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（六）国际评估准则400—不动产权益 包括引言、价值类型、评估方法、不动产的特殊考量等方面，重点对不动产权益评估途径和方法进行了规定和说明。
1.引言 不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。
不动产权益存在三种基本类型， ①优先权益，这类权益的所有者对土地和附着其上的建筑物拥有永久的绝对的占有权和控制权，仅受一些次级权益和法定的或其他法律的强制性约束。
②次级权益，通常给予其拥有者在指定期间内（如在租赁契约期限内），独家占有和控制特定土地区域或建筑物的权利。
③使用权益，即能够使用但不是独家占有或控制一项土地或建筑物的权利，例如：一项土地通行权利或者用于特定活动的权利。
2.价值类型 必须恰当选择一种（或多种）价值类型。
在大多数情况下，评估师应当考虑不动产在最高最佳用途下的价值，这可能与不动产的当前用途有所区别。
这种评价对不动产权益从一种用途变为另一种用途或者有考虑开发潜力来说特别重要。
3.评估途径和方法 ①市场途径 准则指出尽管不动产权益通常具有异质性，对不动产权益的评估仍然普遍采用市场途径。
应该在评估不动产权益中考虑的特定差异包括但不限于：获取的价格依据的权益类型和被评估的权益类型；各自的地理位置；各自的土地特性，或建筑物的年代和结构；每项不动产所规定的用途和区域规划；确定价格时所处的环境状况以及所要求的价值类型；所取得的价格依据的有效日期和评估基准日；相关交易发生时的市场条件和它们与评估基准日市场条件的差异。
②收益途径 具体评估方法包括利润法和现金流折现法。
收益率或折现率应当由评估目的来确定。
如果评估是为一个特定所有者或潜在所有者，基于他们自己的投资标准估值，那么使用的折现率就可能要反映出他们要求的回报率或加权平均资本成本。
如果评估的目的在于评估市场价值，那么使用的折现率应当取自市场上所观察到的、参与者愿意支付的、隐含在价格中的回报率，或取自假设参与者要求的回报率。
1.与资产相关的概念。
（1）不动产与不动产权不动产是指实物形态的⼟地和附着于⼟地上的改良物，包括附着于地⾯或位于地上和地下的附属物。
不动产是实物形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。
《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。
不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独⽴于不动产实体的所有权证明⽂件体现，如所有权证书、租约等正式⽂件。
不动产权是⼀个⾮实物性的法律概念，⽽不动产指的是不动产物理实体。
与不动产所有权相关的权利很多，包括使⽤权、占有权、进⼊权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择⾏使或不⾏使上述任何⼀个或⼏个权利的权利。
（2）动产与动产权不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或⽆形的资产。
这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。
动产所有权称为“动产权”。
（3）财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。
（4）资产资产在⼀般意义上往往⽤来表⽰不动产、动产或两者全称在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
2.资产评估的经济概念即从经济意义上说，评估师进⾏评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，⽽不是有形资产或⽆形资产本⾝。
3.折旧概念评估师在资产评估业务中所使⽤的折旧概念表⽰从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。
这些扣除部分（评估中的折旧）依其产⽣原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。
会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的⼀种摊销，⽽并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。
折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师⽽⾔，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；⽽会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。
4.市场、成本、价格和价值概念《国际评估准则》指出价格和成本是事实，⽽价值是对资产在⼀定条件下应当进⾏交易的价格的估计额。
资产评估的不动产和土地评估作为一个土地、房产评估师，我们需要对不动产和土地进行评估，以确定它们的价值。
不动产指的是土地上的所有建筑物和设施，包括住宅、商用和工业用途。
而土地只是指土地本身，可能还需要针对土地上的建筑进行评估。
在本文中，我们将更深入地探讨资产评估的不动产和土地评估。
对于不动产评估的挑战在于它们通常是独特的。
每个不动产都有其独特的位置、特征和用途，这使得价格预测更为困难。
在进行不动产评估时，我们需要考虑所有对其价值产生影响的因素，如区域的经济活动、建筑年代、土地用途、城市规划等。
在进行评估时，首先需要确定市场价值和角色价值。
市场价值是指在一个特定时间，一个不动产的正常交易价格。
而角色价值则根据该不动产的用途进行评估，如住宅、商业和工业用途等。
土地评估的挑战则在于它们是有限的资源。
随着城市的扩张和人口的增长，适合建造楼房、商业用途和公共设施的土地越来越少。
土地评估需要考虑的因素包括，该土地的位置、规划和修建用途、近期交易以及长期市场趋势。
我们还需要考虑影响土地价值的因素，如周围景观的变化、交通状况、区域经济发展和政策规定等。
在评估土地时，我们常常会使用比较法，即比较其他土地的市场价值以确定该土地的价值。
我们还可以使用收益法，即考虑该土地所能产生的未来收益与当前投资之间的差值来确定其价值。
尽管土地和不动产评估都具备各自的挑战，但是在实践中这两类资产评估也存在一些相似之处。
例如，规划和用途对于两种评估都至关重要。
规划和用途直接决定了该土地或不动产的价值，因为它们决定了未来可能的开发和收益。
同时，对于两种评估都需要地理信息、公开资料和专业知识等各种数据，以帮助决定资产的价值。
总的来说，资产评估的不动产和土地评估都是很重要的，而且在产权交易、融资和投资等方面起着至关重要的作用。
尽管它们都具备各自的特点，但是了解它们的共性和不同点，以及使用适当的方法和数据来进行评估，将帮助我们更准确地确定它们的价值。
第01讲不动产的相关基本概念考纲分析考查考生对不动产及在建工程评估方法、清查核实和现场调查等的掌握情况，以及分析和解决不动产及在建工程评估实际问题的能力。
考情分析第一节概述一、不动产的基本概念、特征及分类带着“问题”去听课！（1）不动产的基本概念有哪些，如何区分？（2）不动产的特征是什么，如何分类？（3）不动产如何分类，每种分类下包含哪些内容？（一）不动产的基本概念1.建筑物与构筑物2.房地产、不动产、物业（1）房地产房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。
房地产的概念可以从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态：法律意义上的房地产（Real Property）本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。
请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！（2）不动产房地产由于其特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
不动产是财产划分的一种形态，是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。
依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，都属于不动产范畴，如建筑物及土地上生长的植物。
《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。
在《资产评估执业准则一一不动产》中，定义的不动产为“土地、建筑物及其他附着于地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
不包含海域、林木等”。
本章中的不动产定义与评估准则一致。
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
第03讲不动产的特征及分类（二）不动产的特征1.自然特征不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。
（1）不可移动性，又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。
不可移动性是不动产最重要的一个特性，也是不动产不同于其他财产的主要之处。
每一块土地的绝对位置（经纬度）是固定的，包括地面及其以上和以下的空间。
各块土地之间的相对位置（距离）也是固定的。
当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。
有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。
尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。
建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。
每块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。
由于不可移动，每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的不动产之间有区位优劣之分。
值得指出的是，不动产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。
（2）耐久性，又称不可隐匿性，土地寿命长久，不因使用或放置而损耗、毁灭。
耐久性是不动产的基础特性，包括自然寿命与经济寿命。
耐久性体现在土壤、建筑设计、主体结构、机电设施以及建筑材料、建造工艺、施工质量等方面。
土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。
生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。
在合理利用条件下，土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即“治之得宜，地力常新”。
土地对于污染物也有一定的净化能力。
资产评估准则——不动产不动产资产评估准则是评估不动产价值的一套规范和指导原则，用于确定不动产的市场价值、价值损耗和可替代成本等相关信息。
这些准则帮助评估师和投资者了解不动产的真实价值，以便做出明智的决策。
不动产资产评估准则包括以下重要方面：1.定义和术语：准则定义了与不动产评估相关的一些关键术语，如市场价值、可替代成本和价值损耗等。
这些术语的准确定义有助于评估师和投资者理解和使用不动产评估报告中的信息。
2.评估方法：不动产资产评估准则列举了各种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
该准则详细介绍了每种方法的使用范围、计算过程和规范要求。
评估师可以根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
3.评估流程：准则描述了不动产评估的整个流程，包括数据收集、市场分析、评估方法选择、计算和报告等。
该准则要求评估师在评估过程中遵循一定的程序，确保评估结果的准确性和可靠性。
4.评估报告：不动产资产评估准则要求评估师编制评估报告，报告中应包含的信息包括不动产的基本信息、评估目的、评估方法和准则使用情况、市场分析和评估结果等。
评估报告可以为投资者提供决策依据，并作为法律证据。
5.审定和监管：不动产资产评估准则强调评估的审定和监管程序。
评估师必须遵守相关法律法规和职业道德规范，并接受监管机构的审查和监督。
只有经过审定和监管的评估结果才能获得广泛认可和接受。
6.特殊情况和应用：不动产资产评估准则还考虑了一些特殊情况和特定应用的需求。
例如，针对土地、建筑物和机械设备等不同类型的不动产，准则提供了具体的评估要求和技术指南。
同时，准则还适用于不同行业和领域的不动产评估，如房地产、能源和基建等。
总之，不动产资产评估准则是不动产评估过程中的重要指导文件，对评估师和投资者来说具有指导和规范作用。
遵守不动产资产评估准则可以确保评估结果的准确性和可靠性，提高不动产交易和决策的透明度和公正性。
资产评估执业准则——不动产资产评估执业准则——不动产一、引言资产评估是一项重要的经济活动，它对于保障市场经济的正常运行、促进资源配置的优化具有重要意义。
而对于资产评估的准则规范，则更是保障评估活动的公正、科学、合法性，确保评估结果的可靠性。
本文将着重探讨资产评估执业准则中的不动产评估。
二、不动产评估的重要性不动产是指土地、房屋及其他属于土地不可分离的物品。
在现代社会，不动产已经成为了人们最重要的资产之一，尤其是房地产市场的发展，使得不动产的价值更为凸显。
因此，不动产评估的准确性和公正性对于保护各方利益、促进市场发展至关重要。
三、不动产评估执业准则的内容1. 评估师的资质要求评估师必须具备相应的知识和技能，并获得相关的资格认证，如取得房地产估价师职业资格证书等。
评估师还需要不断进行学习和培训，保持自身的专业水平和素质。
2. 评估过程的规范性评估过程应该遵循一定的程序和规范。
首先是获取评估对象的相关资料和信息，包括土地权属、具体位置、建筑面积等。
其次是进行实地考察，对不动产的实际情况进行了解和确认。
接下来是进行市场调研和数据分析，对周边市场和同类不动产的交易情况进行研究。
最后根据所采用的评估方法，进行估值计算和评估报告的编制。
整个过程应符合科学、公正、透明的原则。
3. 评估方法的选择和应用不动产评估涉及到土地、房屋等不同性质的资产，因此需要针对具体的评估对象选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据不同的情况，合理选择和灵活运用这些方法，确保评估结果的准确性和客观性。
4. 评估报告的编制和披露评估报告是评估师向委托人提供的重要文件，也是评估结果的正式表达。
评估报告应当清晰、完整地反映评估过程和结果，包括评估方法的选择、数据来源和可靠性、计算过程等。
同时，评估报告还应当包括风险提示和评估结果的保密性要求。
四、不动产评估执业准则的意义遵循不动产评估执业准则的意义重大。
资产评估准则不动产讲解资产评估准则不动产讲解主要内容：第一部分总体情况说明第二部分准则内容讲解第一部分总体情况说明一、不动产评估准则的特点充分借鉴、增进所需，紧紧围绕评估实践需要按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露要求（准则体系第二层）。
借鉴国际评估组织关于不动产评估的相关规定（IVS、USPAP、RICS PVM）。
在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。
突出资产评估业务特点，体现不动产评估的新需求（隐蔽不动产调查、利用其他机构报告关注事项、企业价值评估中的不动产评估、构筑物的评估）。
根据新颁布物权法，对相关内容进行调整(住宅用地自动续期)。
“总则”主要内容（共5条）制定目的和依据不动产的定义不动产评估的定义和适用范围“基本要求”主要内容（共7条）不动产评估准则与其他准则的关系从事不动产评估应当具备专业胜任能力应关注不动产的权属不动产限制条件的依据应以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估对现行相关国家技术标准的参考等二、准则的主要内容（7章45条）“操作要求”主要内容（共9条）评估目的、评估对象、前提假设价值类型、不动产组成部分对价值的影响设备安装工程与不动产的关系不动产调查构筑物类不动产的调查要求不动产相邻关系与租约限制利用其他评估机构的专业报告等“评估方法”主要内容（共12条）市场法（共3条）收益法（共3条）成本法（共3条）假设开发法和基准地价修正法（各1条）相关基本要求“企业价值评估中的不动产评估”主要内容（共7条）企业不动产的财务核算形式企业经营方式等对不动产价值的影响企业价值评估中不动产假设和限制条件不动产价值与企业核算的关系不动产价值与对企业价值贡献的关系企业拥有的不同用途不动产的价值差异（溢余不动产价值的判断）“披露要求”主要内容（共4条）评估报告的披露以及总体要求“附则”（共1条）明确准则生效日期三、重要事项说明不动产的定义《物权法》规定，物包括不动产和动产。
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。
建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。
采用非完全现场调查方式清查不动产的说明不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要的。
但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产（如：管线、廊架等），由于地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，此时应分析采用非完全现场调查的可行性，通过合理设计调查方式，安排适量的现场调查数量与比例，同时应分析可能带来的风险，并采取其他有效措施，以保证调查的充分性。
谨慎采用非完全现场调查方式，避免盲目使用或滥用。
企业价值评估中的不动产评估准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括：企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的影响不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结。
物权法中住宅用地年限的相关规定对不动产评估的影响《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，从法律上讲，住宅建设用地的期限不应对建筑物使用产生影响。
准则对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示（第27条和第31条）。
第二部分准则内容讲解第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
本条是准则制定的目的和依据。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳，是物与物权的统一。
借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对房地产的定义。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。
这是资产评估行业中不动产评估的特点。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
本条是准则强制性遵照执行的规定。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的规定，属于推荐执行。
本准则不仅对注册资产评估师执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他业务也有一定的指导意义。
第二章基本要求第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执行不动产评估业务相对基础的要求。
第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守法性与合规性的要求。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
《资产评估职业道德准则——基本准则》对注册资产评估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规定，由此可见专业胜任能力的重要性。
专业胜任能力要求注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经验。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要求。
注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条件确定适当的价值类型。
然后恰当运用不动产评估方法，得到合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
本条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。
不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存在多种形式，不同的权利与权益状况影响不动产的价值。
界定与区分不动产的权利与权益状况是对评估对象的具体判断。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
不动产评估应该满足合法性原则，应该以有关部门依法确定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等为依据。
不同的使用条件，对不动产价值有较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行估算，并在评估报告中充分披露这些技术指标情况。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使委估不动产产生最高价值的使用方式。
一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最优利用方式，还应充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动产自身最优利用产生的影响，并据此进行相应的设定。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
本条是关于《资产评估准则——不动产》与其他相关规范性文件的关系。
目前除了中国资产评估协会发布的《资产评估准则——不动产》以外，还有推荐性国家标准：《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
不动产全部的权益是指不受任何其他权益或财产限制的所有权。
不动产的部分权益一般可分为两种情形: 一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。
第十四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养护、建筑物是否与周围环境协调等。
不动产的权益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状况以及法律限制等。
不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。
第十五条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。
评估假设影响因素：资产评估项目的特定目的评估对象自身的功能、权利条件、评估时点的使用状态评估市场条件的宏观限定（规划）情况产权变动后评估对象的可能用途、利用方式和利用效果资产评估所要实现的价值类型和价值目标等第十六条不动产组成部分的价值存在相互影响关系。
建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。
如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。
本条要求注册资产评估师理解和掌握不动产均衡原理，以及该原理对不动产价值的作用。
建筑物与土地相比较，若规模过大或过小，或者档次过高或过低，其组合都不是均衡状态，该不动产的效用都不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。
第十七条对于土建工程与设备安装工程为一体的不动产，注册资产评估师应当关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。
通常有两类设备与不动产存在直接的关系：第一类是为不动产使用者提供舒适、便利等必要条件的设备，如采暖系统、空调通风系统、电气系统、热水系统等。
