成本法的理论依据是什么

房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。

A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。

A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。

A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。

A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。

A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。

A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。

A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。

1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。

成本法的经济学分析本文首先介绍了成本法的含义，然后分析了成本法的经济学基础是马克思劳动价值理论，界定了重置成本的内涵包括生产成本和利润两个部分内容，产品的生产成本必须要是社会必要的生产成本，产品的利润必须是行业合理的利润，社会必要的生产成本或合理利润是指在现有的社会正常的生产条件和市场条件下，在社会平均的劳动熟练度和劳动强度下，生产某种商品所花费的成本或所能获得的利润。

最后，本文从经济学的角度分析了实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义及理论基础。

目录一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据 (1)（一）资产的含义 (1)（二）成本法的基本含义及理论依据 (1)（三）成本法的基本前提条件 (2)二、成本法中的四大要素的经济学分析 (2)（一）重置成本的经济学意义 (2)（二）资产的实体性贬值的经济学分析 (3)（三）资产的功能性贬值的经济学分析 (3)（四）资产的经济性贬值的经济学分析 (4)三、结论 (4)成本法的经济学分析一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据（一）资产的含义资产评估的评估对象是资产，资产是生产商品或提供劳务的工具，是能够长期提供收益的物品，从资产这个名词来说从分析的角度不同，对资产的理解也就会不同。

所以说资产是一个具有多层面的概念。

从会计学的角度分析资产，资产是指过去的交易或事项中形成的并预期给企业带来利益的，由企业拥有或控制的资源，从概念中可知会计中的资产关键是预期会给企业带来经济利益，主要指的是企业中的资产。

然而从资产评估学的角度分析资产不然，资产是指的定的权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定的权利主体带来未来经济利益的经济资源，包括了具有内部经济价值及外部市场价值的所有的实物和无形的权利。

从经济学的角度分析资产，资产是泛指特定的经济主体拥有或控制的，能给特定的经济主体带来经济利益的经济资源，可以说特定经济主体拥有或具有内在经济价值的实物和权利。

成本法的基本原理
成本法是一种会计原则，它基于以下原理：
1. 成本原则：按照购买或生产物品时实际支付的成本记录资产。

根据成本原则，资产金额应该是购买或生产所支付的现金和与其直接相关的费用之和。

2. 主观价值原则：成本法忽略了资产当前的市场价值，而是将其计量为购买或生产时的实际成本。

这是因为成本是可以明确衡量的。

3. 可比性原则：成本法要求使用相同的计量标准来计量和报告资产。

这意味着无论是内部产生的资产还是外部购买的资产，都应按照相同的计量规则进行处理。

4. 谨慎原则：成本法要求会计人员采用谨慎的态度，不夸大资产的价值。

这意味着资产的价值应该以实际成本为基础，并谨慎估计潜在的损失。

5. 实物标准原则：成本法要求会计人员用货币计量实物资产，这样可以简化资产计量、分析和比较。

6. 修改成本法：当资产的价值发生明显变化时（如长期资产的价值因折旧而下降），成本法允许对其进行调整以反映其实际价值或净现值。

综上所述，成本法的基本原理是根据购买或生产时的实际成本
来记录和计量资产，使用相同的计量标准，并且基于谨慎和实物标准原则，同时允许对资产进行调整以反映其变化的价值。

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。

另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。

房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析: 房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。

在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。

为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。

费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。

享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。

若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。

收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。

房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。

可将成本分为实际成本和客观成本。

实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。

在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。

成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。

当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。

（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。

【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。

专利成本法评估技术案例本文介绍了成本法评估技术的案例。

成本法是一种从被评估资产的现时重置成本中扣减各项损耗以确定被评估资产价值的方法。

这种方法的理论依据主要有两点：一是资产的价值不应超过其重置时费用，因此必须首先确定其重置成本。

重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。

其次，资产的价值是一个变量，即资产的价值随着资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

影响资产价值变化的因素包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

成本法公式为：评估价值=重置价值×综合成新率。

其中重置价值主要由研制成本构成。

研制成本包括直接成本和间接成本两大类。

直接成本是指研制过程中直接投入发生的费用，包括工资费用、材料费用、专用设备费、咨询鉴定费、协作费、培训费、差旅费和其他费用。

间接成本是指与研制成本有关的费用，如管理费。

为了计算研制成本，需要对各项费用进行细致的核算。

直接成本中的工资费用包括参与研制开发技术的科研人员和相关人员的费用。

材料费用包括技术研制过程中各种材料、能源、动力、试剂以及辅助材料等支出。

专用设备费指用于本项技术研究而购买并一次性计入成本的研究设备，如仪表、仪器、计量装置，以及专用辅助工具等费用。

咨询鉴定费指为解决有关技术难题而发生的技术咨询、技术鉴定等方面的费用开支。

协作费指在本项技术研究中，因委托、聘请其他科研服务机构从事某些研究或提供服务而发生的费用，如外加工费、制图和数据处理费、分项技术转包费等。

培训费指为完成本项技术研究而派人外出培训所发生的各种费用。

差旅费指同本技术项目有关的人员因工作需要而发生的公务出差费用。

其他费用包括保险费、科研劳动保护费、物资运输费、存储费等。

间接成本中的管理费指在本技术项目的研究中，因组织、管理、协调科研工作而发生的一切开支，如科研管理人员的办公费、差旅费以及管理人员的非工资性开支。

为了确定被评估资产的价值，需要将重置价值乘以综合成新率，其中综合成新率是一个反映资产损耗程度的指标。

第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。

成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。

具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。

例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。

如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。

由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。

由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

二、成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。