房地产企业现金流量项目指定指南

项目代码项目名称核算内容11经营活动产生的现金流量1111111销售商品、提供劳务收到的现金反映本期销售商品、提供劳务收到的现金，以及前期销售、提供劳务本期收到的现金（包括销售收入和应向购买者收取的增值税销项税额）和本期预收的帐款，减去本期销售本期退回商品和前期销售本期退回商品支付的现金。

1、购房客户退房必须选择此明细；2、收取客户的定金、VIP 卡应计入此明细，在退款时冲回本明细；3、若某单位经营租赁收取租金为其主营业务收入的，应将租金收入计入本明细其中：内部销售反映内部关联交易外部销售除内部关联交易以外的其他销售商品、提供劳务收到的现金1112收到的税费返还反映企业收到返还的所得税、增值税、营业税、消费税、关税和教育费附加等各种税费返还款包括财政补贴1113收到的保证金返还反映企业收到返还的各类保证金不包括土地保证金1114收到的其他与经营活动有关的现金反映企业经营租赁收到的租金等其他与经营活动有关的现金流入1、若某单位经营租赁收取租金为其主营业务的，租金收入不计入本明细；2、与投资无关的金融机构利息收入、贷款户利息收入；3、收到个税手续费1115收到的内部往来反映的是绿地集团合并范围内公司之间的往来流入与不在合并范围内公司的往来不在本明细1121121成本支出11211土地费反映房地产企业本期实际支付的土地费用交纳土地保证金时计入本明细，中标后直接转入土地成本不涉及现金流量，未中标退回时冲回本明细11212前期费反映房地产企业本期实际支付的前期费用11213基础设施费反映房地产企业本期实际支付的基础设施费用11214工程款（F ）反映房地产企业本期实际支付的工程款11215工程款（Z ）11216配套费反映房地产企业本期实际支付的配套费11217开发间接费反映房地产企业本期实际支付的开发间接费11218购买商品劳务支付的现金反映非房地产企业本期购买商品、接受劳务实际支付的现金（包括增值税进项税额），以及本期支付前期购买商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项，减去本期发生的购货退回收到的现金。

试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个资金密集型的行业，现金流管理对于其经营发展至关重要。

良好的现金流管理可以确保企业的资金充裕，保障其正常经营活动的开展，同时还可以降低企业的财务风险。

而对于房地产企业来说，现金流管理更是至关重要的，因为其盈利周期长，投资规模大，资金回笼周期较长，所以必须进行严格的现金流管理，以确保资金的充裕和稳定支持企业发展。

一、认识现金流管理现金流管理是指企业通过合理安排和管理企业的现金收入和支出，以求达到合理利用现金资金，保证企业的经营持续性和稳定性的一种管理手段。

简单来说，就是通过对企业的现金流入和流出进行全面有效的控制和调度，以保持企业现金的充足和稳定，确保企业能够随时满足生产、经营和发展所需的资金要求。

现金流管理主要包括以下几个方面：1. 现金流预测：通过对企业未来一段时间内的现金收入和支出进行合理的预测，以便及时安排企业的现金资金，避免出现资金紧张或者闲置的问题。

2. 现金流监控：对企业的实际经营活动进行持续的监控，及时发现并处理现金流量异常的情况。

3. 现金流调度：通过合理安排企业的各项支出，确保企业资金的合理使用，提高资金的利用效率。

4. 现金流风险控制：通过科学的手段，进行对企业现金流的风险评估和控制，防范各种可能导致企业现金流紧张的风险因素。

通过以上几个方面的管理，可以使企业的现金流得到合理的管理和使用，确保企业在经营中能够随时满足所需的资金，保持良好的资金运转状态。

二、房地产企业现金流管理的特点房地产企业的特点决定了其在现金流管理方面有着一些独特性。

房地产开发项目的投资周期相对较长，自项目启动到最终竣工交付往往需要数年时间，这就导致资金的投入和回笼周期较长，对资金的流动性要求较高。

房地产开发项目的规模通常较大，项目的建设和开发需要大量的资金投入，这就导致了项目的资金需求量较大，对于企业的现金流管理提出了更高的要求。

房地产企业的盈利能力受市场环境和政策影响较大，有一定的不确定性，这就增加了企业经营风险，需要对现金流进行更加谨慎的管理。

试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个资金密集型的行业，因此，现金流成为它们经营的核心。

现金流管理是一项至关重要的任务，这涉及到从筹资、投资和运营的角度掌握资金流动和资金管理的每一个细节。

本文将从房地产企业的现金流来源和应用、现金流管理的重要性以及现金流管理的策略等方面进行探讨。

房地产企业的主要现金流来源包括销售、租金收入和金融借款等。

销售是主要的资金来源，这包括开发、建设、销售和转让房地产等环节。

租金收入通常用于付款贷款、支付房地产税和维护房地产项目。

金融借款是房地产企业的第三大现金流来源，用于支持企业的发展和扩张。

房地产企业的现金流应用主要包括：购买土地、建设和开发房地产项目、维护和管理项目、支付负债和支付股东股利等。

二、现金流管理的重要性管理现金流可以更好地掌握企业的财务状况，确保企业正常运营。

房地产企业需要精心管理现金流以确保在有限的时间内确保现金流充足，注重筹集、投资和运营，管理好现金流可以促进企业的财务稳定，提高企业的财务抗风险能力，增强企业的竞争力。

现金流管理的另一个重要目标是确保企业的利润最大化。

企业必须关注利润率和现金流，制定长期的规划和商业策略，将利润最大化，通过成本管理和投资决策来达到这个目标。

掌握好现金流，在市场波动的时候，能够稳定企业财务状况，避免设计的潜在风险，保障企业长久稳健的运行。

1.制定现金流预算为了避免因为资金不足而导致的生产和其他方面发生问题，企业需要在开始任何项目过程之前制定好现金流预算。

预算应该考虑来自销售和租赁收入等方面的现金流，并考虑其他成本如建筑、管理和税收等。

制定现金流预算可以帮助企业更好地规划资金的使用，从而更好的掌握企业的财务状况。

2.关注现金流的实时情况不同的公司如何管理现金流也不同，但是每一家企业需要管理实时现金流的情况，这有助于识别和应对问题，并在第一时间解决。

这可以通过实时监控现金流的变化来实现。

3.注重成本控制房地产企业经营成本较高，因此，注重成本控制是现金流管理的重要环节，可以通过压缩成本来控制企业施工、销售和运营等费用。

房地产发展股份有限公司现金流量核算细则第一章总则第一条为了准确反映公司现金流量情况，准确提供现金流量报表和资金会议资料，为决策提供准确、及时、可比、明细的现金流量信息，依据公司管理需要，结合国家规定及《xx房地产发展股份有限公司会计核算细则》制定本细则。

第二条本细则适用于xx房地产发展股份有限公司及其所属主营房地产业务的各公司，适用范围为现金流量报表和资金会议资料。

第三条xx房地产发展股份有限现金流量核算自公历1月1日起，至12月31日止，并按照公司规定每月25日结账（12月份31日结账）。

第四条现金流量核算按期、批、次为纵向分类标准，即现金流量要核算到不同项目的不同批次，如阿卡二期二批一次工程的现金流量应单独核算。

第五条现金流量核算要求科目统一使用，未经许可，不得更改科目名称及统计分类方式。

第六条现金流量统计原则遵循实质重于形式原则,即按产生现金流量的经济业务的最终用途，确认现金流量的归属。

第二章现金流量核算方法为了方便记忆，现将现金流量按性质及流出流入不同分成六级十位数的科目编码体系（1-1-2-2-2-2六级10位编码，即前两级为一位编码，后四位为2位编码）。

第一位反映现金流量的性质，第二位反映流出或流出方向，第三至十位为具体流量的内容（详见现金流量表编码明细）。

第一节经营活动产生的现金流入（11）第七条销售商品收到的现金（1101）核算预订、销售收到的现金，按照各项目的不同期的不同批次统计。

预订指交纳现金、签订认购书未签订合同，销售指交纳现金、签订购房合同。

现金流量分类原则：1101－销售商品收到的现金，110101－××项目,11010101——XX项目XX期，1101010101－××项目×期×批；例：2006年6月15日销售廊坊阿尔卡迪亚二期二批住宅一套，收取款项200,000元。

现金流量统计为：1101－销售商品收到的现金，110101－廊坊阿尔卡迪亚，11010102－廊坊阿尔卡迪亚二期，1101010202—廊坊阿尔卡迪亚二期二批200,000第七条预选收到的现金（1102）核算业主预选房号交纳的现金，按照各项目的不同期的不同批次统计。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第三节讲义
房地产投资项目的现金流量（三大类）
1.出售型房地产开发项目的现金流量
1.1 出售型的现金流入－总投资等于总成本费用，无固定资产及流动资产
■ 销售收入
【易错点辨析】
■ 项目的贷款也是从外部流入企业的,是否可列入现金流入?
不可以,现金流入一定是系统外流入
1.2 分析销售收入时的注意事项
■ 存在预售时，要合理确定不同时点的商品房销售比例
■ 多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例
■ 各个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测
【重点难点】区别两个重要概念
■ 基础设施建设费
是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用
■ 公共配套设施建设费。

试析房地产企业的现金流管理房地产企业是一个高度资金密集型行业，其现金流管理对企业的健康发展至关重要。

现金流是指企业在一定时间内通过经营活动获得的现金和现金等价物的净增加额，是企业经营管理的生命线。

房地产企业的现金流管理涉及融资、投资、经营三大方面，需要综合考虑企业的盈利能力、资金利用效率和风险承受能力等因素，进行科学合理的规划和管理。

房地产企业需要重视融资管理。

融资是房地产企业实现规模化发展的基础和保障，通过融资获取足够的资金来支持企业的开发、建设和销售等活动。

在融资管理方面，企业应根据自身的发展阶段和资金需求制定合理的融资计划，包括选择融资方式、融资规模、融资时点等。

企业可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种途径获取资金，需要综合考虑各种融资渠道的成本、期限、风险等因素，以及企业的还款能力和风险承受能力，做出明智的选择。

投资管理是现金流管理的重要组成部分。

房地产企业需要持续进行土地储备、项目开发、资产管理等投资活动，而这些投资活动都需要大量的资金支持。

在投资管理方面，企业需要重视资金的使用效率和风险控制，根据市场环境和自身实际情况合理安排投资规模和投资时点，避免因资金紧张或投资失误导致现金流断裂或损失。

企业还需关注投资项目的收益预期和风险水平，确保投资项目能够为企业带来稳定的现金流和良好的投资回报。

经营管理是现金流管理的关键环节。

房地产企业在日常经营管理中需要考虑供应链管理、成本控制、销售管理、资金流动等多个方面，这些方面都直接影响着企业的现金流状况。

在经营管理方面，企业需要关注产品销售的周期性和季节性，做好资金周转规划；企业还需要关注成本的控制和管理，确保企业运营的高效性和盈利能力；企业还应加强与供应商和客户的沟通与合作，优化资金流动，提高资金利用效率。

房地产企业的现金流管理需要全面考虑融资、投资和经营三大方面，需要科学合理的规划和管理。

在实际操作中，企业可通过加强内部控制、完善财务管理制度、建立现金流预测模型等方式来提高现金流管理水平，确保企业资金周转顺畅、现金流稳定，从而实现企业的长期健康发展。

现金流计划编制作业指引1.目的规范现金流计划编制流程；加强现金流计划编制的科学性和准确性；掌握资金动向，确保资金安全，提高公司资金使用效率；对现金流计划实施监控管理和偏差分析，及时提出预警。

2.适用范围适用于集团及下属从事房地产开发业务的全资及控股子公司，从事其他业务的单位可参照执行。

3.术语和定义3.1 现金流计划：一定时期内，根据经营计划排定的以月度发生额为基础的现金流入、流出计划。

包括：项目现金流计划和年度现金流计划。

4.1.1项目现金流计划：涵盖整个项目开发周期的现金流计划，通常以一个项目作为编制单位，项目分期开发的也可以每一期作为编制单位。

5.1.2年度现金流计划：涵盖一个会计年度的现金流计划，通常以一个公司作为编制单位。

3.2计划偏差率：每一年度的现金流计划中现金净流量计划数与实际发生数的差异率。

年度现金流实际数-年度现金流计划数计划偏差率= ×100%年度现金流计划数4. 职责4. 1 下属公司财务部4. 1.1负责本单位内部现金流计划的监控及评价；4. 1.2组织本单位各部门编制本公司（或本项目）现金流计划；4. 1.3编写本单位融资及税金收支计划；4. 1.4审核并汇总各部门编制的现金流计划；6. 1.5每季度对本单位各项目的年度现金流计划执行情况进行偏差分析。

6.2.下属公司各部门6.3.1负责编写本部门或本专业对应的现金流计划，其中：6.4. 1.1 营销部负责编制销售回款和销售费用支出计划;6.5. 1.2成本部负责编写项目成本费用支出计划和年度成本支出计划；6.6. 1.3 行政人事部（集团为总裁办和人力资源部）负责编制年度管理费用支出计划；6.6.2负责编制上报本部门月度资金计划；6.6.3严格按月度资金计划控制本部门用款。

6.7.下属公司总经理6.8.1审核现金流计划；4.3.2落实实施现金流计划，严格按现金流计划控制本单位用款。

6.9.集团财务管理部4.4.1负责组织编制集团年度现金流计划；4.4.2负责审核下属公司的项目现金流计划和年度现金流计划；4.4.3负责监控年度现金流计划的执行情况，组织进行偏差分析和反馈。

试析房地产开发企业现金流管理方案在经济社会飞速发展的大背景下，房地产行业的市场竞争日趋激烈，房地产行业和市场都对房地产开发企业有了更高的要求，房地产开发企业想要谋求长足稳定的发展除了要不断提升自身实力，还要加强对企业现金流的管理，只有这样才能保证房地产企业具备充足的资金进行房地产开发建设，防止企业出现资金链断裂的风险，实现资金的合理配置，降低房地产企业的经营风险，强大持续的现金流才能助力房地产企业的发展。

一、房地产开发企业现金流管理的概述（一）现金流管理的定义与性质现金流量指的是房地产开发企业在从事经营活动时产生的现金流入、流出及现金总量情况的统称。

现金流管理实际上指的是房地产开发企业控制现金的流入与流出，实现对现金流量的管理。

房地产开发企业构建完备的现金流量管理体系，是房地产开发企业发展的基础，更是提升其市场竞争力的必要保障。

（二）房地产开发企业现金流管理的现状房地产开发企业的经营规模大，企业的运用需要大量的资金，房地产开发企业在开发新项目时，由于开发周期长，工程量大，对资源的消耗量、消耗速度也远超于其他行业，使得房地产开发企业的资金被大量占用，可用于支配的现金流量有限，这样就降低了房地产企业抗击风险的能力。

由于房地产开发企业的自有资金不足支撑企业的正常运营，房地产开发企业大多会采用融资的方式增加企业的现金流，这些资金主要来源于银行借款，这种融资的形式是解决资金问题的最有效方式，但是同时也增加了企业的利息费用，加重了房地产企业的财务负担，而房地产企业的开发资金并不能迅速回笼，再加上房地产企业的资产负债率偏高，使得房地产企业的融资难度加大。

近年来政府部门加大了对房地产开发企业的管控，使得房地产开发企业的融资渠道日益紧缩，提高了房地产企业贷款的标准，加大了房地产企业筹资的风险。

有些房地产开发企业甚至为了获得贷款，采用非常手段对财务报表进行篡改，导致财务数据失真，将会加剧房地产开发企业的财务风险。

再加上房地产开发企业与材料供应商、土地供给方、施工方都有现金往来，并且多数都是大笔的资金交易，这无疑会加大了房地产开发企业现金流的经营使用风险。

试析房地产企业的现金流管理作为资本密集型行业的代表，房地产企业的现金流管理显得尤为关键。

过往历史上，许多房地产项目的失败往往是由于现金流出问题而导致。

因此，房地产企业需要充分认识到现金流管理的重要性，制定合适的管理策略，以确保企业稳健地运营，实现可持续发展。

房地产企业的现金流主要来源于销售收入和融资。

销售收入是房地产企业最主要的现金流来源，尤其是从预售和现售中获得的收益。

然而，由于房地产市场的波动性和销售周期的长短不一，企业的现金流经常受到干扰。

因此，房地产企业需要制定相应的现金流管理策略，以确保企业在销售收入受到影响时，仍能够及时保障现金流的稳定性。

一、现金流管理策略（一）制定现金管理计划房地产企业应该在项目启动前，制定现金管理计划。

计划应包括现金流估算和资金调度。

现金流估算包括预估项目每个时期的现金流入和流出，以及现金流的波动情况。

资金调度包括资金调拨、资金周转和风险控制。

房地产企业应该将现金流估算和资金调度的计划分解到每个具体的项目，并监控项目的现金流情况。

（二）合理融资，拓宽资金来源通过合理融资，房地产企业可以拓宽资金来源，增加现金流。

合理融资指的是借贷相关金融机构的资金时，保证企业的现金流和负债之间的平衡，减少债务资本占比。

此外，房地产企业还可以通过发债、股票上市等方式获取资金。

（三）控制成本，提高利润率成本控制是现金流管理中非常重要的一环。

房地产企业应该尽量降低各项成本，包括建设成本、销售成本和管理成本等。

通过控制成本，企业可以提高利润率，增强现金流的可持续性。

（四）积极回收应收账款房地产销售过程中的应收账款是企业现金流管理中的一个关键要素。

房地产企业应该积极回收应收账款，加快资金周转。

同时，企业还应该加强对应收账款的管理，控制坏账率，提高收款效率。

（五）优化资产配置房地产企业应该适度优化资产配置，实现资产的最大化利用。

企业可以通过转让闲置资产、合理安排项目建设顺序等方式，提高资产配置效率，加速现金流的入账。

房地产公司现金管理办法（修订）第一章总则第一条为了进一步规范和加强北京房地产公司（以下称股份公司）现金管理，维护财经制度。

根据国务院颁布的《现金管理条例》有关法律法规的规定，结合股份公司的实际情况，特制定本办法。

第二条严格执行国家规定现金开支范围和标准，并接受主管机关的检查监督。

第三条各项目公司、分公司、控股公司的现金管理办法可参照本制度的规定，结合本单位的实际情况和管理要求另行制定，并报股份公司备案。

第二章现金日常管理第四条股份公司及其所属分公司、子公司根据业务需要提出本单位库存现金限额计划，并报开户银行审批。

经核定的库存现金限额必须严格遵守，每日的现金结存数，不得超过核定的限额。

若因业务需要增加或减少现金限额时，应向开户银行提出申请，于开户银行重新核定库存现金限额后生效。

第五条发生的业务，凡达到支票起点的，必须通过银行办理转账结算，属下列范围的可支付现金。

1．职工工资、津贴。

2．个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其它专门工作报酬。

3．根据国家规定支付个人的科学技术、文化艺术等各种奖金。

4．各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出。

5．出差人员必须随身携带的差旅费。

6．结算起点以下的零星开支（结算起点为100元）。

7．中国人民银行确定需要支付现金的其他支出第六条公司现金收入应当于当日送存开户银行。

第七条支付现金，可从本单位库存现金限额中支付或从开户银行提取，不得从本单位的现金收入中直接支付（即坐支）。

第八条公司库存现金，一般由出纳人员保管。

出纳人员对经管的库存现金，必须做到日清月结。

第九条财务部门存放现金过夜，不得超过银行规定的限额。

如实际库存现金超过规定的库存限额，则应将超出部分及时送存银行。

第十条有关现金收付的其他规定：1．不准以白条顶替现金；2．不准挪用现金；3．不准私人借用公款；4．不准单位之间套换现金；5．不准假造用途套取现金；6．不准将单位收入的现金以个人名义存储；7．不准用银行账户代其他单位存入或支取现金；8．不准保留账外现金和私设“小金库”；9．不准以任何票证代替人民币。

房地产企业现金流量表管理一、现金流量及其分类现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。

现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。

它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。

至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。

现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。

如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。

一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。

其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。

现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。

如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。

现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。

应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

房地产项目现金流管理01保开源（收入）资金的开源即资金的收入，资金收入一般有以下渠道：1、促销售：促销售是地产企业保障资金安全最根本的途径，也是评价地产企业业绩最重要的指标，只有保证了销售规模才有可能保障足够的回款基数。

销售要把主要精力放在自售业绩上，辅助的销售手段可以考虑工程款抵房、员工购房等等2、去库存：库存已逐渐成为各大房企重点解决的问题，库存意味着可售未售，已投入了大量的资金，但未能得到回报，库存越多占用的资金就越多，不但无法实现业绩，更会带来不健康的现金流。

应根据市场、库龄等因素制定专项的去库存方案，对于长库龄库存且项目经营性现金流尚未回正的，建议尽快去化。

3、追回款有的项目销售不错，但回款率不高，这也是导致项目现金流困难的因素，提高回款率需要营销和财务协同办理。

一方面营销应尽量提高客户首付比例，提前梳理放款资料，在蓄客期要求客户提前准备，保证销售即可办理贷款，及时放款另一方面财务要理顺银行关系，了解银行放款节奏，并多备几家银行资源，保证本项目足够的放款额度。

4、保供货保供货就是工程要把握项目开发节奏，给营销提供足够的货值供销售需要关注的是，所供货值必须是“有效货值”，很多公司在策划供货方案的时候，运营和销售是脱节的，运营一味的供货，但未与营销交圈，导致供的很多货值不是营销需要的货值，虽然货值很多，但销售情况极差。

正确的做法应该是由营销根据市场情况提出供货需求，运营根据施工情况合理推进供货节奏，否则会产生剪刀差，工程投入了大量的资金，但由于未考虑市场情况，导致市场情况好的区域供货不足，没有货卖，市场差的区域供货过多，卖不掉，但占用了大量资金。

5、解监管各地区主管部门为了保障农民工工资按时拨付，往往会将资金进行监管，按照项目进度进行拨付，这部分资金地产企业无法掌控，属于闲置资金，如果能将这部分资金解除监管释放出来，无疑会大大减少项目开发的资金压力。

6、盘融资一个项目的开发，如果仅仅靠自身的收入是很难保证开发的，所以要用足融资杠杆，前融、开发贷一定要及时办理，同时需要注意的，在合适的节点要做好用利率低的融资替换利率高的融资。