方案-房地产开发企业现金流量表

项目代码项目名称核算内容11经营活动产生的现金流量1111111销售商品、提供劳务收到的现金反映本期销售商品、提供劳务收到的现金，以及前期销售、提供劳务本期收到的现金（包括销售收入和应向购买者收取的增值税销项税额）和本期预收的帐款，减去本期销售本期退回商品和前期销售本期退回商品支付的现金。

1、购房客户退房必须选择此明细；2、收取客户的定金、VIP 卡应计入此明细，在退款时冲回本明细；3、若某单位经营租赁收取租金为其主营业务收入的，应将租金收入计入本明细其中：内部销售反映内部关联交易外部销售除内部关联交易以外的其他销售商品、提供劳务收到的现金1112收到的税费返还反映企业收到返还的所得税、增值税、营业税、消费税、关税和教育费附加等各种税费返还款包括财政补贴1113收到的保证金返还反映企业收到返还的各类保证金不包括土地保证金1114收到的其他与经营活动有关的现金反映企业经营租赁收到的租金等其他与经营活动有关的现金流入1、若某单位经营租赁收取租金为其主营业务的，租金收入不计入本明细；2、与投资无关的金融机构利息收入、贷款户利息收入；3、收到个税手续费1115收到的内部往来反映的是绿地集团合并范围内公司之间的往来流入与不在合并范围内公司的往来不在本明细1121121成本支出11211土地费反映房地产企业本期实际支付的土地费用交纳土地保证金时计入本明细，中标后直接转入土地成本不涉及现金流量，未中标退回时冲回本明细11212前期费反映房地产企业本期实际支付的前期费用11213基础设施费反映房地产企业本期实际支付的基础设施费用11214工程款（F ）反映房地产企业本期实际支付的工程款11215工程款（Z ）11216配套费反映房地产企业本期实际支付的配套费11217开发间接费反映房地产企业本期实际支付的开发间接费11218购买商品劳务支付的现金反映非房地产企业本期购买商品、接受劳务实际支付的现金（包括增值税进项税额），以及本期支付前期购买商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项，减去本期发生的购货退回收到的现金。

房地产开发企业现金流量表 现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表 现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。

它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。

至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资 现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。

现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。

如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。

一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。

其中期限短，一般是指3个月内可到期变现 现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。

如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。

现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。

应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等 房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类 （一）经营活动产生的现金流 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。

（一）经营活动产生的现金流量经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。

经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。

经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。

（二）投资活动产生的现金流量投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。

这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。

所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。

（三）筹资活动产生的现金流量筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。

这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。

“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

经济师考试资料房地产投资项目的现金流量及财务报表为了帮助您更好的通过中级经济师考试，全面了解经济师考试的相关重点，我们中华会计网校特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！第三节房地产投资项目的现金流量一、出售型房地产开发项目的现金流量（一）出售型房地产开发项目的现金流入主要表现在销售收入上（二）出售型房地产开发项目的现金流出1.土地成本。

2.开发成本。

3.开发费用。

4.销售税费二、经营型房地产开发项目的现金流量（一）经营型房地产开发项目的现金流入租金收益、自营收入、房地产增值等（二）经营型房地产开发项目的现金流出1.固定资产投资。

2.经营成本。

三、房地产置业投资项目的现金流量流入：与经营型类似流出：购买房地产的投资及在运营期内的经营成本。

第四节房地产投资项目的财务报表一、现金流量表（一）现金流量表的类型项目投资现金流量表；项目资本现金流量表；投资各方现金流量表（二）现金流量表的编制二、资金来源与运用表三、损益表四、资产负债表五、房地产投资项目的辅助报表补充：估算现金流的原则□ 以增量现金流为基础■ 将投资项目实施与不实施进行比较□ 沉没成本不应该考虑■ 沉没成本是指过去已经发生的成本，无论项目上不上均已支付的费用□ 机会成本应视为现金流出■ 如对旧房屋的改造中有了其它的用途，应将清理变现额视为现金流出□ 考虑间接影响■ 如新建旅馆会使原有旅馆每年利润下降，应列入新建旅馆项目的现金流出量之中使用现金流评估投资项目的原因（与利润指标相比）□ 现金流量与利润的差别实质■ 现金流量为收付实现制■ 利润为权益发生制□ 现金流与利润区别的主要项目■ 固定资产购建费用■ 折旧■ 经营期欠款和尚未支付款项■ 固定资产配套的流动资金投入■ 现金流确认客观，而利润依赖于会计程序的选择□ 采用现金流量的优点■ 考虑资金的时间价值，评估更具客观性■ 现金流量可以反应过程，而利润只反应结果现金流的分类□ 初始投资现金流量（三项）■ 固定资产购建费用■ 相应流动资金投入■ 更新固定资产净残值收入□ 经营现金流量■ 税后现金流=税前现金流×（1-T）+D.T=净利+折旧□ D――折旧□ T――所得税率□ 终结现金流量■ 净残值收入■ 流动资金收回现金流量表□ 现金流量表■ 只计算现金收支，不计算非现金收支（折旧、摊销等）□ 现金流量表的作用■ 了解企业现金的来龙去脉■ 反映企业的理财政策■ 帮助投资者预测企业未来发展潜力■ 作为计算内部收益率、净现值、投资回收期等指标的依据□ 现金净增加额的组成■ 经营活动■ 投资活动■ 筹资活动□ 净现金流量■ 现金流入减去现金流出□ 分类■ 全部投资现金流量表■ 自有资金现金流量表。

1．某房地产开发项目的现金流出、现金流入如下表（单位：万元）。

（16分）
序号项目第1年第2年第3年第4年第5年
1 现金流出303 426 57
2 0 0
2 现金流入0 0 445 664 865
3 净现金流量-303-426-127664865
4 累计净现金流量-303-729-856-192673
5 折现净现金流量-275.4
5
-352.0
7
-856-192673
6 累计折现净现金流量-275.4
5
-627.5
2
-722.9
4
-269.4
2
269.49
（1）若取折现率为10%，试完成上述表格。

（2）分别计算项目的静态、动态投资回收期。

t年的折现净现金流量=(t年的现金流入-现金流出）／（1-折现率）t
静态投资回收期：
（累计净现金流量出现正值的年数-1）+（上年累计净现金流量绝对值／当年净现金流量）即（5-1）+（192／865）=4.22年
动态投资回收期:
（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+（上年累计净现金流量现值绝对值／当年净现金流量折现值）即（5-1）+（269.42／538.91）=4.5年。

房地产开发项⽬基本报表：
（⼀）现⾦流量表
现⾦流量表反映房地产项⽬开发经营期内各期（年、半年、季度、⽉）的现⾦流⼊和现⾦流出，⽤以计算各项动态和静态评价指标，进⾏项⽬财务盈利能⼒分析。

按投资计算基础的不同，现⾦流量表分为：
1.项⽬投资现⾦流量表
2.资本⾦现⾦流量表
3.投资者各⽅现⾦流量表
（⼆）财务计划现⾦流量表
该表反映房地产项⽬开发经营期内各期的资⾦盈余或短缺情况，⽤于选择资⾦筹措⽅案，制定适宜的借款及偿还计划。

（三）利润表
该表反映房地产项⽬开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，⽤以计算投资利润率、资本⾦利润率及资本⾦净利润率等评价指标。

利润总额的计算过程，参见本书第六章第⼀节有关内容。

应该指出的是，开发商发⽣的年度亏损，可以⽤下⼀年度的所得税前利润弥补；下⼀年度税前利润不⾜弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不⾜弥补的，⽤税后利润弥补。

在实际操作中，房地产开发项⽬的所得税，采⽤了按销售收⼊⼀定⽐例预征的⽅式，即不论项⽬整体上是否已经盈利，只要实现了销售收⼊，就按其⼀定⽐例征收所得税。

（四）资产负债表
资产负债表反映企业⼀定⽇期全部资产、负债和所有者权益的情况。

在对房地产开发项⽬进⾏独⽴的财务评价时，不需要编制资产负债表。

但当房地产开发经营公司开发或投资⼀个新的房地产项⽬时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动⽐率、速动⽐率等反映企业财务状况和清偿能⼒的指标。