产业地产轻资产运营专题研究

房地产企业轻资产运营战略转型必要性研究作者：阳扬来源：《今日财富》2022年第18期当前，国内房地产行业虽然保持较快的发展趋势，但是已经无法获得巨额利润，整个行业的发展更加理性。

对于房地产企业来说，怎样保持高效运营成为关注的重点。

本文主要针对轻资产运营战略展开探析，寻找可行的转型路径，以期使得房地产企业的管理更加精细，真正实现可持续发展。

对于房地产企业来说，自身的稳定发展是不可忽视的，而要实现这个目的，必须要对运营战略实施过程中出现的各种问题有清晰认知，在此基础上予以适当调整，尤其是要保证轻资产运营战略的转型工作能够顺利完成，如此方可在激烈的市场竞争中保持优势，进而达成持续发展目标。

一、资产运营模式特点在过去很长一段时间内，国内的房地产企业采用的是重资产运营模式，此种模式在现阶段已经无法满足实际需要，因而朝向轻资产运营模式进行转变成为当务之急，此种模式具有特点集中在以下方面：（一）分工更为专业。

对于房地产企业来说，分工的专业程度得到提升后，相关人员就可将关注点完全放在自身领域中，企业也可重点打造产业链当中的一个环节，将自身拥有的优势充分展现出来，如此方可保证获取的利益更为理想。

在获得较大收益后，则可进一步夯实优势，这样就能够在市场竞争中保持较大优势，市场判断更为精准，面对的经营风险明显降低。

（二）融资渠道更加多元。

众所周知，房地产开发需要投入大量的资金，然而回收速度却很缓慢，这就使得一些企业出现资金无法顺利周转的情况，严重的话则会导致企业倒闭。

解决这个难题的有效途径就是轻资产运营，同一项目可能产生的风险由多家企业共同承担，收益也归属大家，如此就能够达成风险稀释目的。

对于企业来说，筹资工作难度也会降低很多，工作重心就可真正转移到建筑施工方面。

企业所需资金能够得到满足，融资成本控制在合理范围内，这样就可保证风险控制岗位理想，收益也可实现最大化。

（三）盈利模式明显转变。

在对轻资产模式加以运用时，企业间的合作会更为紧密，获取经济效益的方式不再局限于土地增值、房产增值，费用收益成为主要的盈利途径。

A房地产公司轻资产运营模式研究摘要：本文主要研究A房地产公司的轻资产运营模式。

随着房地产市场的不断发展，房地产公司也在不断探索新的运营模式，以适应市场的需求。

其中，轻资产运营模式成为了一种新型的运营方式，得到了越来越多房地产公司的青睐。

A房地产公司采用轻资产运营模式，取得了不错的经济效益。

本文将从理论与实践两方面，对A房地产公司的轻资产运营模式进行深入研究，为其他房地产公司提供借鉴与参考。

关键词：轻资产运营模式；房地产公司；经济效益一、引言随着房地产市场的逐渐成熟和市场竞争的日益激烈，越来越多的房地产公司开始探索新的运营模式，以适应市场的需求。

传统的重资产运营模式已经不能满足市场的需求，房地产公司需要寻找新的方式来提升效益。

轻资产运营模式成为了一种新型的运营方式，得到了越来越多房地产公司的青睐。

轻资产运营模式是指，企业减少固定资产的投资，通过租赁、承包等方式获取资产使用权，降低企业的固定成本，提高企业的动态响应能力。

在房地产行业中，轻资产运营模式主要体现在房地产公司以PPP（政府、企业、社会）模式参与城市公共设施和基础设施的建设和运营中，以及通过股权投资、租赁等方式参与房地产项目的运营中。

本文将以A房地产公司为例，对轻资产运营模式进行深入研究。

A房地产公司是一家新兴的房地产企业，采用轻资产运营模式，在市场上取得了不错的经济效益。

本文将从理论和实践两个方面，对A房地产公司的轻资产运营模式进行探讨，并提出一些可供其他房地产公司借鉴的经验和建议。

二、A房地产公司轻资产运营模式的理论分析A房地产公司采用轻资产运营模式，主要是出于以下几个方面的考虑。

1. 适应市场需求随着市场经济体制的逐步完善和民生水平的提高，人们对于城市公共设施和基础设施的要求也越来越高。

政府需要大量的资金来建设和维护这些设施，而这些资金往往来自于地方政府的财政预算。

地方政府的财政收入有限，无法满足市民对于公共设施和基础设施的要求。

因此，政府需要引入社会资本来进行投资和建设。

轻资产运营模式下L房地产财务绩效探究关键词：轻资产运营模式；L房地产公司；财务绩效；负债压力；现金流水平；利润率；毛利率。

一、引言随着我国房地产市场近年来的快速进步，房地产企业也经历了从起步阶段到扩张阶段再到成熟阶段的不同进步阶段。

过去，房地产企业追求的是规模和资产的扩张，因此推行重资产运营模式可以带来规模效益和财务收益。

但是，随着行业竞争加剧和市场需求的变化，传统的重资产运营模式已经无法满足企业的需求。

轻资产运营模式则是当前房地产企业的主流进步趋势。

二、轻资产运营模式的定义及特点1.定义：轻资产运营是指房地产企业通过投资少许的资本和资源，利用互联网、人工智能等技术手段，快速得到用户资源和流量的一种商业模式。

2.特点：（1）资本投入少：轻资产运营模式强调的是快速验证业务模式，因此资本投入要尽可能少，以降低运营风险。

（2）流淌性强：轻资产运营模式将资产依据使用价值和资本收益率进行优化配置，最大化降低资产人力、物力和财力成本，提升资产负债结构灵活性。

（3）快速迭代：轻资产运营模式也强调快速迭代，不息试错和完善。

因此，接受轻资产运营模式的企业需要具备快速反应的能力和丰富的实践阅历。

（4）高度数字化：轻资产运营模式涉及到的技术手段除了互联网和人工智能，还包括大数据、区块链等。

因此，企业需要加强数字化转型建设，提升数据收集、存储和应用的能力。

（5）重视用户体验：轻资产运营模式将用户需求放在首位，强调产品设计、服务体验和客户干系管理，打造品牌影响力和口碑。

三、轻资产运营模式下L房地产公司的财务绩效探究1.探究方法：本文接受财务分析、比较分析、趋势分析等方法，对L房地产公司财务数据进行分析和开掘。

2.探究结果：（1）降低负债压力：接受轻资产运营模式后，L房地产公司的总负债状况得到了改善。

以去年为例，公司总负债缩减了15%，负债率也从40%下降到了30%左右。

（2）提高现金流水平：接受轻资产运营模式后，L房地产公司不仅能够在短期内快速得到用户流量，还能提高现金流水平。

财务管理FINANCIAL MANAGEMENT房地产行业轻资产运营模式研究刘爱珠山东高速新产业集团有限公司摘要：房地产行业已经历了20多年的繁荣，传统的运营模式在特定的经济环境及改革红利下为房地产企业带来丰厚的利润。

在当下房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道收窄，资金压力普遍增大，面临拓展融资渠道、降低融资成本和维持稳定现金流的急迫需求，在此背景下轻资产运营模式显得日益重要。

本文分析了房地产企业轻资产运营的动因和目前主流的轻资产运营模式，总结了轻资产运营模式的财务意义。

关键词：房地产行业；轻资产；动因分析；模式研究引言过去20多年来，我国房地产行业在特定的经济环境和政策环境下，取得了快速发展并收获了巨大的利润。

在传统的运营模式下，既往开发过程中形成了大量的自持性写字楼、自持性商业物业等固定资产和投资性房地产，这部分资产体现在资产负债表的非流动资产中，沉淀了大量资金且变现能力较差，较大程度上影响了房地产企业整体资金周转效率。

我国房地产企业自有资金普遍较薄弱，而随着“房住不炒”的政策基调的落定，给房地产企业的现金流带来了更大挑战，融资压力日益凸显，濒临资金链断裂等财务困境的房企也不在少数。

轻资产运营模式对于盘活企业非流动资产、减少资金占用，具有很强的现实意义。

一、房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析（一）轻资产运营模式介绍“轻资产模式”与“重资产模式”相对，是企业利用财务杠杆效应，以较少的资金投入来获取更高的利润。

轻资产运营模式下，房地产企业不再把土地、资产放在开发的核心位置，而是更加重视运营管理过程给企业带来的价值增值。

通过较少的资金投入，配以标准化、专业化的运营管理，给企业带来较高的资本回报。

转型轻资产运营模式的房企大多具有以下特点：①资产结构中土地储备占比适中；②企业存货周转率高；③拥有充足的自由现金流；④融资手段丰富，且严格控制融资成本。

（二）房地产企业采用轻资产模式的动因分析1.减少自有资金投入，维持稳定现金流房地产企业由于所处行业特性，相较于其他行业来说，现金周转效率较低，周转时间较长。

实务探讨PRACTICE DISCUSSION中国总会计师·月刊132一、轻资产运营模式的提出及理论基础轻资产运营模式主要指企业以知识资本为基础进行运营，然后用轻资产进行扩张，从本质上来讲是一种以价值为驱动的新型资本战略，对于采用轻资产运营模式的房地产企业而言更是如此。

传统的房地产开发模式是一个从投资拿地到开发、规划、设计、建筑、交付、后期物业管理、服务的“滚动开发”式的重资产经营模式，以赚取资产升值收益为主。

轻资产模式则是开发商以较少的自有资金通过资本市场手段，辅以自身积累的各种经验，以此来为投资方或委托方提供便利，以赚取增值服务收益为主。

二、房地产企业轻资产运营的主要模式分析在当今社会，轻资产运营模式下房地产企业的发展主要包括：代建、小股操盘、融资代建等。

（一）房地产代建模式房地产代建模式是当代房地产企业轻资产运营的主要模式之一，这种模式一般由土地委托方发起，并且这类委托方会选择有较好的品牌和经验的大中型房地产企业作为代建方承接，可以看出，这是一种很好的合作共赢经营模式。

通常情况下，委托方以及代建方是以契约的形式来对房地产进行开发的，包括房地产开发的整个环节。

这样做不仅可以使施工顺利完成，而且还有利于产品的推销。

除此之外，在对资金进行管理时，委托方的责任较重，并且能够决定资金的用法。

代建方收取品牌输出及代建费（含派驻团队基本管理费）、项目超额业绩奖励等。

代建业务对于传统的房地产开发企业而言，有着不可比拟的优越性，这种模式能够降低房地产企业所面临的风险。

（二）小股操盘模式小股操盘是房地产代建模式的另一种表现形式。

通常情况下，可以理解为房地产在合作项目中所占的比例较小，股东按所占股比例出资，但通过相关协议安排，项目依然被持有股份较少的房地产企业团队控制，这样能够有效提高企业的回报率。

除此之外，在企业采用这种模式时，拥有股权的相关企业还可以充分享受股权所带来的利益。

小股操盘开发模式有利于房地产企业分散风险，带来稳定和更高的回报。

房地产企业轻资产运营模式下财务风险研究以保利地产为例一、概述随着市场经济的深入发展和房地产行业的竞争加剧，越来越多的房地产企业开始探索轻资产运营模式，以期通过降低资本投入、提高资产周转率、优化资源配置等方式，实现更高效、更灵活的发展。

轻资产运营模式在带来诸多优势的也伴随着一定的财务风险。

这些风险可能源于资金链的脆弱性、市场需求的波动性、政策环境的变化等多个方面，对房地产企业的稳健运营和持续发展构成威胁。

保利地产作为国内房地产行业的领军企业之一，近年来也积极探索并实施轻资产运营模式。

在这一转型过程中，保利地产同样面临着财务风险的挑战。

本文以保利地产为例，对其在轻资产运营模式下所面临的财务风险进行深入剖析，以期为其他房地产企业提供参考和借鉴。

本文首先对轻资产运营模式及财务风险的相关理论进行梳理和分析，明确轻资产运营模式的内涵、特点以及可能带来的财务风险类型。

结合保利地产的实际案例，对其在轻资产运营模式下的财务风险进行具体分析和评估。

在此基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，为保利地产及其他房地产企业的稳健运营提供有力保障。

通过本文的研究，旨在揭示轻资产运营模式下房地产企业的财务风险特点，提出有效的风险防范和控制策略，为房地产行业的健康发展提供理论支持和实践指导。

1. 房地产企业轻资产运营模式的概念及特点轻资产运营模式，作为知识经济背景下兴起的业务运营新模式，在房地产企业中逐渐展现出其独特的优势。

该模式的核心在于充分利用各种外界资源，减少企业自身的直接投入，而将有限的资源集中投放于产业链中利润最为丰厚的环节，以此提高企业的盈利能力和市场竞争力。

在轻资产运营模式下，专业技能、智力资本和品牌等无形资产成为企业价值创造的主要源泉。

相较于传统的重资产运营模式，轻资产运营具有鲜明的特点。

其投入相对较小，因为企业不需要承担过多的固定资产投资，这极大地减轻了企业的资金压力。

轻资产运营的风险相对较低，因为企业主要依赖外部合作和资源整合，而非自身的大规模投入，这使得企业在面对市场波动时具有更强的灵活性。

☆产业商业地产行业的轻资产运营模式研究祝瑜艳(云创商业管理(杭州)有限公司浙江杭州311100)摘要：近些年，商业地产发生了翻天覆地的变化，为了能够更加高效地应对这一挑战，就需要加大对商业地产企业运营模式的改革力度，本文以商业地产行业轻资产运营模式的特点为主要切入点，对其中存在的问题展开探讨，在此基础上提出了对应的解决措施，以期为相关工作起到参考作用。

关键词：商业地产行业；轻资产运营模式；策略分析1.商业地产中运用轻资产运营模式的优势如今，大多数企业之所以转型成为轻资产发展模式的关键在于，可以充分运用较低的生产投入来得到“微笑曲线”中比较高的附加值的经济效益，同时，使其他企业的业务资源得到最大限度地运用。

比较成功的轻资产有万达、阿里巴巴等，很多企业都抓住了产品中附加值较高的阶段。

轻资产运营模式的关键在于致力于企业的软实力发展，比如，产品的品牌建设、产品设计以及优质的服务等等，在了解本企业并不擅长的业务的基础上，和擅长业务的企业进行合作，并且将企业的优势最大限度地发挥出来。

以云泰商业为例，云泰商业属于近期新崛起的商业运营资产管理公司，以“银泰城”为软实力，运用银泰招商、运营管理优势，主打购物中心、特色街区、旅游小镇和社区商业等业态运营管理模式。

对外业务涵盖代理招商、整租运营、委托管理、共享利润等，在确保业主收益的情况下，增量收益分享。

与此同时，轻资产运营模式不需要使用大量的现金来购买设备以及厂房，这样一来就能够有效降低资本的投入，而且市场的准入门槛也相对较低。

就市场上的一些同质化的产品而言，其自身并没有什么可以提升的空间，因此，需要提升品牌建设、市场营销以及后期服务的竞争力，以此来很好地满足企业轻资产的发展模式。

在财务结构上，还应该重视企业经营和财务之间的关键，确保企业具备相应的风险防控能力以及具备财务弹性。

轻资产运营模式的关键优势在于充足的现金和快速的资金周转。

就以万科而言，2017年我国的房地产行业并不景气，万科借助于“小股操盘”，持有低于10%的股份，运用吸引大量投资者的方法实现了资源共享，用小资本获取了大收益，同时，借助各种融资方法成功地转型到了轻资产的发展模式。

产业园区轻资产运营模式探讨当前，产业地产已然进入存量时代，随着地产行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地，越来越多的产业园区开发企业不得不开始在现有存量资源的基础上进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式，以求用最小的成本带来最大的回报。

摈弃“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”路径，提高园区“轻资产”运营服务能力的业务比重，几乎成为各产业园区默认的未来发展模式。

“轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略,以轻资产模式扩张,与以自有资本经营相比,可以获得更强的盈利能力.更快的速度与更持续的增长力，是以价值为导向的企业战略，是指企业聚焦于核心业务，如客户服务、技术研发、品牌推广等，将非核心业务外包，通过以小博大、避重就轻的方式获取杠杆效益。

1.产业园区轻资产运营模式优势分析（一）优势分析1、规避风险：重资产项目需要大量的资金沉淀，资金周转及现金流问题是要面对的一大难题；轻资产相对而言输出的是服务、品牌、管理等无形资产，成本较低，有利于风险把控，规避不确定性风险，能用最低代价了解当地营商环境和运营收益情况。

2、拓展资源：通过轻资产项目的运营，用较小的成本培养一支业务能力强劲的团队，从而为后期重资产项目的拓展奠定人才基础；通过产业项目运营，打造和聚集相关产业链，提升完备的产业服务能力，从而形成庞大的客户资源数据库。

借助轻资产运营的良好口碑，后期可再进行重资产项目建设，能更容易摘得宝贵的土地资源，也能有效保障资金、人才、产业三项关键资源及时跟进。

现在政府倾向于根据运营能力分期供应产业用地，因此轻资产运营能力也是提高和政府议价水平的重要一环。

3、提升效率：轻资产运营的核心是以尽可能少的成本整合最大的资源，获取更多的利润。

从短期来看，当企业的资金压力较大，拿地拓展不顺利的情况下，轻资产模式是快速进入市场的一种有效方式。

从长远来看，与以重资产相比，轻资产模式可以获得更高的运营效率与更持续的增长力。

关于房地产企业轻资产运营模式的探讨摘要：近年来，传统行业受轻资产模式影响显著，绝大部分产业机构已着手完善轻资产模式基础规模的建设，尤其在面临产业转型挑战的房地产企业，轻资产运营模式的实施极其重要。

因此，大量房地产行业将轻资产运营模式当作自身革新的新航道，希望借轻资产运营模式的手段来实现企业效益的最大化，进而在未来的发展上有更好的竞争优势。

故而笔者试图通过对当前轻资产运营模式的探讨，为房地产轻资产运营模式运行提供适宜的参考材料。

关键词：房地产企业轻资产运营措施我国自改革开放以来，城镇化稳步推行，房地产行业也随之蓬勃发展。

但房地产的快速发展，导致了目前部分企业的经营困境，进而必须在新的环境背景下改革运营模式。

因此，房地产企业需要立足实际进行运营模式转型，将原本以重资产运营为主的模式向轻资产运营模式转型。

结合政府部门发布的相关法条法律，积极配合政府的宏观调控，努力缩小房价与人民意愿的距离，进而提高群众幸福感，完善运营结构，最终实现房地产轻资产模式的顺利运营。

一、轻资产运营模式概念轻资产模式，即企业利用有限的资金来获取最大的效益，是当今企业追求的理想状态。

其核心架构表现为，企业把握自身的核心业务，强化核心专业能力；非核心的业务外包给专业公司企划，保障非核心内容的的完善。

除此之外，在经济发展蓬勃的当下，企业应进行自我革新，优化经济体制结构，追求企业效益最优化。

与此同时，轻资产运营作为目前价值驱动的资本战略，是当今网络数据时代的新型架构体系。

其主要内容就是价值驱动，以价值驱动和价值创造为根本，利用外包的实现方式优化自身的核心产业，提升企业非专业工作的专业程度，完善企业的综合建设水平，给企业的未来发展提供技术保障。

2.1减缓资金危机，提高企业效益轻资产运营模式将企业从全程管理的传统运营模式中解放出来。

企业利用分工、外包、合作等方式，缩小企业的参与范围，优化企业的核心内容，进而缩小企业的资金投入，减轻企业的资金压力。

现代商贸工业Modern Business Trade Industry2024年第9期作者简介:贾佳敏(1996-),女,汉族,河南焦作人,硕士,新疆科技学院会计学院专任教师,研究方向:财务与金融管理;薛莹莹(1995-),女,汉族,河南洛阳人,硕士,新疆科技学院会计学院专任教师,研究方向:财务与金融管理㊂轻资产运营模式下房地产公司财务战略分析研究以万科地产为例贾佳敏㊀薛莹莹(新疆科技学院,新疆库尔勒841000)摘㊀要:随着经济形势的不断复杂,重资产模式逐渐难以满足房地产企业的发展需求,需要引入新的运营模式来为企业注入发展动力㊂轻资产运营模式可以改变资金占用量大㊁利润率较低等问题,提升资产利用效率,加快资金周转㊂本文选取万科地产作为研究对象,从投资战略㊁筹资战略㊁营运战略和股利分配战略4个方面对财务战略进行分析;运用盈利能力㊁偿债能力㊁营运能力和成长能力等财务能力指标,分析了万科地产轻资产运营模式下的财务战略效果㊂研究结果可以为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴㊂关键词:轻资产运营;财务战略;房地产行业中图分类号:F23㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2024.09.0460㊀引言房地产行业对经济增长具有举足轻重的地位,且已经成为推动经济发展的重要动力,在加速国民经济增长的同时也带动了众多相关行业的发展㊂随着全球经济的不断变化,房地产行业资金需求较大㊁筹资方式及渠道单一等问题逐渐凸显,造成众多房地产企业无法继续维持资金链的稳定,从而出现财务危机㊂因此,在行业及全球经济大环境下,传统重资产运营模式已经不能为房地产企业创造新的价值,企业需要积极寻求新的运营模式和发展战略,为企业带来新的利润增长点㊂轻资产运营模式被认为是一种非常具体的资产配置管理方式,具有库存低㊁现金储备高㊁注重人力资源和资产趋于无形的特点,非常符合互联网金融发展所带来的新机遇,为企业转型与发展提供了新的方法,增加了新的利润增长点㊂同时,轻资产运营有利于缓解融资压力,降低负债比例,提高投资水平,从而增强企业的风险承担能力㊂轻资产运营模式主要是将企业较为简单的生产㊁制造或组装等处于产业链低端的业务进行外包,将企业更多的资源集中在技术创新研发㊁企业管理建设和维护客户关系等高附加值业务,使企业获得高收益且能合理配置资源,提高企业竞争力㊂这种运营模式聚焦于核心业务,如品牌宣传㊁技术研发㊁人才培养等,以知识管理的内容和要求为基础,以人才资源管理为纽带,通过建立高效的管理系统和管理平台,促进企业的健康可持续发展㊂财务战略主要是指企业对未来财务活动的发展方向以及目标所作的谋划,其具备全局性㊁长远性和动态性等一般战略的共性㊂在制定过程中,要综合考虑企业战略要求和资金结构,分析企业自身及所处行业环境变化㊂合理的财务战略可以使得企业保持稳定的资金流动,降低企业资金配置的风险,帮助企业规避风险以及提高资金的利用率㊂企业应根据自身不同的发展阶段选择不同的财务战略,进而改变相应的资金配置,最终改变筹资㊁投资㊁营运等多个方面的资金占比情况,保证企业资金流动稳定㊂因此,在进行财务战略制定时,要结合企业自身的发展现状和所处行业的经济环境,选择合理的财务战略类型,最终得到一个适合本公司发展的长期性财务战略㊂本文以房地产行业的龙头企业 万科地产为研究对象,运用传统财务指标分析其轻资产运营模式下的财务战略制定及实施效果,为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴㊂1㊀万科地产运营情况及转型动因1.1㊀万科地产基本情况介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业之一㊂1988年进入房地产行业,1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司㊂经过30多年的发展,成为国内最大的住宅开发企业,目前万科地产已成为国内领先的城市建设服务商,业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市㊂2022年,公司继续荣登‘财富“世界500强,位列榜单第178位,这是自2016年首次跻身‘财富“世界500强以来,连续7年上榜㊂㊃831㊃2024年第9期现代商贸工业Modern Business Trade Industry1.2㊀万科地产轻资产转型动因(1)资金压力大房地产行业区别于其他行业的主要特点是资金投入后无法在短期内获得收益,使得房地产行业资金压力大㊂在全球经济不景气的大环境下,万科地产受重资产运营模式的固定资产占比高㊁资金占比大㊁融资成本高㊁项目资金回收慢等不利因素的影响,进一步加重了企业的借贷压力㊂此外,融资渠道和方式的单一化也使得企业的现金流动不稳定,存在资金链断裂的风险㊂(2)税收压力大在我国宏观调控体系中,税收具有不可替代的重要性㊂由于房地产行业的特殊性,我国税法体系中与之相关的税种有十余种,比如在拿地环节涉及契税㊁印花税和耕地占用税;在交易时涉及土地增值税㊁城镇土地使用税及增值税㊂1.3㊀轻资产转型后财务战略实施现状本节介绍万科地产转型轻资产后制定的财务战略内容,主要包括投资战略㊁筹资战略㊁营运战略和股利分配战略四个方面㊂(1)投资战略万科地产基于住宅项目,投资旅游地产㊁养老地产以及教育地产等具有优质发展潜力的项目,促进公司的规模化经营,从而实现分散降低公司运营风险的目的㊂在优化企业资产结构的同时,对战略发展布局进行优化和调整,实现战略定位的升级㊂(2)筹资战略在实施轻资产模式后,万科地产在保持传统股票㊁债券㊁银行信用融资的基础上,增加了互联网众筹以及REITs项目等筹资方式,进一步拓宽了筹资渠道,增加了筹资方式的选择㊂(3)营运战略万科地产主要利用资源优势来对成本进行控制,利用合理的营运战略降低成本费用,将资本更多地投入在核心业务,同时注重优质 品牌形象 的打造,通过品牌效益来获取更高的资金投资回报率,加快企业资金的周转,提高企业的经营能力㊂(4)股利分配战略随着企业不断发展,筹资渠道的拓宽,企业应更加合理对股利进行分配㊂在此方面,万科地产始终秉持着 善待股东 的分配理念,充分照顾和维护中小股东的利益,同时向老股东实施低价募股策略,在一定程度上维护了每个股东的基本利益㊂这样合理健康的股利分配战略激发了企业的创造力,提升了对外部风险的抵抗能力,在增加企业利润获取能力的同时,促进企业健康可持续的发展㊂2㊀基于传统财务指标分析万科地产的财务战略实施效果结合万科地产企业财务年报数据,运用偿债能力㊁盈利能力㊁营运能力㊁成长能力四个传统财务指标,对万科地产轻资产运营模式下财务战略的实施效果进行分析㊂2.1㊀盈利能力分析盈利能力指企业在营业过程中获取收益水平的能力,是企业持续稳定经营的关键要素㊂万科地产2015 2022年的销售净利率㊁销售毛利率以及净资产收益率等3个指标整体均呈 先升后降 的变化趋势,且均在2018年达到最大值,分别为16.55%㊁37.48%和23.24%㊂在2021年3个指标出现 断崖式 的下降变化㊂销售净利率指企业净利润与销售收入的比率,不仅反映企业的获利能力,而且也反映出企业的经营决策㊂从企业年报数据可以看出,万科地产销售净利率从2015年至2018年整体呈上升趋势,说明转型后增强了公司的获利能力,利润逐渐增加,总体向好的方向发展㊂净资产收益率是用以衡量公司运用自有资本的效率㊂在刚步入轻资产运营模式时,企业将更多的资金用于无形资产投资,投资收益较低㊂随着无形资产带来的品牌效应逐渐成形,自2017年无形资产带来的经济收益逐渐增加㊂2.2㊀偿债能力分析偿债能力指企业到期清偿过去债务的能力,是分析企业经营能力和财务状况的重要财务指标㊂流动比率指流动资产与流动负债的比值,比率高则企业短期偿债能力强,比率低则企业短期偿债能力弱㊂在转型前,流动比率基本处在1.3~1.4左右,说明万科地产开始为向轻资产运营模式转型作准备,增加了流动资产份额,企业短期偿债能力增强,使投资在重资产产业的资金回流㊂转型后,资产流动比率开始下降,到2019年达到最低1.13,此时的万科地产刚刚步入轻资产运营模式,大部分流动资金用于品牌宣传㊁企业形象树立等无形资产方面,导致企业的流动比率维持在较低水平㊂当进入2020年,万科地产的流动比率开始增加,转型前期在品牌宣传㊁企业形象树立等方面的投资开始为公司带来新一轮利润增长㊂速动比率是速动资产与流动负债的比例关系,其中,速动资产是一种可以在短时间内变现的流动资产㊂由于房地产行业的特殊性,速动比率小于1㊂万科地产㊃931㊃现代商贸工业Modern Business Trade Industry2024年第9期在转型前的速动比率均低于0.30㊂轻资产转型后逐年递增,在2017年达到最大值,约为0.41㊂分析认为,轻资产运营模式的实施使得应收账款数额增加,引起速动比率的增加,可以在一定程度上加快企业的短期偿债能力㊂资产负债率是资产总额与总负债的比率,反映了企业的长期偿债能力㊂在轻资产转型前,资产负债率在77%~78%左右㊂转型后,资产负债率一直维持在80%以上,2018年高达84.59%㊂由于房地产行业资金回收周期长,且该公司在轻资产转型后,投资项目涉及教育㊁科技等领域,企业自有资金不足,需外部融资,使得资产负债率较高,长期偿债能力较弱㊂产权比率是衡量企业所有者权益对整体资本结构贡献程度的指标㊂转型前,万科地产的产权比率约为4.3~4.8㊂随着轻资产的转型,开始逐年上升,在2018年达到了8.30㊂这说明转型后的万科地产更倾向于利用自有资本进行融资,增加了企业财务的控制权㊁灵活性和稳定性,优化了融资渠道,减轻了财务风险,更有利于企业的健康可持续发展㊂2.3㊀营运能力分析营运能力指企业利用所拥有的各项资本赚取利润的能力,主要利用应收账款周转率㊁存货周转率以及固定资产周转率来分析㊂应收账款周转率越高,说明企业收账速度越快,企业资产的流动速度越快,偿债能力越强㊂万科地产转型前的应收账款周转率低于60,转型后逐年增长,2019年达到了205.86㊂万科地产在转型后应收账款金额逐年增加,且数额较大,因此管理者应高度重视㊂存货周转率指企业在一定期间生产经营环节时反映存货运营效率的指标㊂刚刚步入轻资产运营模式时(2015年和2016年),存货周转率高于转型前,但随之下降至与转型前同等水平㊂主要由于公司在轻资产转型前为扩大规模大量扩建房屋住宅,导致存货周转情况较差,因此公司应加强存货管理㊂固定资产周转率指企业销售收入与固定资产净值之间的比值㊂万科地产近几年固定资产周转率是逐年下降的,2019年后又开始缓慢上升㊂结合总资产周转率分析,说明万科地产需要加强管理,增强固定资产的变现能力以及销售能力㊂2.4㊀成长能力分析成长能力,又称发展能力,指企业扩大规模㊁使其稳定发展的潜在能力,关乎企业未来的发展走向㊂企业提高盈利就得扩大发展规模,但在扩大发展规模的同时还应兼顾现有业务的升级发展㊂万科地产在转型后净利润增长率整体较差,此阶段正是房地产行业较为低迷时期,整个房地产行业都面临挑战,也正是需要进行运营转型的好时机㊂随着轻资产运营模式的实施,净利润增长率逐年增加,在2017年达到最大值,随后趋于平缓㊂同样从2020年开始,受到外部环境的影响,净利润开始出现负增长㊂但总体来看,轻资产运营模式的实施使万科地产度过了行业的寒冬,净利润增长率逐年向好,公司的经营效益总体表现良好,成长能力相对较强㊂在轻资产运营模式下,利用多元化投资项目使企业全面发展,用较少的资本投入来获得更多的收益,以此来提升企业的成长能力㊂3㊀结论通过对万科地产近几年的企业财务报告数据进行对比,分析投资战略㊁筹资战略㊁营运战略㊁股利分配战略四个方面发现,万科房地产公司已由 重资产模式 转向 轻资产模式 ,且取得了成功㊂结合万科地产的盈利能力㊁偿债能力㊁营运能力以及成长能力分析来看,轻资产运营模式更有利于万科地产的资金周转增速,提升企业的盈利能力,为企业发展注入新的发展动力,促使企业健康可持续发展㊂参考文献[1]戴天婧,张茹,汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式美国苹果公司轻资产模式案例研究[J].会计研究,2012,(11):23-32+94.[2]王舜英,刘芮铭.基于轻资产运营Nike公司盈利模式案例研究[J].现代商业,2023,664(03):92-96.[3]周泽将,李鼎,王浩然.轻资产运营与企业风险承担:实证分析与影响路径[J].统计研究,2020,37(01):99-109. [4]魏冬.企业财务管理目标及企业财务战略[J].中外企业家,2020,(18):48.[5]郭章珍.浅谈企业财务战略规划[J].纳税,2021,15(22): 84-85.[6]李玲玉.可持续发展模式下的企业财务战略研究[J].黑龙江科学,2017,8(24):146-147.㊃041㊃。

1引言受经济下行压力加大、前期政策整体保持严调控以及风险释放等因素影响，需要大量资金沉淀的房地产开发业务面临融资吃紧，自2009年起高速扩张的房地产开发市场加速进入深度调整期，传统的重资产运作模式的弊端不断显现，“高杠杆、高负债、高周转”重资产模式积累了大量的债务风险、产品风险、交付风险、管理风险，在市场下行期逐渐暴露，越来越多的房地产企业在向轻资产运营模式转型，以品牌和管理服务为输出要素的轻资产运营模式日益受到关注。

本文在深度分析典型运营模式的操作流程、实践和适用情景的基础上，结合实践明确轻资产转型存在的问题，并提出房企轻资产转型的路径。

2房地产企业轻资产转型典型模式轻资产运营是指企业以少量的固定资产和存货等方面的资金投入，集中自身优势资源专注于品牌服务、客户管理、产品研发等价值链高端环节，同时通过整合外部资源、加强企业协作，完善价值链条，利用资本杠杆实现资源的优化配置、降低自身营运成本和风险的资产运作模式。

轻资产业务由于资金占用量少，有利于扩大企业规模，平衡好现金流和发展扩张的关系，降低企业经营风险，已逐步发展成为众多房企实现突破发展的重要方式。

当前国内房地产企业在发展中形成两大方面五大典型轻资产运营模式。

2.1从内部优化拓展业务2.1.1处置非核心资产①操作模式：房地产行业深度调整，部分房企资金紧张，处置非核心资产可以加速回笼资金，实现资产“轻”化。

房企处置非核心资产能带来现金流及利润，实现现金“回血”，缓解债务危机，降低负债率，进一步盘活存量资产，优化资产结构，实现资产价值最大化。

处置非核心资产形式包括股权转让和资产出售等。

②实践和适用范围：从处置固定资产企业来看，大型央国企和民企均加大力度处置非核心资产，包括万达、融创、凯德、大悦城、华侨城、碧桂园、万科等。

从交易标的类型来看，商办资产出售热度最高，当前商业不动产价格低迷，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较大的升值空间，对投资方吸引力大，且商办资产由于回报周期长、资金成本高，加快相关资产处置已成为房企的主流共识。

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例一、本文概述1、研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，商业地产行业经历了飞速增长。

然而，随着市场的饱和与竞争加剧，商业地产的传统重资产运营模式面临着巨大的挑战。

近年来，轻资产运营模式逐渐受到业界的关注，成为商业地产行业转型的重要方向。

万达商业地产作为我国商业地产的领军企业，其转型轻资产运营模式的实践具有一定的代表性和借鉴意义。

本研究以万达商业地产为例，深入探讨其转型轻资产运营模式的过程、策略及效果，旨在为我国商业地产行业的转型升级提供有益的参考和启示。

研究背景方面，随着全球化和互联网经济的深入发展，轻资产运营模式以其灵活性、低成本和高效率等优势，逐渐成为企业竞争的新焦点。

商业地产行业作为资金密集型行业，面临着资产重、运营成本高、风险大等问题。

因此，研究轻资产运营模式在商业地产行业的应用，对于提升行业竞争力、促进可持续发展具有重要的现实意义。

研究意义方面，本研究不仅有助于深入了解轻资产运营模式在商业地产领域的实践应用，还可以为其他企业提供转型升级的案例参考。

研究万达商业地产的转型经验，有助于推动整个行业向更高效、更绿色的方向发展，为我国的商业地产行业健康发展提供理论支持和实践指导。

2、研究目的与问题本研究的主要目的在于深入探索我国商业地产在转型轻资产运营模式中的策略与实践，并以万达商业地产为例，详细剖析其转型过程中的成功经验与潜在问题。

轻资产运营模式作为一种新型的商业模式，正逐渐受到商业地产行业的关注与尝试。

然而，在实际操作过程中，许多企业面临着资金压力、管理挑战以及市场适应性问题。

因此，本研究旨在通过案例分析，为我国商业地产企业在转型轻资产运营模式时提供有益的参考与启示。

具体而言，本研究将围绕以下几个核心问题展开：商业地产转型轻资产运营模式的理论基础是什么？万达商业地产是如何成功实现轻资产转型的？其转型过程中遇到了哪些关键问题，又是如何解决的？万达商业地产的轻资产运营模式对于整个行业有何借鉴意义？通过对这些问题的深入探讨，本研究期望能为我国商业地产行业的健康发展提供理论支持与实践指导。

房地产行业轻资产运营模式研究作者：刘爱珠来源：《财会学习》2020年第23期摘要：房地产行业已经历了20多年的繁荣，传统的运营模式在特定的经济环境及改革红利下为房地产企业带来丰厚的利润。

在当下房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道收窄，资金压力普遍增大，面临拓展融资渠道、降低融资成本和维持稳定现金流的急迫需求，在此背景下轻资产运营模式显得日益重要。

本文分析了房地产企业轻资产运营的动因和目前主流的轻资产运营模式，总结了轻资产运营模式的财务意义。

关键词：房地产行业;轻资产;动因分析;模式研究引言过去20多年来，我国房地产行业在特定的经济环境和政策环境下，取得了快速发展并收获了巨大的利润。

在传统的运营模式下，既往开发过程中形成了大量的自持性写字楼、自持性商业物业等固定资产和投资性房地产，这部分资产体现在资产负债表的非流动资产中，沉淀了大量资金且变现能力较差，较大程度上影响了房地产企业整体资金周转效率。

我国房地产企业自有资金普遍较薄弱，而随着“房住不炒”的政策基调的落定，给房地产企业的现金流带来了更大挑战，融资压力日益凸显，濒临资金链断裂等财务困境的房企也不在少数。

轻资产运营模式对于盘活企业非流动资产、减少资金占用，具有很强的现实意义。

一、房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析（一）轻资产运营模式介绍“轻资产模式”与“重资产模式”相对，是企业利用财务杠杆效应，以较少的资金投入来获取更高的利润。

轻资产运营模式下，房地产企业不再把土地、资产放在开发的核心位置，而是更加重视运营管理过程给企业带来的价值增值。

通过较少的资金投入，配以标准化、专业化的运营管理，给企业带来较高的资本回报。

转型轻资产运营模式的房企大多具有以下特点：①资产结构中土地储备占比适中;②企业存货周转率高;③拥有充足的自由现金流;④融资手段丰富，且严格控制融资成本。

（二）房地产企业采用轻资产模式的动因分析1.减少自有资金投入，维持稳定现金流房地产企业由于所处行业特性，相较于其他行业来说，现金周转效率较低，周转时间较长。