二手房买卖操作流程

交易流程

一,一次性付款过户的流程:

评估-地税局缴纳税款-财政契税征收处缴纳契税-房产登记中心过户

二,按揭过户的流程

评估-买卖双方到银行办理按揭申请-地税局缴纳税款-财政契税征收处缴纳契税-房产登记中心过户-办理抵押登记-银行放款给业主

整个按揭交易流程需44个工作日(65天左右)

三,办理交易过户需要提供的资料

银行:

买方(受让方):1,身份证明原件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证)

2,婚姻证明原件(未混证/结婚证/离婚证)

3,户口薄原件

4,半年以上银行存折流水(或其他资产证明,多多益善)

5,收入证明原件,需提供月还款两倍以上的月收入进入帐证明(需单位加盖公章)

6,首期款证明(建行适用)

7,二手房买卖合同

8,相关银行结算帐户供款存折

卖方(出让方):1,房地产权证原件

2,身份证明原件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证)未成年人还需提供出生证明和户口本原件

3,婚姻证明原件(未混证/结婚证/离婚证)

4,相关银行存折(用于收尾款)

5,首期款证明

6,公积金存折

*以上资料根据不同贷款银行所提供的资料也不同

地税局:

卖方(出让方):1,房地产权证原件及复印件

2,身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证)

3,购房发票原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件)

4,契税完税证原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件)

5,如需抵扣个人所得税的需提供相关发票原件及复印件(如装修发票,中介服务费发票等)

6,需抵扣银行贷款利息的需提供银行打印的利息清单,并加盖公章需原件.及贷款合同原件及复印件(要有合计数,姓名,楼盘名称地址)

7,回迁房的需提供拆迁补偿协议(必须为交易中心档案馆查询盖章的原件)

二手房买卖基本流程 一、 买方无须贷款的 1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可) 2、 买方有初步意向，中介带其看房。 3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司

二手房买卖基本流程

一、 买方无须贷款的

1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

2、 买方有初步意向，中介带其看房。

3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

二手房买卖流程（现金赎楼）

二手房买卖流程（现金赎楼），如图4-16所示。

签订转让合同 卖方签订全权公证委托书 评估物业 申请按揭贷款 银行出具贷款承诺函

赎契 申请财产转移递交 审核资料 缴纳过户税费

买方取证 银行发放贷款 结清物业费用

结清尾款

图4-16二手房买卖流程（现金赎楼）

1签订转让合同

房屋买卖双方和房地产经纪人三方签订房屋转让合同，房屋买方应支付给卖方相应的定金（或者由房地产经纪人代收并托管这部分定金）。

2卖方签订全权公证委托书

房屋卖方应向相关部门提交包括身份证、《房屋抵押合同》、供楼存折的原件，身份证和《房地产权证》复印件，以及银行欠款清单、查档单等资料；房屋买方应向相关部门提交包括身份证的原件和复印件，以及收入证明等资料。

3评估物业

相关部门用于抵押的物业。

4申请按揭贷款

房地产经纪人应积极配合房屋买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件，并且房屋买方应向房地产经纪人指定的银行账户划入首期款。

5银行出具贷款承诺函

房地产经纪人应将房屋评估报告、房屋转让合同、首期款证明、买方和卖方的身份证复印件，以及买方的收入证明提交给相关部门批复，银行出具贷款承诺函。

6赎契 融资公司代卖方付清银行按揭余款，银行办理注销抵押登记，并取回《房地产权证》，由融资公司保管。

7申请产权转移递件

房地产经纪人应积极配合房屋买卖双方到指定部门签订正式的《房地产买卖合同（现售）》，并到国土部门递件，收文回执由房屋买方领取，其保管工作由房地产经纪人负责。如果其中一方是境外人员或者境外公司，则应到公证处对《房地产买卖合同》进行公证，并支付相应费用。

8审核资料

由国家相关部门审核相关资料，并批准财产转移。

9缴纳过户税费

房屋买方和卖方应按照国家相关规定缴纳房屋过户税费。

10买方取证

在相关部门办法新证后，融资公司的有关办证人员应凭回执积极配合房屋买方将《房地产权证》取回，并办理抵押登记手续。首期款由房地产经纪人托管的，房地产经纪人应转付给房屋卖方相应的首期款。如果房屋买方是境外人员，则需对抵押合同进行公证，相应费用。

二手房买卖全款交易流程

签合同：

1、卖方携带产权资料 2、买方携带定金 支付房款 交接房款有2 种方式：

1、自行交接 买房直接将房款交由卖方自由使用 2、银行托管 买方把房款存人银行指定账户办理托管手续，此笔款 项银行在办理完毕产权过户、见到相关凭证后，转入卖方账户。中介 公司建议交易双方选择第2 种方式 交税和过户：

1.办妥托管手续后可直接到税务所及房地局办理缴纳税费和权属转 移登记手续，交税及过户在资料齐全的情况下,一个工作日可办完. 2.过户前小提示：税金 朝阳区交税使用银行卡（必须是银联卡），不可以使用存折、现金或支票；

海淀区所有税费可以使用工商银行的卡，现金也可以 ； 东城区所有税费可以使用工商银行的卡，现金也可以。

市局所有税费可以使用交通银行卡、工行卡现金也可以。

3.过户要准备的资料：

A 卖方：本人持身份证原件和产权证原件到场，需要准备原购房发票、 契税票；如本人无法到场，需办理售房委托公证。

B 买方：本人持身份证原件（外地户口需带暂住证）到场；如本人无法 到场，可手写委托书。

房屋转移：

1、费的截止日期以交房为准。相关费用分别为：物业费、供暖费、电话 费、有线电视费、能源费、水费（热水、 冷水、中水）、电费等所有 费用 2、如果卖方的户口还在要提醒卖方将户口迁移出并配合买方迁入户口 3、维修基金收据原件 收取房款：

办理完毕过户手续买卖双方共同至银行提供相关凭证解除房款的托管， 卖方可以随意支取该笔款项。