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（六）国际评估准则400—不动产权益 包括引言、价值类型、评估方法、不动产的特殊考量等方面，重点对不动产权益评估途径和方法进行了规定和说明。
1.引言 不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。
不动产权益存在三种基本类型， ①优先权益，这类权益的所有者对土地和附着其上的建筑物拥有永久的绝对的占有权和控制权，仅受一些次级权益和法定的或其他法律的强制性约束。
②次级权益，通常给予其拥有者在指定期间内（如在租赁契约期限内），独家占有和控制特定土地区域或建筑物的权利。
③使用权益，即能够使用但不是独家占有或控制一项土地或建筑物的权利，例如：一项土地通行权利或者用于特定活动的权利。
2.价值类型 必须恰当选择一种（或多种）价值类型。
在大多数情况下，评估师应当考虑不动产在最高最佳用途下的价值，这可能与不动产的当前用途有所区别。
这种评价对不动产权益从一种用途变为另一种用途或者有考虑开发潜力来说特别重要。
3.评估途径和方法 ①市场途径 准则指出尽管不动产权益通常具有异质性，对不动产权益的评估仍然普遍采用市场途径。
应该在评估不动产权益中考虑的特定差异包括但不限于：获取的价格依据的权益类型和被评估的权益类型；各自的地理位置；各自的土地特性，或建筑物的年代和结构；每项不动产所规定的用途和区域规划；确定价格时所处的环境状况以及所要求的价值类型；所取得的价格依据的有效日期和评估基准日；相关交易发生时的市场条件和它们与评估基准日市场条件的差异。
②收益途径 具体评估方法包括利润法和现金流折现法。
收益率或折现率应当由评估目的来确定。
如果评估是为一个特定所有者或潜在所有者，基于他们自己的投资标准估值，那么使用的折现率就可能要反映出他们要求的回报率或加权平均资本成本。
如果评估的目的在于评估市场价值，那么使用的折现率应当取自市场上所观察到的、参与者愿意支付的、隐含在价格中的回报率，或取自假设参与者要求的回报率。
1.与资产相关的概念。
（1）不动产与不动产权不动产是指实物形态的⼟地和附着于⼟地上的改良物，包括附着于地⾯或位于地上和地下的附属物。
不动产是实物形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。
《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。
不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独⽴于不动产实体的所有权证明⽂件体现，如所有权证书、租约等正式⽂件。
不动产权是⼀个⾮实物性的法律概念，⽽不动产指的是不动产物理实体。
与不动产所有权相关的权利很多，包括使⽤权、占有权、进⼊权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择⾏使或不⾏使上述任何⼀个或⼏个权利的权利。
（2）动产与动产权不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或⽆形的资产。
这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。
动产所有权称为“动产权”。
（3）财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。
（4）资产资产在⼀般意义上往往⽤来表⽰不动产、动产或两者全称在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
2.资产评估的经济概念即从经济意义上说，评估师进⾏评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，⽽不是有形资产或⽆形资产本⾝。
3.折旧概念评估师在资产评估业务中所使⽤的折旧概念表⽰从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。
这些扣除部分（评估中的折旧）依其产⽣原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。
会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的⼀种摊销，⽽并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。
折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师⽽⾔，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；⽽会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。
4.市场、成本、价格和价值概念《国际评估准则》指出价格和成本是事实，⽽价值是对资产在⼀定条件下应当进⾏交易的价格的估计额。
第01讲不动产的相关基本概念考纲分析考查考生对不动产及在建工程评估方法、清查核实和现场调查等的掌握情况，以及分析和解决不动产及在建工程评估实际问题的能力。
考情分析第一节概述一、不动产的基本概念、特征及分类带着“问题”去听课！（1）不动产的基本概念有哪些，如何区分？（2）不动产的特征是什么，如何分类？（3）不动产如何分类，每种分类下包含哪些内容？（一）不动产的基本概念1.建筑物与构筑物2.房地产、不动产、物业（1）房地产房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。
房地产的概念可以从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态：法律意义上的房地产（Real Property）本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。
请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！（2）不动产房地产由于其特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
不动产是财产划分的一种形态，是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。
依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，都属于不动产范畴，如建筑物及土地上生长的植物。
《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。
在《资产评估执业准则一一不动产》中，定义的不动产为“土地、建筑物及其他附着于地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
不包含海域、林木等”。
本章中的不动产定义与评估准则一致。
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
