C15020商业地产资产证券化和REITS(下)100分

C15008资产证券化解析一、单项选择题1. 发起人对资产证券化的需求之一在于（）A. 发行方降低资产端久期B. 发行方提高资产端久期C. 发行方降低负债端久期D. 发行方提高负债端久期您的答案：A题目分数：10此题得分：10.02. 为了满足不同类型投资人的偏好，凯德集团将投资物业按发展阶段分为培育期和成熟期。

培育期物业的风险比较（），相应资本升值的潜在回报空间（），适合（）的需求；而成熟期物业的收益率在7-10%，分红稳定，更适合（）的需求。

A. 高，大，私募投资人，REITs投资人B. 高，大，REITs投资人，私募投资人C. 低，小，REITs投资人，私募投资人D. 低，小，私募投资人，REITs投资人您的答案：A题目分数：10此题得分：10.03. 资产证券化的参与主体很多，需要一套全面的金融模型来满足发行、评级、投资和监管等要求。

各类计算围绕现金流展开，对于发行人而言，现金流建模的主要目的是（）。

A. 对现金流进行预测以决定信用风险B. 对证券的现金流进行预测来分析投资的风险和回报C. 会计处理D. 对资产的现金流进行预测并找出最佳的结构来实现最低的融资成本您的答案：D题目分数：10此题得分：10.0二、多项选择题4. 从国外资产证券化的发展经验来看，资产证券化大规模发展的必要条件或者因素主要包括（）。

A. 政府和监管部门的推动B. “硬技术”，即金融技术和理念C. 市场，即供需双方的需求D. “软环境”，即法律法规和监管您的答案：C,D,B题目分数：10此题得分：10.05. 资产证券化成功的主要驱动力包含（）。

A. 资产支持债券的融资成本低于公司信用债的融资成本B. 证券化改良了发起人的报表，节约了经济资本C. 发起方有较强的投资能力，可以高效使用募集资金，通过快速迭代改善资产质量，改善评级，降低成本D. 资产具有稳定的现金流您的答案：A,B,C题目分数：10此题得分：10.06. 根据美国资产证券化市场的发展经验，资产证券化与（）密切相关。

一、单项选择题1. 下面哪种投资品的风险更低？（）A. 股权型REITSB. 抵押型REITSC. 混合型REITSD. 单个房产您的答案：B题目分数：10此题得分：10.0二、多项选择题2. 导致贷款价值比例（LTV）>100%的原因有（）。

A. 高估Cap rateB. 低估NCFC. 高估违约率D. 高估违约损失率您的答案：A,B题目分数：10此题得分：10.03. 国外CMBS的投资者主要包括（）。

A. 人寿保险B. 养老基金C. 互通基金D. 对冲基金您的答案：D,C,A,B题目分数：10此题得分：10.04. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?（）A. 红利分配B. 组织形式C. 收入构成D. 股权结构您的答案：D,B,A,C题目分数：10此题得分：10.05.您的答案：D,C题目分数：10此题得分：10.0三、判断题6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。

（）您的答案：正确题目分数：10此题得分：10.07. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种，它将众多分散的资金集于一体，并通过专家经营、专业化管理的方式，专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。

（）您的答案：正确题目分数：10此题得分：10.08. CMBS作为一个证券化产品，机构投资者通过购买CMBS可以间接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作用。

（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.09. 从国外的经验来看，CMBS的购买者主要是一些养老基金、人寿保险、互通基金和对冲基金等机构投资者。

（）您的答案：正确题目分数：10此题得分：10.010. 在国外，CMBS通常用来作为融资的工具，很少作为不良资产处理的工具。

（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.0试卷总得分：100.0出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析作者：徐郡遥郑连宁来源：《青年生活》2019年第09期摘要：中国房地产产业无论是REITs（房地产信托投资基金）还是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），都是房企为迎接真正的REITs落地而做的铺垫或预习。

从此证监会表态鼓励租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募REITs落地可看出，REITs的开放已经指日可待。

证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

本文主要使用比较分析的方法来解读我国房地产业的发展现状，分析其优势，劣势并提出相对的建议。

关键词：CMBS ;REITs ;优劣势分析引言房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。

对于实际意义来从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

（1）作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库等。

房地产也因其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

（2）法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

如今的中国土地占有面积巨大，各个城市都实行城镇化的规定，因此楼盘地皮的买卖变得更为显著。

但是如果土地得不到购买者的注意，一块好好的楼盘便会搁置，遗弃。

与其将土地这种流动性不强的资产作为抵押物或者其他买卖标的物处理，不如将这份土地的价值流动起来，实现资产证券化，不仅可能使资产升值，也可以增强资产流动性。

一、CMBS与REITs定义什么是CMBS？CMBS （Commercial Mortgage Backed Securities）指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。

中国所有reits 表格-范文模板及概述示例1:中国的REITs（房地产投资信托）市场在过去几年里迅速发展，提供了一种新的投资方式供投资者参与中国房地产市场。

REITs是一种基于房地产收益的证券品种，通过将不动产转换为可以交易的份额，为投资者提供了分散风险和流动性的机会。

它们对于想要投资房地产项目却没有足够资金或经验的个人投资者来说特别有吸引力。

REITs在中国的发展可以追溯到2014年，当时国家开始试点探索这一投资工具的可行性。

REITs的引入被视为一种提高房地产市场流动性、促进市场发展以及吸引更多资本投入的方式。

迄今为止，中国已经发展出多种类型的REITs，覆盖了不同的资产类别，包括商业地产、住宅、工业园区等。

下面是一些目前在中国市场上可用的REITs的列表：1. 金融街商业地产投资信托（FTREIT）：成立于2015年，是中国目前最大的REITs之一。

它在中国资本市场上很受欢迎，提供了对北京金融街地区商业不动产的投资机会。

2. 中国金茂存量REITs：这个REITs由中国金茂集团于2019年发起，并在上海证券交易所挂牌交易。

它持有的资产包括商业地产、酒店以及其他不动产。

3. 龙湖存量REITs：随着龙湖地产于2019年推出的REITs，这个REITs 主要投资于龙湖地产持有的一些商业地产项目。

4. 恒大商业REITs：这是中国恒大地产集团于2020年设立的REITs，旨在为投资者提供对其持有的商业地产的投资机会。

5. 佳兆业商业地产信托（GLP J-REITs）：这是一种由佳兆业物流地产公司设立的REITs，目前它在中国内地的物流园区有着广泛的投资。

这些只是中国市场上可用的一些REITs的例子。

它们提供了一种多样化的投资选择，允许投资者以较小的金额参与中国房地产市场，并受益于房地产收益的增长。

然而，投资者在购买REITs之前应该认真研究和评估每个REIT的回报风险特征以及市场前景。

总之，中国的REITs市场为投资者提供了多样化和流动性的投资选择。

中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。

根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。

中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。

类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。

本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。

交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

试题一、单项选择题1. 用于判断基础资产产生的现金流是否可用于正常还贷的指标是（）。

A. 净现金流（NCF）B. 贷款价值比例（LTV）C. 收入贷款倍数（DSCR）D. 资本化率（CAP rate）您的答案：C题目分数：10此题得分：10.02. 用于预测违约情况下贷款损失严重程度的指标是（）。

A. 净现金流（NCF）B. 贷款价值比例（LTV）C. 收入贷款倍数（DSCR）D. 资本化率（CAP rate）您的答案：B题目分数：10此题得分：10.03. CMBS交易结构中，负责违约贷款处置的是（）。

A. 主服务商B. 副服务商C. 特殊服务商D. 资产管理机构您的答案：C题目分数：10此题得分：10.0二、多项选择题4. 以下属于CMBS与RMBS的基础资产的区别的是（）。

A. 资产池质量评估的难易性B. 有无追索权C. 单笔贷款违约的重要性D. 单笔贷款金额大小您的答案：B,D,A,C题目分数：10此题得分：10.05. 以下属于CMBS基础资产特点的有（）。

A. 抵押房产多样B. 贷款额度较大C. 标准合同模板D. 等额本息付款您的答案：B,A题目分数：10此题得分：10.06. CMBS产品对提前偿付的处罚条款有哪些？（）A. 禁止提前偿付B. 收益保证金C. 提前偿付罚金D. 废止条款您的答案：B,A,D,C题目分数：10此题得分：10.0三、判断题7. 在CMBS中，如果资产出现损失，通常由控制级先吸收损失。

（）您的答案：正确题目分数：10此题得分：10.08. CMBS的结构分析主要包括对资产池中每个贷款及抵押资产进行详细分析，出具预期损失和现金流。

（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.09. 商业地产贷款的信用风险和提前偿付风险都高于个人住房抵押贷款。

（）您的答案：错误题目分数：10此题得分：10.010. 在美国，CMBS主要由Freddie Mac等代理机构发行。

房地产资产证券化学习笔记一、房地产资产证券化现状资产证券化，是将流动性较差但具有稳定预期现金流的资产，以原始资产为担保，并在资本市场上以发行证券的方式进行出售获取融资的过程。

房地产资产证券化是资产证券化的一种形式，是指房地产开发企业等将其拥有的房地产资产或房地产信贷资产变为可在公开市场上进行交易的流通证券。

其目的是通过证券化提高流动性，以实现融资需求、降低企业风险。

1、商业抵押担保证券（CMBS）。

国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等发行了多款商业抵押担保证券，2015年4月3日，中国人民银行下发[2015]第7号公告，《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》，商业抵押担保证券开始实施注册管理制。

根据中债登相关报告，截止2016年，国内发行资产证券化产品8420.51亿元，市场存量为11977.68亿元。

2、房地产投资信托基金(REITs)。

房地产投资信托基金(REITs)起步较晚。

2005年12月21日，在香港上市的越秀房地产信托基金，成为首支以内地资产为对象的房地产信托基金。

公募REITs 在此后的10多年间，获得的较大的发展：截至2016年9月，证券市场累计发行10支商业地产资产支持专项计划，总发行规模达295亿元，分别在沪深交易所挂牌转让。

根据北大光华REITs课题组的估测，公募REITs市场规模的预测结果在4万亿到12万亿之间。

从总体上看，房地产的资产证券化以房地产企业发行股票、债券为主，房地产信贷资产证券化和房地产投资信托基金近年快速发展。

3、住房租赁资产证券化现状。

近日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。

并指出应优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

中国商业地产资产证券化实践报告一、我国商业地产资产证券化案例概要目前，我国在商业地产资产证券化领域已开展了一些探索。

在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表；三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

1 标准REITs如开元REITs 和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs 打包在香港上市。

开元REITs。

2013 年7 月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4 家五星级酒店和1家四星级酒店。

实际发行25% 的基金份额，发行价为3.5 港元，募集资金6.75 亿港元，预期回报率为7.8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。

从投资人的结构来看，公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。

春泉REITs。

2013 年11 月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3.81 港元，募集资金规模为16.74 亿港元，预计年化收益率为4.94%-5.23%。

2 准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs 非常接近。

高和资本中华企业大厦案例。

中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000 万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。

中华企业大厦的总投资金额约9 亿元，资金结构是3:2:1，即3 指银行并购贷款，2 指信托公司的夹层融资，1 指高和持有的劣后级。

收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

一、单项选择题1. 证券公司将其所管理的客户资产投资于一家公司发行的证券，按证券面值计算，不得超过该证券发行总量的（）。

A. 0.2B. 0.5C. 0.05D. 0.12. 按照《证券公司集合资产管理业务实施细则》的规定，集合计划成立应当具备的条件之一是募集金额应不低于（）元人民币。

A. 10亿B. 2亿C. 5千万D. 1亿二、多项选择题3. 证券公司资产管理业务制度不健全，净资本或其他风险控制指标不符合规定，或者违规从事资产管理业务的，中国证监会及其派出机构应当依法责令其限期改正，并可以采取的监管措施包括（）。

（本题有超过一个的正确选项）A. 对公司高级管理人员、直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行监管谈话，记入监管档案B. 责令增加内部合规检查次数并提交合规检查报告C. 责令暂停证券公司资产管理业务D. 责令处分或者更换有关责任人员，并报告结果4. 证券公司从事资产管理业务，不得有下列行为（）。

（本题有超过一个的正确选项）A. 挪用客户资产B. 接受单一客户参与资金低于中国证监会规定的最低限额C. 使用客户资产进行不必要的交易D. 向客户做出保证其资产本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺5. 关于单个客户参与集合资产管理计划的最低参与金额要求，下列说法正确的是（）。

（本题有超过一个的正确选项）A. 限定性集合计划单个客户的最低参与金额为5万元B. 非限定性集合计划单个客户的最低参与金额为5万元C. 非限定性集合计划单个客户的最低参与金额为10万元D. 限定性集合计划单个客户的最低参与金额为10万元6. 按照现行监管法规的规定，证券公司开展定向资产管理业务、集合资产管理业务和专项资产管理业务均需要满足的条件包括（）。

（本题有超过一个的正确选项）A. 取得住所地证监局出具的确认函B. 取得证券资产管理业务资格C. 建立健全证券资产管理业务风险管理与内部控制制度及业务流程D. 每单资产管理计划报中国证监会逐单审批7. 根据2003年12月颁布的《证券公司客户资产管理业务试行办法》第11条的规定，证券公司的资产管理业务包括（）。

73去5年多数传统REITs 的股价表现都不佳，股利收益成为这期间主要的、甚至是全部的收益来源。

其中，住宅抵押贷款REITs、康养物业、酒店、购物中心、社区商业中心、办公、多元化REITs 过去5年的总回报几乎全部来自于股利收益的贡献；而独立店面、特殊地产、商业地产抵押贷款REITs 的股利收益贡献比例也达到65%以上；与之相对，独屋出租、基建、活动房屋、工业/物流地产、数据中心REITs 由于股价表现较好，过去5年的股利收益贡献比例则不到20%。

截至2021年6月底，以过去12个月的累计股利收益与当前股价之比计算的股息率显示，权益类REITs 当前平均的股息率已降至2.85%，抵押贷款类REITs 也降至7.97%。

其中，股息率最高的是住宅抵押贷款REITs，平均为8.96%；其次是商业地产抵押贷款REITs，平均为6.42%；权益类REITs 中，当前股息率最高的是特殊地产REITs，平均为4.71%；其次是多元化REITs，平均为4.22%；第三是独立店面REITs，平均为4.17%；然后是康养物业REITs，平均为4.08%；其余各类型REITs 当前平均的股息率均不到4%；其中，酒店类REITs 受疫情冲击较大，大多处于负现金流状态，股息率近于零；而住宅类的独屋出租、活动房屋REITs 以及与网络科技相关的基建、数据中心、工业/物流地产REITs 当前的股息率也只在2.0-2.3%之间。

总体上，低息环境下，当前各类REITs 的股息率都显著低于历史平均水平，其中，创新型的住宅REITs 和与网络科技相关的REITs，由于资本市场估值较高，当前股息率较低；而传统办公、零售、康养、多元化等REITs，由于受疫情冲击较大，过去几年的资本利得贡献较少，股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。

那么，股利收益率是否越高越好呢？实际上，股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。

物业市场的估值越低，物业本身的净租金回报率就越高，REITs 公司的可分红空间就越大；同样的，资本市场的估值越低，在相同股利收益下的股息率就越高。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展，房地产金融衍生品也层出不穷。

房地产CMBS和REITs证券产品是两种常见的金融工具，它们在房地产投资领域具有一定的影响力。

本文将就这两种证券产品进行比较分析，探讨它们的异同点以及在中国房地产市场的应用现状。

一、房地产CMBSCMBS即商业抵押贷款支持证券，是由商业抵押贷款资产支持的一种金融证券。

在房地产CMBS产品中，商业抵押贷款被打包成证券并通过资本市场向投资者出售。

CMBS证券化的特点在于，它将不动产抵押贷款转化为有价证券，为房地产领域提供了一种新的融资工具。

房地产CMBS的优势在于它可以提供更多的房地产融资渠道。

由于CMBS的特点是将抵押贷款转化为有价证券，因此可以吸引更多的投资者参与房地产市场。

CMBS可以提高银行的资产负债表灵活性，降低资本占用、扩大信贷业务规模。

同时CMBS可以帮助投资者进行风险分散，从而提高整体投资组合的效益。

房地产CMBS也存在一些局限性。

CMBS的定价和流动性都受到市场供需关系的影响，价格波动较大，具有一定的投资风险。

CMBS的发行规模受到发行人信用评级和抵押贷款质量的影响，若发行人信用等级低、抵押贷款质量差，则CMBS的发行会受限制。

二、REITsREITs即不动产投资信托，是由不动产投资公司发起设立的一种证券投资基金，旨在吸引广大投资者，通过全国各地的不动产投资项目，直接间接投资于不动产行业。

REITs在中国是一种新型的房地产投资金融产品，其主要特点是具有高度的流动性和稳定的现金流收益，具有较高的透明度和风险分散的优势。

REITs的优势在于它可以提供稳定的现金流收益。

由于REITs基金主要投资于不动产行业，因此可以通过租金、物业管理收益等方式带来稳定的现金流。

REITs的流动性较高，投资者可以在二级市场便捷地进行买卖，灵活度较高。

REITs在全球范围内都具有较高的透明度和风险分散效益，对于投资者而言是一种较为安全的投资品种。

REITS和MLP专题知识1. 1.REIT全称Realestate investment trust (房地产投资信托），是一种特殊设定的投资房地产的公司。

REIT起源于美国1960年的房地产投资信托法（the1960 Real Estate Investment Trust Act) ，让小额投资者可以通过REIT这种形式投资商业不动产。

1976年美国税务改革法案后，REIT不再局限于商业信托形式，REITs从businesstrust形式扩展到Corporation组织形式。

自1960年的立法通过之后，1965年出现了第一家在NYSE上市的REIT公司，此后这一模式开始向世界其他国家传播，1969欧洲荷兰通过REIT立法，1993年在加拿大获得通过，2001年在日本获得通过，到现在这种不动产投资形式已经在全世界30多个国家获得通过。

和REIT相比，普通公司如果派息太高，就会被双重征税。

比如美孚石油，如果今年盈利100亿美元，那就必须交40亿左右联邦加上地方的所得税。

美孚如果把税后60亿分红给投资者，投资者拿到这60亿后又要交大约15-20亿的所得税。

而REIT这个形式就避免了这种双重征税问题。

从这个意义上说REIT是一种税务穿透性实体（pass-throughentity）。

有一点值得注意到的是，投资者收到的REIT派发的大部分的股息是被当成普通收入来征税，而不是当成qualifieddividend，所以不能享受0%或15%的优惠股息税率。

REITs的股息因为被当成普通收入，税率高达39.6%。

这是REIT税务上不太理想的地方。

因为REITs股息无法享受qualifieddividend tax rate，所以最好把REITs投资放在退休和教育基金里，而不是taxable账户里。

1. 2.REIT必须符合的条件前面说了几条，比如：A）REIT公司收入中来自房地产的收入至少要达到75%，（来自非房地产的收入必须交税）。

中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析近年来，中国房地产市场发展迅猛，伴随着房地产市场的快速发展，房地产金融市场也逐渐崛起。

在房地产金融市场中，CMBS和REITs作为两种证券产品备受关注，本文将对两种证券产品进行比较分析。

一、产品定义CMBS即商业抵押贷款支持证券，是以商用房产为抵押物的证券化产品。

CMBS的核心是抵押贷款池，投资者购买的是抵押贷款池中的一部分债权，具有固定的利率和期限。

REITs是指房地产投资信托基金，是一种通过投资房产租金所产生的现金流及资本增值来实现收益的证券化投资工具。

REITs持有不动产，通过租金和资产增值来产生收益。

二、产品特点1、CMBS（1）具有固定收益和固定期限，相较于常规债券，CMBS的收益和风险均较高。

（2）抵押贷款池具有稳定的现金流和优质的房地产抵押品，CMBS具有优秀的信用等级，投资的风险在一定程度上得到了保证。

（3）CMBS市场有较高的流动性，投资者购买CMBS可以更方便地卖出。

2、REITs（1）收益主要来自房地产租金和资产增值，缺乏稳定的现金流，受到宏观经济环境和房地产市场的影响较大。

（2）REITs持有的房地产具有较高的流动性，便于投资者进行买卖。

（3）REITs在税收方面具有优势，可以享受税收减免政策。

三、投资者群体（1）机构投资者，如银行、保险公司、投资基金等。

（2）个人投资者也可以通过证券公司购买CMBS。

（1）个人投资者，REITs可以购买少额股份，形成小额投资。

四、市场情况目前中国CMBS市场规模较小，发行数量不足10只，但随着房地产金融市场的逐步开放和证券化市场的发展，CMBS市场有望进一步扩大。

中国尚未推出符合国际惯例的房地产投资信托基金（REITs），但有望在未来开放REITs 市场。

五、风险提示（1）房地产市场波动较大，若房地产市场下行，CMBS投资的风险将随之增加。

（2）CMBS市场缺乏公开透明的交易平台，投资者难以获得完整的市场情报。

∙ A.差额补足
∙ B.担保
∙ C.权利维持金
∙ D.储备金账户
我的答案： ABCD
2 . REITs上市对于物业原持有人的意义可能包括（）。

∙ A.降低资产负债率
∙ B.未新物业的退出提供便利的渠道
∙ C.为股东创造更高的回报
∙ D.获得更高的租金收入
我的答案： ABC
3 . 从国外的经验看，REITs具备以下哪些特性（）。

∙ A.收益固定
∙ B.永续性
∙ C.流通性
∙ D.只可投资于地产
我的答案： BC
4 . 国内类REITs交易中，投资人的退出途径包括（）。

∙ A.二级市场转让所持有证券
∙ B.特定时间窗口内将证券回售
∙ C.物业实现处置后进行清算
∙ D.公开发行后，转换成REITs份额
我的答案： ABCD
判断题（共4题，每题10分）
1 . 对于REITs而言，在所允许的限度内举债，是后续收购物业的最主要的资金
来源。

对错
我的答案：错
2 . 以日本为例，来自于国内保险行业的资金为REITs市场的流动性做出了最大
的贡献。

对错
我的答案：错
3 . 在任何时候，权益型REITs的投资风险都高于抵押型REITs，同时，投资回
报也更高。

对错
我的答案：错
4 . 国内的类REITs交易中，投资者认购的优先级证券可以视作权益类产品而非
固定收益率产品。

对错
我的答案：错。

近年来，社会各界对REITs推出的预期逐渐增强。

但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别［1］。

近年来国家一系列相关政策的出台，为投资信托基金在我国的发展带来重大机遇。

目前我国的REITs仍处于从类REITs 向标准REITs转型阶段，急需探索出一套满足我国房地产企业发展需求的本土化REITs模式［2］。

本文以此为目标，以保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）租赁住房资产证券化产品为例，分析其运作模式、融资动机及绩效，为房地产企业利用REITs拓宽融资渠道提供参考。

一、保利地产租赁住房REITs概况及融资动因分析（一）保利地产基本情况保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2000亿元人民币。

2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。

公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。

近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。

保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。

2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3982.67亿元、1414.96亿元和178.59亿元。

在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。

但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。

（二）保利地产租赁住房REITs简介保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。

金融资产REITs基金跌了有分红吗？REITs基金跌了有分红吗?一般来说，REITs基金的跌涨与其分红并没有直接的关系，即REITs基金跌了不意味着会有分红，涨了也不意味着会有分红。

REITs基金的分红通常是由其持有的不动产租金所产生的现金流回馈给投资者。

根据不动产租金的收入情况和REITs基金管理公司的分红政策，REITs基金在一定时间间隔内可能会进行分红。

但是，这并不保证REITs基金股价不会下跌。

由于REITs基金的股价受到多种因素的影响，包括不动产市场的变化、租金收入的波动、利率环境等，因此，即使有分红，REITs基金股价仍可能下跌。

需要注意的是，REITs基金的分红并不一定是稳定的，可能会随着市场变化而波动，也可能会根据基金管理公司的政策进行调整。

投资者在考虑购买REITs 基金时，需要仔细研究其投资策略、分红政策以及风险因素，做出理性的投资决策。

中国reits基金有哪些1.红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180301; 简称:盐港REIT; 每份定价:2.3元; 募集份额:8亿份; 募资金额:18.4亿元。

2.平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180201; 简称:广州广河; 每份定价:13.02元; 募集份额:7亿份; 募资金额:91.14亿元。

3.博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180101; 简称:蛇口产园; 每份定价:2.31元; 募集份额:9亿份; 募资金额:20.79亿元。

4.中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180801; 简称:首钢生物; 每份定价:13.38元; 募集份额:1亿份; 募资金额:13.38亿元。

5、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金;6、富国首创水务封闭式基础设施证券投移空基金7、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金;8、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金;9、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金;国内reits基金哪里购买1、可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等;2、可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。