专题：投资性房地产学习笔记

CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值本篇所需记忆的内容如下：1、为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产。

投资房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2、对于房地产开发企业来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；3、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。

3、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按照当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。

4、出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入。

5、无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

6、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

7、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

投资性房地产会计知识点1. 引言投资性房地产是指企业为了获得租金、增值或进行资本运作而持有的房地产。

随着经济的发展，投资性房地产越来越受到投资者的关注。

正确理解和应用投资性房地产会计原则对于企业的财务报告和管理至关重要。

本文将分析投资性房地产会计的关键知识点。

2. 投资性房地产的分类根据国际财务报告准则（IFRS）和中国会计准则（CAS），投资性房地产可以分为两类：出租的投资性房地产和持有至出售的投资性房地产。

出租的投资性房地产是指企业持有该房地产以获得租金，并预计在可预见的未来继续持有该房地产。

企业需要将其列入资产负债表中的非流动资产，并按照成本模式或公允价值模式进行会计核算。

持有至出售的投资性房地产是指企业准备出售的房地产。

企业需要将其列为资产负债表中的流动资产，并按照公允价值模式进行会计核算。

3. 投资性房地产的初始计量无论是出租的投资性房地产还是持有至出售的投资性房地产，初始计量都应按照成本模式或公允价值模式进行。

根据CAS，企业应当根据实际支付的成本确定初始计量。

成本包括购买价格、相关税金、直接与购置相关的费用等。

成本模式要求企业按照成本减计提折旧和摊销，同时根据减值测试进行减值处理。

公允价值模式要求企业将投资性房地产列示为公允价值，并将公允价值变动计入其他综合收益。

4. 投资性房地产的后续计量根据CAS，出租的投资性房地产按照成本模式或公允价值模式进行后续计量。

成本模式要求企业按照成本减计提折旧和摊销，同时根据减值测试进行减值处理。

公允价值模式要求企业将投资性房地产列示为公允价值，并将公允价值变动计入其他综合收益。

持有至出售的投资性房地产则只能按照公允价值模式进行后续计量。

企业需要将其列为资产负债表中的流动资产，并按照公允价值进行会计核算。

5. 投资性房地产的减值测试减值测试是指企业按照特定要求对投资性房地产进行价值减少的评估。

根据CAS，企业应当定期进行减值测试，以确保资产的账面价值不超过可收回金额。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

专题五：投资性房地产投资性房地产的核算对象掌握考点太虚啦，吃透“考试套路”才是王道！套路讲师：谢玲梅投资性房地产、无形资产核算范围的分辨套路识别投资性房地产的核算范围辨析：投资性房地产的最大特征是投资性，出租的建筑物和土地使用权每期会带来租金收入，具有投资性，属于投资性房地产的核算对象；持有并增值后转让的土地使用权增值后出售，具有投资性，属于投资性房地产的核算对象。

（例题1 多选题･真题）下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产【正确答案】ABCD【关键思路与解析】选项D，因为土地使用权的经济利益通过建造厂房实现，所以土地使用权的摊销金额应资本化（计入在建工程成本）。

选项E，土地使用权应该单独作为无形资产核算。

具有投资性的建筑物和土地使用权属于投资性房地产。

考点总结投资性房地产的核算对象投资性房地产的转换掌握考点太虚啦，吃透“考试套路”才是王道！套路讲师：谢玲梅投资性房地产与非投资性房地产的相互转换套路识别套路研习1.成本模式下，投资性房地产与固定资产或存货之间按账面价值转换，没有差额。

2.公允价值模式下，投资性房地产转为固定资产或存货，固定资产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方或贷方都差额都计入“公允价值变动损益”科目。

3.公允价值模式下，固定资产或存货转为投资性房地产，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与原账面价值的借方差额计入“公允价值变动损益”科目；贷方差额计入“其他综合收益”科目。

4.会计准则规定，固定资产转为公允价值模式下投资性房地产，贷方差额计入“其他综合收益”科目，其他综合收益是不影响会计利润的。

第八章投资性房地产[教学目的与要求]本章主要介绍企业财务会计里投资性房地产的概念。

掌握投资性房地产的确认和初始计量、后续计量，了解投资性房地产的转换和处置[重点]投资性房地产的确认；投资性房地产的转换[难点]投资性房地产的转换[教学课时]6学时[教学内容]第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权3.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如，企业拥有并自行经营的旅馆。

（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产，除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。

就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征：(一)投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

会计相关知识学习笔记——投资性房地产第六章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

有别于企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产。

企业自用的房地产是企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所，企业应当将其作为固定资产或无形资产处理。

作为存货的房地产是房地产开发企业销售的或者为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。

企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

其中，公允价值模式的处理原则与交易性金融资产的处理原则基本一致。

实务中，某房地产部分自用，或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本增值，不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

二、投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权土地使用权在我国属于稀缺资源，国家严格限制与之相关的投机行为，因此实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

用于出租的建筑物时企业拥有产权的建筑物，以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

第 13 讲投资性房地产专题五投资性房地产▲▲▲（知识点）投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征〔一〕投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

〔二〕投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营活动。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营园地的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式：一是本钱模式，二是公允价值模式。

二、投资性房地产的范围〔一〕投资性房地产的范围1. 已出租的土地使用权2 .持有并打算增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并打算增值后转让的土地使用权。

3. 已出租的建筑物〔1〕用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；〔2〕已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方法出租的建筑物。

4.特别情况〔1〕空置建筑物只要企业治理当局〔董事会或类似机构〕作出正式书面决议，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

（备注）空置建筑物是指企业新购入、自行建筑或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于一般生产经营活动且经整理后到达可供经营出租状态的建筑物。

〔2〕在建房产只要治理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建〞科目核算。

〔3〕某项房地产，局部用于赚取租金或资本增值、局部用于生产商品、提供劳务或经营治理，能够单独计量和X的、用于赚取租金或资本增值的局部，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和X的、用于赚取租金或资本增值的局部，不确认为投资性房地产。

〔4〕企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

〔二〕不属于投资性房地产的资产1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营治理而持有的房地产。