土地征收成片开发方案编制的优化路径研究

房屋征收拆迁服务中的流程优化与效率提升概述：房屋征收拆迁服务是在城市发展过程中不可避免的重要环节。

然而，过去的征收拆迁流程常常面临着繁琐、冗长、低效等问题，给居民和政府带来不便。

为了提高征收拆迁服务的质量，优化流程并增强其效率是十分必要的。

本文将探讨如何优化征收拆迁服务中的流程，以提升效率。

一、建立完善的信息系统在房屋征收拆迁服务中，建立一个可靠的信息系统是提高效率的关键。

该系统应包含以下几个方面的功能：1. 房屋征收相关政策和法规的询问和查询功能，使居民可以方便地获取政策信息，并了解自己的权益和义务。

2. 征收拆迁申请、审批和受理等流程的电子化办理，减少传统纸质材料的使用和处理，降低人力成本和时间成本。

3. 居民投诉和申诉的渠道，确保居民在征收拆迁过程中的权益得到保障。

通过建立完善的信息系统，能够实现信息的迅速传递和共享，提高工作的效率。

二、明确责任与协同合作在拆迁过程中，涉及到多个相关部门和单位的合作，因此，明确各方的责任和协同合作非常重要。

1. 政府部门要明确自身的职责，并建立有效的沟通机制，确保信息畅通和协调一致。

2. 拆迁公司和评估机构要加强协同合作，提高评估工作的准确性和公正性。

3. 银行和金融机构需要协助处理有关房屋贷款违约等问题，确保拆迁过程顺利进行。

通过明确责任和协同合作，可以避免多头管理和重复劳动，提高工作效率。

三、提供便捷的咨询和办理服务为了方便居民咨询和办理相关事务，应提供便捷的服务渠道。

1. 建立24小时服务热线，为居民提供咨询和解答疑问的服务。

2. 在社区设置征收拆迁服务站点，方便居民办理相关手续和提交申请材料。

3. 制定操作手册和流程图，让居民清晰了解办理的步骤和所需材料。

通过提供便捷的咨询和办理服务，可以降低居民的时间成本和人力成本，提高居民的满意度。

四、加强法律援助和权益保护在拆迁过程中，居民的合法权益应得到充分保护。

为此，需要加强法律援助和权益保护措施。

1. 为咨询和办理过程中的纠纷提供法律援助和仲裁机制，确保居民的权益得到有效保护。

土地征收成片开发方案编制存在问题及优化建议——以福州
市为例
吴丽航
【期刊名称】《亚热带资源与环境学报》
【年(卷),期】2024(19)1
【摘要】《中华人民共和国土地管理法》于2019年重新修订,明确为公共利益需要组织的成片开发建设用地可依法实施征收。

结合福州市土地征收成片开发方案编制实践,对方案编制过程中的公益性比例、用地规模设定、方案调整、规划实施、编制质量等五大共性问题进行剖析,并提出分类设定公益性比例、灵活确定开发面积、细化规则管控、规划先行确保可实施性和合理引导方案编制等优化建议,以更好地衔接国土空间规划体系,为项目落地提供用地要素保障。

【总页数】5页(P151-155)
【作者】吴丽航
【作者单位】福州市国土资源局征地工作部
【正文语种】中文
【中图分类】F301.2
【相关文献】
1.关于土地征收成片开发方案编制问题的探究
——以合肥市长丰县吴山镇为例2.土地征收成片开发方案的关键问题及编制路径研究——以安徽省宁国市为例3.公共利益导向下土地征收成片开发方案编制对策
——兼析《土地征收成片开发标准(试行)》的运作逻辑及实践路径4.浅谈编制土地征收成片开发方案存在的问题及对策5.广西土地征收成片开发方案编制问题的探究——以柳州市柳北区为例
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成片征收开发方案一、引言在城市化进程中，土地资源的开发与利用是实现城市可持续发展的关键。

而成片征收开发方案则是一种有效的方式，通过整合土地资源，促进城市规模扩张与社会经济的发展。

本文将以成片征收开发方案为主题，探讨其背景、目的、实施步骤以及相关问题的解决方案。

二、背景随着城市人口的不断增加和经济的快速发展，城市土地的供需矛盾日益突出。

而传统的单个土地征收开发方式效率低下，无法满足快速城市化的需求。

因此，成片征收开发方案的出现成为解决这一问题的有效途径。

三、目的成片征收开发的目的在于优化土地资源的配置，提高土地利用效率和经济效益。

其主要实现方式是通过批量征收相邻的土地，再进行统一规划和整合，从而形成更大规模、更集约化的开发项目。

通过成片开发，可以更好地满足城市建设的需要，提升城市形象和功能，推动经济社会的进一步发展。

四、实施步骤1. 拟定规划方案：确定征收范围、开发项目等，并进行前期调研和专题研究，为后续的方案制定提供科学依据。

2. 拟订征收方案：依据规划方案，制定征收范围、征收对象、征收补偿标准等具体内容，并征求相关利益相关方的意见和建议。

3. 开展征收行动：组织征收工作人员进行土地征收，并确保征收过程合法、公平、公正，保护农民和其他征收对象的合法权益。

4. 制定开发方案：根据征收地的具体情况和规划方案，制定科学、合理的开发方案，包括土地利用规划、建筑风格设计、基础设施建设等。

5. 实施开发工作：组织开发单位和相关建设公司对征地进行开发和建设，确保项目的质量和进度。

6. 监督管理：建立健全的监督管理机制，加强对征收和开发过程的监督，及时发现和解决问题，确保成片征收开发方案的顺利实施。

五、相关问题与解决方案1. 农民利益保护：在征收过程中，应充分保障农民和其他受征收对象的合法权益，合理确定征收补偿标准，并提供就业机会和转移支付等补偿方式，确保他们能够获得合理的经济利益。

2. 生态环境保护：在征收开发过程中，应注重生态环境保护，合理划定保护区域，加强对开发项目的环保监管，控制开发对生态环境的破坏，并进行生态修复和环境治理。

128 |R E A LE S T A T EG U I D E关于土地征收成片开发方案编制问题的研究以南通市崇川区为例顾东娟 (南通市崇川区住房和城乡建设局 江苏 南通 226001)[摘 要] 土地征收成片开发方案上接国土空间规划,下衔土地征收和项目落地,是建立国土空间体系至关重要的环节㊂文章以南通市崇川区成片开发方案为例,从编制内容㊁审批与实施过程㊁保障实施结果三个方面进行分析研究其存在问题及形成原因,提出优化建议,以期能更好的衔接国土空间规划,形成一套科学流畅㊁合法合规的征地程序;能更好的保护耕地,保障农民合法权益,提高土地节约集约利用率,为后续的土地征收成片开发工作提供参考㊂[关键词] 土地征收成片开发;南通市崇川区;空间规划;节约集约[中图分类号]F 301.2 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2023)24-128-03 2019年新‘土地管理法“,缩小了征地范围,规范了征地程序,在充分总结33个试点经验的基础上,第一次通过列举方式,对征收的公共利益做了明确界定㊂考虑到目前我国正处在工业化㊁城镇化高速推进时期,为了满足城市建设用地需求,在第四十五条第一款第(五)项规定符合条件的 成片开发 可以对土地进行征收㊂2020年11月,自然资源部印发‘土地征收成片开发方案标准(试行)“的通知,对成片开发方案的内容做了明确规定㊂其中,一个最重要的条件,就是对公共服务设施㊁基础设施及其他公益性用地的比例做了强制性要求㊂该制度的实施缩小了征地范围,增加了征收难度,但能够有效降低地方政府随意征地的冲动,有利于严格保护耕地,提高空间效益㊁保护公共利益和保障农民权益[1]㊂潘向向从方案编制内容,审批与实施过程和保障实施结果这三个方面,比较了22个省的土地征收成片开发方案技术标准[2]㊂本文也着重从这三个方面,以南通市崇川区为例,分析土地征收成片开发方案编制中存在的问题以及形成原因,提出解决方案,更好的平衡征地与供地㊁发展与保护之间的关系[3],建立健全国土空间监管体系,提升国土空间治理能力和治理体系,保障被征地农民的合法权益,推动经济社会可持续和高质量发展㊂1 崇川区区情及土地概况南通市崇川区位于江苏省的东南部,长江入海口北岸,和上海隔江相望㊂崇川区是南通市人口最密集,生产要素最集中,城市化水平最高的区域㊂随着南通新机场㊁通州湾新出海口㊁北沿江高铁等重大基础设施项目的落地,作为南通市主城区的崇川在长三角的地位和承担的职责不断提升㊂近年来崇川区用地需求刚性上升,在土地资源节约集约利用方面不断创新求变,通过城市空间优化㊁工业提质增效㊁城镇低效用地利用,增加发展空间,走出了崇川特色的节约集约模式㊂唐闸历史工业城镇 旧城换新 节地模式获评2021年江苏省节地模式10个先进典型案例之一被通报推广,2022年度崇川区获得自然资源部自然资源节约集约示范县(市)㊂资料来源:‘南通市国土空间总体规划(2021-2035)“公示草案2 存在问题及形成原因2.1 编制内容存在问题及原因崇川区的成片开发从编制内容来看,主要是用地布局和规模㊂和其他大部分省级地区一样,江苏省也没有明确提出规模和布局要求㊂拿崇川区2022-01号成片开发方案为例,范围涉及永兴㊁秦灶和观音山街道(小海街道和竹行街道不属于崇川区行政管辖范围内),上图方案规模不一,形态不规整,在空间上呈散点式分布,难以形成开发的集聚效应㊂图1 南通市区域空间格局图图2 崇川区2022-01号成片开发范围位置示意图原因之一是崇川区国土空间规划正在编制中,在规划未批复之前,现存的土地利用总体规划与城市总体规划偶尔会出现不一致的情况㊂比如崇川区2021-03号土地征收成片开发方案中陈桥安置房片区河道征地,规划河道与控制性详细规划相衔接,但在正式征地时出现不符合土地利用总体规划的情形㊂R E A LE S T A T EG U I D E |129二是受地方政府干预比较大,地方政府还在倾向于哪块地好卖,能卖到高价,就倒逼控规调整,规划跟着项目走,哪里没征编哪里的粗放型编制方式,这种做法往往导致土地节约集约利用低㊂三是为了达到公益性用地比例不得低于40%的刚性要求,编制过程中,往往把道路㊁绿化全部纳入开发方案里,来凑公益性用地的比例,但实践中并不实施,造成开发范围形态的不规整㊂而且未来相邻的片区很有可能面临公益性用地比例不足,或者被道路分割而难以成片的隐患[4]㊂2.2 开发方案审批与实施过程存在问题及原因从方案审批与实施过程来看,南通市中心城区内项目的方案审批事权在江苏省人民政府,中心城区外项目的审批事权在南通市人民政府㊂南通市人民政府负责审查上报及监督管理;南通市自然资源局负责区/市方案的具体审查㊁上报工作以及监督指导;区/市级各部门根据各自职能提出意见㊂从方案编制到批复一般需要3-6个月,批复后启动征地流程又需要3-6个月的时间,因方案编制和审批周期较长,耽搁项目落地的情况经常发生㊂编制要求中成片开发方案时序为5年,2年完成征地,5年完成建设㊂对于未启动征地的片区,尚可以通过 动态调整机制 来规避两年未完成年度实施计划,但对已经启动征地,因为信访或者拆迁不能按时完成征地的片区,目前还没有具体指导措施㊂2021-01号成片开发方案是崇川区编制的第一个方案,于2021年10月获省厅批复,距今约2年时间㊂表1 崇川区2021-01号土地征收成片开发方案实施情况片区编号面积(公顷)实施情况经营性地块公益性地块原因是否两年内能完成征地天生港镇街道片区121.7143待缴纳征地费用未启动部分是唐闸镇街道片区111.0228已完成征地道路绿化已完成征地;学校教育用地未完成学校教育用地上有房屋未拆迁,尚未列入年度拆迁计划部分是永兴街道片区171.3709待组卷报省已启动芦泾路上涉及 上访户,征地稳评风险高部分是永兴街道片区532.7036待组卷报省已发拟征地公告部分是任港街道片区1114.2706待组卷报省已发拟征地公告是钟秀街道片区120.3094已发补偿安置方案公告国有土地是观音山街道片区115.7701待组卷报省国有土地是观音山街道片区253.4365待组卷报省道路㊁绿化征地尚未启动部分是观音山街道片区39.9837已撤销教育用地布局选址局部调整秦灶街道片区116.0806已撤销不符合通吕运河两岸整治方案规划功能定位钟秀街道片区248.0893已撤销不符合通吕运河两岸整治方案规划功能定位小海街道片区116.5913小海街道片区220.8285竹行街道片区145.0287竹行街道片区220.33112021-01号成片开发方案共有15个片区,其中小海街道㊁竹行街道片区属于南通市经济开发区管辖范围内,此文不予讨论㊂由于教育用地布局选址局部调整,撤销了观音山街道片区2;不符合通吕运河两岸整治方案规划功能定位,撤销了秦灶街道片区1和钟秀街道片区2,实际落实方案实施的只有8个片区㊂从目前征地实施情况来分析,前期经营性地块都已经启动征地,大部分能2年内完成征地,配套公益性用地征地处于滞后状态,甚至未启动㊂形成这种状况的原因一是崇川区现行的城建体制,各部门各司其职又各自为政㊂地块类项目的征地由住建局和各园区版块负责申报,市政道路绿化类项目征地由市政绿化局负责申报;城市景观河道(泵站)类项目由水利部门负责材料申报㊂一个成片开发方案真正落实征地的时候,往往出现哪个项目谁急谁先征地的情况,其配套的道路绿化和河道往往滞后于经营性地块㊂二是公众参与流于形式而未落实实质过程㊂苏自然资130 |R E A LE S T A T EG U I D E发ʌ2021ɔ138号明确规定,方案要充分征求相关部门意见,保障公众知情权;新‘土地管理法“在征地过程中提出听证概念㊂1969年S h e r r y R.A r n s t e i n 提出的 公众参与阶梯论 ,把公众参与程度由下向上排列[5]㊂成片开发方案中的公众参与,还停留在表面参与的告知阶段,偶有咨询和劝解㊂前期土地开发方案编制没有充分收集群众意见,解决群众诉求,就会影响后续征地的进展和项目落地㊂图3 公众参与阶梯2.3 保障实施结果存在问题及原因从保障实施结果来看,江苏省对成片开发方案实施及监管是做了明确要求的,除了将方案范围纳入 江苏省自然资源大数据平台 和土地征收成片开发成果管理系统,而且明确规定了土地征收成片开发方案审查监督部门,以及责任追究机制㊂但由于成片开发工作尚处于初步探索阶段,地方政府对方案调整程序和规则,尚未具体出台督导措施,容易滋生征而未供㊁闲置土地问题㊂3 成片开发方案优化建议3.1 地方应尽快出台土地征收成片开发方案的规则和调整程序,为开发方案顺利实施提供上位法条和依据㊂在新国土空间规划批复前,应尽快开展土地利用总体规划与城市总体规划两规一致性调整完善方案㊂3.2 编制成片开发方案要严肃性和务实性相结合,综合考量土地效益㊂省市级各审查部门应差异化推进审批项目,把握急需保障民生的项目和省级以上重点项目,加快审查效率;同时强化对征而未供土地㊁闲置土地的考核力度,建立正向激励制度㊂地方政府开发土地,应避免急功近利,科学制定年度用地计划,严格保护耕地,提高土地节约集约利用率[6];同时建立健全联络人制度,把一个方案内各地类地块同时推进,强化方案的可操作性㊂3.3 为了推进规划在基层的落地实施,完善公众参与机制,北京市探索了 责任规划师制度㊂南通市可以参照这个制度,通过规划师聚焦社区层面,组织和策划一系列活动,提高社会参与的增权成效[7]㊂同时明确征地所涉权利当事人的可诉讼内容,规范被征地权利人的救济途径,节省行政成本,提高行政效率㊂4 主要结论向上承接国土空间规划,向下对接土地征收和项目落地的土地征收成片开发方案,是建立国土空间体系至关重要的一个环节㊂经过两年多的实践探索,土地征收成片开发编制逻辑㊁法理基础已相对明晰[8][9]㊂但与国土空间规划衔接㊁两规融合性㊁方案编制中公众参与机制的建立,以及政府职责分工方面,还存在难点堵点㊂本文通过研究分析南通市崇川区成片开发方案编制㊁审查到项目实施落地中存在问题及形成原因,提出优化建议,以期能更好的衔接国土空间规划,形成一套科学流畅㊁合法合规的征地程序;能更好的保护耕地,保障农民合法权益,提高土地节约集约利用率,为崇川区产业项目的落地奠定基础,为崇川区高质量发展提供了用地保障㊂参考文献[1] 谢海良.关于土地征收成片开发方案编制问题的研究-以合肥市长丰县吴山镇为例[J ].现代农业,2021(6):96-97.[2] 潘向向,储君,仝德,等.土地征收成片开发方案与国土空间规划的协调路径研究[J ].规划师,2022(4):5-11.[3] 郭晓林,于连莉,催元浩,等.青岛土地征收成片开发的全流程探索与优化建议[J ].规划师,2022(5):108-114.[4] 张秋仪,黄莉云,杨迪,等.空间治理理念下的土地征收成片开发方案实施路径研究[J ].规划师,2022(4):41-49.[5] 王健,张泽宇.土地征收的新公众参与边界讨论-基于台湾典型土地征收案例的分析[J ].中国土地科学,2016(7):16-21.[6] 黄志华.节约集约用地是新加坡经国之道-参加新加坡国土资源节约集约利用考察学习体会[J ].浙江国土资源,2016(9):20-22.[7] 唐燕.北京责任规划师制度:基层规划治理变革中的权力重构[J ].规划师,2021(6):38-44.[8] 陈涛,王智勇,谢来荣.公共利益导向下土地征收成片开发方案编制对策-兼析‘土地征收成片开发标准(试行)的运作逻辑及实践路径“[J ].规划师,2022(4):12-20.[9] 耿宝建,岑潇,王筱青.新土地管理法征收补偿制度变化与司法应对[J ].法律适用,2022(6):54.变更声明由于本刊编辑在修改文章的时候,对于薛巍的文章‘文化地产成功要素分析“,刊期是:22年24期页数:4(178-180,183),作者简介精简了 对外经济贸易大学商学院在职人员高级课程研修班学员 对作者有用的信息,特此证明以表歉意㊂房地产导刊2023年12月5日。

土地征收成片开发方案编制的实践困境及对策发布时间：2023-02-15T07:34:05.889Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：邵黎明[导读] 成片开发是我国新《土地管理法》中提出来的一种新型土地利用方式，邵黎明易县自然资源和规划局河北保定 074299摘要：成片开发是我国新《土地管理法》中提出来的一种新型土地利用方式，其实施受到了广泛的重视。

本文主要从对土地征收成片开发方案编制的内在逻辑入手，对编制过程中遇到的困难与问题进行剖析，而后提出相应的解决对策。

关键词：土地征收；成片开发；方案编制；实践困境1 引言自我国新《土地管理法》实施以来，在土地征收方面，最重要的制度就是“成片开发”。

所谓的成片开发，是指在一定区域范围内，将部分建设用地集中安排、连片开发。

从整体上来看，成片开发是新《土地管理法》实施以来的一个重要制度创新，但其在具体实践中却面临着诸多困难与问题。

本文从新《土地管理法》修正案中对成片开发进行阐述，并分析了其具体的实施情况与存在的困难，从而提出相应的解决对策。

2 土地征收成片开发方案编制的实践困境2.1 存在“两规”导向差异性，影响片区范围规整性一直以来，土地利用总体规划和国土空间规划在编制方式、布局形态、管控方法等方面都存在较大差异。

如在土地利用总体规划中，对于“城镇开发边界”内的土地使用进行严格管控，强调各类用地“多规合一”，强调对土地利用的宏观控制；而在国土空间规划中，则采用“城市规划+土地利用总体规划”的管控模式。

两规之间存在着较为明显的差异性，导致两者在对土地征收实施范围进行管控时存在较大差异。

比如，“城镇开发边界”内的成片开发一般由单个地块组成，不需要对“城镇开发边界”以外区域进行用地安排；而在实施范围内涉及成片开发建设项目时，由于“城镇开发边界”内地块数量较多、涉及面积较大，如果全部进行征地征收并将地块按照规划用途进行开发建设则会出现无法落实用地要求的问题。

基于山地城市的土地征收成片开发方案编制思路研究作者：韩朗侯敬丽何动林高雄林来源：《西部资源》2024年第03期［摘要］土地征收成片开发是提高土地集约利用程度，推动城镇高质量发展的重要政策。

从国土空间规划过渡时期视角，基于土地征收成片开发的特点及编制要求，并以山地城市贞丰县为实践，对土地征收成片开发方案编制，从成片开发区域划定、必要性及公益性、布局及实施计划、效益评估、公众参与等方面进行探讨研究，以期为山地城市编制土地征收成片开发方案提供指导和参考。

［关键词］山地城市；土地征收成片开发；编制研究2019年8月26日新修正的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）中第四十五条规定，为了公共利益的需要，有六种情形之一确需征收农民集体所有的土地的，可以依法编制土地征收成片开发方案（以下简称“方案”）实施征收[1]。

当前国土空间规划编制审批尚未完成，过渡时期地方重大基础设施、民生保障、重大产业建设等项目需要落实空间用地布局。

而开展土地征收成片开发是为了国家公共利益的需要、公平保障被征地农民权益，具有重要意义[2-5]。

目前四川、安徽、江西等多省份已出台一系列的成片开发工作细则及编制技术指南，但由于当前处于国土空间规划过渡时期，各地在对编制方案方面的要求存在不同差异，主要体现在规划衔接、编制审批及实施监督三个方面[6]。

贞丰县属于典型的喀斯特山地城市，土地利用类型复杂多样化，乡镇受地形限制经济发展条件不同，导致各乡镇之间土地大规模集中连片开发受阻；其次在国土空间规划划定集中建设区边界的时候存在诸多不规则的形态，面临成片开发区域地块各自独立、分散的格局。

因此，在成片开发区域范围衔接国土空间规划划定的集中建设区过程中，致使成片开发区域的范围划定及方案编制研究存在较多的困难，如开发地块的布局、基础设施条件、投资建设情况等。

对此，本研究以贵州省自然资源厅印发《关于做好土地征收成片开发工作的通知》及相关技术指南为依据，结合目前多省份已出台政策中的相关亮点，以贞丰县的山地类型为实践编制土地征收成片开发方案。

土地征收成片开发方案与国土空间规划的协调路径研究摘要：社会的不断发展不仅推动了经济的高质量发展，还推动我国城市布局规划的科学发展。

我国城市的发展离不开土地开发方案与国土空间规划这两个重要因素的合理发展。

尽管政府与社会都注意到这两个重要因素对城市发展的推动作用，但很遗憾，在实际的操作过程与发展中，这两项方案却与理想存在较大的差距，工作过程中出现许多问题，影响了城市现代化的进一步发展。

因此，工作人员需要结合城市现代化发展的现实基础，采取针对措施，尽可能的科学协调土地征收成片方案与国土空间规划，研究出一条合理的协调路径。

鉴于此，本文将围绕这两个方案在融合现状，提出一些可供参考的见解。

关键词：土地征收成片开发；国土空间规划；协调路径；研究方案引文：城市现代化的进一步推动发展离不开土地征收成片开发方案与国土空间规划的科学统筹与合理协调。

然而在这两个方案协调发展的研究过程中，却出现了许多与理想不符的现实问题。

为促进城市现代化的科学发展，推动中国经济的高质量发展，便利人们的日常生活与推动我国城市布局规划的合理化发展，本文将围绕土地征收成片开发方案与国土空间规划这二者协调的现状，提出一些见解，希望能对相关工作人员起到帮助作用并助力推动我国城市现代化发展。

一.土地征收成片开发方案与国土空间规划的协调路径的现状在研究土地征收成片开发方案与国土空间规划协调路径的现状之前，需要认识到土地征收成片方案的研究意义。

首先土地征收是城镇化、工业化进一步推进的空间保障。

鉴于此，征收土地制度一直都是社会与政府关注的利益焦点。

尽管在土地征收制度中一直坚守“基于公共利益的需要可以实施征地”的征地原则。

然而这个征地原则中有一个概念界定模糊，那就是“公共利益”。

公共利益的界定很模糊，这样模糊的界定会造成社会与政府之间的认知冲突，从而影响社会对征地过程的配合程度。

而在这种模糊概念的影响下，政府征地的范围也较为广泛，过于宽泛的土地征收也是土地开发利用效率较低的一个客观因素。

土地征收成片开发方案经验做法说到土地征收成片开发，那可是个大事儿。

这个事情说起来复杂，但用心做了，事情就简单了。

啥叫成片开发呢？通俗点说，就是把一块区域内的土地整合在一起，集中开发。

像拆迁一样，不是一个家一个家慢慢来，而是把一大片地方一股脑儿搞定。

听起来是不是有点儿激动？总感觉一下子就能搞定一大块地，谁不想这么省劲呢？不过，话说回来，要是没有合适的经验做支撑，那真是个“吃力不讨好”的活。

首先得说，这事儿没有啥一步到位的万能法门，得靠经验和“摸石头过河”了。

要想做好这事儿，最重要的就是掌握节奏。

一个区域内，土地的征收、补偿、安置等等，都是有时间要求的。

你不能指望着一下子就把所有的事情都搞定，这就像是想打一个好麻将，必须得等到你手上的牌凑齐了才行。

就拿补偿来讲，征收方的利益和被征收方的心情都得照顾好。

否则，一方面大家会觉得自己白白吃亏，另一方面，征收进度也就难以推进。

得理顺这些关系，大家都满意了，开发工作也能有条不紊地进行。

至于具体操作，首先得搞清楚每一块地的性质。

有些地块可能还存在纠纷，有些地块可能是历史遗留问题，处理起来相对复杂。

哦，对了，说到历史遗留问题，这可是个大坑，谁掉进去了，谁心里都不好受。

拿地块征收来说，有时候上一任相关部门留下来的问题，真的是“吃不完的苦”。

比如有的土地原来是国家公园，后来被改成了宅基地，这种“变脸”的土地可就麻烦了。

你要想顺利征收这块地，得多和有关部门打交道，心情好的时候可以多说点，心情不好的时候，也得小心翼翼，避免踩到雷区。

此外，土地征收后，安置问题也是一个大挑战。

总不能把那些失去家园的人丢到一边，给他们一个箱子，自己去捡一片空地盖房吧？人家是要安置的。

安置不当，真的是好大一锅烂粥。

大家想想看，土地开发虽然能带来经济收益，但如果把老百姓的安置搞砸了，那最后的“锅”还是开发方背。

就拿房屋安置来说，你不能给人家一个“口袋公寓”当成奖励，得根据实际需求来，做到实实在在的安置。

从范围划定角度优化上海成片开发方案研究屠越栋1,2（1. 上海市地矿工程勘察（集团）有限公司，上海 200072；2. 上海亚新城市建设有限公司，上海 200436）摘　要：新《土地管理法》规定成片开发是土地征收的一种情形，自然资源部的《土地征收成片开发标准（试行）》对成片开发方案编制提出了细化的标准，但成片开发方案编制过程中仍面临诸多问题。

本文结合上海市成片开发方案编制实践，聚焦范围划定这一成片开发方案编制的核心问题，从上海成片开发规范、成片开发范围划定主要问题、范围划定问题的实践案例分析、成片开发范围划定问题的原因剖析、完善土地征收成片开发方案规划范围编制的建议等方面，对成片开发方案编制与审批提出建议，以更好地衔接国土空间规划体系。

关键词：成片开发；土地征收；范围划定；方案编制中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：2095-1329(2022)02-0030-05党的十八届三中全会以来，我国全面启动了以征地制度改革、农村集体经营性建设用地入市和农村宅基地制度改革为主要内容的农村土地制度“三项改革”[1]。

在农村土地制度“三项改革”中，征地制度改革是关键[2]，而征地制度改革的关键点又集中在缩小政府征地范围上[3-4]。

缩小征地范围的核心目标是要尽可能规避既往征地模式所带来的负面效应[5]。

2020年1月1日开始实施的新《土地管理法》第45条提出了“成片开发”的概念，规定六类情形可以征地，前四项为军事外交、基础设施、公共事业、扶贫搬迁及保障性安居工程，第五项为成片开发，第六项为法律规定的其他情形。

同时规定成片开发的具体标准由自然资源部制定。

2020年11月，自然资源部印发了《土地征收成片开发标准（试行）》（下称《标准》），对“成片开发”定义、方案编制内容及批准程序等进行了规定，指导地方操作。

上海也根据实际情况出台相应的指导意见和技术指南。

但成片开发方案编制过程中仍面临诸多问题，而其中的核心问题聚焦于范围划定。

伴随2020年《土地征收成片开发标准（试行）》的出台，土地征收成片开发受到社会各界的广泛关注和迫切期待。

2020 年下半年以来，浙江省扎实稳妥推进土地征收成片开发有关工作。

结合浙江省实际，浙江省自然资源厅先后印发《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）的通知》和《关于做好土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知》，大力开展政策宣讲及技术培训，积极引导地方聚焦改革目标，规范开展方案编制，有序开展成片开发。

本文从成片开发的政策变迁出发，并结合浙江省土地征收成片开发方案编制实践发展，分析了当前土地征收成片开发的特点、方案编制存在的主要问题，为下步做好方案编制提出了针对性的意见建议。

一、成片开发的政策变迁（一）成片开发政策由来新中国成立以来，在建国初期国家就十分重视成片开发建设实施的重要性。

国务院早在1956年就印发了《关于加强新工业区和新工业城市建设工作几个问题的决定》，文件提出应该采取分期分区、成街成片集中建设的办法，克服城市建设中的紊乱现象，接着又印发《关于纠正与防止国家建设征用土地中浪费现象的通知》，对由于土地开发零散、无序造成的建筑物布置分散粗放、土地浪费严重等情况进行了批评。

进入改革开放以后，1979年开始又从深圳市的蛇口工业区，扩展到福州市马尾开发区、厦门市湖里开发区和海南省洋浦工业区等，中国的成片开发工作从摸索中不断走向成熟。

国务院在1990年出台了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》文件，成片开发工作经验在各地推进落实，地方性立法纷纷跟进，成片开发制度体系日趋完善，从东部沿海地区不断扩大到内陆地区，土地开发突飞猛进，由单纯的工业用地开发建设扩展到工业、科技、旅游、住宅、农业、仓储物流等多个行业多个领域齐头并进综合发展，由点状分散发展扩大到大面积集中连片发展。

到目前为止，产业园区、经济开发区、自贸区、保税区、旅游区等仍然属于成片开发建设的重要领域。

进入新世纪以后，成片开发建设又作为推进“产城融合”、“三旧”改造、智慧城市、海绵城市、生态城市等的重要试验场地。

土地征收前成片开发方案编制流程
土地征收前成片开发方案编制流程简述：
1. 规划研究：依据国土空间规划，研究开发区域的土地利用方向与目标。

2. 数据收集：收集土地性质、权属、现状、生态红线等基础资料。

3. 方案编制：确定开发范围、规模、公益性用地比例、拆迁安置方案等具体内容。

4. 社会公示：征求公众、相关权益人意见，举行听证会或公示方案。

5. 专家评审：组织专家对方案进行技术审查和可行性论证。

6. 政府审批：提交县级以上人民政府批准土地征收成片开发方案。

简化版：规划分析→资料收集→编制方案→公示征询→专家评审→政府审批。

土地征收成片开发方案编制探究摘要:：自新修订的《土地管理法》首次在法律层面提出“成片开发”概念以来，在自然资源部《土地征收成片开发标准（试行）》指导下，各省市都在积极探究和制定成片开发相关政策以及方案编制要求，本文主要阐述了成片开发方案编制工作中遇到的问题与困难，并对方案编制提出思路和建议。

关键词:成片开发、方案编制;一、成片开发背景2020年1月1日，新修订的《土地管理法》正式施行，本次法律修改主要涉及集体土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地管理等方面内容。

新修订的法律中，第45条采用例举的方式提出可以依法征收集体土地的六种情形，包括军事和外交用地、政府组织实施的“科教文卫”、基础设施、扶贫搬迁、保障性安居工程建设等需要用地以及法律规定的其他情形，其中第五款首次提出了成片开发建设活动需要用地的可以征收集体土地。

新法的实施意味着今后类似房地产开发、工业、商业服务等“营利性”为主的项目用地，只有位于成片开发范围内才可以依法征收集体土地。

相较于旧版《土地管理法》，新法对于征收集体土地的管控要求更为具体和严格，意图通过缩小征地范围并增加相应征地程序以达到节约集约用地，促进地区经济、社会可持续发展的目的。

新法实施后，自然资源部于同年11月印发了《土地征收成片开发标准（试行）》（以下简称《标准》），明确了成片开发的定义和原则，并提出方案编制和审批等相关要求。

《标准》中将成片开发范围限定在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，并提出成片开发是由政府组织的综合性开发建设活动。

这意味着成片开发在符合国土空间规划的前提下，依据当地发展需求合理确定范围及承担的功能。

二、方案编制的问题与困难1、国土空间规划中控制要素尚未明确自国土空间规划体系建立以来，城镇开发边界、永久基本农田和生态保护红线三条控制线的制定工作一直都是国土空间规划的重点，三条线的划定工作也一直在如火如荼的开展中。

三线中的城镇开发边界一定程度上决定了地区可进行开发建设的规模和范围，既要满足上位规划的传导要求，又要满足地方发展的实际需求，划定规则短时间内难以最终敲定。

土地征收成片开发方案编制相关问题探讨摘要：土地资源的成片开发是全面贯彻落实我国国土空间规划工作的重要举措，通过合理规划片区范围，有利于实现“建一片、成一片”的目标。

作为自然资源主管部门，一是要向地方政府和基层群众宣传好成片开发政策，争取社会各界对该政策的理解和支持；二是要按照自然资源部土地征收成片开发标准，结合国土空间规划、国民经济和社会发展规划的编制，积极做好成片开发方案的编制准备工作；三是要依法依规按照成片开发范围实施征地工作，正确面对困难和问题，实现自然资源保护和群众权益保护的“双赢”。

鉴于此，本文围绕土地征收成片开发方案编制相关问题展开探讨，以期为相关工作起到参考作用。

关键词：土地征收；自然资源；开发方案1.土地征收成片开发的内涵与标准依据自然资源部印发的《标准》，成片开发是指“国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动”。

同时，《标准》还规定成片开发的标准主要涵盖以下几个方面：（1）合规性。

成片开发必须完全符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城乡规划等要求。

“合规性”标准为定性判断，无须量化处理。

（2）公权力。

成片开发土地征收是政府公权力行为，主要体现为政府是成片开发的主体。

一方面，成片开发的法人必须是县级以上政府，一般不得以政府指定的机构为开发法人；另一方面，成片开发土地征收由政府组织实施完成，征收补偿以政府财政作为唯一或主要来源[1]。

（3）公益性。

新法规定成片开发征收制度实施的前提是“基于公共利益需要”，同时在《标准》中明确了“土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例一般不得低于40%，各市县具体比例可视各地情况差异确定”。

该比例应具有合理性：过低，易引致社会不满，从而影响成片开发的公益性目标；过高，会加重地方政府财政负担，从而影响成片开发的积极性，制约现实发展需求。

成片征收开发方案征收和开发是推动城市发展的重要手段之一。

成片征收开发方案是指在城市规划和土地利用的基础上，通过征收土地并进行整体开发，实现区域的综合效益最大化。

本文将探讨成片征收开发方案的背景、流程和实施效果。

一、背景介绍随着城市化进程不断加快，土地资源的稀缺性逐渐凸显。

为满足城市发展对土地的需求，成片征收开发成为解决土地供给瓶颈的有效途径。

成片征收开发方案以整合零散小块土地为主，通过土地整理、规划与开发设计，实现土地资源的更有效利用，提升城市经济效益与生活品质。

二、流程分析1.项目规划成片征收开发方案的第一步是项目规划。

根据城市总体规划，确定征收区域范围和用途，并结合社会经济发展需求进行可行性研究。

2.征收程序成片征收的程序包括土地调查、征收公告、协议谈判、协商一致和强制征收等环节。

这一过程需要政府、土地所有者和相关部门的密切协作。

3.征收补偿在土地征收过程中，要合理确定补偿标准，确保土地所有者的合法权益得到妥善保障。

同时，还需要注意补偿形式的多样性，以满足不同土地所有者的需求。

4.土地整理成片征收完成后，需要进行土地整理，包括地形地貌调整、道路通达、绿地规划等工作。

土地整理的目的是使征收区域的用地结构更加合理，提高用地效率。

5.开发建设在土地整理过程中，要结合市场需求和规划要求，制定具体的开发方案。

开发建设的内容包括住宅楼盘、商业配套、公共设施等，以满足城市发展的多元需求。

三、实施效果通过成片征收开发的方式，可以实现以下效果：1.提高土地利用效率：通过整合零散分散的土地资源，提高土地的利用率和开发率，减少闲置和浪费。

2.提升城市形象：通过规划设计和建设开发，改善城市环境和公共设施，并提升城市的整体形象和品质。

3.优化城市布局：成片征收开发方案可以调整城市布局，加强城市功能分区，提升城市的整体竞争力和可持续发展能力。

4.促进经济发展：通过成片征收开发，可以刺激投资和就业增长，推动相关产业链的发展，促进经济的持续健康发展。

土地征收成片开发方案与国土空间规划的协调路径研究摘要：十八大以来，我国经济社会发展实现历史性变革，迈向高质量发展。

经济增长的动力格局之变，不仅打开了更旷阔的发展空间，也为整个国土空间规划和土地节约集约利用提出了更高的工作要求。

《土地管理法》（2019年修正）提出土地征收要符合公共利益导向，为了公共利益而需成片开发的地区可依法进行土地征收毛病首次将成片开发以国家法律形式纳入土地征收之中，自此诞生了“土地征收成片开发”的概念，即“在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织对一定范围的土地进行综合性开发活动”。

土地征收成片开发作为农用地转建设用地和国土空间规划的重要前期工作，将为我国社会经济发展提供扎实的土地要素保障。

关键词：土地征收；成片开发方案；国土空间规划；协调路径研究引言国土空间规划是落实“多规合一”、国土空间用途管制职责行使的一种法定规划，国土空间的科学合理规划，利于自然资源的合理配置，能使土地格局逐步完善，同时也能确保土地空间得到高效化、合理化利用，为经济有序发展奠定坚实基础。

近年来，得益于科技水平的日益进步，大数据技术开始得到成熟发展，此时国土空间规划的“多规融合”目标成为可能。

依托大数据技术开展国土空间规划工作，利于空间规划编制质量和效率的提升，实现精细化管控目的的同时，借助大数据技术整合多方面数据信息，能确保集约化及高效化、安全性、可持续的绿色资源、环境资源、空间资源发展目标逐步实现。

一、土地征收成片开发的源起和意义在二元土地所有制的背景下,我国工业化、城镇化的推进需要通过土地征收来提供空间保障。

因此,征地制度一直是我国城乡关系的焦点,并随着经济社会发展历经了数次重大改革。

在此过程中,“基于公共利益的需要可以实施征地”这一原则始终没有改变,但公共利益的界定一直较为模糊,且征地范围较为宽泛,造成了土地低效开发利用,以及建设空间分散破碎、无序蔓延等问题。

2019年新《土地管理法》清晰界定了公共利益的内涵,进一步收窄了土地征收范围,并特别提出了成片开发是可实施征地的公共利益情形之一。

成片征收开发方案一、概述成片征收是指在特定区域内，对土地进行集中划拨和收购，以推动整体开发利用的一种方式。

本文旨在探讨成片征收开发方案的重要性以及实施步骤。

二、成片征收开发方案的重要性1. 整合资源：成片征收能够将零散的土地整合在一起，形成较大规模的开发用地，从而提高土地资源的利用效率。

这样一方面能够实现土地的综合开发，另一方面也方便了基础设施的建设和管理。

2. 促进产业发展：成片征收后的土地可以进行产业规划，有利于引进优秀企业、推动产业升级和提升区域经济发展水平。

同时，成片征收还能够促进企业之间的协同效应，形成产业集群。

3. 优化城市布局：通过成片征收，可以优化城市的布局，推动城市的有序发展。

通过科学规划，可以合理设置各类基础设施，提高城市的宜居性和可持续发展能力。

三、成片征收开发方案的实施步骤1. 制定规划：在成片征收开发过程中，首先需要制定合理的规划方案。

规划方案应包括土地利用规划、产业规划、交通规划等，以确保土地的综合利用和良好的开发效果。

2. 征收程序：根据相关法律法规，制定征收的程序和步骤。

包括对征收范围、征收标准、补偿办法等的详细规定，以确保征收过程的公正、公开、公平。

3. 资金筹措：成片征收的开发过程需要大量的资金支持。

因此，在征收前需制定完善合理的资金筹措方案，包括政府资金、社会资本等多种途径，以确保开发过程的顺利进行。

4. 协调沟通：成片征收开发需要多方的参与和配合。

政府部门应当加强与相关企事业单位的沟通与协调，解决各类问题，确保项目的进展。

5. 合理补偿：根据征收的实际情况，制定合理的补偿方案，包括货币补偿、安置措施等。

补偿方案应合法合规，保证被征收人的权益不受损害。

6. 项目落地：成片征收的最终目的是推动项目落地。

因此，各相关方应加强项目的配套建设，确保各类基础设施的完善，同时加大宣传推广，吸引更多企业入驻。

四、成片征收开发方案的前景展望成片征收开发方案作为一种有效的土地资源整合方式，在未来的城市发展中具有广阔的前景。

成片征收开发方案随着城市化进程的不断推进，土地资源的稀缺性日益凸显。

为了满足城市发展和改善居民生活质量的需求，成片征收开发方案应运而生。

本文将就成片征收开发方案的概念、实施步骤和相关政策进行探讨，旨在深入了解该方案的背景和实施的具体细节。

一、成片征收开发方案的概念成片征收开发方案是指政府为了推动城市发展，通过有计划地征收一定范围内的土地，并统一进行规划、开发和利用的项目方案。

该方案的目的是优化土地利用结构、提高土地利用效率，减少城市扩张对农用地等资源的占用，推动城市可持续发展。

二、成片征收开发方案的实施步骤（一）确定征收范围在制定成片征收开发方案之前，需要明确征收的范围。

这一步骤需要综合考虑土地利用现状、城市规划需求和社会经济发展状况等因素，确定征收的边界和范围。

（二）规划设计确定征收范围后，需要进行规划设计工作。

这一步骤包括土地规划、道路规划、绿化规划等多个方面的内容，旨在为征收区域的开发和利用提供具体的蓝图。

（三）征收补偿成片征收开发方案实施过程中，需要与被征收人进行充分沟通，并按照相关法律法规进行征收补偿。

这一步骤需要合理确定补偿标准、支付方式和时间等具体内容，旨在保证被征收人的合法权益。

（四）开发建设征收补偿完成后，成片征收开发方案进入到实施阶段。

需要依据规划设计，进行土地开发、基础设施建设和房屋建设等工作，确保规划方案的顺利实施。

（五）后期管理完成开发建设后，需要进行后期管理工作。

包括绿化维护、交通管理、环境保护等多个方面的工作，旨在确保征收区域的长期可持续发展。

三、相关政策支持为了有效推动成片征收开发方案的实施，政府出台了一系列相关政策，提供经济、法律和政策支持。

（一）经济支持政府在经济支持方面，可以给予成片征收开发项目一定的财政补贴和金融支持。

通过资金的投入，为项目的运行提供必要的经济保障。

（二）法律支持政府还可以出台相关法律法规，规范成片征收开发的程序和补偿方式。

这些法律法规的出台，为项目的实施提供了法律保障。

成片征收开发方案在城市化进程中，土地资源的开发和利用非常重要，而成片征收开发方案则是一种有效的土地开发方式。

本文将探讨成片征收开发方案的定义、优势、实施步骤以及带来的挑战。

一、定义成片征收开发方案指的是以土地为单位，对某一区域进行统一征收和开发的规划方案。

一般而言，成片征收开发方案会根据土地的地理位置、土地用途以及区域规划等因素进行科学设计，以实现土地资源的最大化利用。

二、优势1. 效率提升：成片征收开发方案能够统一征收和管理一定区域的土地，减少了繁琐的征收手续，提高了土地利用的效率。

2. 规模效应：通过成片征收开发，可以形成规模效应，推动区域内的产业集聚，提升经济效益。

3. 土地优化配置：成片征收开发方案可以将各类土地资源进行科学规划和配置，实现土地资源的有效整合和优化利用。

三、实施步骤1. 规划阶段：在规划阶段，需要进行土地资源调查和分析，明确征收范围和目标，制定土地开发的总体规划。

2. 征收阶段：征收阶段是成片征收开发的关键步骤。

需要按照法定程序，与相关权益人进行协商和补偿，确保征收过程的合法性和公平性。

3. 开发阶段：开发阶段是将征收的土地进行规划设计、建设和利用的过程。

需要引入专业团队，进行项目策划、设计与施工，确保土地的可持续利用和良好的开发效果。

4. 运营阶段：运营阶段是对开发后的土地进行管理和维护。

需要建立健全的管理体制，完善配套设施，实现土地资源的长期稳定利用。

四、挑战1. 协调难题：成片征收开发涉及到多方利益关系，需要进行多方沟通和协调，确保各方利益的平衡。

2. 环境保护：征收和开发过程中，需要注意环境保护，避免对生态环境的破坏。

3. 资金投入：成片征收开发需要大量的资金投入，包括征收费用、开发建设费用以及后期运营费用等，需要确保资金的合理运用和回报。

4. 社会影响：征收开发会影响到当地居民的生活和生产，需要与居民进行充分沟通和协商，减少社会影响。

总结起来，成片征收开发方案是一种有效的土地开发方式，能够提高土地利用效率，实现资源的最大化利用。

成片土地开发方案编制工作思考与建议李璐发布时间：2021-10-19T05:37:25.939Z 来源：《房地产世界》2021年11期作者：李璐[导读] 协助方案编制单位疏通推进成片开发报批进程堵点，全力保障成片开发方案报批工作的实施推进。

厦门土地房产研究中心福建厦门 361000摘要：成片开发是我国土地征收制度改革的重要突破，对我国土地制度改革影响深远。

本文梳理了成片开发定义的提出到其操作标准出台的路径，对土地征收成片开发这一法律概念随时间不断完善、成熟的发展脉络进行了较清晰的剖析；而后从土地征收成片开发方案的编制角度切入，探讨土地征收成片开发方案编制的要素，以及在方案编制实践过程中遇到的痛点、难点与瓶颈，并简要介绍了厦门在成片土地开发方案编制方面的经验，分享了从实操经验中提炼的可借鉴的经验与建议，以飨读者。

关键词：成片开发；方案编制；痛点；厦门经验一、成片土地开发的内涵从实践上看，土地成片开发是指按照规划对大面积毗连用地的综合开发建设，包括两个层面的含义：一是对大型连片土地进行统一的基础设施建设，即统一配套建设道路交通、供排水、供热、供气、供电通信、场地平整等基础设施；二是在连片区域基础设施建设的基础上，通过统一规划、统一供地来组织单宗地的项目开发建设，如组织建设厂房、住宅、办公用房，以及建设相配套的公共服务设施如学校、绿地、公园等。

土地成片开发的常见形式有城市扩展、新城建设、成片住宅开发、城中村改造和城郊村改造、工业园区建设、科技园区建设、经济技术开发区建设等。

成片开发是一种有效促进区域发展的手段，通过成片综合开发能够实现基础设施础、商业和公益、居住和公共服务，生产、生活与生态的统筹规划、集中性、一体化开发。

通过统筹规划各类配置，综合平衡，合理布局，统一规划，统一实施，实现土地的综合利用和高效利用及各种功能相互协调，有利于产业发展和资源配置进行合理的规划和布局。

二、成片开发实践过程中的热点问题新《土地管理法》首次以法律形式明确提出土地“成片开发”的概念和规定。