长三角房地产市场分析2012

2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。

3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。

下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。

二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。

商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。

下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。

2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。

◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。

市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。

主力产品为100㎡以下、200万以内。

中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。

项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。

高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。

别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。

从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。

如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。

2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。

2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。

从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。

图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。

其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。

在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。

图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。

图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

2012年房地产市场形势分析影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。

一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。

1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。

2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。

从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。

2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。

此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。

受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：增速下调，运行平稳所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。

2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9. 1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。

如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。

应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。

2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。

这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。

而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。

由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。

2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。

住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。

严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。

完善准入分配机制，加强使用退出管理。

认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。

2012年长三角地区主要经济指标比较分析2012年，长三角地区积极应对各种挑战，加快经济发展方式转变和结构调整，全年经济运行总体保持稳定发展态势。

据交换资料显示：长三角16城市全年GDP总量89951亿元，平均增长10.1%；实现地方财政一般预算收入10355.04亿元，增长9.9%；城市居民人均可支配收入34033元，增长12.1%；人均消费支出21595元，增长9.4%。

一、经济总量再上新高2012年长三角地区GDP总量逼近9万亿元，达89951亿元，比上年增加7928亿元，占全国GDP 总量的比重为17.3%，平均增长10.1%，比上年回落1.0个百分点。

从总量看，16市中有6个城市GDP总量超过5000亿元，其中2个城市超过1万亿元。

总量前5位的城市依次为：上海（20101.33亿元）、苏州（12011.65亿元）、杭州（7803.98亿元）、无锡（7568.15亿元）和南京（7201.57亿元），扬州以2933.2亿元居第10位。

从增速看，16市中有14个城市增速较上年出现不同程度回落， 9个城市增速达到两位数，增速前5位的城市为：镇江（12.8%）、泰州（12.5%）、南通（11.8%）、南京（11.7%）和扬州（11.7%）。

二、工业经济稳定发展2012年长三角地区实现规模以上工业总产值17.35万亿元，增长6.9%，增速比上年回落11.9个百分点。

从总量看， 16市中有7个城市工业经济总量超过万亿元，其中2个城市在2万亿元以上，总量前5位的城市依次为：上海（31548.41亿元）、苏州（28783.65亿元）、无锡（14499.66亿元）、杭州（12884.26亿元）和宁波（11962.12亿元），扬州以7342.38亿元居第10位。

从增速看，16个城市与上年相比均出现不同程度回落，最大回落幅度达到18.7个百分点，最小也回落了6.8个百分点，9个城市增速达到两位数，1个城市出现了负增长，增速前5位的城市依次为：泰州（19.8%）、镇江（17.3%）、湖州（15.9%）、扬州（14.7%）和南通（14.1%）。

2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。

为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。

但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。

闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。

但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。

虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。

一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。

此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。

长江三角洲地区房地产市场比较分析摘要：长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场分重要组成部分.国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见,正式确定将长三角区域扩大到两省一市,即江苏省、浙江全省和上海市。

本文从土地市场、新进商品房市场、二手房买卖市场以及租赁市场比较研究,分析长三角地区的16个城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。

关键字：长三角；房地产市场；土地市场；新进商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场引言长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一,长三角区域的房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。

近年来长三角区域投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射区域不断扩大,并沿长江进一步向中西部区域拓展，尤其是上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。

传统意义上的长三角城市包括上海市，江苏省的8个城市：南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、泰州市,浙江省的7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市和台州市.国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。

本文所指的长三角地区16个城市包括上海市、江苏省的南京市、无锡市、苏州市、安徽省的合肥市，浙江省的11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市，与传统意义上的长三角城市不同。

本文选择的16个城市经济发展水平参差不齐，城市规模各有大小，房地产市场运行也各有特点。

分析这些城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外,可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴.一、土地市场比较研究（一）土地交易总量比较分析城市土地市场包括城市土地初级市场和城市土地次级市场。