关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析
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房产税、城镇土地使用税税源明细表页数:2
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【培训教材】城镇土地使用税、房产税培训讲稿PPT页数:15
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房产税、城镇土地使用税知识要点页数:3
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房产税城镇土地使用税税源变更页数:9
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减征房产税、城镇土地使用税优惠政策解读和操作讲解页数:66
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房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023
【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。 （二）从租计征（租金计税）： 应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房， 不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其 他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用 人纳税； 土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？ （1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办 理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇 土地使用税。 （财税〔2006〕56号） （2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集 体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋 或企业自建房屋）。
第三部分 在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分 如何计税？ （计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号 ）规定的税额标准执行。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平 方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。
土地使用税纳税义务发生时间及截止时间全解析
土地使用税纳税义务发生时间及截止时间一、新征用的土地根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
二、有偿取得土地使用权1.根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)的规定：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
三、新购置房屋所占用土地根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
四、有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。
房产税、城镇土地使用税若干政策
房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税若干政策自2009年1月1日起，按房产原值计算缴纳房产税的，纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税；出租房产的，纳税人应于纳税义务发生之次月起15日内申报纳税。
城镇土地使用税企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税。
对缴纳房产税、城镇土地使用税的纳税人，可根据自身实际情况，填报《地方税纳税期限变更申请表》向主管税务机关申请变更纳税期限，经主管税务机关批准后，采取年度一次或按半年分次缴纳征收。
以一个年度为一期纳税申报的，纳税期限为当年7月15日前申报纳税；以半年为一期纳税申报的，自期满之日起15日内申报纳税。
纳税人纳税期限一经批准，至少一年内不得随意变更。
纳税人以一个年度为一期申报缴纳房产税、城镇土地使用税的，如当年7月15日后应税房产原值和应税土地面积又发生变动，纳税人应于次年1月15日前办理税款退补手续。
现将有关政策及征管要求整理如下，供参考。
一、房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税的计算方法1、房产税（城市房地产税）自用房产：应纳税额=[房产原值X （1-30%） ] X.2%出租房产：应纳税额=租金收入X12% （房产税）2、土地使用税应纳税额=实际占用的土地面积（M2）刈元/ M2二、房产税（城市房地产税）有关政策1、关于适用税种内资企业缴纳房产税、土地使用税；外商投资企业缴纳城市房地产税，自2007年1月1日起，缴纳土地使用税。
据苏地税发[2002]181号《江苏省地方税务局关于明确我省城市房地产税有关政策问题的通知》：从2003年1月1日起，我省城市房地产税适用的政策规定均比照房产税的规定执行。
城市房地产税的改革方案出台后，按新的方案施行。
2、关于房产的概念房产是以房屋形态表现的财产。
房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间
浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间杨腊梅关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的终止时间，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2022]152号)第三条的规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
看似简单的规定，在实际操作中却理解不一，争论不一。
何时为“实物或权利状态发生变化”，以什么时间为标志，大家看法不一，有以下几个时间点：1、商品房买卖合同签订时间；2、预售发票开具时间；3、房管部门备案时间；4、商品房买卖合同约定的房屋交付时间；5、“交钥匙”时间；6、契税缴纳时间；7、房产证、土地使用权证中记载的发证日期。
对于这六个时间点都有不同的支持人群，实务也各有偏差。
我省那么于2022年出台了《省地方税务局关于财产行为税假设干政策问题的通知》〔鄂地税发〔2022〕63号〕，其七条“关于房地产开发企业开发工程用地城镇土地使用税纳税义务终止时间确实定问题”规定如下：(一)房地产开发企业的开发工程竣工验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案证》、《商品房工程竣工交付使用备案证》等)后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。
(二)商品房及共他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同)且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。
因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。
从2022年湖北省的这个通知可知，其是倾向于以“商品房买卖合同约定的房屋交付时间”来作为城镇土地使用税终止时间点的。
房土两税数据分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场和土地市场日益活跃，房地产税收（简称“房税”）和土地增值税（简称“土税”）作为政府财政收入的重要组成部分，其数据分析和研究具有重要意义。
本报告通过对房土两税相关数据的收集、整理和分析，旨在揭示我国房土两税的现状、趋势和存在的问题，为政府部门制定相关政策提供参考。
二、数据来源及分析范围本报告数据主要来源于国家统计局、财政部、税务局等官方渠道，涵盖了全国及部分省、市、自治区2010年至2020年的房土两税数据。
分析范围包括：1. 房税收入：包括房产税、土地增值税等。
2. 土地市场交易情况：包括土地出让面积、出让价款、出让宗数等。
3. 房地产市场交易情况：包括新建商品住宅销售面积、销售额、销售价格等。
三、房土两税收入分析（一）总体收入情况从全国来看，房土两税收入呈现逐年增长的趋势。
2010年全国房土两税收入为1.47万亿元，到2020年增长至4.78万亿元，年均增长率约为15.6%。
其中，房产税收入从2010年的760亿元增长至2020年的1.24万亿元，年均增长率约为21.2%；土地增值税收入从2010年的7100亿元增长至2020年的3.54万亿元，年均增长率约为15.1%。
（二）地区分布情况房土两税收入在不同地区之间存在较大差异。
东部地区房土两税收入占全国总收入的比重较高，且增长较快；中部、西部地区收入占比相对较低，但增长速度较快。
具体来看：1. 东部地区：以北京、上海、广东、浙江等省市为代表，房土两税收入占全国总收入的比重较高，且增长迅速。
其中，北京、上海两地房土两税收入占全国总收入的比重超过10%。
2. 中部地区：以河南、湖北、湖南等省市为代表，房土两税收入增长迅速，但占比相对较低。
3. 西部地区：以四川、重庆、陕西等省市为代表，房土两税收入增长迅速，但占比相对较低。
四、土地市场交易分析（一）土地出让面积近年来，全国土地出让面积呈现波动上升趋势。
房地产企业城镇土地使用税纳税义务发生时间和中止时间
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
6月份热点问题收集一、汽车驾驶学校取得驾驶培训收入是否要缴纳营业税？参考答案：各种形式收费的汽车、摩托车等机动车驾驶员培训班（学校）收取的培训收入，按照“文化体育业”征收营业税。
根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）文规定，免征营业税的教育劳务收入包括1、对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入； 2、对学生勤工俭学提供劳务取得的收入； 3、对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入； 4.对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入；5.对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的。
汽车驾驶学校取得驾驶培训收入不属于上述免税范围，应按照税法规定缴纳营业税。
二、内部退养的个人从原单位取得的工资是否免征个人所得税？参考答案：根据《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发[1999]58号）的规定：1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
《海南省地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税申报期限的公告》政策解读
《海南省地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税申报期限的公告》政策解读
文章属性
•【公布机关】海口市其他机关
•【公布日期】2015.05.08
•【分类】地方政府规章解读
正文
《海南省地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税
申报期限的公告》政策解读
为了充分贯彻落实国家税务总局便民办税春风行动，方便纳税人集中申报纳税，提高房产税和城镇土地使用税的纳税服务质量和效率，经反复研究，学习借鉴外省的经验和做法，并征求相关处室和部分市县局意见和建议的基础上，制定了《海南省地方税务局关于调整房产税和土地使用税申报期限的公告》（以下简称《公告》）。
一、根据不同的征收方式调整房产税的纳税申报期限：按房产原值计算缴纳房产税的，按年计算，分上、下半年两期缴纳，上半年的纳税申报期限为4月1日至30日，下半年的纳税申报期限为10月1日至31日;按房产租金收入计算缴纳房产税的，纳税申报期限为取得租金收入的次月1日至15日。
二、调整城镇土地使用税的申报纳税期限：按年计算，分上、下半年两次缴纳，上半年的纳税申报期限为4月1日至30日，下半年的纳税申报期限为10月1日至31日。
三、本公告下发前，纳税人已申报缴纳所属期为2015年度的房产税和土地使用税，允许计算扣减。
四、申报期后，纳税人因发生房产或土地转让行为而多缴的房产税或城镇土地使用税，可在下一个申报期计算抵扣或申请退税。
申报期后新增的房产和土地，在下一个申报期内一并申报缴纳。
五、申报期由按季调整为按半年，一年四次改为一年两次，将有利于减少纳税人申报次数和工作量，极大方便纳税人申报纳税，因此本公告自发布之日起开始实施。
土地使用税纳税义务发生时间
土地使用税纳税义务发生时间
土地使用税纳税义务发生时间是指纳税人应当依法进行
土地使用税的纳税义务起始时间。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和
国土地使用税法》，土地使用税是指在中华人民共和国境内的土地使用者按照法定税率和征收标准向国家缴纳的一种地方税。
土地使用税的纳税义务发生时间根据不同情况存在以下几种情况：
第一种情况是土地使用权出让所得者。
如果土地使用权
出让所得者是个人，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权出让行为发生时或者土地使用权出让合同签订时，以先到者为准。
如果土地使用权出让所得者是法人或者其他组织，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权出让申请获得初步审核通过时，即申请书及其所需材料齐备后。
第二种情况是土地使用权转让所得者。
土地使用权转让
所得者指的是通过转让方式获取土地使用权而获得的所得个人、法人或其他组织。
对于土地使用权转让所得者，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权转让合同签订时。
第三种情况是占用国有土地的单位或个人。
占用国有土
地的单位或个人指的是在没有取得土地使用权的情况下，临时占用国有土地从事经营活动或者建设项目的单位或个人。
对于占用国有土地的单位或个人，其土地使用税的纳税义务发生时间为该单位或个人实际开始占用国有土地之日起。
需要注意的是，土地使用税的纳税义务发生时间不同于
纳税申报和纳税缴纳时间。
具体的纳税申报和纳税缴纳时间是根据相关税法和税务机关的规定进行的。
土地使用税纳税义务发生时间则是确定纳税人应当履行土地使用税纳税义务的起始时间。
财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有
关问题的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2008.12.18
•【文号】财税[2008]152号
•【施行日期】2009.01.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房产税,耕地占用税
正文
财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题
的通知
（财税〔2008〕152号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：
一、关于房产原值如何确定的问题
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第十五条同时废止。
二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题
公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
四、本通知自2009年1月1日起执行。
财政部
国家税务总局
二○○八年十二月十八日。
土地使用税在各地纳税义务的时间点
土地使用税纳税义务发生及截止时间新征用的土地根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
有偿取得土地使用权1.根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）的规定：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
新购置房屋所占用土地根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条的规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
四有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地根据《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第四条的规定：对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。
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关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析
在实际工作中无论是纳税人还是税务人员，在判定房产税和城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间时，经常有模糊概念，为了便于统一掌握，就相关文件综合分析，谈谈个人观点。
一、房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的相关规定
（一）早在1986 年《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008 号）第十九条：
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
第二十条规定：
企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
第二十一条规定：
凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
（二）2003 年《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[ 2003]89 号）第二条、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：
1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税（该文件第二条第4 款中有关房地产开发企业城
镇土地使用税纳税义务发生时间的规定被财税[2006]186 号文件废止。
）。
（三）2006 年《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186 号）第二条、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题是这样规定的：
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
自
2007 年1 月1日起执行。
（四）2009 年《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152 号）第三条，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定：
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
自
2009 年1 月1日起执行。
二、综合分析房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间上述四个文件都是关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间相关规定，为了方便掌握，现就可能发生的业务列项解析如下：
1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。
2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
3、委托施工企业建设的房屋或者房地产开企业自建的房屋，在办理验收手续前或未出售前出租的，自签订出租合同并取得租金（或合同中明确支付租
金）之日起发生房产税纳税义务；出借的，自出借之次月起由使用人缴纳房产税。
4、房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税。
5、凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以
后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。
上述
1、2、
3、4、
5、涉及的城镇土地使用税，则由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
对于是否取得《土地使用证》不能作为纳税义务发生时间的依据。
6、企业停产后对原有的房产闲置不用的，由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。
吉地税地字,1999?95 号文件规定：
经有关部门批准，关闭、停产一年以上的企业，在停产期间，闲置未用的房产，经当地县以上地税机关报省地税局批准，可暂免征收房产税。
7、企业撤销后，对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税。
对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应从恢复生产次月起征收房产税。
8、纳税人购置新建（在建）商品房或存量房（已建成的商品房），自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税，或自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳。
A、如果在没办理房屋权属证书”前进行装修的，要根据签订合同的交付使用时间为准。
如果合同中未明确交付时间的，应以纳税人实际使用（开始装修）时间为准。
B、如果开发商未交付使用或未办理房屋权属证书”前纳税人委托开发商进行装修则属于实物或权利状态未发生变化，对购置人不缴纳房产税和城镇土地使用税，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。
C、如果合同中约定了交付使用时间，开发商未能如期履行的，应以实际交付时间为准。
三、几个名词概念的分析
关于财税[2008]152 号“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务”的规定，有着双重意义，某种意义上讲，一
方终止，则别一方开始缴纳。
具体判定：
A、实物发生变化，如：
某纳税人将房屋或土地使用权转让给房地产企业，房屋被拆除了。
B、权利发生变化：
应该主要从合同签订判断，财税[2006]186 号说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。
权力发生变化，主要是办理相关手续，即：
《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权力发生变化了。
C、状态发生变化：
状态应该理解为是否改变原状和实物形态，如：
原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。
实物、权力、状态发生变化，这三项其中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，则别一方开始缴纳。
四、几个实务分析
1、企业将部分房屋出租后，是从当月减少按原值计算的房产税，还是从下月减少？即，权利状态发生变化的当月终止纳税义务，也就是从下月减少。
2、纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，是否征收土地使用税？即：
如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。
如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理都属
于被划拨者所有，则发生了纳税义务。
3、企业与土地管理部门签订了合同，只付一部分款，没办理《土地使用证》这时是否纳税土地使用税？即：
首先从合同约定交付土地时间判定，没有交付时的，依签订合同为准。
是否交款，交多少，办不办证都不是判定依据。
4、房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳土地使用税？即：
要从合同约定的交房时间判定，如果约定到期，开发商并没有交房，则应从实际交付时终止缴纳土地使用税，如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的时间判定终止纳税了，就要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。
具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。
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2010年6月19日星期六。