在进入期，它在拓展的时候，直接就有资本的支持。另外它在退出的时候，也通过新加坡的资本市场，本身转给瑞驰，追求长期稳定的回报，它的退出整个机制相对也是比较灵活的。它在这方面应该说，在投融资模式上设计的比较成熟。当然它也有海外新加坡资本市场的便利条件。所以我们现在回头来看凯德，不管是来福士的产品，还是它跟长风合作的龙之梦，或者是它的凯德梦，凯德广场等等这样的产品，做的比较不错。跟投融资模式有很大的关系。但回过头来，凯德
