西安市临潼区基准地价评估技术报告一、基准地价评估的历史早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。
为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。
2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。
因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。
二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围（一）基准地价的内涵根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。
法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年；临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。
“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整；各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。
县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4；各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。
评估的依据主要有：1、《城镇土地估价规程》2、《陕西省城镇地价体系实施技术方案》（三）基准地价的评估范围此次基准地价更新是以地籍调查图作为底图，所涉及的范围主要是城市建成区的范围，比地籍调查的范围稍微有所扩大，主要考虑地籍调查后城市的发展状况，面积约22.76个平方公里。
（四）基准地价评估原则1、因地制宜原则：土地市场的发育状况不同，采用的方法也有区别，在临潼区土地估价的过程中，充分考虑到该区土地市场的特点，依据规程和陕西省技术方案的要求，选取适当的方法评估地价。
2、真实性原则：调查土地市场的实际交易价格，来测算基准地价。
3、现时与预期结合原则通常基准地价是根据现时的土地交易资料测算，但是由于城市土地价格受城市规划及其基础设施等因素的影响很大，因而基准地价的确定应充分考虑近期城市的发展对地价的影响。
4、代表性原则，即所选取的样本能代表该区域地价的一般水平。
5、先进性原则，即利用现代手段收集和处理数据，主要是利用计算机手段来评估基准地价。
（五）基准地价评估的技术路线根据《城镇土地定级与估价的规程》的要求，基准地价的更新主要采用三种方法，一是在土地定级的基础上，运用级差收益评估法更新基准地价，二是利用市场交易地价更新基准地价；三是利用地价指数更新基准地价。
临潼区此次基准地价的评估，利用凯立德提供的《土地定级与基准地价动态更新系统》软件，在综合定级的基础上，利用市场交易资料评估基准地价。
对收集到的资料按样本类型进行归类，选取市场样点，做成Excel表格，导入Foxpro数据库，编写程序对样点交易地价进行计算和修正，结合定级成果，计算各用途各级别土地的平均价格，利用凯立德软件将样点点入临潼定级底图，确定基准地价，编制基准地价修正系数表。
技术路线如图6-1所示。
图6-1 临潼区基准地价评估技术路线图三、资料的收集与整理资料的收集与整理是估价中最基础、最主要、也最费力、费时的一项工作。
资料是否准确、完整直接关系到估价的结果的科学性，因此，在临潼区地价体系建设中，我们高度重视此项工作，对资料的收集与整理进行了精心的组织与安排。
一是确定调查内容和调查方式，二是设计表格，三是制定调查计划，确定调查人员，安排调查进度，四是调查的组织与实施。
（一）确定调查内容估价所需要的资料主要包括三个方面，一是收集市场交易样点，二是对影响地价的宏观因素进行调查，三是调查有关计算参数，四是相关图件资料的收集。
1、市场交易样点资料：根据规程，市场交易的类型主要有11种，根据资料的获取的途径，确定调查方式，详见表6-1。
表6-1 市场交易样点资料一览表2、影响地价因素调查：主要通过统计年鉴的摘录及对市政、建设等局委办的调查获得相应资料，见表6-2。
表6-2 影响地价因素一览表3、地价测算有关参数资料的调查：主要有征地、拆迁的政策与规章，商品房开发的有关政策及收费标准，房地产交易的税费，不同开发程度的和不同区位土地开发的费用，土地开发程度，容积率等资料与参数的调查与确定，这些资料主要是在国土、城建等部门查阅得到的。
（二）设计调查表格为了增强调查资料的可信度、提高调查效率，在进行实地调查前，对调查表格进行了精心的设计，使调查表格不仅内容齐全，而且便于操作，尽量使调查者直接选择答案，减少判断的时间。
为了便于计算和对样点进行准确的定位，在调查表格中的样点地址栏中，增加了路段、路侧等内容。
（三）人员培训为了顺利完成资料的调查，由西北大学和临潼区国土资源管理局共26人组成的调查队伍，参加此次调查工作。
为了能够明确调查的目的、任务及调查的技术路线与方法，对调查组人员进行了为期两天的培训。
培训内容主要内容包括调查的技巧、如何填写调查表格、以及开展外业调查和内业操作应该注意的事项等。
（四）调查的组织根据调查工作的任务及所需资料的来源，将参与调查的人员3组，第一组负责城区估价样点资料的调查，共10个人，第二组负责各镇资料的调查，共8个人，分为两组；第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅。
第一组全为西北大学的学生，按道路分配调查任务，先集中精力调查商业比较集中的重点路段，然后调查其它区域。
调查的内容包括：1、画出所调查区域的简图，了解土地利用的变化情况，及时更新工作底图。
2、调查公用设施状况，如各类学校、幼儿园、医院诊所、银行、邮局、农贸市场、娱乐设施等的的分布状况及其规模，并及时标注在草图上。
3、调查房屋出租样点、柜台出租样点，填写调查表格。
4、收集商品房销售广告，了解各个小区商品房开发的总体情况。
第二组负责各镇估价样点资料的调查，共8个人，分为两组；一组负责渭河北岸的几个建制镇，另一组负责渭河南岸的几个建制镇，主要的调查各镇区房屋出租等交易情况。
第三组为8人，负责委办局资料的调查与查阅，也分为两组，一组负责在国土局查阅近三年土地出让、土地转让、征地等资料，另一组负责在房屋交易中心查阅商品房交易资料。
（五）资料的整理为了保证实地调查资料的真实性，在调查过程中，一般不直接填写调查表格，而是根据调查内容，将调查的资料详细地记录在调查笔记本上，晚上调查回来，将调查数据填入调查表格。
并按照计算要求，设计数据库格式，将调查数据直接录入计算机，做成Excel数据库。
对国土局及其它部门资料的查阅，根据资料的实际情况，设计更加简单、实用性强的调查表格，查阅后及时调查内容填入设计后的表格，白天查阅，晚上及时录入计算机。
在填写调查表格和录入计算机的过程中，对明显偏高偏低、数据项不全或地址重复的样点，进行剔除。
临潼区收集到的资料如表6-3所示：四、临潼区土地市场特点（一）房屋出租市场活跃临潼土地市场中，房屋出租市场最为活跃，其调查样点数占总样本数的89.21%。
由于商业用地受区位影响大，在繁华的商业区中，有大量的企、事业单位用地，但现有的土地政策有不利于土地的流通，因此临潼商业用地中的租赁现象十分普遍。
商业用地中的出租主要以房屋出租为主，土地的收益隐含在房租中，而纯粹的土地租赁实例较少。
商业用地租金最高的为东、西、南、北大街。
（二）商品房市场方兴未艾近年来，随着临潼区经济快速、稳定、健康发展及我国城市住房制度改革的深入，临潼区商品房市场日益活跃，从而带动了地产市场的发展，房地产业已成为城市经济增长的热点。
商品房中，主要以商品住宅和高档疗养为主，商品住宅分布于城区绝大部分，价位一般在800—1000元/平方米左右，但城区南部和东部的房屋最受青睐；高档疗养别墅则主要分布在城区南部风景优美、气候宜人的地区，售价约为2000元/平方米。
（三）开发区由于设施完善，政策灵活，转让和征地实例较多1994年底，临潼经济开发区正式成立，经过近十年的发展，开发区以初具规模，基础配套设施齐全。
加之其宜人的环境和便利的区位交通条件，吸引了大量的工业企业。
通过查阅1997—2001年临潼区的土地交易资料，供收集到转让、征地资料46份，其中开发区所辖区域的专转让征地、资料占资料总数的一半以上。
五、样点地价的评估过程利用交易样点计算地价的类型共11种，根据临潼区的实际情况，交易样点类型主要有土地转让资料、房屋买卖资料、房屋出租资料和征地资料。
（一）利用土地转让资料计算土地的价格土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让是一种市场行为，转让价格是由供求关系决定的，它能够反映市场上土地的真实价格，转让是否活跃也成为衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。
临潼区土地转让自1995年以来共发生35宗，除三宗交易在新丰街道办事处、雨金镇和西泉镇外，其余都在临潼区。
转让的特点，一是转让土地用途多样化。
既有商业用地向商业用地的转变，也有工业用地向商业用地的转变，还有办公用地向居住用地的转变。
二是转让方式多元化。
随着经济的发展，临潼区土地转让市场进一步活跃，主要呈现出三大特点。
一是临潼经济技术开发区的成立，有效刺激了周围土地市场的发展，自1999年来，共发生转让交易4宗，转让面积35881平方米；二是房地产开发市场发展迅速，出现大规模批量式土地转让；三是农村闲置土地转让开始兴起，主要集中在姜寨村和北程村。
利用转让资料计算地价的公式为：地价=转让总价格/转让总面积收集到转让资料后，用上式计算地价，然后进行时间因素修正、开发程度修正、容积率修正和年期修正。
1、时间因素修正根据近几年临潼区土地市场交易状况，测算的时间因素修正系数如表6-4所示。
2.容积率修正不同容积率下的样本地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积下的地价，才能用于基准地价的评估。
临潼区城区和各建制镇（街办）镇区各用途土地的平均容积率如表6-5所示。
表6-4 时间因素修正系数时间修正系数1995.7.1-1996.5.31 1.151996.7.1-1997.5.31 1.131997.7.1-1998.5.31 1.101998.7.1-1999.5.31 1.081999.7.1-2000.5.31 1.05表6-5 临潼区城区各土地用途土地平均容积表用途商业用地居住用地工业用地临潼城区 1.2 1.2 0.4各镇镇区0.8 0.8 0.4 得到平均容积率后，按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，然后用下列公式计算容积率修正系数。
