商业地产轻重资产发展模式

商业地产行业的轻资产运营模式研究作者：徐倩颖来源：《商场现代化》2019年第19期摘要：近年商业地产行业发生了翻天覆地的变化，为了应对这次挑战，商业地产企业纷纷改变运营模式，本文主要介绍商业地产面临挑战的现状，以及其轻资产运营模式特点，并且运用绿地控股集团的经营状况说明轻资产运营带来的益处。

关键词：商业地产行业;轻资产运营模式;绿地控股集团一、商业地产行业轻资产运营模式商业地产行业的轻资产运营模式主要有以下这几个方面的特点：（1）专业分工。

商业地产行业一般依靠开发项目盈利，一个开发项目中存在许多环节，整个价值链的每个部分不是由商业地产行业全部管控，主要是由在各个方面具有专业优势的企业承担，商业地产企业主要负责协调各个方面的关系，并且运营本身所具有的优势。

（2）融资渠道。

轻资产模式下，商业地产企业的筹资方式，主要为组建基金进行筹集，降低本身资本投入，同时降低对于银行资金的依赖，有利于项目对于资金的灵活运用，增加项目的资金来源。

（3）运营风险。

轻资产模式下，企业在为项目投资时，开始引进银行之外的社会资金以及相关资源，降低自身资金以及对于银行借贷的依赖程度，放弃企业可能存在的资金方面的风险。

（4）盈利模式。

轻资产模式中，商业地产企业与其他企业进行合作，将房产利润中心从土地房产买卖转变为核心运营，从运营费用中获取更多收益。

企业获得的利润不仅为买卖房产分得的收益，同时也包括由于对项目进行全程管控，收取的管理费用以及超额收益，企业盈利点有效增加。

二、绿地控股集团简介2015年，绿地集团位居《财富》世界500强第258位，是我国实力较为雄厚的商业地产企业。

绿地集团商业地产开发项目涉及全国各个地区，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园建设中远远领先于其他商业地产行业，将近半数以上的世界十大高楼源于绿地建设。

绿地集团在商业地产之外的其他产业也具有行业内领先的规模以及实力，比如能源、金融、商业、建筑、汽车服务等产业。

《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业经历了从无到有、从有到优的巨大转变。

在此背景下，万达商业地产作为行业内的领军企业，积极进行业务模式的创新与调整，其转型轻资产运营模式的研究显得尤为重要。

本文将围绕我国商业地产转型轻资产运营模式的背景及意义，以万达商业地产为例，进行深入分析。

二、我国商业地产转型轻资产运营模式的背景随着市场环境的变化和消费者需求的升级，传统重资产运营模式在商业地产行业中面临诸多挑战。

为适应市场发展，许多企业开始寻求轻资产运营模式的转型。

轻资产运营模式以品牌、管理和技术为核心，注重资本运作和价值创造，有效降低了企业的运营成本和风险。

三、万达商业地产的轻资产运营模式转型万达商业地产作为国内商业地产行业的领军企业，积极响应市场变化，开始了轻资产运营模式的转型。

其转型过程主要体现在以下几个方面：1. 品牌输出与运营管理：万达通过输出品牌和管理经验，与合作伙伴共同开发项目，实现了品牌价值的最大化。

2. 资本运作与价值创造：万达通过资本运作，如REITs（房地产投资信托基金）等金融工具，实现了资产的优化配置和价值的最大化。

3. 技术创新与数字化运营：万达积极运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

四、万达商业地产轻资产运营模式的效果与启示通过轻资产运营模式的转型，万达商业地产取得了显著的成绩。

其品牌影响力不断提升，合作范围不断扩大，资本运作能力得到充分体现，数字化运营效果显著。

这一转型为其他商业地产企业提供了宝贵的经验和启示：1. 注重品牌建设与管理：品牌是企业的核心竞争力，通过品牌输出和管理经验的共享，可以实现企业价值的最大化。

2. 强化资本运作能力：充分利用金融工具，如REITs等，实现资产的优化配置和价值的最大化。

3. 创新技术与数字化运营：运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。

这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。

下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。

一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。

可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。

2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。

4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。

通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。

二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。

这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。

2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。

通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。

3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。

通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。

4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。

专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。

总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。

无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。

丨Contents丨目录丨01030204土地增值产品增值资本增值周转增值内地房企曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润房地产开发企业大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地面积的情况下，获得比其他企业更高的收益回报房地产企业低成本的融资，如对银行低息贷款优化资本运营结构以获得最大的资本收益“高周转、不囤地”的开发模式，加快了单位资本的盈利效率，成为企业普遍追求的盈重资产经营模式的四大基础盈利方式当前，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战市场竞争压力从一线城市到二三线城市，数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争企业运营压力缺乏资金链企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目政策税收压力土地增值税、限价政策降低了企业的利润，限购政策降低了市场的活跃度国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低地产企业的重资产模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式地产企业轻资产——企业以较少的资金投入，获得较大的利润回报，利润率较高，目的是达到利润最大化投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达的管理系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场，即以“售”养“租”什么是重资产？轻资产模式突出特点：投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高融资方式多样，地产企业自身投入的资本小自有资金15%银行资金15%社会大众资金70%美国房地产企业资金来源情况根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业“轻资产模式”下，市场高度细分，专业化非常高美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业轻资产模式的资金来源方式众多，企业的风险由全社会共担国内地产行业实施“轻资产”运营的方式一：金融化这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营共性：运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，eg：万达以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，eg：鉄狮门集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链，eg：凯德国内地产行业实施“轻资产”运营的方式二：标准化万科标准化的产品体系流程产品的标准化即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制，从而降低开发成本价值细分居住要求居住面积居住环境产品结构风格产品功能局部指标技术标准设计模块部品的模块化功能的模块化户型的模块化组团的模块化标准化产品客户细分国内地产行业实施“轻资产”运营的方式三：专业化由运营型转为服务型，相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观 2010年9月，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向目前绿城的代建业务有商业代建、资本代建、政府代建项目等嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一总部设在新加坡并且在新加坡上市核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务业务遍布20多个国家120多个城市新加坡克拉码头凯德中国整合房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融于同一平台1994年上海2004年北京2005年宁波和广州2006年成都2009年成立凯德中国凯德中国业务结构图截止于2013年底，凯德在中国国内共有37个城市62个购物中心项目，总建筑面积645万平方米，总估值774亿人民币，成为仅次于万达的商业地产快速扩张企业“地产开发+资本运作”模式是凯德置地地产经营模式的核心从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs 的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道在私募基金与REITs 的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和中转枢纽推动着基金平台的打造在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推动着项目的成熟集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs （嘉茂零售中国信托CRCT ），通过增发为收购融资小股操盘：投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取约定的管理费，从而获得较大收益小股操盘是通过减少资金占用规模来提高资金使用效率的一种模式，利用别人的资源，发挥自己的优势。

☆产业商业地产行业的轻资产运营模式研究祝瑜艳(云创商业管理(杭州)有限公司浙江杭州311100)摘要：近些年，商业地产发生了翻天覆地的变化，为了能够更加高效地应对这一挑战，就需要加大对商业地产企业运营模式的改革力度，本文以商业地产行业轻资产运营模式的特点为主要切入点，对其中存在的问题展开探讨，在此基础上提出了对应的解决措施，以期为相关工作起到参考作用。

关键词：商业地产行业；轻资产运营模式；策略分析1.商业地产中运用轻资产运营模式的优势如今，大多数企业之所以转型成为轻资产发展模式的关键在于，可以充分运用较低的生产投入来得到“微笑曲线”中比较高的附加值的经济效益，同时，使其他企业的业务资源得到最大限度地运用。

比较成功的轻资产有万达、阿里巴巴等，很多企业都抓住了产品中附加值较高的阶段。

轻资产运营模式的关键在于致力于企业的软实力发展，比如，产品的品牌建设、产品设计以及优质的服务等等，在了解本企业并不擅长的业务的基础上，和擅长业务的企业进行合作，并且将企业的优势最大限度地发挥出来。

以云泰商业为例，云泰商业属于近期新崛起的商业运营资产管理公司，以“银泰城”为软实力，运用银泰招商、运营管理优势，主打购物中心、特色街区、旅游小镇和社区商业等业态运营管理模式。

对外业务涵盖代理招商、整租运营、委托管理、共享利润等，在确保业主收益的情况下，增量收益分享。

与此同时，轻资产运营模式不需要使用大量的现金来购买设备以及厂房，这样一来就能够有效降低资本的投入，而且市场的准入门槛也相对较低。

就市场上的一些同质化的产品而言，其自身并没有什么可以提升的空间，因此，需要提升品牌建设、市场营销以及后期服务的竞争力，以此来很好地满足企业轻资产的发展模式。

在财务结构上，还应该重视企业经营和财务之间的关键，确保企业具备相应的风险防控能力以及具备财务弹性。

轻资产运营模式的关键优势在于充足的现金和快速的资金周转。

就以万科而言，2017年我国的房地产行业并不景气，万科借助于“小股操盘”，持有低于10%的股份，运用吸引大量投资者的方法实现了资源共享，用小资本获取了大收益，同时，借助各种融资方法成功地转型到了轻资产的发展模式。

浅析中国商业地产的资产管理模式改革开放以来，中国的商业地产不断引进外国商业地产的经营理念和管理模式，并结合自身情况进行改造和升级。

商业地产是商业与地产的有机结合体，是一项能提供稳定现金流的实物资产。

商业是消费的具象化，而地产则是资本保值增值的有效载体。

中国商业地产的管理模式从最初的物业管理升级为运营管理，近年来进一步提升至“资产管理”层面。

本文首先介绍了商业地产资产管理中投资、融资、管理、退出这四个环节，然后对商业地产的资产管理存在的问题进行了分析，并给出了解决措施。

标签：商业地产;资产管理;重资产模式;轻资产模式改革开放以来，中国的商业地产不断引进外国商业地产的经营理念和管理模式，并结合自身情况进行改造和升级。

商业地产是商业与地产的有机结合体，是一项能提供稳定现金流的实物资产。

商业是消费的具象化，而地产则是资本保值增值的有效载体。

中国商业地产的管理模式从最初的物业管理升级为运营管理，近年来进一步提升至“资产管理”层面。

一、商业地产资产管理的四个环节商业地产的资产管理，指将资产对接资金，将资金注入资产，实现资金收益和资产增值。

资金要经历投资、融资、管理、退出的全生命周期，而资产要进行定位策划、设计管理、工程管理、招商管理、营销推广、运营管理、物业管理的全价值链整合。

（一）投资商业地产投资分为重资产和轻资产两种模式。

重资产指获取资产全部或绝大部分产权，成为业主或控股股东。

与之相对的轻资产模式指利用公司品牌效应和经营能力，例如在选址建设、招商管理、信息管理系统等方面的优势获取商业地产的经营管理权，获取资产管理费收入。

重资产投资模式的优势是产权与经营权统一，所有者与经营者利益一致，劣势是资金投入大、风险高;轻资产投资模式的优势是资金投入低、风险低，劣势是产权与经营权不统一，所有者与经营者利益不一致。

在中国商业地产市场上，轻资产模式的代表者之一为万达地产。

万达于2015年提出轻资产战略，其盈利模式转变为赚取品牌费、管理费和知识产权费，减少资金投入，降低资产负债率，同时实现了规模扩张。

轻资产、重营运，增值服务制胜的商业地产投资模式文/盛富资本总裁黄立冲外资房地产基金过去几年在中国遭遇巨大障碍,自2006年六部委发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》以来，地产建设和物业投资面临诸多制约，林林总总包括：✓外商如未全缴资本金，未取得《国有土地使用证》，资本金未达投资总额35%均不得借债；✓外资并购国内房地产企业未以自有资金一次性付款，不予办理转收汇外资外汇登记；✓没有工程合约和用途证明，账户中仍有人民币余额者不能换汇；✓自有资金需达投资金额50%；✓土地投标成交后很短时间需支付土地款。

上述种种，我们深有体会，使独立参与投标的难度大大增加，资金利用效率低对内部回报率产生致命的影响，使房地产开发投资不再具备吸引力。

盛富资本下属的盛诺金地产基金2004年参与中国房地产投资，完成多个住宅和商业项目后，被迫于07年把人民币资产和外币基金分离以应对政策调整，盛富资本负责管理的外资基金一直寻找具竞争力的地产投资模式。

商业地产开发周期长、资金回笼慢，并非一般投资人所该涉足的领域，但住宅价格大涨和政府限购使资金进入商业地产。

写字楼租金过去两年虽增长20%以上，仍落后于住宅和业权估值的增长。

因国民消费和服务业滞后，未来高端定位的写字楼将面临较高的空置率。

北京10年初就曾出现甲级楼供应过量、空置率上升、租金也下滑，CBD内不少写字楼报价已降低到140元/平米/月，比高峰期下跌近一半，直到11年初才获得改善。

基于风险考虑，盛诺金认为写字楼物业投资风险目前过高、不宜进入。

盛诺金基于股东的投资银行和高端咨询的背景，为应对资产价格泡沫、经济转型、外汇控制、租金回报低的风险，应用了一“轻资产、重营运，增值服务制胜的商业地产投资模式”，2010年投资成立“协纵国际企业港”采用长期租赁为主伺机收购的方式，短短一年内在北京、深圳、佛山等地成功投资运营7个国际柔性办公基地，并获得超出历史记录的内部回报率。

协纵的国际柔性办公基地类似“美国中心”“德国中心”等集办公室租赁和企业孵化为一体的中小企业基地，所不同之处在于协纵更强调从高端服务而不是在租赁上获取利润，通过吸引客户自由选用高增值服务，使协纵用与传统写字楼相似的租金获取可观的回报。

2019年19期总第904期一、商业地产行业轻资产运营模式商业地产行业的轻资产运营模式主要有以下这几个方面的特点：（1）专业分工。

商业地产行业一般依靠开发项目盈利，一个开发项目中存在许多环节，整个价值链的每个部分不是由商业地产行业全部管控，主要是由在各个方面具有专业优势的企业承担，商业地产企业主要负责协调各个方面的关系，并且运营本身所具有的优势。

（2）融资渠道。

轻资产模式下，商业地产企业的筹资方式，主要为组建基金进行筹集，降低本身资本投入，同时降低对于银行资金的依赖，有利于项目对于资金的灵活运用，增加项目的资金来源。

（3）运营风险。

轻资产模式下，企业在为项目投资时，开始引进银行之外的社会资金以及相关资源，降低自身资金以及对于银行借贷的依赖程度，放弃企业可能存在的资金方面的风险。

（4）盈利模式。

轻资产模式中，商业地产企业与其他企业进行合作，将房产利润中心从土地房产买卖转变为核心运营，从运营费用中获取更多收益。

企业获得的利润不仅为买卖房产分得的收益，同时也包括由于对项目进行全程管控，收取的管理费用以及超额收益，企业盈利点有效增加。

二、绿地控股集团简介2015年，绿地集团位居《财富》世界500强第258位，是我国实力较为雄厚的商业地产企业。

绿地集团商业地产开发项目涉及全国各个地区，在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园建设中远远领先于其他商业地产行业，将近半数以上的世界十大高楼源于绿地建设。

绿地集团在商业地产之外的其他产业也具有行业内领先的规模以及实力，比如能源、金融、商业、建筑、汽车服务等产业。

目前绿地集团正在计划构建“3+1金融产业生态圈”实现轻资产模式转型。

三、绿地控股运营成果分析评价1.评价方法的选择本文运用经济增加值（EVA）以及财务指标ROA 对绿地控股运营结果进行研究。

主要原因为两个方面。

一方面它包含了企业资本价值可能产生的影响。

商业地产行业属于资本密集型产业，资金是使其顺利运行的重要因素，但是国家近期开始收紧对于银行贷款的审查，企业融资成本加大，经济增加值公式中包含了企业资本成本可能带来的影响，进而能提高企业对于其关注，防止严重财务问题的产生。

轻资产化运营的核心是专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。

这方面可以借鉴海外经验，如西蒙、铁狮门、凯德等，其共性是，均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。

西蒙模式：一体化运营加REITs退出西蒙地产集团（Simon Property Group），作为北美地区公开发售的最大的商业地产REITs，西蒙地产基金的市值超过美国前五大零售地产公司中另外四家公司的总和。

严格意义上说，西蒙首先是一个（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业物业管理），最后才是一家地产开发商。

西蒙地产的模式也很简单：在商业项目运营成熟之后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。

当然，西蒙本身也持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值的收益。

图：西蒙地产的业务模式正是通过发行和持有REITs，让西蒙地产集团得以撬动资金，再通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。

商业模式加上REITs融资渠道，推动了西蒙地产集团的飞速发展。

铁狮门模式：以投资机构为核心奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享了地产项目40%以上的收益。

铁狮门经过百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。

其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。

为了将旗下基金的风险暴露控制在资本投入范围内，铁狮门设计了多层次的权益结构：铁狮门是上市 REITSTSOF 的管理者，TSOF 全资持有 US REIT，US REIT 又伙同其旗下另一地产基金共同成立有限合伙企业 EmpireHawkeye（US REIT 是有限合伙人），然后Empire Hawkeye 再通过控股新加坡基金 Prime Plus 间接持有在美国本土的多出处物业。

地产轻资产运营方案一、背景分析随着城市化进程的加快和人口的不断增长，地产行业的发展愈发迅猛。

然而，传统的重资产运营模式已经难以适应当前市场的需求和发展趋势，地产企业需要转变思维，采取轻资产运营模式来提高效率和降低成本。

轻资产运营是指在不增加实体资产的情况下，通过技术、服务和管理的创新，提高企业的运营效率和服务水平。

在地产行业，轻资产运营可以通过多种途径来实现，包括智能化管理系统、共享经济模式、互联网营销等。

本文将探讨地产轻资产运营的方案和实施方法，以促进地产企业的持续发展和创新。

二、轻资产运营的意义1. 降低成本：传统地产运营需要大量的实体资产和人力投入，成本较高。

而轻资产运营通过技术的运用和共享经济模式，可以降低企业的固定成本和运营成本。

2. 提高效率：轻资产运营依托于互联网和智能化技术，可以提高企业的运营效率和管理水平，实现资源优化配置和灵活运营。

3. 提升用户体验：轻资产运营将更多的服务和便利带给用户，提升用户体验和满意度，增强用户粘性，促进企业的品牌影响力和市场竞争力。

4. 探索新商业模式：轻资产运营可以促进企业的创新和发展，探索新的商业模式，实现增长点的挖掘和市场的拓展。

三、地产轻资产运营方案1. 智能化管理系统智能化管理系统是轻资产运营的重要手段，通过物联网、大数据、人工智能等技术，实现对房地产项目的智能化管理和运营。

智能化管理系统可以包括以下几个方面：(1) 楼宇智能化：利用物联网技术，对楼宇设施进行智能化管理，包括能源管理、安防监控、智能停车等，提高楼宇的运营效率和节能环保水平。

(2) 用户智能化：通过大数据分析和人工智能技术，了解用户的需求和行为，提供个性化的服务和解决方案，提高用户满意度和粘性。

(3) 服务智能化：结合互联网和移动端技术，提供在线服务平台，包括物业管理、维修保养、社区活动等，实现服务的便捷化和智能化。

2. 共享经济模式共享经济模式是一种新型的经济组织形式，通过共享资源和服务，实现资源的最大化利用和效益的最大化。

地产人最爱看！从万达转型看轻资产的三种方式引言：商业地产是否到了“轻资产”时代华人首富李嘉诚先生抛售大量内陆和香港物业，商业地产大亨王健林转型“轻资产”，是“巧合”还是“必然”？伴随着我国步入“新常态”，物业价值是否已过了“拐点”，“拐点”之后物业价值将持续贬值，要出售找“下家”会越来越难，这也是催生“轻资产”的前提。

在万达集团2014年总结大会上，万达董事会主席王健林提出，2015年开始万达要进行“第四次转型”，其中商业地产的转型，将力推轻资产模式。

二、万达商业地产的“轻资产”模式构想万达商业地产现有的模式是“销售滚资产模式”，即通过销售与万达广场配套的公寓、写字楼、商铺等获得的利润，持有万达广场具有增值潜力的优质物业，这种模式造就了万达持有大量商业物业面积，成为全国乃至全球拥有固定资产规模最大的公司之一。

本次年会上万达对“轻资产”模式，王健林给出的定义是：“万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。

这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。

”很显然，在这种模式下，万达获取项目开发资金的能力得到极大拓展，同时规避了经济波动对持有资产的影响，为万达2016年起每年开业50个以上万达广场，到2020年累计开业超过380个万达广场明确了转型方向。

万达商业核心能力是“招商、项目开发、商业管理”。

与万达传统的商业“重资产模式”相比，即将转型的“轻资产模式”在开发价值链上将会发生一些变化。

三、房企实现“轻资产”的三种方式从万达商业地产开发从“重”向“轻”的转变思路，我们可以归纳出房企转型“轻资产”模式的三种主要方式：1、地产金融式的轻资产投资阶段通过多元化融资实现“轻资产”：开发资金从自有资金为主转变为地产金融资金为主，融资方式和渠道多元化，开发商以少量自有资本撬动土地资源。

在万达集团的“现金流滚资产”开发模式中，万达商业广场的前期资金投入主要依靠万达集团的自有资金和低成本拿地的优势，融合土地贷款及开发贷，解决开发投资资金，这种模式也是目前大部分房企“投资建设”一体化的主要资金来源。

近几年来，激烈的竞争以及逐步饱和的商业发展空间，让越来越多的地产企业主动选择轻资产战略，开始了新一轮的跑马圈地。

轻资产模式为企业的低风险快速扩张提供了更加合适的发展路径，在大幅降低了企业负债率的同时又可以提前回笼资金。

轻资产模式避免了以售养租模式中受房地产市场波动的影响，与合作者或投资者风险共担，能让企业关注自身核心发展价值，有利于提升核心竞争力，从而提升品牌的附加值。

然而，并不是所有的地产企业都适合轻资产转型路线，在目前的轻资产实践中，该模式呈现以下几种特点。

第一，轻资产模式门槛较高，需要过硬的运营能力。

在轻资产战略下，在营商业体数量及管理面积都在快速增长，怎样保证每个项目都有较高的出租率及客流，这对商企的运营经验和能力提出了严苛的考核。

第二，快速扩张更加依赖合作方，对于合作方的甄选很重要。

对于轻资产模式的合作方，除需要其具有合作意愿外还需具备一定的资信实力，而这一因素其实也限制了商企的轻资产发展速度。

但过度依赖合作方又会削减轻资产输出一方的话语权。

第三，轻资产容易形成产品复制，缺少特色竞争力。

在轻资产战略的快速扩张模式，其单一复制化会让产品缺少创新力及独特性，不利于产品竞争，这也是很多商企选择单一产品线进行轻资产复制，但实行“一城一店”或者“一店一特色”的差异化发展路径的原因。

目前商业地产轻资产发展的常见模式见表1。

为全面了解国内商业地产企业轻资产发展策略，本文盘点及解读国内领先商企的轻资产发展模式。

据统计，万达在2020年计划开业的50个广场中，有37个属于轻资产项目。

此外，凯德、大悦城地产、爱琴海商业、万科印力、华润置地、头部商业地产企业轻资产模式分析王传宏摘要：轻资产模式避免了以售养租模式中受房地产市场的波动影响；与合作者或投资者风险共担；轻资产模式能让企业关注自身核心发展价值，有利于提升核心竞争力，从而提升品牌的附加值。

然而，并不是所有的地产企业都适合轻资产转型路线。

盘点及解读国内领先商企的轻资产发展模式，为商业地产开发商提供经营模式参考。

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例一、本文概述1、研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，商业地产行业经历了飞速增长。

然而，随着市场的饱和与竞争加剧，商业地产的传统重资产运营模式面临着巨大的挑战。

近年来，轻资产运营模式逐渐受到业界的关注，成为商业地产行业转型的重要方向。

万达商业地产作为我国商业地产的领军企业，其转型轻资产运营模式的实践具有一定的代表性和借鉴意义。

本研究以万达商业地产为例，深入探讨其转型轻资产运营模式的过程、策略及效果，旨在为我国商业地产行业的转型升级提供有益的参考和启示。

研究背景方面，随着全球化和互联网经济的深入发展，轻资产运营模式以其灵活性、低成本和高效率等优势，逐渐成为企业竞争的新焦点。

商业地产行业作为资金密集型行业，面临着资产重、运营成本高、风险大等问题。

因此，研究轻资产运营模式在商业地产行业的应用，对于提升行业竞争力、促进可持续发展具有重要的现实意义。

研究意义方面，本研究不仅有助于深入了解轻资产运营模式在商业地产领域的实践应用，还可以为其他企业提供转型升级的案例参考。

研究万达商业地产的转型经验，有助于推动整个行业向更高效、更绿色的方向发展，为我国的商业地产行业健康发展提供理论支持和实践指导。

2、研究目的与问题本研究的主要目的在于深入探索我国商业地产在转型轻资产运营模式中的策略与实践，并以万达商业地产为例，详细剖析其转型过程中的成功经验与潜在问题。

轻资产运营模式作为一种新型的商业模式，正逐渐受到商业地产行业的关注与尝试。

然而，在实际操作过程中，许多企业面临着资金压力、管理挑战以及市场适应性问题。

因此，本研究旨在通过案例分析，为我国商业地产企业在转型轻资产运营模式时提供有益的参考与启示。

具体而言，本研究将围绕以下几个核心问题展开：商业地产转型轻资产运营模式的理论基础是什么？万达商业地产是如何成功实现轻资产转型的？其转型过程中遇到了哪些关键问题，又是如何解决的？万达商业地产的轻资产运营模式对于整个行业有何借鉴意义？通过对这些问题的深入探讨，本研究期望能为我国商业地产行业的健康发展提供理论支持与实践指导。

商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。

目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。

如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。

自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。

2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。

然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。

其中，尤以资金最为关键（商业地产行业在本质上是金融业）。

一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，笔者思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。

本文，飙马商业地产选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。

1开发商向轻资产转型的3大模式从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：【模式1】以运营商为核心的“万达模式”这种模式在欧美商业地产非常盛行。

如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。

又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。

作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。

【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。

铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（TishmanSpeyerAustralia）和总部的全球投资组合管理部（GlobalPortflioManagement）完成。

房地产公司（商业地产）轻财产营运模式事例剖析主讲老师：李豪课程简介：在房地产新环境下，房地产公司特别是商业地产公司，背负着大批财产，同时这些变现能力差，流动性低和财产增值不大等风险。

怎样即不改变原有的营运和操作模式，又能够提高公司财产变现能力和提高周转率，本课程以万达、万科等房企新财产操作为研究，睁开课程学习。

课程时间： 1 天课程对象：房地产公司高管、项目公司高管、房地产和商业地产经营管理者等课程利润：1、学习和掌握房地产公司进行轻财产模式营运压力和挑战；2、重点学习和掌握万达、万科和蓝城轻财产营运模式；3、重点掌握房地产公司（商业地产）轻财产操作重点和细则。

课程纲领：1房地产公司轻财产模式与方向1.1 传统商业地产模式的压力与挑战1.1.1 市场竞争压力1.1.2 公司营运压力1.1.3 政策税收压力1.1.4 公司利润压力1.2 轻财产 6 大方向与模式1.2.1 财产金消融1.2.2 金融多元化1.2.3 风险分别化1.2.4 专业突显化1.2.5 产品标准化1.2.6 营运服务化2万达商业地产轻财产操作模式2.1 从万达地产到万达商业2.1.1 万达轻财产三步曲2.2 万达商业营运模式2.3 万达融资模式2.4 万达财产证券化模式2.5 万达主要挑战与压力3万科全面轻财产模式3.1 轻财产重营运，要做城市营运商3.2 商业地产营运模式3.3 万科互联网思想开发模式3.4 万科营销轻财产模式4从绿城到蓝城的轻财产模式4.1 绿城给宋卫平重要财产4.1.1 代建4.1.2 教育4.1.3 健康4.1.4 物业4.1.5 品牌4.2 蓝城初印象：“轻财产”的宋卫平4.3 蓝城的四大业务板块4.3.1 代建4.3.2 颐养4.3.3 农业4.3.4 健康5部分地产公司轻财产事例5.1 华润轻全覆盖商业地产轻财产模式5.2 保利轻财产模式5.3 越秀地产轻财产快周转模式6房地产公司（商业地产）操作与重点6.1 房地产公司（商业地产）哪些重财产能够剥离6.2 房地产公司怎样搭建融资平台6.3 财产证券化、地产或商业基金操作实务和主要风险6.4 怎样确何重财产剥离同时对财产的实质操作和营运能力6.5 轻财产将来的发展方向。

[会计实务]老财务熬夜总结：房地产企业5种商业资产运营模式的差异分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进行运营模式设计，才能实现资产的有效利用，并且保证企业的税负最优。

本人通过对以往的工作经验进行分析总结，整理出以下几种模式，供有商业资产的房地产企业参考。

设计商业资产运营模式主要考虑两方面因素，一是资产的归属是否与运营相统一，二是租赁是否与商业运营相统一。

按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为二种方案五种模式：一种是房地产企业自己运营，采用“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；一种是成立独立的商管公司运营，采用“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。

这个几种运营模式的特点如下:一、房产公司运营（一）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租金，不进行运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5月1日后取得的一般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4月30日前取得的，税率为5％。

（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5月1日后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票，如果商业地产为2016年4月30日前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票（二）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。

1、涉及税费：（1）增值税：①租赁业务：简易计税5%、一般计税9%；小规模3%；②运营管理业务：一般计税6%；小规模3%；（2）城建税及附加：增值税*12%；（3）印花税：租赁合同按0.1%计算；（4）企业所得税：25%。

2、合同签订:与商户需要同时签订两份合同，即商铺租赁合同与运营管理服务合同，由于两种业务的增值税税率不同，因此两份合同价格需要做合理分割。