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2015年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385B：2393C：2955D：2964E：工业用地的监测点评估价格3、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。
该商品房的成交价格为元。
A：500000B：5 15000C：520000D：530000E：执行层的组织协调4、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的组织协调5、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。
甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
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一、动态分析法和静态分析法的产生房地产开发周期长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔长。
因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。
考虑资金时间价值有两种方式：折现的方式（动态分析法）；单独计算投资利息的方式（静态分析法）。
二、动态分析法与静态分析法的区别（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。
而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，要进行现金流量预测。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，不需要将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，把它们折算到价值时点，然后再相加减。
（3）在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
三、动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
实际估价中优先选择动态分析法。
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山东省2015年房地产估价师《理论与方法》：动态分析法与静态分析法的区别模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。
A．合同签订B．合同生效C．权利被侵害D．乙知道或者应当知道2、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．5%B．10%C．15%D．20%3、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。
A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考E：工业用地的监测点评估价格4、当建筑层数不多，地基土质较均匀且承载力较高的情況下，通常采用基础。
A：柔性基础B：刚性基础C：独立基础D：桩基础E：执行层的组织协调5、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格6、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。
A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。
A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调8、镇总体规划的期限一般为年。
A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调9、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。
湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。
①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划A．④⑤①②③B．①②③④⑤C．⑤④①②③D．④⑤②①③2、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。
A：15％B：25％C：30％D：35％E：执行层的组织协调3、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：2．4％B：3．O％C：3．8％D：7．2％E：工业用地的监测点评估价格4、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
A：4 400B：4 409C：4 445D：4 455E：工业用地的监测点评估价格5、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．56、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格7、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．成本利润率B．动态投资回收期C．投资利润率D．财务内部收益率2、房地产投资首先面临的是系统风险。
下列风险中哪一个不是系统风险。
__ A．通货膨胀风险B．资本价值风险C．市场供求风险D．或然损失风险3、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33B．-0.66C．0.66D．1.534、房地产权属登记的地域范围是。
A：城市建成区內的所有房地产B：城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C：城市行政区域內的国有土地及其上的房屋D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产E：执行层的组织协调5、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同6、生地与熟地之间的价格差异（）。
A．仅仅是土地开发费用B．是土地开发费用、开发商利润和税费等C．仅仅取决于容积率的高低D．是开发商利润7、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格8、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表9、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。
( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。
参见教材P350。
6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。
( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。
建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。
短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。
计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
参见教材P137。
10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。
（新版）房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库（含答案）单选题1.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。
选项D是区位因素。
2.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。
无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。
3.房地产的供给曲线表示（）。
A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系C、房地产的供给量与其价格之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：考点:房地产供给。
房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。
4.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。
A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。
最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。
5.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。
有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
2015年下半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的产生试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。
(2007年试题)A：股份B：股单C：股票D：公司债券E：执行层的组织协调2、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。
其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。
该人占有的土地价值为__万元。
A．62.5B．2500C．137.5D．2003、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为__元。
A．430000B．430200C．432000D．4321004、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。
A．130.0B．119.2C．117.5D．120.05、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。
A：4644B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格6、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。
A．不再产生收益B．不再发生成本C．成本等于收益D．收益超过成本7、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±__%。
A．5B．10C．15D．208、关于预算的说法正确的是__。
湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：3 401．36B：3 398．64C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格2、房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起__内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
A．1年B．2年C．3年D．4年3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。
A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格5、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。
A：±10％B：±20％C：±30％D：±40％E：借款合同6、开发投资的投资者主要是__。
A．赚取开发利润B．保值增值C．获得收益D．消费7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。
2015年下半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的优缺点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
A．详细规划B．控制规划C．指标规划D．分区规划2、下列关于房屋转租，表述不正确的是。
A：出租人可以从转租中获得收益B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人C：房屋转租应当订立转租合同D：转租合同不用办理登记备案手续E：执行层的组织协调3、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章4、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。
A．房屋征收确定之日B．房屋征收决定公告之日C．签订房屋征收协议之日D．房屋征收实施之日5、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元E：工业用地的监测点评估价格6、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。
A：异质性B：排他性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格7、当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现__的区别。
A．单利计息与复利计息B．名义利率与财务利率C．实际利率与复利计息D．名义利率与实际利率8、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。
A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格9、折价处置抵押房地产的，应当参照__。
A．原购买价B．重建价格C．重置价格D．市场价格10、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。
A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象E：借款合同11、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。
A．毛租金乘数法B．潜在毛收入乘数法C．有效毛收入乘数法D．净收益乘数法12、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。
A：100—300B：100～500C：300—800D：300—1000E：执行层的组织协调13、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。
A：489.99C：695.53D：800.00E：工业用地的监测点评估价格14、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％B：3．5％C：2．38％D：3．25%E：工业用地的监测点评估价格15、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。
A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元B．50.4万元C．60.0万元D．72.0万元17、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38B．42C．58D．6018、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。
A：部队军事设施用地B：炸药库用地C：医院用地D：农村居民占用耕地新建住宅E：执行层的组织协调19、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低20、契据登记制度的理论基础是。
A：非对抗要件主义B：不对抗要件主义C：对抗要件主义D：成立要件主义E：执行层的组织协调21、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于．(2005年试题)A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同22、现金流入与现金流出之差称为__。
A．现金波动值B．现金后期值C．净现金流量D．现金流量差值23、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。
A．合同签订B．合同生效C．权利被侵害D．乙知道或者应当知道24、自治区的自治条例和单行条例，报批准后生效。
A：全国人民代表大会及其常务委员会B：国务院C：自治区人民代表大会D：自治区人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调25、我国住房公积金制度实行的利率政策是。
(2009年试题)A：低存低贷B：低存高贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120B．4149C．4184D．42162、保险，就是一种针对__办法。
A．危险发生前的预防B．危险发生中的抑制C．危险发生后果的抑制D．危险发生后果的补救3、净租的形式一般有。
A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C：所有的经营费用，都由租户直接支付D：租户应与业主制定出一个有准确数量的上限E：租户的租金可按不同时间支付给业主4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。
A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼5、单利计息与复利计息的区别在于。
A：是否考虑资金的时间价值B：是否考虑本金的时间价值C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D：采用名义利率还是实际利率E：借款合同6、以下不属于销售费用的是__。
A．广告费B．售楼处建设费C．销售人员费用D．交易手续费7、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。
A．定向使用B．安全运作C．严格时限D．按时使用8、属于房地产项目价格不确定性因素的是。
A：租金B：售价C：最高销售量D：最高工程费用E：最高购买价格9、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。
A．区位B．环境C．政策D．文化10、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A．工程竣2KB．物业验收合格C．购房人实际入住D．开发企业向购房人交付房屋11、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。
A：城市各功能部分的组合与构成的关系B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D：所反映的城市总体运营的能动性E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性12、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报注册管理机构登记备案。
A．15B．30C．45D．6013、下列关于招标的说法，不正确的是__。
A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目14、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。
该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A．2600.00B．2386.30C．2832.84D．3003.4515、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。
A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容16、收益乘数有__。
A．毛租金乘数B．利润乘数C．净收益乘数D．销售收入乘数E．潜在毛收入乘数17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2 000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A：2 277．4B：2 281．9C：2 728．8D：2 741．9E：借款合同18、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A：科学B：客观C：准确D：全面E：借款合同19、定义市场区域工作主要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景B．描绘市场区域C．在相应地图上描绘区域的物业类型D．在相应地图上标出市场区域的边界E．解释确定市场区域边界的依据20、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。
A．2040.82B．3451.83C．5089.01D．6666.3721、房地产投资决策分析的主要工作包括__。
A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．财务评价E．规划设计22、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。
A．市场法B．假设开发法C．收益法D．成本法23、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。
