地产无效成本管理工作指引

房地产开发项目无效成本管理与控制摘要：近年来，房地产市场已由黄金时代一路跌进黑铁时代，房地产不再是一个暴利的行业，进入微利时代，通过精细化管理水平的提高来挖掘成本控制的潜力是房地产企业目前迫切需要研究的课题，而这其中最应杜绝的就是无效成本的发生。

本文将着重阐述房地产开发项目无效成本管理与控制，探讨无效成本的定义、分类及相应认定标准，以及对无效成本管控的职责、原则及分析，并提出无效成本的管控措施。

关键词：房地产开发；无效成本；管理控制在房地产行业进入微利时代的当下，房地产企业由以往的粗放扩张式发展模式转向精细管理型增长模式已是大势所趋，加强成本管理和控制，实现有效节流，向管理要效益才是房企应对市场变化的核心能力之一，进而成为提供企业竞争力的重要手段之一。

每一分钱都要用在刀刃上，减少不该花的每一分钱都是利润。

在房地产项目开发成本里，不该花的钱就属于无效成本，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此如何降低项目成本，特别是减少无效成本的产生成为降本增效、提升房地产开发项目利润的重中之重。

一、无效成本的定义房地产开发项目总成本包括有效成本和无效成本。

其中有效成本是形成有效产品所必需或能提升价值、总体收益、对促进营销有积极作用的成本。

无效成本是项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本，包括无效成本直接损失以及相应引起的措施开办费等间接损失及工期或费用索赔。

无效成本与有效成本的最大区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本始终无法获得任何补偿。

二、无效成本管控的目的与意义由于项目利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在当下政府房地产销售限价，疫情期间国际大宗商品价格飙升带来的钢筋、水泥价格的大幅上涨，导致建造成本居高不下的情况下，控制和降低无效成本无疑是最直接和最有效的方法。

地产开发应规避的无效成本当下房地产行业市场比较低迷，各类开发企业已进入微利时代，2023年房地产市场注定是一场恶战。

同时，还要面临项目回款缓慢的问题，开发企业的资金压力逐增。

结合市场环境和内在环境，降本增效势在必行。

面对房地产行业的“节衣缩食”，运营作为公司整体的统筹、协调、服务职能，更应站在公司整体高度，统筹好开发全周期过程中的经营管理，做到提高效率、降低无效成本。

本文就分析一下当下开发类企业、尤其是中小房企普遍面临的四大问题及两大成本，如何通过运营管理解决，以实现降本增效的目标。

01四大问题和两大无效成本房地产行业经过几十年的发展，逐步形成了一套近似的经营模式，同时通过市场的优胜劣汰，各类房企也有了对应自身水平、尤其是管理水平的排位。

然而却有些比较共性的问题，一直困扰着地产企业的经营和发展，尤其是现下一些中小企业。

一、四大问题问题1：经营缺乏全盘统筹运营部门对于房地产企业而言，就像大脑，需要统筹、协调各项目、各职能的工作，以保障管理机能协调运转，保障经营目标的达成。

但对于很多企业而言，运营部门还只是计划管理部门，年初收集各项目各职能的计划，审核后形成年度工作目标，过程中逐月跟踪，并给予对应的考核赋分，远远未达到运营该发挥的作用。

运营应该基于财务经营，以现金流、利润为核心，以计划管理为手段，以资金管理为基础，实现全项目、全周期、全专业有效、高效的统筹经营，确保“储--建--融--供--销--存--回--结” 8大阶段动态一体化适配经营策略，最终实现企业的经营目标。

比如某项目分两期开发，两期均为高层产品，项目一期去化率非常低。

在这种情况下，项目依然要对二期进行赶工，这个案例就是典型的缺乏运营统筹的表现。

问题2：沟通壁垒需打破壁垒问题是房企普遍存在的通病。

房地产开发的复杂性决定了需要较为精细的分工协作，管理层级多、职能部门多就带来一个挑战：如何有效的协作。

现实工作中各管理层级，如集团与区域公司、区域公司与项目、各个职能之间出于自身的利益，会出现各种壁垒，如管理要求无法落地、教条管理、职能管理交叉部分出现矛盾等等。

房地产公司项目成本控制管理作业指引一、项目成本控制管理的概念房地产公司项目成本控制管理是指在开发房地产项目的过程中，对项目的成本进行规划、管理和控制，以达到项目成本预算的目标。

它是房地产项目开发过程中不可或缺的重要环节，对于保障项目的盈利和公司的长期发展具有重要意义。

二、项目成本控制管理的具体步骤1、成本规划在项目启动前，需要对项目的成本进行规划。

这个环节是项目成本控制管理的起点，其主要任务是根据项目的目标和需求，制定成本预算和成本控制计划。

在成本规划阶段，项目经理需要结合项目的实际情况，对项目的各个阶段进行成本估算。

这些成本估算包括了设备采购、工程建设、人力资源、技术支持、测试和维护等各种费用。

2、成本控制成本控制是指在项目开发过程中，按照成本预算要求，按时按质地完成各个阶段的任务。

在实际操作中，成本控制通常包括以下几个方面：（1）监控成本需及时监控项目的成本执行情况，确保项目开展过程中的成本不超出预算，对超预算的情况及时采取措施进行调整。

（2）调整成本如果项目的成本出现超预算的情况，需要及时采取措施进行调整。

主要的调整措施包括压缩支出、降低成本、优化资源等。

（3）控制变更在项目执行过程中，如果发现原有的计划不适合实际情况，需要及时调整计划。

这种变更需要遵守一定的规则，例如经过签字批准、并通知所有相关方等。

（4）制定控制报告制定项目成本控制报告是项目成本控制管理的关键环节。

这个报告需要包括项目成本的执行情况、成本预算的实现情况、成本变化情况等，以便管理层及时了解项目的情况。

三、项目成本控制管理的注意点1、强化成本规划项目成本控制管理的要点是成本规划。

如果在规划阶段没有做好细致的工作，项目的成本控制将面临很大困难。

2、加强成本控制每个阶段的成本执行情况应及时进行核对和控制，并加强沟通和协作，有针对性地制定调整措施，确保实现成本控制计划。

3、减少成本变更成本变更可能会对项目造成负面影响。

项目经理应适度控制变更，尽可能减少变更对项目造成的影响。

房地产无效成本管控方案一、前言。

咱搞房地产的都知道，无效成本就像那悄悄溜走的钱袋子里的银子，看着不显眼，积少成多可不得了。

所以，咱们得好好琢磨琢磨怎么把这些无效成本给管住喽，让每一分钱都花在刀刃上，就像把调皮捣蛋的小鬼都关进笼子里一样。

二、无效成本的识别。

1. 规划设计阶段。

有些设计师可能会脑洞大开，设计一些超级酷炫但根本不实用的建筑造型。

比如说，弄个像外星人飞船一样的屋顶造型，看着是很拉风，可建造起来成本超高，而且对房屋功能没啥实际提升。

这时候，咱们就得拉着设计师好好聊聊，让他们把创意和实用性结合起来。

还有规划布局不合理的情况。

像小区里道路弯弯绕绕，既浪费了土地面积，又增加了道路建设成本。

咱们得像下棋一样，提前规划好每一步，让布局紧凑又合理。

2. 招标采购阶段。

招标的时候，如果对供应商的考察不仔细，就可能招来那些不靠谱的供应商。

比如说，材料供应商提供的材料质量不过关，导致后期返工。

这就好比找了个不靠谱的厨师，做出来的菜不好吃还得重新做，浪费食材（材料）和时间（人工成本）。

所以，要像挑女婿一样严格考察供应商，看他们的信誉、生产能力、价格等各方面。

采购合同里如果条款不清晰，也会产生无效成本。

比如说，没有明确交货时间和质量标准，到时候供应商交货晚了影响工程进度，或者质量不符合要求，这些都会带来额外的成本。

这就像是两个人约定事情，却没说清楚规则，最后肯定扯皮，浪费精力还得花钱解决。

3. 施工阶段。

施工过程中的变更可是无效成本的一个大源头。

有时候施工队可能因为理解错误就随便改方案，或者是甲方（咱们自己）脑袋一热就想改设计。

就像你本来想盖个小平房，盖到一半突然想改成高楼大厦，那前面的工作不就白做了一部分嘛。

所以，变更得严格走流程，得有足够的理由和成本评估才行。

施工质量不过关导致的返工也是个大问题。

这就好比做衣服，缝错了就得拆了重新缝，浪费布料（材料）和工钱（人工）。

所以，得加强对施工质量的监督，让施工队像对待自己家房子一样用心施工。

【最新整理，下载后即可编辑】无效成本管理工作指引1.目的与作用1.1.培养、提高全员成本意识；1.2.分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；1.3.归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；1.4.寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；1.5.减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。

2.范围覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。

3.定义3.1.无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

3.2.有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。

3.3.计算公式：有效成本=总成本-无效成本3.4.无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。

4.职责与分工4.1.各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。

4.2.公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。

4.3.各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。

5.无效成本管理工作的实施过程5.1.成本有效性管理理念的灌输向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。

5.2.无效成本的分析对象以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。

5.3.无效成本的分类参见附件《项目无效成本分类》5.4.无效成本的总结与发布。

1)通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件《无效成本分析表》)2)定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；3)根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。

地产项目无效成本管理摘要：本文主要阐述地产项目无效成本的内涵，通过对项目开发中产生无效成本进行成因分析与总结，对无效成本管理界定，提出无效成本的管控思想及措施，建立无效成本管控体系，达到减少或消除建设过程中无效成本，提升项目收益的目的。

1.引言近年来，随着城镇化推进及人口红利释放，我国的房地产行业得到了较快发展，2017年党的十九大提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位明确住房属性和定位，挤压房屋投资属性的空间。

2020年，地产调控“三道红线”政策出台，对房地产行业影响深远。

地产业行面临着高开发成本和日益加剧的行业竞争，严峻的市场经营环境和融资难问题等更加突出。

在经历多次楼市寒冬之后，房地产企业认识到仅注重市场的开源远不能应对残酷、多变的市场，加强无效成本管理、实现有效节流，长期主义和向管理要效益成为各房企改革的方向标，房地产企业将迎来“管理的红利时代”。

2.地产项目无效成本的内涵2.1房地产开发无效成本管理的意义与内涵2.1.1 无效成本的概念项目开发成可分为有效成本和无效成本。

无效成本指在对形成建设产品、价值增值、促进营销、利润获取没有作用，不能得到顾客的承认和可以补偿的那部分成本。

也就是有说，有些钱花是花掉了，但没有见到收益。

它可能产生于成本管理的任何阶段或核算对象，包括地产项目开发的方案定位、设计、招标采购、工程、销售、财务、税务等各个环节。

定位阶段，若市场调研不到位及客户分析定位不准确，就会造成产品定位失误，造成建设好了卖不出去。

还有项目产品业态及组合、总平面布置、单体建筑、综合配套等方面存在不足。

未充分利用规划指标，货值提前缩水。

以上情形都会造成定位偏差，进而产生无效成本。

或对已确认或已实施的开发方案进行颠覆或重大调整，大量的应有利润就提前白白流失了。

设计阶段，若产品标准与定位不符，未能深刻洞察客户对产品的敏感度，成本投入分布未优化。

由于设计方面存在偏差，导致工程的设计、施工、验收、交付等环节返工、延误等情况时有发生，造成成本浪费。

地产无效成本如何管控引言：无效成本是对企业、项目经营、利润无贡献的成本，据不完全统计，无效成本通常占开发项目成本2%左右，以10万方体量的住宅项目计算，对利润的影响约600-800万元，影响巨大。

通过系统的管控手段，规避或最大程度降低无效成本，实现精细化管理，是提高企业利润的重要手段。

什么是无效成本比如组织一次高级管理者参与的会议，结果“会前无准备、会中无主题、会后无决策”，每一分钟都是对与会者时间成本的浪费和公司支付与会者薪酬成本的浪费；又比如收并购项目，尽调不充分，对隐藏债务、成本估计不足，收购后额外增加成本来补救，这就是无效成本；对资金占用庞大的房地产来说，看什么是有效成本、无效成本。

有效成本：对房地产行业来水，能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极作用的成本费用是有效成本。

有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，形成项目的价值。

无效成本：房地产项目实施过程中对形成产品、提升价值、促进招商、营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本，包含无效成本直接损失及引起的各类措施费、税费等间接损失、各类索赔、罚款等，均属于无效成本。

无效成本的产生贯穿于整个项目的获取、规划、设计、建设、交付、维保阶段。

总结来说，企业自身管理体系不完善，忽视成本尤其是策划设计段成本的影响、管理偏差、各专业职能管理脱节、缺乏有效考核手段是造成无效成本的重要原因。

关键阶段：投资决策、定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段影响占比为75%~95%。

（1）投前调研偏差及规避手段收并购项目：投前尽调影响占比约占无效成本的50%甚至更多，诸如：1、因土地延期开发导致的土地罚款、手续影响办证，因开发周期长导致规划指标偏差、规划调整等、其他未披露事项等；2、收并购前，标的公司本身存在审计不认可的未支付合同价款、违约金、税务滞纳金、土地闲置费等导致项目公司自身资产价值减少的债务；3、前期调研不充分造成工程总承包、分包停工、缓建等引起的各项索赔未计入成本；4、对标的项目已经签订的工程策划、工程合同工期调研或解读不准确，造成工期、资金浪费等；招拍挂、勾地项目：1、因前期调研资料及前期条件提供不准确造成规划指标错误、设计方案错误、拆除或重建，或者导致可售面积减少，导致货值损失，或者配套面积增加，加大投入。

房地产开发项目无效成本的控制与管理策略发布时间：2022-09-25T03:49:12.596Z 来源：《建筑创作》2022年第4期（2月）作者：蒋浩翔[导读] 本文主要对房地产开发项目无效成本的有效管控措施进行了深入探究，希望能为我国广大房地产企业提供一定的借鉴和参考。

蒋浩翔华侨城（上海）置地有限公司上海 200000摘要：近几年来，在我国经济不断发展的背景下，我国房地产行业的市场环境愈发复杂，竞争也越来越激烈。

广大房地产开发企业要想有效提高自身的市场竞争力，实现更好的发展，应该充分降低项目开发成本，尤其要对无效成本进行合理的管控，从而在未来的市场中抢占先机。

因此，本文主要对房地产开发项目无效成本的有效管控措施进行了深入探究，希望能为我国广大房地产企业提供一定的借鉴和参考。

关键词：房地产开发；无效成本；管理策略随着我国房地产市场竞争的不断加剧，怎样才能通过最低的成本，开发出最优质、最能满足市场需求的房地产产品，已经成为我国所有房地产企业主要研究的课题，其中的关键就是做好项目开发成本的管理工作。

在开展房地产项目开发管理的过程中，除了对有效成本管理之外，还应该对无效成本进行合理管控。

无效成本属于项目开发的浪费成本，在很大程度上会对整个项目的收益产生直接影响，因此在房地产项目开发的过程中，做好无效管理的管控工作是很有必要的。

一、有效成本和无效成本的含义从房地产项目开发的成本性质角度来看，项目的总成本可以分为有效成本和无效成本，有效成本和无效成本的总和，就是整个项目所需要花费的总成本。

项目总成本主要是指房地产企业在项目开发的过程中，为了获得经济收益而产生的可控的耗费和补偿，具体来说，有效成本是可以对营销起到促进作用、提高产品价值的成本费用[1]。

而无效成本则指的是对提高产品价值和产品营销没有起到任何作用的支出，无效成本通常得不到客户的补偿和认可，影响投资效益，是成本的浪费。

由此可见，无效成本对项目总成本的影响无疑是巨大的。