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Science &Technology Vision 科技视界※基金项目:福建省2013年大学生创业创新训练项目“房价上涨对80后居民消费行为的影响”(201313472013)。
作者简介:林雪梅,福建师范大学协和学院,金融学专业本科。
从1998年到2005,福州商品住宅市场的一手房的价格保持相对稳定的趋势波动,均价在3000元之内振动。
可是从2006年初开始,福州住房价格开始迅速飚升,2006年的住房均价为3976元/平方到2010年住房均价达到12782元/平方米,价格上涨快的让人惊讶[1]。
然而,居民收入增长与房价增长不对称,居民收入增长比较慢。
目前,福州市住宅商品房市场发展快速,房价持续上涨,房地产商不断征地寻求发展,通过房价收入比,我们可以了解房价是否合理,因为房价收入比可以作为居民购买住宅商品房时,衡量其有没有购买能力的指标。
综上所述,合理的房价收入比的区间,对住宅房地产市场的健康发展是有利的。
1房价收入比的概念及影响因素1.1房价收入比概念对于房价收入比目前存在着多种定义,本文采用的定义标准是以联合国人类住区中心发表,即用居住单元的中等自由市场价格乘以中等家庭年收入的倒数来表示。
合理的房价收入比是至关重要的,它是政府制定有关住房政策的标准,也是衡量居民有没有购房能力的重要指标。
房价收入的高低,可以反映居民有没购房能力,房价是否过高。
目前,国内外很多学者开始研究房价收入比,因为合理的房价收入比区间,可以起到保证个地区商品住宅市场的健康发展。
在这么多研究房价收入比的理论中,国内比较认可的理论是由住房专家诺德在1989年在香港大学城市研究时指出,一个更合理的区间是发达国家在1.8-5.5,在发展中国家在4-6之间。
1.2房价收入比的主要影响因素影响房价收入比的因素很多,从主要因素看限制居民购房能力的主要因素有房屋价格、家庭可支配收入、贷款方式等。
1.2.1房屋价格通常使用的房屋价格为新建商品房和二手房的加权平均价格,我国的房屋价格为房屋面积乘以房屋的单位价格。
我国居民最高房价收入比的测算与研究【摘要】本文研究了我国居民最高房价收入比的情况，首先介绍了研究背景、目的和意义。
在定义了我国居民最高房价收入比并详细阐述了计算方法和影响因素，分析了其现状及发展趋势。
结论部分指出了我国居民最高房价收入比存在的问题，并提出了相应的应对措施，同时展望了未来的研究方向。
通过本文的研究分析，可以更全面地了解我国居民最高房价收入比的情况，为相关决策提供参考依据，促进我国房地产市场的健康发展。
【关键词】关键词：居民、房价收入比、研究、计算方法、影响因素、现状分析、发展趋势、问题、应对措施、展望。
1. 引言1.1 研究背景我国居民最高房价收入比的测算与研究引言：随着我国经济的快速发展，房地产市场也得到了蓬勃发展。
高房价已经成为困扰我国居民的一个严重问题。
房价的快速上涨导致了房价收入比的不断升高，给普通居民的生活带来了严重压力。
研究我国居民最高房价收入比是十分必要的。
近年来，我国房价一直呈现出逐年增长的趋势，尤其是一线城市和部分二线城市的房价更是飙升。
根据统计数据显示，一些城市的房价收入比已经远远超过了合理水平，这不仅影响了普通居民的居住条件，也给整个经济发展带来了一定的风险。
通过对我国居民最高房价收入比的研究，可以更好地了解目前房价水平与居民收入水平之间的关系，为政府相关部门提供制定房地产调控政策的参考依据，帮助缓解居民的住房压力，促进经济的健康稳定发展。
1.2 研究目的研究目的是通过对我国居民最高房价收入比进行深入探讨和分析，了解当前我国居民在购房方面面临的挑战和困境，揭示我国居民的居住负担情况，提出相应的政策建议和改善措施，为政府部门和相关研究机构提供参考，促进我国房地产市场健康发展和居民生活质量的提升。
通过研究我国居民最高房价收入比的变化和发展趋势，探讨其对经济社会的影响和意义，为未来相关政策的制定和实施提供理论支持和科学依据。
通过本研究，希望能够全面了解我国居民最高房价收入比的现状和问题，为解决居民住房问题提供有力支持。
房价收入比问题探讨通过对于房地产市场中房价收入比的分析发现,当前我国的房价收入比较大,对于居民造成购房压力负担。
而国内房地产市场普通房供给不足和投机性需求旺盛是该指标过高的重要原因,尤其是供房结构的不合理性需要引起重视。
标签：房价收入比;供给不足;投机性需求今年国务院出台“国十一条”以限制国内房价的过快上涨,但是据报道随后各省市又紛纷出台相应政策继续支持房地产市场。
因而很多专家认为房价尽管在短期内不可能迅速下降,但会开始企稳,然而处于高位的房价不禁引起我们的关注。
高房价造就了较高的房价收入比,以下我们就从这一指标的角度加以探讨。
1 房价收入比的定义及现状所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,家庭年收入同样取中值。
按照国际惯例,房价收入比应为4-6:1左右为宜。
根据相关资料整理后的数据显示,一方面,我国各个城市的房价收入比不平衡,另一方面,各城市房价收入比有上升趋势且处于较高水平。
具体来看,1997年至2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,在6.15左右;2003年至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44的历史最高水平,出现较为严重的失衡。
一些大城市的状况则更加严重,北京由9.55增加为13.09;上海由6.7增加为11.25;深圳由5.85增加为13.15。
尽管根据易居房地产研究院综合研究部最新提供的一份研究报告显示,在2008年,一向被房地产专业人士视作楼市健康标准的全国房价收入比,出现了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已经出现泡沫挤出效应,但是以目前的价格来看,即使与被公认高房价的中国香港地区相比,上海、北京等城市房价收入比依然偏高。
2 房价过高的重担和背后的缘由以杭州为例,浙江大学研究小组的一份调查报告显示,杭州市2009年房价上涨78%,二手房价格上涨46%,如今杭州一套一百平米的住房价格高达近两百万元人民币。
我国居民最高房价收入比的测算与研究【摘要】本文主要研究我国居民最高房价收入比的测算与研究。
在分析了研究背景、研究目的和研究意义。
在首先对我国居民最高房价收入比进行了定义，随后进行了现状分析和影响因素分析，讨论了改善措施，并进行了数据分析。
在总结了研究结论并展望了未来的前景。
通过本研究，可以更好地了解我国居民的房价收入比情况，为相关政策的制定和调整提供参考，帮助解决当前存在的问题，促进房地产市场的健康发展。
【关键词】房价收入比、居民、我国、研究、现状、影响因素、改善措施、数据分析、研究结论、展望前景1. 引言1.1 研究背景随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场发展迅速，房价水平逐年攀升。
与此许多居民面临着房价收入比不断加大的压力，使得房屋成为越来越多人生活中的“紧箍咒”。
研究表明，居民最高房价收入比是指一个家庭或个人可承受的最高房价水平与其年收入之比，是评估居民购房能力和居住成本压力的重要指标。
当前，我国房价收入比已经高于许多国家和地区，成为制约居民购房能力和生活质量的重要因素。
对我国居民最高房价收入比进行深入研究和分析，探讨其现状、影响因素以及改善措施，具有重要的现实意义和政策指导意义。
通过对我国居民最高房价收入比的测算与研究，可以为制定相关政策提供依据，促进房地产市场的健康发展，同时提升居民的生活质量和幸福感。
1.2 研究目的本文旨在对我国居民最高房价收入比进行测算与研究，旨在分析我国居民在购房过程中所承受的经济压力和负担程度。
通过深入研究，我们旨在揭示我国房价收入比的发展趋势、原因和影响因素，为政府制定相关政策提供依据。
本研究还旨在探讨如何通过改善措施来降低我国居民房价收入比，提高居民的经济安全感和生活质量。
通过数据分析，我们将对我国居民最高房价收入比的实际情况进行量化，为未来政策制定提供科学依据。
通过本研究，我们旨在为我国房地产市场的健康发展和社会稳定做出贡献。
1.3 研究意义本文旨在对我国居民最高房价收入比进行测算与研究，探讨其定义、现状、影响因素、改善措施和数据分析。
我国不同行政层级城市房价收入比研究摘要：国际上通常认为房价收入比在4～6是合理的，城市房价收入比超出这一合理区间则有产生房地产泡沫的趋势，房地产市场也将处于不健康的发展状态，但是，考虑到我国城市划分的特殊背景，在这一指标的运用上要慎重对待。
本文以我国35个大中城市为研究对象，从城市所属的行政层级来考虑房价收入比指标，认为房价收入比在衡量我国不同行政层级城市房地产泡沫与房地产市场健康发展程度时并不完全适用，不同的行政层级城市其具体情况不同，在运用这一指标时要根据其所属行政层级进行适当的调整，在必要时也要引入其他指标进行综合分析。
关键词：房地产市场；城市行政层级；房价收入比一、引言房地产业在21世纪以来已然成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的发展一方面在我国城市建设、人们居住环境的改善、地方经济的发展方面发挥了不可忽视的作用，另一方面其不健康的发展状态也对我国经济产生了负面影响，如近年来我国大部分城市房价的持续上涨，特别是个别大中城市，其房价远远超出人们的支付能力，这都充分反映了一些城市房地产市场发展的不合理现状。
房地产市场的发展不仅关系到我国宏观经济的运行，也关系到人们的切身利益。
鉴于我国城市行政层级划分的特殊背景，从城市不同的行政层级来考察房地产市场发展状况显得非常的有必要。
房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）是国际上常用来衡量一国房地产市场发展状况与房地产泡沫程度的重要指标，它不仅能提供房地产市场的总体绩效的信息，还能对房地产市场的运作情况及政策效果做出及时的反映，国际上认为房价收入比为4～6时是合理的。
引入房价收入比指标，进而对我国不同行政层级城市的房价收入比做出测量，分析不同行政层级城市房价收入比在纵向上和横向上的差异，可以在一定程度上得出我国不同行政层级城市的房地产市场健康发展的情况。
但是，考虑到我国城市划分的特殊背景，在用房价收入比这个国际通用的指标分析城市房价时，要区别对待，不同的行政层级城市房价收入比的合理区间是不一样的。
房地产价格与居民收入差距之间关系的实证研究摘要:近年来,房价和城市居民的收入差距在中国几乎是同时发生的。
本文选择从1990年到2010年全国商品房价格的平均数据和城市居民的基尼系数,并建立房地产价格和城市居民的收入差距的VAR模型,通过使用单位根测试、E-G 两个步骤协整检验、格兰杰因果关系检验和一些其他的方法,进行城市房地产价格和居民收入差距的实证分析。
结果表明,房地产价格对居民的收入差距有积极的影响,上升房价增加贫富之间的极化穷,格兰杰的解释是房地产价格是居民存在收入差距的原因,居民的收入差距对房地产价格也有一定的影响,他们是相互影响的关系。
关键词:协整测试,基尼系数,房地产价格、居民收入差距1.介绍房地产作为家庭持有的一种重要的资产,在家庭财富积累中起着重要的作用,这种属性值的变化是由于房地产价格波动,直接影响到家庭持有的资产和财富。
一方面,当住房价格上涨,住房家庭可以实现更高的财产收入,而持有其他资产的居民其将相应的遭受损失。
相反,当价格下跌时,拥有住房的家庭将蒙受财富损失,但拥有其他资产的居民将相对的获得某些好处,相当于住房家庭的损失转移到其他资产持有居民。
另一方面,当住房价格上涨,持有房产的不同收入水平家庭的收益是不一样的。
高收入人群倾向于持有更多的住房资产,这样更容易获得高的财产性收入。
而低收入阶层,上升价格让他们在买房上背上更沉重的负担,这在很大程度上阻碍了他们的财富积累。
2.文献综述有更多的国内外文献讨论与房地产价格和居民的收入差距之间的关系。
Pudney和Wang认为基于1986-1990年之前房地产市场化的数据福利住房分配制度存在不公平。
分析表明, 房地产市场化前住房分配系统存在一个巨大的效率损失。
余的相关研究表明,不平等的住房分配1990 - 1998之间更大程度的扩张,原来的受益人同时保持和扩大自己的利益。
不同的教育背景,不同的职业和社会群体之间的不同社会地位使越来越多的住房分配不均越来越严重,具体表现在房地产领域贫富差距不断扩大的主要原因。
上海市房价收入比研究上海市是国内经济最发达、房价最高的城市之一，众所周知，房价收入比是衡量一个城市房价水平的重要指标，而上海的房价收入比也备受关注。
一、房价收入比是什么房价收入比指的是一个家庭月均收入与买房所需抵押贷款月供之间的比值，通俗点来说，就是一套房子需要多少个月的工资来还贷，这是衡量房价高低的重要参数之一。
二、上海市房价收入比近年来，上海的房价呈现出蹭蹭地往上涨的趋势，房价收入比也因此一路攀升。
根据权威机构的调查结果显示，2021年上海市的房价收入比达到了11.4，远高于全国平均水平，这也使得许多年轻人想要在上海购房变得更加困难。
三、上海房价收入比的影响因素上海市的房价收入比高居全国之首，主要是由于以下几个原因：1.地理因素：作为国内欧洲化程度最高的城市之一，上海的地理位置、城市规划、基础设施建设都给了房价越来越高的趋势。
2.经济因素：上海是中国长三角地区中心城市，集聚了大量优质资源和经济活力，吸引了大批人口涌入，这也带动了房价的快速上升。
3.政策因素：上海也推出了各种政策来控制房价，例如限购、限售、限价等政策，这些都是影响房价收入比的因素之一。
四、房价收入比对居民的影响房价收入比高对普通居民有很大的影响。
首先，对于购房需求大的年轻人来说，房价高意味着他们需要更多的时间和更高的负担来购房；其次，当收入增长缓慢时，购房负担过高也会影响普通家庭对其他方面的支出和生活质量。
因此，房价收入比的高低不仅仅影响到家庭购房问题，也对国家的社会稳定、财富分配等具有深远意义。
五、结论上海市的房价收入比的确高于全国平均水平，这需要政府推出更多有效的政策来控制房价。
同时，对于年轻人来说，除了努力工作外也需多寻找一些购房优惠的措施，这样才能更好地应对房价高峰带来的冲击，保障自身的生活质量。
房价收入比研究论文
摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。
同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。
关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房
一、房价收入比的概念和公式
（一）房价收入比的概念
房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。
世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。
联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。
国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。
1.按照收入划分。
从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。
按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。
2.按照上市住房的新旧程度划分。
目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。
越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。
因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。
我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。
3.按照房屋的类型划分。
现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住
宅、别墅高档公寓、二手房等，不同的住宅类型房价是不同的，对于经济适用房、二手房、普通住宅来说，一般的购房对象是收人不高的居民，而相对于别墅、高档公寓这样的住宅，有能力购买它们的购房者都属于收人颇高的居民。
因此，应根据住房类型分别考虑不同类型住房的房价收人比。
（二）房价收入比的公式
根据房价收入比的定义，房价收入比的基本公式为：
房价收人比=住宅价格/居民收人公式1
这一公式主要涉及到了三个指标，分别为每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。
根据以上对房价收入比的分析，住宅平均价格应为新旧住房的加权平均价格；一套住宅的建筑面积可根据当年居民人均住宅建筑面积与户均人口数来计算。
这里的居民收入主要是用人均可支配收入来衡量，应是不同收入阶层人均可支配收入的加权平均值。
因此，房价收入比的公式又可写为：房价收入比=每平方米住宅加权平均价*人均住宅面积*户均人口数/人均可支配收入*户均人口数公式2
为了对房价收入比的构成进行进一步分析，考察不同收入阶层居民对不同面积住宅的购买力，我们还可以得到这样一个公式：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*套建筑面积/不同收入阶层人均可支配收入*户均人口数公式3
这里的套建筑面积通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准，对于新建商品房按建筑面积分为75、90、105、130、145平方米五类；对于二手房和经济适用房按建筑面积分为60、75、90、105、120平方米五类。
（三）房价收入比区间的确定
关于房价收入比，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行的标准为4～6倍[3]。
但由于各个国家具体国情的差异，上述标准不一定适用于所有国家，因此国内学者也根据国内房产的实际情况，对房价收入比进行了研究。
长春税务学院车延杰对中国房价收入的适用区间比进行了以下分析计算，认为中国房价收入比的合理区间应为3.38～6.75[4]；申请国内政策性贷款的房价收入比上限为10.1。
这个上限均远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为这里是依据中国可获得的住房金融贷款限额计算的家
庭单位所能承受最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支付的房屋价格。
二、对合肥市房价收入比的实证分析
1.房价收入比的整体分析。
近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入为7511.43元，2005年为8470.68元，比上年上涨了1
2.28%，2006年为9971.05元，比2005年上涨了11.77%。
与此同时，房价也有所上升，2004年平均房价为2957元，2005年为3189元，比上年增长了7.85%，2006年为3268元，比2005年增长了2.01%。
合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。
合肥市的房价收入比都在3～9倍的合理区间内，其中2005年上涨幅度较大，从4.12上升到6.43，2006年的上涨幅度较小，仅从2005年的6.43上升到6.92。
2006年全国平均房价收入比为6.7[5]，而上海、北京、广州等一线城市的房价收入比则高达15.55、13.55和12.67[6]。
可见合肥市的房价比相对不高，处于全国的平均水平。
2.房价收入比的构成分析。
为了进一步对房价收入比进行构成分析，我们根据公式3，计算不同收入阶层居民购买不同面积住宅的房价收入比情况，并按照房屋类型将其分为新建商品房、二手房和经济适用房进行分别计算。
不同收入阶层之间的房价收入比差别较大，具有明显的阶梯性和不均衡性。
对最高和高收入户而言，普通商品房在当前价位下，任何市场可供面积都具有有效的购买力；高收入户以下收入组的房价收入比产生阶梯状变化，不同收入组随着面对住房面积的不同产生不同的房价收入比，中间收入户具有购买90平方米以下中小面积套型住房的购买力。
而对中间收入户以下收入组而言，房价收入比的数值范围均在10倍以上，说明当前房价超出了中等收入户以下组的购买力。
较高收入户及其以上组对任何市场可供面积的二手房都具有有效的购买力；中间及中等偏下收入户具有购买90平方米以下中小面积二手房的购买力。
而对较低收入户以下收入组而言，各组房价收入比的数值范围均为10倍以上，超过了房价收入比的上限，说明当前二手房价超出了较低收入户以下组的购买力。
上表反映了不同收入阶层对于不同面积二手房的房价收入比。
从中可以看出，虽然仍具有阶梯性和不均衡性，但房价的可承受力范围较新建商品房和二手
房明显扩大。
2004—2006年房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大，分别为7.8%和2.5%。
通过对2006年房价收入比构成分析，可以看出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。
因此，政府应加大对经济适用房的建设力度，调节普通商品房与经济适用房的供应比例并进一步降低价格，使更多的低收入家庭能够住上经济适用房。
对于二手房，由于价格、供应量、相关政策等各种原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房产资源没有得到有效利用。
因此，政府应进一步完善二手房市场的各项政策，鼓励二手房市场的发展，使存量房产资源得到有效利用，使居民的住房条件得到进一步改善。
对于普通商品房，一般中等收入户只具有90平方米以下住宅类型的购买力，这也为建设部划定90平方米以下住宅占新建住宅面积的70%提供了充分的依据。
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