我国城市高房价的产生原因及其应对措施
资源与环境科学学院房地产经营与估价专业
指导教师王健
作者韩彪
摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。
关键词：高房价产生原因应对措施
1我国城市商品住房市场现状
目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。
国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。
2高房价的产生原因
尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因：
2.1老百姓买涨不买跌的心态
在楼市中流传着这样一句话，“买涨不买跌”。可见诸多炒房者的加入把整个楼市搅得一团糟，所以只注重投资和投机的炒房族严重影响了自住消费者的心理。当许多人还没有购买房子的经济实力时，看到日益高涨的房价时也会按捺不住。从而都相互盲目跟风，不管三七二十一，也不管自己的能力和需求，总担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，他们都会这样认为，于是就形成了恶性循环，越追越涨，越涨越追[1]。结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者的消费心理有着一定的关联。
2.2高地价催生高房价
房地产是房产和地产的总称，因此在商品房价格中，地价占有相当大的比重。因为土地属于非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是水涨船高，房价高也就在情理之中了。
香港太平洋总裁贾卧龙认为："现在可供招标、挂牌的土地越来越少，很多地方都是“一地难求”，“天价地”也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，加大了拿地成本，他们只有两条路可走：一是房价不变。在占总成本大多数的土地成本上涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。另一种情况是，其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发成本增加的情况下，开发商要保证利益，只能将多出的负担追加到房价上。不管他说的对与否，但是他却道出了实情。但也没办法，土地属于国家，这也是由中国的特殊国情所决定的[2]。
2.3开发商捂盘惜售抬高房价
开发商经常传出"捂盘"之声，"捂盘"似乎成了一种见怪不怪的楼市现状。导致房价上涨过快的因素之一，在于部分开发商的“捂盘惜售”行为。这种行为导致一定时期房地产市场供不应求，从而导致房价上涨。
2.4人民币的升值
人民币的升值缓解了国内加息压力，既可降低房地产企业成本，也可降低购房者银行按揭利息。但是，汇率上调会刺激高档房地产的价格上涨。因为人民币的小幅升值会使得外资预期国内房地产未来形势会走好，刺激资本流入房地产业，使房地产业需求增加，对目前国家对房地产行业的宏观调控产生了抵消作用。但是短期内国外资本大量进入房地产市场的可能性很小，因为目前房产转让税已经上调，大大提高了交易成本，政府的宏观调控可以压过人民币进一步升值预期对房地产市场的影响，总体上房价的下降趋势应不会改变[3]。
2.5供求关系影响价格
价值决定价格，供需影响价格，今年房地产市场将继续保持平稳增长，受刚性需求和居民消费结构升级的影响，商品房销售量总体还将继续增长，房地产市场将会供不应求，住房价格有上涨的预期[4]。
2.6土地供应不足
据去年年底中国房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完成土地供应计划，整体来说，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找"米"下锅，自然会对一些地块进行争抢，加之有些开发商对未来房地产的预期过于乐观，所以地价就被"抬"高了。可见，房价持续上涨和土地供应不足有一定关系。
2.7腐败问题
总结中国房地产界富豪积累财富的基本流程是“低价获得土地→向银行等金融机构抵押套取资金→用套取的资金进行下一轮土地的运作，如此循环，直至资金链条难以支持为止”[5]。而其基本流程的运转与官员贪污、腐败有直接关系。
3 抑制房价过分上涨的措施
3.1加大保障性住房工程建设力度
各地要增加保障性住房用地的供应量，加强政府对土地使用情况的监管，加大经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造的建设力度，完善我国保障性住房体系，解决困难家庭、新上班族、外来务工人员的住房难问题。
3.2调整二手房营业税
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买不足5年转手交易的住房，统一按售价全额征税。此政策有利于打击投机、投资性购房行为，增加其二手房交易费用，减少炒房者的收益，加大投资风险，有利于维持房地产交易市场的稳定。
3.3提高二套房首付比例和贷款利率
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 [6]。提高第二套住房首付比例，有利于限制投资、投机性购房，减少房地产市场的需求量，有利于促使房价下降，稳定房地产市场。
3.4增加土地供应量，加强对土地使用情况的监督
各地政府要增加土地有效供应量，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土
地，超过两年没有取得施工许可证的，及时收回土地使用权，并处以闲置
土地一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为。
3.5打击投机性炒房行为
加强对房地产市场的监督与管理，规范房地产市场交易行为，打击投机性炒
房行为，维持房地产市场的稳定。
3.6稳定物价
健全价格监管法规、加强价格监督检查和反价格垄断执法、完善价格信息发
布制度，提高银行存贷款利率，减少市场货币流通量。
4结语
住房问题是关系国计民生的大事，让每个家庭都有房可居是任重而道远的。
国家要加大保障性住房建设，扩大土地供应量，严厉打击投机、炒房行为，引导
居民合理消费，达到维持我国房价稳定，限制房价过快增长的预计效果，让每个
居民在可承受的经济范围内都买的起房子，过上幸福美满的生活。
参考文献：
[1]赖芨宁.房价上涨背后的消费观念与投资需求[J].发展研究,2006(11).
[2]董藩,印德中.决定中国较高房价水平的特色因素[N].中南民族大学学报2006(5).
[3]单东.宏观调控不会逆转房价上涨[J].当代经济,2006(11).
[4]田世昕.供求不平衡导致房价攀升2007(5).
[5]丛越君.浅析城市房价上涨的另类原因[J].前沿,2007(1).
[6]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010.
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毕业论文开题报告 经济学 我国高房价的危害、成因及对策分析 一、选题的背景和意义 选题的背景： 随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。 我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。 选题的意义： 当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准
我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态
论当前房价上涨的成因与对策
【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根
成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨 锦 摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。 关键词：高房价;供给;需求;对策
目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢
参考文献
中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.doczj.com/doc/1913379735.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为
高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。 我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。 可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。 上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。 上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。 接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感
中国房价过高的原因与对策 摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显。 关键词：房产房价持续增长 一，原因 1、保障性住房建设与供给严重不足 随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。 ２、垄断造成疯涨 我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。 3、商品房供应量少 商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。 4、我国处于高速城市化阶段 随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。 5、不理智抢购造成涨价、游资炒房造成涨价 投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。
我国住房价格上涨的成因及对策研究 （一）房价上涨的原因 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （1）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 （2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。
试论我国房价上涨的成因与对策 任峰 （宝鸡市委党校陕西宝鸡 721001） 【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。 【关键词】高房价；成因；对策 近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。 一、当前房价上涨的成因分析 在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素： 1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾 这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均 1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。 2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨 我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。 3、地方财政过度依赖房地产业 这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方
论当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】： 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。【关键词】：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 腹有诗书气自华
[管理]高房价的原因 高房价的原因: 1) 供需关系:供需决定价格是经济学的铁律。价格是由供需决定的。我国的房价高，根本上是需求旺盛的缘故，大大地增加房 屋的供给，关键是增加土地的供应。我国房屋供应的限制就在 开发用的土地不足，政策上有种种限制，国家对土地严格管制 的政策是房价上升的一个原因。实现严格的土地管制是国家的 一贯政策，而房价构成的50%是政府土地出让金。土地的天价 推高了房价，从而成为房价上涨的原因之一。?住房价格，由 住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购 房者。?土地价格，由土地的供给与需求决定，供给者是各级 政府部门，需求者是房地产开发商。在市场上，当需求量大于 供给量时，价格上升;当需求量小于供给量时，价格下降。 2) 土地出让制度:各地政府通过竞拍向房地产出让商品房开发用地，政府拿走了土地出让金。房地产开发商把对应的金额作为 成本，直接翻到房价上去，消费者自然就面对高房价了。道理 就这样简单。不改革土地出让制度，中国房价也不会掉下来。 3) 土地闲置:在房价暴涨的时候，我们常常可以看到这样的情形，一边是市场上不断传出土地紧缺，商品房供不应求的风声，另 一边却是大片被拍卖的开发用地晒太阳，长荒草，土地闲置严重。如果把这些闲置土地拿来建保障性住房，又能给多少户困 难家庭解决住房难题。相对于捂地、延缓开发所能得到巨大的
利润，政策的调控力度依然太小。 4) 贫富分化严重，我们对富裕人群来说，房价到3万甚至5万， 他都认为便宜，可以承受这个房价。 5) 炒房:房地产有增值保值的作用，从而助长了房地产的投资。 存在大量的非自住的需求者参与炒房驱动房价飙升。商品房是 金融产品，是投资首选。山西煤老板坦言，将钱放在房子，比 放在银行放心。 6) 现有的中央和地方财税分配机制:财税体制、尤其是物业税的 缺失，难以有效遏制投机性购房;地方政府过度依赖卖地增加财 政收入，这是导致房价居高不下的主要原因。 7) 存款利率过低:存款利息却非常低，短期的储蓄利息接近于零， 所以大家把钱拿出去炒股炒房的意愿比较强烈。 8) 通货膨胀及预期:物价上升，没有房子的人担心再涨就买，追 涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商 则利用这种政策效应和消费者心理，捂盘制造更多的涨价恐惧 以牟利。 9) 城市资源分布不均:城市化进程加速，像北京、上海这些中心 城市，它占有的城市资源比较丰富，社会公共资源、医疗资源、 教育资源比较多，也是吸引外来人员，城市资源分配不均，也 是造成部分城市房价上涨的主要原因。公共服务的健全刺激了 大城市的房价。 10) 土地拍卖制度，一些央企资金雄厚，接连制造“地王”，成为房 价“兴奋剂”。“地王”一出，房价应声大涨。地王推高了房价。 11) 现有的民间投资渠道的有限，导致越来越多的社会游资进入房
我国当前商品房价格过高的原因分析 摘要：近些年来，我国城市房价持续上涨引起了广泛关注，对国人的生产生活产生了比较重大的影响。本文调查了我国房地产价格上涨的过程，着重分析了房地产价格上涨的原因，从多个角度探讨，并提出了房地产市场的引导和调控措施。 关键词：房价地价需求动机投机外资调控 引言 1998年以来中国房价业进入高速发展的阶段，房价持续上涨，每年的涨幅都在5%-10%左右，过快的增长引起了人们的广泛关注，同时也对国民的生产生活产生了巨大的影响。房价地价的互动上升，愈演愈烈的房产开发以及逐步出现的房产泡沫，其原因究竟是什么？一时间众说纷纭。 本文从经济学，产业组织理论等理论为基础，主要采用房地产市场分析的方法，从多个角度阐释房地产价格上涨的原因，提出解决房地产价格过快增长的方法，对理顺房价形成机制提出相应的建议。 1房地产价格的相关理论 1.1房地产价格的构成 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,房地产价格是房产价格和地产价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。 1.2地租理论与房地产价格的关系 美国现代土地经济学家雷利#巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》一书中认为:地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。 2房价走势 2.1过去及现在的房价 2013年2月24日，独立经济学家、现任中企资本主席杜猛在微博表示，中企资本周刊“盘点十年房价”显示，2012年全国城镇平均房价5791元。2007年为3445元，五年上涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。
高房价现象成因及其调控研究 随着我国房地产的迅速发展，房价问题已经成为民众注重的焦点。《2010年7月中国城市房价排行榜》当前在杭州揭晓，前五位是：第1、杭州市：25840元；第2、北京市：22310元；第3、上海市： 19168元；第4、温州市：18854元；第5、三亚市：18319元（均价）。其中杭州北京都已经超过2万，而上海也已接近2万。对比其他国家，这些数据看似没多大的问题，但是如果考虑个人收入和购房水平，问 题就出现了。 在美国，住宅多数集中在120至300平方米左右，当前平均面积约 220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大 涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，但是在美国，住房从 来就不是负担。东京，房价虽高，但是装修豪华，相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉，在日本，年轻人多是靠 自己挣足首付，再贷款购房。瑞士，是全世界房价最高的国家之一。 以价格最高的苏黎士州为例，在苏黎士市区或风景区的房价约合 2500~7000瑞士法郎，也就是合1.5万~4万元人民币/平方米。但是， 在瑞士，一个售货员6年能买百平米。 相比中国，对于一般的人，有句话是这么说的，房子就是榨干父母的 后三十年和自己的前三十年。网络上，有人根据当前各地的房价及 2009年当地人均可支配收入，列出了一位普通人在不同城市买套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四环附近)列 位榜首，需要101年；上海(中环以外)需要78年；深圳需要90年。“房奴”一词就是这么诞生的。由此可见，中国当前的房价是存有着 不小的问题。 1高房价带来的影响 1.1使中国内需难以拉动，防碍经济的发展
浅析中国高房价的原因及危害 摘要：近年来，中国的房地产行业发展速度迅猛，但在发展的同时也带来了很多问题，目前的高房价让国内大多数人望洋兴叹，于是高房价问题成为了群众关心的焦点，在国家政策的“组合拳”下，2010年的房价并没有出现拐点，反而出现了量、价攀升的现象，本文主要针对高房价的原因、危害和解决思路，发表本人的一点微薄之见。 关键词：供求关系，心理偏好，货币市场，投资渠道 Brief Analysis of reasons of Chinese High Real Estate price and Its Hazards Abstract: Chinese real estate industry has developed sharply resent year, however, it takes a lot of questions in the developing course. Nowadays, high real estate price makes most of civil residents can’t afford houses. So high real estate price problem becomes focus point. Though there has new nation policy, the 2010 housing price doesn’t drop, however, it appears an phenomenon that the price and volume both rise. This article mainly addresses personal suggestions about high real estate price, hazards and solutions. Key words: Supply and demand, psychological preferences, currency market, investment channels 房地产行业是中国的支柱产业，在中国的城市化过程中，房地产行业发挥着重大的作用，但是近年来房价涨幅过快，已经引起了人民的普遍重视，过高的房价让很多工薪阶级望洋兴叹，同样会给社会和国家带来危害。 1.高房价的原因。 1.1供求因素。 西方经济学一直把“看不见的手”视为市场配置和价格形成的最重要的方式，无论从投机还是从客观规律来看一种商品的价格，都是有供求决定的，投机无非是通过人为改变供给或者需求，以控制价格。 从供给方面分析，根据国家统计局的数据显示，2009年全国商品房销售面积为9.5亿平方米，08年5.4亿，07年6.4亿，2010年1-10月房屋销售面积同比增长9.1%，按照这个增长率2010年的房屋销售面积为10.3亿，假设2005年和2006年的房地产销售面积增长率为10%，则相应销售面积分别为5.8亿和5.2亿，1990年到2000年假设为2000年的开发水平，年均销售面积为1.7亿，2001年到2005年假设为3.5亿（2000年和2006年的平均值），按照这个计算出来的销售面积为73.6亿平方米，根据腾讯财经网的估算，2010年全国房屋存货达11.78万亿元，按照全国的平均房价为4600元/平方米，则存货量达25.6亿平方米，相加得全国商品房总供给面积为99.2亿平方米。福利分房的面积和经济适用房的面积没有现成的数据，经济适用房在2000年之前占全年新竣工面积的10%-20%之间，2000之后在3%左右，这里我忽略经济适用房提供的供给。2008年全国城镇人均居住面积为25.6平方米，假设2010年这个数字为人均26平方米，截至2010年中国的城市化率为45.68%，按照中国13亿人口计算，有5.94亿城镇人口，则5.94亿城镇人口的总供给量为154.44亿平方米，
本科生毕业论文论文题目：论我国房价飙升的原因姓名：钟君鹏 指导教师 专业：工商管理 年级：2011级 层次：高起本 学习中心：新华学习中学 完成时间：2016年4月28日 北京师范大学继续教育与教师培训学院
摘要 改革开放以来，房地产业在计划经济的束缚下解放，房价随着市场经济开始逐步的上升。自从2008年以来，房地产价格的大幅度上升已经超出了国民的经济承受能力，更是刺痛着国民脆弱的神经。作为现阶段我国经济的支柱产业，房地产业的一举一动影响整个经济的平稳健康运行。房屋的价格与经济正常的增长必须相匹配，否则过高的房地产泡沫将会摧毁国民改革开放积累的成果，制约经济的发展。基于这一点，本篇论文主要对于房价上升的原因进行分析，并基于这些原因提出相应的解决方案，稳定房价，避免经济硬着陆。 关键词：房地产业，房屋价格，经济发展；
目录 一、我国房价现状 (4) 二、住房价格上涨的成因分析 (5) 三、缓减房价上涨的对策和建议 (8) 四、总结 (10)
一、我国房价现状 自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。 然而，从2008年开始，我国房价出现了疯长势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
政府干预是高房价的根本原因 网易财经：房价的问题是现在很多网友非常关注的问题，您看中国现在房价这么高，最主要的原因在哪？这种不断高涨的趋势很危险吗？ 陈志武：最主要的原因，我的理解是，政府是唯一的、可以把农用土地转变成非农用、然后把非农用土地可以转成房地产开发的垄断方。中国房地产市场土地供应权完全由各级政府来垄断、掌握。最后各级政府都有非常强的激励去把土地供应尽量压缩在比较稀缺的水平上，这样一来，使得土地的价格抬高以及房地产供应总是保持比较低的水平，我说的是相对需求来说。由此产生的结果一点不奇怪。 另外一个很重要的原因，就是中国老百姓有了钱以后，他们投资的选择，投资品种、投资渠道的选择，总是压缩在一个很窄的水平上。因为这些年中国老百姓即使有了钱，也没有太多投资渠道，也不能投资到国外，尽管有一些基金、QDII也出来了，但是投资品种数量有限、品种也非常有限。中国老百姓有这么多钱以后，差不多只有房地产、还有银行存款、还有就是股票市场，就这三种可以供他们选择。 股市它的波动有风险，特别高，所以大家不一定信得过中国的股市。银行的利率很低。所以选来选去。房地产还是大家觉得最信得过的投资的平台、投资的选择。需求被人为、通过政府政策安排相对来说被抬的很高，但是供给被压缩的很小。 你要说中国如果所有水果就像以前我们熟悉那样子，如果只有各级政府部门才可以卖，价格他们来决定，然后各级政府在卖水果的时候，又是追求利益最大化的话，又有行政权力的支持，又有垄断供应水果的地位、权力，另外定价也都掌握他们手里边，同时社会对于水果的需求也不断提升，大家可以想象那个水果的价格会往哪个方向走。 网易财经：大陆一些经济学家说房价涨那么高，还有另外一个非常重要的因素就是去年因为政府要刺激经济，发出十万亿的新增信贷，导致房地产行业出现大量的泡沫，作为金融学的教授，您怎么看这种泡沫论？您认为这种泡沫论是一种如实的描述吗？ 陈志武：中国的房地产市场我觉得已经很明显，有很多的泡沫。特别是那些一线城市，像北京、上海甚至于深圳。2009年经济刺激运动中间，银行的信贷规模那么大，96000亿人民币贷款，是2008年的信贷两倍多。从这个里边我们会看到，好多对于房地产产生的效果。 第一就是整个社会的流动性，因为那些信贷还有宽松的货币政策，包括利率都那么低，由此使得整个社会流动性增加那么多。流动性增加那么多以后，家庭的钱也多了，投资渠道又那么有限，所以对房产的需求肯定会因为货币供应大量增加。所以这种新增加的对房子需求，肯定是让房价一天涨一个水平，房价会越涨越高不奇怪。 另外，我知道很多人觉得去年天量信贷其中大概有15%—20%投入了房地产行业，供房地产开发商去做更多房地产项目，我看很多人把那个也看成是，让房地产泡沫被炒的、被吹的越吹越大。实际那个我觉得不太符合市场经济道理的。也许供给房地产开发商土地还是太少，给他们提供信贷支持还不够，所以才使得房地产市场能够得到的供给远远低于需求，尤其在北京。 我有一个学生，他本来在房地产销售公司工作，去年有一个楼盘他们公司负责去做销售，大概有两三百套房子卖，但是来参加买房子的人就排了很长队，大概有三四千人，结果你可以想象。只有两三百套房子，但是只有三四千人都想要买，绝大多数人是买不到的。后来那个房子卖完了以后，我这个学生他看着大厅里边，很多女的在那里哭。很明显那些来买房子的人并不是没有房子住的，他们开着比较好的宝马或者奔驰等等。这些人没有买到房子就在
房价飙升的原因分析 陶新桂 (上海大学,上海 200135) [摘 要]在市场经济中,任何商品价格的涨跌应该都能从市场供求中找到其原因。2009年房价增长之快速,让房产商自己也诧异。影响房价上涨的因素很多,学者专家们也是众说纷纭。到底是什么因素导致这次房价的疯涨,本文从最基本的供求关系入手,结合国家政策进行分析,认为预期和银行贷款是这次疯涨的重要原因之一。 [关键词]房价;预期;银行贷款 [中图分类号]F062.9 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)22-0128-02 1 影响房价的需求因素 从需求角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是消费者的偏好;三是消费者的收入,四是其他替代商品的价格;五是人们对未来的预期;六是消费者人数等。 现阶段房价的一路高歌猛进,在房产商和有些专家看来,主要由消费者人数的持续增多支撑着,而消费者人数的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致的,并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求,但是在这次的房价疯涨中,很显然这不是主要因素。因为在这短短的一年内,农村人口转移到城市的人数并没有明显增加,而且即便是人数增加了不少,他们也还没有实力去购买这动辄几十乃至上千万元的房产,另外,银行一般也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主要因素中,笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最主要的因素,其次是消费者的收入。 对于一般商品的需求而言,商品本身的价格应该是最主要的影响因素。然而,如果人们对这种商品价格预期是上涨的话,那么人们就有忽略商品本身价格购买这种商品的意愿。当然,光有意愿还是不行的,要将意愿变成实际的行动,还必须具备的一个条件就是购买的能力。为了解决购买力,我国银行做了很大的贡献。现阶段,就购买房产而言,如果购买力的大小光用现有收入来衡量,显然是不与时俱进的。从购房的资金来源看,主要由购房者的自有资金和贷款构成,其比例一般是3∶7(新房是2∶8)。有了购房贷款这个财务杠杆后,人们的收入一下被拉升了很多。当然,这是人们未来收入的折现,所以必须以购房者现在及未来的公积金、工资等收入作为保证。 消费者偏好在供给过剩的条件下也是很有影响力的,但是在2009年看似短缺的局面下就不值一提了。有些购房者甚至没来得及了解房子质量的好坏,交通是否便利,小区环境如何等重要问题,在一堆看房人中先下手为强,买到手再说。同时作为房产的替代产品价格———租金,变动幅度也是很小的,显然,这也不能构成影响这次房价疯涨的主要因素。 那么,人们为什么会对房价有看涨的预期呢?从长期来看,一是房地产发展的特有趋势,即房产是不动产,土地是有限的,房价在长期内一般是上升的;二是城镇化加速发展强化需求是个强有力的支撑。从短期来看,主要是人们的通货膨胀预期。由流动性过剩引发的通货膨胀预期,让人们手里拿着现金不踏实,想去换成保值增值的东西。在我国现阶段,能起到保值增值作用的商品,如黄金、股票、收藏品、房产等,相比较而言,房产是不错的选择。既能满足“住”的基本需求,又能满足保值增值的功能,何乐而不为。人们预期房价上涨,同时又预期手中的现金会贬值,所以大家迫不及待地去买房,从而将房价的预期上涨变成了实实在在的上涨。 从以上的分析中,我们可以看到影响这次房价疯涨的因素主要是预期,其次是在财务杠杆下被拉升了的收入。 2 影响房价的供给因素 从供给角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是生产技术和管理水平;三是生产要素的价格;四是其他商品的价格;五是对未来的预期;六是厂商数量等。 中国的房地产供给可以大致分为计划统筹阶段、商品化起步阶段和全面市场化阶段。20世纪90年代以前,城市住宅建设由国家统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配,单位福利房仍然是城镇居民获得住房的基本来源,房价和租金仍然相当低,房子供应量增长不快。从1990—1996年,房地产开始商品化,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房。随着1998年取消福利分房以后,市场化的住房体制全面展开。与此同时,房价节节攀升,房地产老板纷纷成了暴发户。面对房地产市场的高利润,新的房地产公司的设立如雨后春笋,原本从事其他行业的公司也纷纷注册成立了房地产开发公司,圈地盖楼。市场化的住房体制的结果是让中国的房地产经济从房地产供给曲线的低价位、低供给量区间中国市场 2010年第22期(总第581期) 理论研讨 128 2010.6