房地产开发建设期间土地使用税支出的财税处理

房产税和土地使用税的会计账务处理分录计提时：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交房产税
应交税费-应交土地使用税
支付时：
借：应交税费-应交房产税
应交税费-应交土地使用税
贷：银行存款
什么是房产税?
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余
值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

税收特点：房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

什么是土地使用税？
土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。

土地使用税只在县以上城市开征，
非开征地区城镇使用土地则不征税。

税金及附加是什么？
税金及附加是损益类科目,是指企业经营活动应负担的相关税费,具体包括消费税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、环境保护税、土地增值税、房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、契税、车辆购置税等。

期未结转后税金及附加科目应该没有余额。

房地两税账务处理流程一、引言。

房地两税，即房产税和城镇土地使用税，是房地产相关的重要税种。

正确进行房地两税的账务处理对于企业的财务管理和税务合规至关重要。

下面就详细介绍一下房地两税的账务处理流程。

二、计算应纳税额。

（一）房产税。

1. 从价计征。

- 确定房产的原值。

这个原值一般是企业账面上记录的房产原始入账价值，要注意包含与房产不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

- 然后，根据规定的扣除比例计算应税房产余值。

公式是：应税房产余值 = 房产原值×(1 - 扣除比例)。

扣除比例各地可能不同，一般在10% - 30%之间。

- 按照1.2%的税率计算应纳税额。

应纳税额 = 应税房产余值×1.2%。

- 例如，企业有一栋房产原值为1000万元，当地规定扣除比例为30%，那么应税房产余值 = 1000×(1 - 30%) = 700万元，应纳税额 = 700×1.2% = 8.4万元。

2. 从租计征。

- 如果企业将房产出租，要以房产租金收入为计税依据。

- 按照12%的税率计算应纳税额。

应纳税额 = 房产租金收入×12%。

- 企业出租一间商铺，年租金收入为20万元，那么应纳税额 = 20×12% = 2.4万元。

（二）城镇土地使用税。

1. 确定土地面积。

这个土地面积要以土地使用证上注明的面积为准，如果没有土地使用证，按照实际占用的土地面积确定。

2. 查找当地适用的城镇土地使用税单位税额。

这个税额也是各地不同，根据土地所在的地段等因素确定。

3. 计算应纳税额。

应纳税额 = 土地面积×单位税额。

- 例如，企业占用的土地面积为5000平方米，当地单位税额为每平方米10元，那么应纳税额 = 5000×10 = 50000元。

三、账务处理。

（一）房产税账务处理。

1. 计提房产税。

- 如果是从价计征的房产税，在计算出应纳税额后，会计分录为：- 借：税金及附加。

房地产开发项目的税务处理方法与技巧一、引言房地产开发项目是一个复杂的经济活动，与税务处理密不可分。

本文将探讨房地产开发项目的税务处理方法与技巧，以帮助开发商更好地理解和应对税务问题。

二、土地使用权及土地增值税1. 征收标准：土地使用权转让产生的土地增值应纳税，纳税基数为土地增值额。

2. 税务处理方法：开发商应及时申报土地增值税并缴纳税款，同时保留相关证明材料以备查验。

三、房屋销售税务处理1. 增值税：房地产开发商在销售商品房时，应缴纳销售额的增值税。

如项目符合免税条件，可以申请免税。

2. 印花税：房地产开发商在出售商品房产生的契税、土地使用权出让合同等凭证，需缴纳印花税。

3. 个人所得税：个人出售商业用房及非普通住宅需缴纳个人所得税。

4. 其他税费：根据地方规定，可能还需要缴纳房地产税、城建税等。

四、房地产投资与税收优惠政策1. 长期持有房地产：房地产投资者如选择长期持有房产，可以享受资产增值的税收优惠政策。

2. 长期租赁房地产：开发商还可以将房地产出租，作为租金收入申报并享受相应税收优惠。

3. 股权投资：开发商可以通过投资房地产开发企业的股权，享受相应的税收优惠政策。

五、税务合规管理1. 缴费凭证保存：开发商应保留相关税务缴纳凭证，并按照法律规定的时间长度保存。

2. 定期申报纳税：开发商应按照法律规定的时间节点，进行税务申报和缴税。

3. 咨询税务专业人士：为了保证税务处理的准确性和合规性，开发商可以寻求税务专业人士的指导和建议。

六、应对税务风险的措施1. 加强内部控制：房地产开发商应加强财务内部控制，确保税务申报的准确性和完整性。

2. 风险评估与避免：开发商应及时了解最新税务政策，评估潜在税务风险，并采取相应的避免措施。

3. 审计合规性：定期进行内部审计，确保公司税务行为的合规性。

七、结论房地产开发项目的税务处理是一个复杂的问题，需要开发商具备一定的税务知识和技巧。

本文介绍了土地使用权及土地增值税、房屋销售税务处理、房地产投资与税收优惠政策、税务合规管理以及应对税务风险的措施。

关于房地产公司土地使用税业务核算的看法房地产公司商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”这个问题争论已久，有的说应计入开发成本，理由是根据《企业会计准则第1号-存货》的规定：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。

存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。

因此，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。

土地使用税计入开发成本，如果在计算算土地增值税时能加计20%扣除，这对纳税人而言一般是有利的，即计入开发成本，对企业所得税仅会构成时间性差异，但因计入开发成本并可享受20%加计扣除，对土地增值税却是实质性的利好，可减少土地增值税数额。

许多房地产公司也是基于上述及土地增值税可加计扣除的考虑，在核算时计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费中科目。

但对于土地使用税的核算问题，《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。

根据《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）文件规定：“根据国务院令<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。

现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。

”另外根据《企业会计制度》第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。

房地产开发企业未开发之前以及开发后发生的土地使用税均应计入管理费用科目来核算。

企业会计制度财会[2000]25号第一百零四条企业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。

房地产开发项目的土地使用税如何账务处理？问：房地产企业因项目开发支付的土地使用税是计入当期费用还是计入开发成本中？答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（六）开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

根据上述规定，开发产品计税成本支出中不含土地使用税。

《企业会计准则应用指南—附录（会计科目和主要账务处理）》（2006）规定：6602管理费用一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

三、管理费用的主要账务处理。

按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

因此，企业的土地使用税在“管理费用”科目中列支。

综上所述，房地产企业因项目开发支付的土地使用税，账务处理应计入当期费用；企业所得税而言，不能计入开发产品的计税成本。

如何正确计算房地产企业各开发阶段的土地使用税《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。

因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售从合同约定交付土地时间的次月起(合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起)，按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。

二、项目建成并开始销售1、如果公共设施(会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同)在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。

以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。

计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷122、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(不含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。

以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。

计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)] ÷123、年度应纳土地使用税=∑(各月应税土地面积×税率)三、房地产开发企业中途转让土地的处理中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳(缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税)，产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。

房产土地使用税账务处理流程
嘿，朋友们！今天咱就来好好聊聊房产土地使用税账务处理流程，这可真是个重要的事儿啊！就好比你要建一座房子，得先把根基打牢了才行。

首先呢，咱得明确这税该什么时候交，你说是吧？可别稀里糊涂的。

比如说，小张的公司有块地，他就得搞清楚啥时候该去交税，不然错过了那可就麻烦啦！这就像你约了朋友见面，总不能记错时间吧。

然后呢，就是计算要交多少税啦，这可得仔细，不能马虎！就像小李，在算的时候那叫一个认真，反复核对，生怕出一点差错，毕竟这可关系到钱袋子啊。

接下来呀，就是做账啦！这一步就像是给房子装修，得把每个细节都处理好。

王姐在这方面就很有经验，她每一笔账都做得清清楚楚，明明白白。

之后呢，还得把相关的资料整理好，万一有啥问题，随时能拿出来。

这就跟你整理自己的物品一样，找起来方便。

你说这房产土地使用税账务处理流程重要不？当然重要啦！要是处理不好，那可就像房子没了支柱，说不定啥时候就塌了呢！所以咱们可得重视起来，认真对待每一个环节。

咱得清楚，这不仅仅是一项任务，更是对我们财产的一种负责。

只有把这个流程走好，我们才能安心地享受房产土地带来的好处。

就像开车一样，只有每个步骤都做对了，才能一路顺畅地到达目的地。

总之，房产土地使用税账务处理流程可不能小视，咱们都得用心去做，这样才能让一切都顺顺利利的呀！。

房地产开发公司项目开发期间，该项目缴纳的土地使用税核算
开发期间的土地使用税也应当费用化处理，不计入开发成本。

可参考《瑞华研究2010～2014汇编》中的以下问题解答：
问题6-1-9（房地产开发企业土地使用税的列支）
问题：
房地产开发企业针对尚未开发的土地缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”？
解答：
从会计核算的角度看，土地使用税和土地出让金是不同的。

如果不支付土地出让金，则不能取得土地使用权，也就不具备项目开发的基本条件，所以土地出让金是使开发项目达到预定的可使用或可销售状态的必要、合理的支出，应计入开发成本。

但土地使用税是针对“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人”的一项财产税，如果房地产开发企业不缴纳土地使用税，则只能由税务部门按照《税收征收管理法》规定予以处罚，但不能由国土资源部门和建设部门给予收回土地、责令停工、不予发放预售许可证等处罚（即不影响到开发产品本身的实体建造和销售），因此缴纳土地使用税并非使开发产品达到预定可销售或可使用状态的必要、合理的支出，不应计入“开发成本”中。

《企业会计准则——应用指南》的附录《会计科目和主要账务处理》对“6602 管理费用”科目的使用说明规定：“按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记'应交税费’科目。

”即，企业缴纳的土地使用税应计入“管理费用”。