资产评估学 第四章不动产评估

第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者的结合。

1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

二、房地产的特征1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

3、影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。

除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

4、投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

5、保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。

房地产具有保值、增值的趋势。

三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。

房地产评估的每一步骤主要内容如下：1、明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

2、拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。

围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

3、实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。

了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

4、选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。

附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

本准则所称不动产不包含海域、林木等。

第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。

第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。

当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。

第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。

第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。

不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。

第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。

第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。

课程名称：资产评估第 4 章不动产评估学习目标l 理解不动产各类产权权益的概念l 掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法的基本原理和适用范围l 掌握市场法的应用l 掌握收益法的应用l 理解假设开发法的应用l 了解成本法的应用本章内容l 不动产评估概述l 市场法在不动产评估中的应用（重点）l 收益法在不动产评估中的应用（重点）l 成本法在不动产评估中的应用l 假设开发法在不动产评估中的应用第一节不动产评估概述（一）不动产的概念根据《资产评估执业准则——不动产》，不动产是指“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”。

定义描述了不动产的两层含义：l物理意义上的不动产（real estate），强调不动产的“物质”属性；l法律意义上的不动产（real property），强调不动产的“物权”属性。

（二）不动产权益1、所有权权益在土地私有制国家，不动产的所有权也被称为完全产权权益或绝对所有权（fee simple interest），是指不受任何限制的所有权权益。

我国以公有制为基础，宪法规定：“城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。

从这个意义上说，个人、企业、行政事业单位或非营利组织等只能取得土地使用权。

因此，我国评估实务中所指的不动产所有权并非“完全产权权益”，而是一种带有使用限制的产权权益。

（二）不动产权益2、租赁权益租赁权益（lease interest）是由不动产的租赁行为而产生的权益，分为出租人权益（leased fee interest）和承租人权益（leasehold interest）。

（二）不动产权益2、租赁权益出租人权益来源于承租人按照租约条款支付的租金，以及租约期满后重新获得不动产的完全产权权益。

表现在：出租人可以按公平市场价格销售不动产，也可以以市场租金出租不动产。

（二）不动产权益2、租赁权益承租人权益是指承租人在一定期限内，通过租约由出租人转让给承租人的不动产权益。

第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。

由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。

(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。

(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。

2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。

位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。

(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。

房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。

(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。

土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。

另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。

从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。

(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。

房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。

另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。

(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。

第四章 房地产价格评估一、练习题 1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

不动产评估不动产评估是指根据特定的评估目的，对不动产价值、可行性及风险进行综合评述和分析的过程。

本文将围绕不动产评估的意义、目的、方法和案例展开阐述。

不动产评估的意义在于确定不动产的价值，为买卖、租赁、融资等公共和私人活动提供决策依据。

不动产是重要的资产形态，对于不同的利益相关方而言，其价值的认定可能不同。

对于产权人来说，不动产的评估可以作为其财产的保值增值依据；对于金融机构来说，不动产评估是对借款人的还款能力的评估；对于政府机构来说，不动产评估是确定税收收入、土地利用等重要决策手段。

不动产评估的目的多种多样，包括市场价值评估、担保价值评估、分割评估、重建评估等。

市场价值评估是一种常见的评估目的，即评估不动产在市场自由交易情况下的交易价格。

担保价值评估是指对不动产作为抵押物时的价值评估，确保借款人能够得到足够的贷款额度。

分割评估是指对多个不动产合并或拆分后的各部分进行评估，以便确定各部分的价值。

重建评估是指对于已经老化，不能继续使用的建筑物进行评估，确定其在重建过程中的价值。

不动产评估的方法主要包括三种：市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是最常用的评估方法，通过对比市场上相似物件的交易价格，来确定主体物件的价值。

收益法是针对产生租金收益的不动产进行评估，在考虑租金、折现率等因素后，确定不动产的投资价值。

成本法是根据不动产的建设成本来评估其价值，包括土地成本、建筑成本和附属设施等。

案例1：市场价值评估某商业综合体位于繁华区域，面积100,000平方米，由商业街、写字楼和高级公寓构成。

评估人员通过市场比较法对类似物件进行调研，发现类似商业综合体的平均交易价格为每平方米5万元。

根据市场情况及其他因素，评估人员确定该商业综合体的市场价值为500,000万元。

案例2：担保价值评估某借款人申请贷款，以其住房作为抵押物。

评估人员对该住房的面积、地理位置、房屋状况等进行考察，发现类似住房的市场价格为300万元。