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商业业态体量测算办法商业业态体量测算办法商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
如何推算商业规模但凡有点理性的人都知道，大跃进式的开发不可取，但是为什么仍然有那么多的开发商将商业项目的规模最大化呢？应该承认科学的商业地产开发是建立在理性决策上的。
假如我们能够理性的思考问题，是不是就可以立于不败之地呢？事情往往没有那么简单，也许是人性的弱点所至吧，贪婪与恐惧永远伴随着我们。
理论上来说购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，从整个国内商业发展的方向上看，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的是追求视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，在这个背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的商业项目，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。
现在的很多的购物中心，业态组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在后期经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。
在目前商业快速发展的情况下，怎样把开业以后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。
成功的购物中心和商业地产，需要投资、开发和招商、运营团队的有效配合。
作为房地产开发商，如何才能成功地投资、开发一个购物中心，更加有效地提升购物中心价值呢？应该如何把握和应对国内购物中心市场的变化及规模的设定呢？我认为要考虑以下因素：（1）商品品种对购物中心规模的制约我国现有商品品种约70万种，一个购物中心零售部分所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商家，可供选择的商品种类就更少。
若购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。
（2）顾客购物疲劳对购物中心单店规模的制约一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过2小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
玉湖商业购物中心建造标准-设计部分一、建筑专业：（一）、标准层高/净高：★1F为5.4m（净高3.6m），2-5F为5.1m（净高3.3m）（二）、其他层高/净高：★院线：层高结合建筑设计，一般为两层高（梁下净高8.0m）★公寓：6F-7F层高为3.3m，8F-21F层高为4.8m★超市：层高为5.4m（灯带下净高3.3m）★车库：-1F层高为5.4m（机械停车区域净高不低于3.6m，货运通道净高不低于3.6m）；-2F层高为3.8m（单层停车区域净高不低于2.2m）★垃圾压缩间：净高不低于3.8m★集中托管机房：净高不低于3.5m（三）、外墙标准：①外墙：★裙楼外墙：均采用金属幕墙、玻璃幕墙、天然石材等组合外墙面（注明：玻璃幕墙内侧的梁、柱、墙均需做装饰处理）★塔楼（公寓）：采用石材幕墙、铝幕墙及玻璃幕墙为主②广告位：★广告位：照明灯具设置背板，预留电源，独立配电和加装计量电表；光源采用高级LED光源或节能日光灯；广告布封边具有铰接装置；具有广告布张紧装置。
③室外LED屏1、室外LED屏每个广场外只设置一块2、室外LED屏的大小需控制在100～120平米3、室外LED屏的宽高比为4:3或16:9均可，点间距为P144、室外LED屏正面到安装背衬面的距离不得小于1米（四）、电梯及扶梯：★梯型基本参数：1、扶梯：梯速0.5m/s，梯阶宽度0.8m，倾角30度，运送能力为9000人/h，均设变频；其余按厂家标配，扶梯包板需进行二次装修。
2、客梯：娱乐楼客梯载重为1.6t（院线电梯），其余客梯载重为1.35t，梯速均为1.5m/s（塔楼电梯除外），各层设小门套，轿厢四壁、厅门为发纹不锈钢，其他参数另详电梯订货合同。
3、货梯：梯载重为2.0t，梯速均为0.5m/s，各层设小门套，轿厢四壁、厅门为发纹不锈钢，其他参数另详电梯订货合同。
4、中庭观光梯：梯载重为1.35t，无机房，四面观光，梯速均为1.5m/s，各层设小门套，其他参数另详电梯订货合同。
购物中心招商指标分析购物中心的招商指标分析（一）购物中心的经营不易控制预算及来客量之间的关系，但应努力地把进入购物中心的人潮变成购买者，表现较高的“提袋率”。
购物中心的经营管理者如依统计数字：来客平均造访5 个店时，即应着手规划达到让他们造访10个店的目标。
（二）为达到前述目标首先需确定集客目标，采取设定广告目标及热场活动，针对最大的消费群，进行调查作业，以获取必要的信息。
依据最近美国市场专业公司的调查结果，最大的目标消费群为40至49岁的女性年龄层及高所得的白领阶级。
当确定集客力目标后，必须进一步设定重复前来购物中心占总来客人数的比率，购物中心的经营管理者应认识“最大的潜在顾客，即是以进入本购物中心的顾客”。
计划性的设计热场活动，以各类竞赛、抽奖活动等增强集客力，采取逐月或双月的依时间顺序比较，充分掌握这些活动的效果，作为修正、改善、选择的依据，尤其在采用外部广告媒体之前，应先采用各种购物中心的内部广告，借以增加互动性。
（三）再次为延长来客停留时间作规划。
依购物中心统计资料文献证实，顾客留在卖场的时间越长，其花费越高，也代表卖场设计动线良好，业种安排具有吸引力。
因此购物中心如设有各种美食餐厅，不但可吸引来客的注意，并具有达到延长留客的效果，其它诸如寄物处、休息区、洗手间等周详的配置，是否规划特殊热场活动以补足来客低峰状态等都具有相同效果。
这些计划是招商的条件指标，这些指标性计划如能有效运作，将是各商店经营成功的最有效助力。
（四）塑造来客购物条件。
当顾客进入购物中心后，购物中心应具有妥善提升购物效率的策略，该项策略的运用成功不但可提升提袋率，同时也可能提高客单价。
其比较具体的项目诸如：设立询问台、电子动线指引、电脑选择采购礼物、各商店分类指引标志、个人购物服务、公共设施指引、各类产品分类及季节性特殊贩售商品等。
一个健全营运的购物中心是厂商争取设店的条件，尤其商店不可能以个别能力补足的项目，需要通过专家协助或受投资边际效益的局限，更使购物中心必须具备前述提升购物中心效率的条件。
干货：如何考察购物中心？必知3大重点与4种考察角度核心提示：考察优秀的购物中心（专题阅读），对于商业地产从业人士来说非常必要，在考察中我们可以学习和借鉴优质购物中心的亮点与新颖点。
本文就将告诉你们如何去考察购物中心，包括购物中心的考察重点、考察角度以及购物中心的考察学习与反思。
一、购物中心分类与趋势1、定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲。
2、分类1)国家标准社区型、市区型、城郊型2)开发商背景及经营管理模式物业型、百货公司型、连锁型购物中心3)按照购物中心规模分类a.巨型/超级购物中心——24万㎡以上b.大型购物中心——12--24万㎡c.中型购物中心——6--12万㎡d.小型购物中心——2--6万㎡3、发展阶段4、发展趋势二、购物中心的考察重点1、购物中心考察的重要性购物中心的发展越来越快，成功的并不是很多，但是“成功可以复制”在购物中心行业是可以畅通无阻的。
2、购物中心的宏观考察3、购物中心的细节考察小结1)仔细认真的全面考察购物中心2)由外至内，自上而下的动线联系及规划3)购物中心的类型——物业型、百货公司型、连锁型购物中心4)购物中心的业态、面积配比5)购物中心的运营与管理作用：方案的撰写提供帮方案的重点细节方案的简单逻辑思维三、购物中心考察的4大角度1、商圈+典型项目从宏观的角度来看，首先必须对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行详细的概括与分析。
其次，再去考察典型项目本身，所得到的考察结果不仅有利于对城市商圈的客观深入了解，更有助于对典型项目的定位、业态、运营等有更深刻的判断和经验获取。
考察要点1)城市整体情况分析城市概况、主要经济指标、对外交通情况、市内交通、城市综合竞争力2)城市商圈整体考察商圈分布、商圈发展特征、形成原因、商业区域、重点区域区位鸟瞰图指示各商圈位置，然后介绍商圈等级，主要功能定位，商圈辐射的人群(数量、消费力和消费习惯)、代表商业和在建商业(位置、鸟瞰图和项目基本档案)3)单个商圈重点考察商圈名称、位置、性质(即商圈定位和档次)、代表商业项目、业态、消费人群及年龄结构。
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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商业拓展测算指导性标准（201808更新）
《适用于购物中心业态门店》
结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策
1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：
免租期1个月,主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类
1、人力成本
（1）人员配置：
① 6万平及以下：12人/万平；
② 6-10万平（含）：上述标准*85%
③ 10-20万平以上：上述标准*75%
④ 20-50万平以上：上述标准*65%
⑤ 50万平以上：上述标准*50%
其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整
至标准人数。
（2）薪资标准：
①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：
⏹一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）
⏹华东区域：南京、杭州；
⏹华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）
⏹其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、
长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域=华东区域*0.9
③不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：
①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：
（1）租赁门店
按“投资考核利润”*计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润=前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊(注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊)；
计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
（2）委管门店
2018年下半年期前十个委管项目，按首年委管收入的50%计提；第十一个起，按首年委管收入的18%计提。
以上拓展奖，人力行政部会结合新拓店实际数据具体测算奖金金额。
3、开业奖：
按首年实际租金收入的3.5%预估计提，其中3%为基础开业奖，0.5%为预估的卓越开业奖。
以上开业奖，人力行政部会结合新拓店实际数据具体测算奖金金额。
4、行政办公类：
（1）办公耗材：筹建期3.6万/年，运营期按15元/月.人
（2）固定资产：电脑按员工数*60%配置，单价4500元/台；其他资产按需求附表。
（3）水电费：12万/年
（4）通讯费：8万/年
（5）车辆使用费、交通差旅：1万/月
（6）业务招待费：筹建期25万/年，运营期20万/年。
5、招聘、培训、差旅等费用：
筹建期、运营期20万/年，运营期在运营费其他项中。
三、运营
1、营销费用
1.1 城市级别界定
1.2 商场类别界定
1.3筹备期费用标准
1.4 运营期费用标准
2、物业管理
2.1 保安：外包模式，按人力行政部测算标准。
按照2500平方/人（包含停车场）配置人员，费用按5000元/人/月/12小时每天（按照省会城市）。
2.2 保洁绿化（含耗材）：外包模式，按照2200平方面积/人（包含停车场）配置人员，费用按2800元/人/月/8小时每天（按照省会城市），包含耗材不包含卷纸。
卷纸按照10万平方购物中心，费用预计20万/年（根据体量和客流量）。
另开荒保洁、垃圾清运（开业前）：
A、开荒按照建筑面积10万平方规模为参照：一线城市80万，二线城市70万，三四线城市60~65万。
B、生活垃圾清运费按照每平方1元/年测算（根据餐饮体量）。
2.3 维修维保费用:以建筑面积10万平方规模为参照，按170万元/年。
建议最终按照每个店面设施设备数量进行测算。
2.4 水电能耗（包含空调能耗费用）：以建筑面积10万平方规模为参照，按4元/平方.月。
筹建期间应由施工单位/商户承担的水电费，正常收取。
3、客服费用
1）、城市级别界定：
2）、商场类别界定：
3）运营期先行赔付费用
3.1）、购物中心运营期先行赔付费用：
4）、客服售后处理、服务费用
4.1）、购物中心客服售后处理、服务费用
四、工程类
1、改造成本：以规划建设部、成本部确认的数据为准（最终执行的改造成本，不超过租决版）。
2、工程款支付计划：
筹建期的第2个月付20%、第4个月20%、第6个月20%、第9个月20%；次年15%，第三年5%。
五、会计政策
1、折旧摊销：装修改造成本按受益期摊销。
租赁期20年的，首次装修改造成本在第一年10年内分摊。
二次装修规划在第11年，装修费在余下租赁期分摊完毕。
2、固定资产依据会计准则规定，按5年摊销。
3、自建项目成本，按20年摊销。
商业集团财务管理部
二〇一八年八月六日。
