2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测

2015年济南房地产市场排行榜数据来源：济南市房地产信息系统数据采集类型：商品房、商品住宅、商办物业数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清，不包括章丘、平阴、济阳、商河研发机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心特别说明：1.普通住宅统计中，万科、恒大的指标中包含了装修2.海尔地产和绿城的计算方法进行了调整。

据了解，在双方合作开发的海尔全运村、百合花园项目中双方并没有约定销售业绩并表事宜，计算时按照持股比例分别计入双方。

解析一济南房地产市场成交连续5年创造新高，2015年12月20日商品住宅成交突破1000万㎡，成为市场发展新的里程碑。

从2011年开始济南房地产市场成交连续5年创新高。

2015年全年共成交商品房1087.7亿、150340套、1299.4万㎡；成交商品住宅886.8亿、91121套、1063.3万㎡；同比2014年，商品房各项指标增幅分别为34.2%、33.3%、34.0%，商品住宅各项指标增幅分别为49.3%、38.6%、43.0%。

2015年12月20日济南商品住宅签约面积1001.9万㎡，首次突破1000万㎡，成为市场发展新的里程碑。

解析二普通住宅市场持续健康稳定发展，改善型需求爆发式增长济南普通住宅市场2015年有成交记录的项目共294个，较2014年的257个增加37个；全年成交均价8104元/㎡，价格同比增幅1.44%。

成交排名前60个项目共成交623.3亿，占全市70.3%；成交排名前82个项目共成交709.6亿，占全市80.0%。

均价在8000元/㎡以内的项目共180个，成交54966套，占全市60.9%；均价10000元/㎡以上的项目53个，成交179.79亿、11159套，占全市21.4%、12.4%，项目个数较2014年增加13个、金额增加76.83亿、套数增加5420套，增幅分别为33%、75%、94%，改善型需求呈现爆发式增长。

普通住宅市场成交均价及成交结构与2014相比，基本稳定，市场仍保持持续稳定健康的发展态势。

2014年中国房地产市场总结分析以及2015年走势预测王楚楚
【期刊名称】《金融言行：杭州金融研修学院学报》
【年(卷),期】2015(0)3
【摘要】2014年以来,我国房地产景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。

【总页数】2页(P31-32)
【作者】王楚楚
【作者单位】中国工商银行电子银行中心
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.金融危机冲击下的中国房地产——2008-2009年中国房地产市场分析与预测[J], 倪鹏飞
2.2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析 [J], 中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会
3.哈继铭：2015年中国房地产市场将会出现拐点 [J],
4.2003年我国房地产市场与住房价格分析及2004年走势预测 [J], 付罡;顾晓伟
5.中国房地产市场现状分析及政策思考——以2008年中国房地产市场的现状调查为例 [J], 曹晶;李博
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济南市2014年1月20日-2014年1月26日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应和成交。

本周内济南市商品房批准预售1456套，批准预售面积为10.40万平方米，5个项目有新增供应。

其中，主力供应项目为御华园，恒生望山，和恒大城。

本周济南市商品房成交1732套，成交面积14.77万平方米，与上周上涨13.70%；成交均价10442元/平方米，环比上涨4.52%（白金瀚宫，普利中心等高价项目集中网签拉高均价）。

其中，普通住宅成交1053套，成交面积11.38万平方米，环比上周上涨26.58%，成交均价8981元/平方米，与上周基本持平；别墅3套，成交面积0.13万平方米，成交均价21471元/平方米；办公用房成交110套，成交面积1.55万平方米，成交均价20151元/平方米；商业用房成交42套，成交面积0.55万平方米，成交均价19348元/平方米；商用公寓成交120套，成交面积0.46万方米，成交均价11158元/平方米。

二．本周新推盘项目本周无新推盘项目。

三．数据分析表1、2014年1月20日-年1月26日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年1月20日-1月26日各区域商品房成交情况济南市房地产市场周报(01.20-01.26)槐荫区成交面积3.59万平方米，成交套数447套，成交均价8140元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒生望山、绿地中央广场、龙腾国际花园；历下区成交面积3.41万㎡，成交套数453套，成交均价12361元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为莱钢凯旋公馆、冠华历山吉第；市中区成交套数为233套，成交面积2.79万平方米，成交均价15487元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为绿地普利中心、华润中央公园、中海国际社区。

表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数从上表可以看出，最近四周商品房成交套数趋稳，处于低位运行。

2014年济南房价是上涨还是下跌呢？2篇2014年济南房价的变动情况始终是一个备受关注的话题。

在过去几年里，中国房地产市场经历了多次调控政策的影响，济南作为其中一个重要的房地产市场，其房价变动情况备受市民关注。

那么，2014年的济南房价到底是上涨还是下跌呢？本文将从不同角度来分析这个问题。

首先，我们来看看2014年济南房地产市场的整体走势。

据当年的数据显示，2014年初至年底的房价整体呈现上涨趋势。

尽管国家对房地产市场进行了一系列的调控政策，如限购、限贷等措施，但济南房价整体上仍然出现上涨的态势。

尤其是在城区及其周边地区，房价上涨幅度较为显著，并持续了较长时间。

其次，我们来分析一下导致济南房价上涨的原因。

首先，济南作为山东省的省会城市，经济发展势头良好，人口流入较多，这导致了对住房需求的增加，进而推动了房价上涨。

同时，济南的城镇化进程也在不断加快，许多农村人口涌入城市，增加了房屋的需求量。

此外，济南也是一个历史悠久的文化名城，吸引了大量游客和投资者前来购买房产，这也给房价上涨提供了一定支撑。

然而，房价上涨的同时也带来了一些问题和压力。

首先，由于房价上涨过快，部分购房者面临支付能力的压力，这使得市场出现了一定程度的观望情绪，购房热情有所减退。

其次，房价上涨也导致了房地产市场过热的现象，一些投机资金进入市场，可能会带来房地产泡沫和金融风险。

此外，房价上涨也加大了中低收入人群的居住压力，一些年轻人面临难以拥有自己的住房的问题。

在这样的背景下，政府部门不得不采取一系列的调控政策来应对房价上涨的压力。

2014年，济南市政府先后出台了多项政策来调控房地产市场，如限购、限贷、限售等措施。

这些政策的出台有效地遏制了房价过快上涨的势头，使市场得以稳定。

综上所述，2014年济南房价总体上呈现上涨的趋势。

这得益于城市经济的快速发展和人口流入增加等因素的影响。

然而，房价上涨也带来了一系列的问题和压力，需要政府采取相应的调控措施来维护市场的稳定。

济南市2014年3月3日-2014年3月9日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应，无成交。

本周内济南市商品房批准预售1370套，批准预售面积为12.54万平方米，7个项目有新增供应。

其中，鲁商国奥城供应7.74万平方米（其他，储藏室，车位，办公），华润·中央公园供应1.87万平方米（住宅、储藏室），中海·天悦府供应1.05万平方米（住宅、储藏室），分别为供应项目前三甲。

本周济南市商品房成交1885套，成交面积14.33万平方米，比上周上涨0.07%；成交均价8446元/平方米，环比下跌2.67%。

其中，普通住宅成交1113套，成交面积12.19万平方米，环比上周上涨1.84%，成交均价8497元/平方米，比上周下降3.56%；别墅2套，成交面积0.07万平方米，成交均价22736元/平方米；办公用房成交20套，成交面积0.29万平方米，成交均价10922元/平方米；商业用房成交25套，成交面积0.23万平方米，成交均价18954元/平方米；商用公寓成交111套，成交面积0.55万方米，成交均价9273元/平方米。

二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个分别是中建锦绣城、中建凤栖第、荣宝御园中建锦绣城新推产品：3月7日（周五），位于西客站齐鲁大道与兴福寺路的交汇处的中建锦绣城在售楼处开盘。

本次推出4#楼2单元，30层，两梯四户，位于项目西部，户型面积为95-100㎡两室， 120-125㎡，130-135㎡三室，共90套房源。

成交情况：开盘当天成交80套房源，去化率达91%。

价格及优惠：成交均价7500元/平方米，认筹5万抵4万 ,5日内按时签约总房款优惠5千元，全款和按揭均无额外优惠。

中建凤栖第新推产品：3月8日（周六），位于济南市历城区兴港路东侧的中建凤栖第在售楼处开盘。

本次推出10#、11#楼，其中10#楼33层，1个单元，11#楼18层，2个单元，均为两梯四户，位于项目西部，户型面积为90-95㎡两室，115-120㎡，125-130㎡，130-135㎡三室，共推出131套房源。

2014年济南房价是上涨还是下跌呢？2014年济南房价是上涨还是下跌呢？综合分析一下，本人有以下观点，大家可批评指正，搬砖尽管来。

百度一搜索：济南房价，可以看到整个的新闻都在正面的报到，说济南房价刚需，不会上涨，本人感觉全属于媒体故意炒作，由引导新闻观点之嫌疑。

1、济南的房价会降吗？答：济南的房价会降，房产是属于商品，虽然这个商品在中国是那么的受关注，而且带上了种种的各种色彩，但是只要是市场没有一直增长没有风险的。

在全国供应量激增，平衡被打破的2014年，全国各地将会由点及面的多米诺效应下降价风潮将会刮遍大江南北，东西中国，济南的房市绝对不可能独善其身，预计2014年上半年济南的房价会进入缓慢下降通道，房地产商会进行各种的打折优惠活动。

2、济南的房价降到什么水平？降到什么时候？答：济南的房价在同级别城市里不算高，但是对比济南的投资市场和对高端人才的吸引力方面，济南确实不存在什么优势，再加上济南现在打造省会城市卫星城市一体化的战略方向，会带动济南周边城市发展，会有大部分的人群会回流到卫星城市，而不会趋之若鹜的集中到济南，因为在短短的几年后，房产肯定不会再是一中好的投资方向。

所以济南的房价在2014年整体会在降价通道，预计会在下半年回调，但是力度不会太大，济南的新房会回落到8000元左右的总体水平，未来几年会平稳回升，但是不会超过GDP的增速，随着土地流转、网络基金等多种投资模式的出现，所以房产投资不会再是最好的投资方式。

3、国家房地产统计数据为何济南房价一直在上升通道？答：每每看到网络上的统计数据，很多人愤慨、焦虑、谩骂，这都代表了济南的刚需的真实存在性，因为如果有房子的人是不会去过度的关注房地产和房价的。

官方数据的可靠性和统计形式我们老百姓不明就里，也无法考究其科学性，但是我们会经常看到数据在打架，那么数据的可靠性可想而知，自己思考吧。

4、济南的房价会持续增长吗？答：会的，但是不会是投资的首选，所以在济南炒房不现实的，2015年下半年呢后济南房价会进入缓慢增长的健康通道，但是大家都知道济南作为省会城市，在同级别城市中房价不高，这不也让经济大省的领导脸上很没面子？所以增长的空间和时间都会比其他省会城市高一些，如果你是个有思想的投资者，那么济南的房地产肯定不是你投资的最好选择了！。

济南市2014年2月24日-2014年3月2日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应2幅土地，供应面积为14.02万平方米，位于历城区。

本周济南土地市场无成交。

本周内济南市商品房批准预售1176套，批准预售面积为11.12万平方米，4个项目有新增供应。

其中，恒大金碧新城供应7.73万平方米（储藏室，住宅），实力伴云居供2.27万平方米（储藏室、住宅），恒大绿洲供应0.57万平方米（储藏室，住宅），为供应项目前三甲。

本周济南市商品房成交2084套，成交面积14.32万平方米，比上周上涨17.28%；成交均价8678元/平方米，环比下跌1.85%。

其中，普通住宅成交1104套，成交面积11.97万平方米，环比上周上涨16.44%，成交均价8811元/平方米，比上周上涨0.5 %；别墅2套，成交面积0.071万平方米，成交均价22675元/平方米；办公用房成交41套，成交面积0.34万平方米，成交均价12264元/平方米；商业用房成交28套，成交面积0.20万平方米，成交均价14397元/平方米；商用公寓成交110套，成交面积0.54万方米，成交均价11016元/平方米。

二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个，分别是银丰唐郡、金科城、外海中央花园；新开盘项目有1个，是恒大金碧新城。

银丰唐郡新推产品：3月1（周六），项目位于历城区济南市唐冶新区围子山西麓在售楼处开盘。

本次推出31#楼，位于项目的东部；31#楼3个单元，一梯两户，户型面积为90-95㎡两室，共推出65套房源。

成交情况：开盘当天成交65套房源，去化率达100%。

价格及优惠：成交均价7000元/平方米，认筹5万抵7万金科城新推产品：3月1（周六），项目位于槐荫区潍坊路与东营路交汇处在售楼处开盘。

本次推出2#楼，位于项目的北部；2#楼2个单元，两梯四户，户型面积为85-100㎡两室，100-120㎡三室，共推出256套房源。

成交情况：开盘当天成交142套房源，去化率达56%。

济南房地产市场2014年总结与2015年预测一、2014年总结（一）济南市经济发展综述（前三季度）济南市第一季度、上半年、前三季度全市实现生产总值分别为1176、2600、4061亿元，同比增长分别为8.7%、8.8%、8.7%。

其中第一产业188.95亿元，增长4.1%；第二产业1499.31亿元，增长8.9%；第三产业2373.45亿元，增长8.9%。

前三季度城市居民人均可支配收入达27962元，农民人均现金收入达14448元，分别增长8.9%和11.7%。

前三季度完成固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%；实体经济投资比重达到48.8%，同比提高2.4%；220个重点项目完成投资574.9亿元，项目开工率92.3%。

政府确定的22个重点片区也在加快开发建设，施工面积达2654万平方米，完成投资274亿元。

前三季度实现地方公共财政预算收入401.5亿元，同比增长12.1%，税收比重达到77.3%，较上半年提高2.1个百分点。

另外，济南市出口扭转了连续两年来下滑的局面，完成45亿美元，增长了10.7%。

一方面，济南市GDP增长率逐步走低，2014年前三季度GDP增长率达8.7%，为近几年最低水平。

另一方，济南市第三产业占GDP比重逐年增加，已远超过第二产业；2014年前三季度第三产业占GDP比重为58.43%，较2013年同期比重上升1.1%，第三产业的比重增加也凸显出济南市工业增长乏力，大而不强，无优势明显的主导产业，过度依赖少数几家国有企业，新兴产业发展尚处于起步阶段，民营经济活力不够，单纯靠服务业发展对经济的带动能力相对薄弱。

2014年前三季度，济南市固定资产投资达2031.5亿，同比增长16.6%；其中一、二、三产业投资分别增长30%、20%和14%；房地产投资687.5亿元，同比增长24.7%，在全省、全国相比上半年均回落的情况下，反而较2014上半年提高了3.6%。

济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。

济南市2014年2月17日-2014年2月23日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应7幅土地，供应面积为24.53万平方米，在济南市中区、天桥区、高新区、长清区行政区域有分布。

本周济南土地市场仅成交1幅工业土地，成交面积为2.86万平方米，位于高新区。

本周内济南市商品房批准预售1704套，批准预售面积为16.06万平方米，9个项目有新增供应。

其中，恒大绿洲供应6.43万平方米（储藏室，住宅），绿地泉景嘉园供应3.02万平方米（储藏室、住宅），天鸿万象新天供应2.25万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲。

本周济南市商品房成交1422套，成交面积12.21万平方米，环比上周上涨46.05%；成交均价8842元/平方米，环比下跌1.27%。

其中，普通住宅成交927套，成交面积10.28万平方米，环比上周上涨63.96，成交均价8768元/平方米；办公用房成交62套，成交面积0.73万平方米，成交均价11504元/平方米；商业用房成交12套，成交面积0.067万平方米，成交均价17680元/平方米；商用公寓成交68套，成交面积0.34万方米，成交均价11235元/平方米。

二．本周新推盘项目本周无新推盘项目三．数据分析表1、2014年2月17日-年2月23日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年2月17日-2月23日各区域商品房成交情况从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积3.32万平方米，成交套数348套，成交均价8600元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒大雅苑、绿地国际花都、阳光100国际新城；历下区成交面积3.29万㎡，成交套数386套，成交均价10600元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为海尔绿城全运村、万科城和保利华庭；历城区成交套数为199套，成交面积1.62万平方米，成交均价7654元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为名辉豪庭、鲁商凤凰城、天鸿万象新天。

发布机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心(免责声明：本文数据及分析皆来源于第三方机构，本网站仅作为发布平台。

)数据采集类型：商品房、商品住宅、商办物业数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清，不包括章丘、平阴、济阳、商河解析一济南房地产市场成交创造自1998年建立房地产市场以来历史新高2014年全年济南共成交商品房810.43亿，112819套，968万m2，商品住宅594.08亿，65723套，743.6万m2, 全面超越2013年商品房的719.52亿，901万m2，111657套；商品住宅的62181套，706.26万m2，529.82亿。

即使剔除取消限购后的补签，成交量也是创造历史新高。

解析二住宅市场持续健康稳定发展，改善型需求进一步释放，成交结构合理济南住宅市场2014年有成交记录的项目共257个，全年成交均价7989元/平方米。

成交排名前51个项目共成交414.67亿，占全市69.8%；成交排名前69个项目共成交477.86亿，占全市80.4%。

项目均价8000元/平方米以内的共155个，成交42187套，占全市61.76%，刚需市场特征明显；均价9000-10000元/平方米的项目共26个，成交10502套，是成交量排第二的价格段，占全市15.98%，改善型需求进一步释放；均价10000元/平方米以上的项目虽然多达40个，但仅成交5739套，占全市8.73%，高端需求在济南一直处于比较稳定的比例。

住宅市场成交结构合理，仍保持持续稳定健康的发展态势。

解析三市场分化明显，梯次内较均衡，格局更为清晰商品房销售金额TOP10三梯次明显，恒大、中海、绿地近几年稳居三甲，且销售额不断增长，已基本全部进入60亿量级；绿城、万科、鲁商构成30亿量级的第二梯队；中建、鲁能、保利、天鸿、祥泰构成20亿量级的第三梯队。

TOP30形成五梯次，南益等8家房企形成10亿以上的第四梯队。

三庆等11家企业构成7-10亿第五梯次。

2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。

2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。

在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。

地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

一、2014年以来房地产市场运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。

投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。

本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。

房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。

房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。