建设用地使用权获取101页PPT

第四章 房地产开发用地获取
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主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
我国现行土地制度 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 在建项目收购与项目公司入股 开发建设中的农地征用 房地产开发可接受的地价的测算
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45.1 我国现行土地制度
4.1.1 我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
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农地征用的类型
为公共目的而进行的征用，如为国防、国 家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农 地征用；
为非公共目的，即为满足城市土地市场一 般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需 求而进行的农地征用。
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土地所有权发生转移
集体土地 征用土地所有权
所有者
补偿
政府
转移土地所有权
开发企业
支付补偿
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
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1、地段的影响因素：
1、市场供求行情
地块与市中心的距离
2、地块的自然条件
土地地块承附载近力的城市基础地设形施地情势况
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地
地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。
开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）
价格适中、投资后的增值潜力大

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二、土地使用权出让政策
1) 土地使用权出让计划，必须符合土地利用总体规划、城市 规划和年度建设用地计划。 2) 土地使用权出让方式，可以采取拍卖、招标或者双方协议 的方式。（第11号令 关于招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定 ）11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍 挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律 责任进行了系统规定。 3)土地使用权出让的最高年限： 居住用地七十年；工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 4)土地使用权的收回：期满、提前、不履行出让合同、司法决 定。5)土地使用权终止：土地灭失、土地抛弃。6)土地使 用权的续期。 2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建 设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39 号)，自2007年11月1日起施行。
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五、出让合同的管理 1) 按合同约定开发使用土地； 2) 若需改变土地利用条件及用途，必须取得出让 方的同意； 3) 若不按约定支付地价款，出让方有权解除合同， 并请求违约赔偿； 4) 出让方未能按时提供土地的，受让方有权解除 合同，出让方返还地价款，受让方有权请求违 约赔偿。 土地使用权转让补充说明： 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再 转让的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资 开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式， 即：
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营 性用地； （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实 行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法 律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招 标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合 同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使 用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

阜阳市 颖泉区
安庆望江县
新华社2019.3.25报道，这栋办公大楼的建筑面积达到43600平方米，相 当于8.5个美国白宫。项目总造价约为6300万元。
根据《土地管理法》第45条规定: 征用土地的审批以县级人民政府掌握， 具体规定为，基本农田、基本农田以外 的耕地超过35公顷的、其他土地超过70 公顷的由国务院批准，征用以上规定以 外的土地，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 根据《土地管理法》 第44条规定：省、 自治区、直辖人民政府批准的道路、管 线工程和大型基础设施建设项目、国务 院批准的建设项门占用土地，涉及农用 地转为建设用地的。由国务院批准。

4.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程

划拨土地使用权的主要步骤
预审
申请
审查
批准
登记发证
《国有土地使用证》

主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者 利益关系
原土地使用者
4.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
土地补偿费
安置补助费
主要成 本和税 费
拆迁补偿费
地上附着物及青苗补偿费
土地登记
资料归档
二、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权 的获取
（一）招标出让土地使用权 • 1、含义 招标出让土地使用权，是指市、县 国土资源管理部门发布招标公告或者发出投 标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自 然人和其他组织参加国有土地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开招标，邀请招标
受让方
基本内涵
客体
城镇国有土地 出让方：出让一定年限土地使用权
内容
受让方：支付土地出让金
（二）基本特征 1、土地所有权与使用权分离 2、受让主体的多样性 3、有偿和有期限性 住宅最长70年；工业、 文教卫体等50年、综合及其他50年；商业、 娱乐、旅游等40年的规定。 4、计划性（《城市房地产管理法》

土地使用权抵押的条件
土地使用权抵押必须符合国家法 律法规的规定，不得侵犯国家利
益和社会公共利益。
土地使用权抵押必须具备合法有 效的土地使用权证和其他相关证
明文件。
土地使用权抵押必须经过土地所 在地的县级以上人民政府国土资 源行政主管部门批准，并取得土
地使用权抵押登记证明。
土地使用权抵押的程序
申请
土地使用权出让合同应当符合国家法 律法规的规定，遵循平等、自愿、公 平、诚实信用的原则。
土地使用权出让合同应当明确约定土 地的位置、面积、用途、使用年限、 出让金数额、支付方式、违约责任等 内容。
土地使用权出让合同的签订应当采用 书面形式，并由双方当事人签字或者 盖章确认。
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土地使用权划拨
Chapter
用地单位必须按照批 准的用地面积使用土 地，不得超占、多占 土地。
04
土地使用权租赁
Chapter
土地使用权租赁的概念
土地使用权租赁是指土地使用 者将土地使用权出租给其他使 用者，并收取租金的行为。
土地使用权租赁是一种常见的 土地使用权获取方式，它与土 地使用权转让不同，不涉及土 地所有权的转移。
土地使用权和房屋所权是房地产转让时最基本的权利。
土地使用权获取的途径
划拨
国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业 用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及 法律、行政法规规定的其他用地。
转让
土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与等。
出让
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有偿使用，期限40 年-70年。
土地使用权出让是一种特殊的财产权，是土地使用者为了实现其土地利用目的而与 国家签订的一种特殊合同。

土地管理法第4条 :国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分 为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为 建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、 草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住 宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅 游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
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4、挂牌
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将 拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公 布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
特点：最低交易价透明；容许思考，竞争平和；地 价稳定。
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程序：
(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗 地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、 增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场 所挂牌公布；
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3-3 土地使用权的转让
一、转让条件 1.必须是出让的土地：出让的土地使用权中包括了所
有权中一定程度的占有、使用、收益、处分的权能。 其表现为：出让期满前，拥有对土地使用、转让、
出租、抵押的权利。 2.必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件对土
地进行投资、开发、利用 3.使用权的转让必须办理过户登记。
(2)符合条件的竞买人填写报价单报价； (3)出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； (4)出让人继续接受新的报价； (5)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得 人。
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挂牌期限届满成交确认：

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建设用地使用权的法律特征 • 建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营和社会公益事
业为目的
• 建设用地使用权的标的物为国家所有的土地 • 建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其
附属设施
• 建设用地使用权的性质是地上权
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• 建设用地使用权的设立目的，因土地出让方式不同而有差别。通 过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、 生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨方式取得的建设用地 使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使 用该国有土地
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• 1.依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用 权？
• A.刘家村乡政府办公楼建设用地 • B. .邮政运输、物流配送中心 • C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地 • D.南湖市某私立贵族学校校区用地
答案：D
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• 23．确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权 的建设用地是 （ ）
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• 建设用地使用权划拨 • 建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法批准，在土地使
用者缴纳补偿，安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将 建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 • 以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没 有使用期限的限制。
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下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政 府依法批准划拨： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施用地和公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他用地。
《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家 所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建 造建筑物、构筑物及其附属设施。

（2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当 签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。
（3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
（4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，
应当按照规定办理注销抵押登记。
被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？
六、土地使用权的终止和续期
因以下情况而终止：
使用年限届满
提前收回
•
2．征地拆迁和非征地拆迁
这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设 单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地 拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。

•
3．统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁
这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地 人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁 由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位 （被委托人）进行。
城市房屋拆迁
一、房屋拆迁相关主体与房屋拆 迁程序
（一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人 拆迁单位：自行拆迁
委托拆迁
城市房屋拆迁
城市房屋拆迁
一、房屋拆迁相关主体与房屋拆 迁程序
注销
不履行出让合同 土地灭失
续期：最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请
土地登记注销公告[2009]3号
六、国有土地使用权划拨
• 概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交
通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益 ，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无 偿交付给土地使用者使用的行为。

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第一节 房地产开发地段的选择
• 二、土地价值影响因素分析 • （四）地块的环境条件 • 空气污染程度 • 噪声大小 • 绿化程度 • 视觉效果 • 清洁程度
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第一节 房地产开发地段的选择
• 二、土地价值影响因素分析 • （五）地块周围的经济条件 • 当地的经济发展状况 • 物价水平 • 工资水平 • 储蓄利率 • 投资水平
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五、土地使用权行政划拨
土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。 划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。
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获得土地使用权的策略
• 1. 品牌主导型 • 强强联合 • 2. 资金实力型 • 3. 政府补偿型：逐渐减少
举牌
报价次数 竞买（投）人数
公告发布地点
公告期限 公告发布方
一次报价机会 ≥3人
在交易中心和互联网 发布，报纸刊登
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委托机构
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可多次报价
≥2人
在交易中心和互 联网发布， 报纸刊登
拍卖前不少于30 日
委托机构
挂牌交易 公开
委托人
不需要
交易中心电脑 报价
可多次报价 ≥1人
一般在交易中 心和互联网 发布
• 1. 整体系统原则
8. 适中原则
• 2. 因地制宜原则
9. 顺乘生气原则
• 3. 依山傍水原则
10. 改造风水原则
• 4. 观形察势原则
• 5. 地质检验原则
• 6. 水质分析原则
• 7. 坐北朝南原则

在用地登记制度下，土地使用者需要向 土地行政主管部门申请土地登记，并按 照规定提交相关资料。土地登记的内容 包括土地使用权人、土地坐落、土地用
途、土地面积等。
用地登记制度的实施，可以保障土地权 利人的合法权益，防止土地权属纠纷的
发生，促进土地市场的健康发展。
用地年检制度
用地年检制度是指对已取得土地使用 权的企业或单位进行定期检查的制度 ，以确保其土地使用行为符合相关法 律法规和规划要求。
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建设用地征收与收回
建设用地征收
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征收程序
提出征收方案、组织听证 、公布征收范围、登记确 认、签订协议、实施征收 、支付补偿。
征收范围
国家重点建设项目、公益 事业项目、城市基础设施 项目等。
征收补偿
包括土地补偿费、安置补 助费、青苗补偿费等。
建设用地收回
收回程序
提出收回方案、公布收回 范围、登记确认、签订收 回协议、实施收回。
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建设用地具有多样性，不同类型的建筑物、构筑物需 要不同类型的土地，如住宅用地、商业用地、工业用 地等。
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建设用地取得方式
划拨方式
划拨方式是指国家依法将建设用地使 用权无偿交给土地使用者使用的行为 。
划拨方式的建设用地使用权不具有商 品属性，不能进入市场流通。
划拨方式适用于公益事业、国家重点 工程项目等。
在用地续期制度下，土地使用者需要向相关部门提出用地续期申请，并按照规定缴纳相关费 用。在申请过程中，需要对土地使用情况进行评估和审查，以确保其符合城市规划和土地利 用总体规划的要求。
用地续期制度的实施，可以保障土地使用者的合法权益，促进土地资源的合理配置和可持续 利用。同时，也有利于城市的稳定发展和建设。