万科的战略转型给我们的启示
关键词：管理学万科战略
摘要：万科成立于 1984 年 5 月，现任董事长为王石，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科现有员工 16000 余人。2007 年实现销售金额 523.6 亿元，结算收入 351.8 亿元，净利润 48.4 亿元，纳税 53.2 亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。本文以万科的发展结合管理学知识分析万科的模式及未来发展
结构：
第一章1984-2001分析万科着重在房地产的原因
1.战略层次分析 SWOT
2.国家政策
3.波士顿模型分析竞争力
4.决策分析
第二章万科现状及发展
1.外部环境
2.波特五力模型
3.万科新一步战略转型分析及预测
①物流房产
②万科转型城市配套服务商
第一章1984-2001分析万科着重在房地产的原因
第一节，战略分析SWOT模型
在这个时期，万科的企业战略缺乏长远性和全局性。初创时期的万达，算
是一个多元化的商社，然而多远也意味着混乱，企业规模很大，但是企业的战
略地位定位并不明晰，整个企业就像一只无头苍蝇一样到处乱撞。只要有利可
图的行业，万科都想去尝试一下。全面撒网，重点捞鱼，根据SWOT分析法，此时的
万达竞争优势（S）为规模大，涉足行业广。
竞争劣势（W）为：①所有项目规模都很小，市场占有率极低。②面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。③业务
不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。
潜在机会（O）为规模大，可以通过整合使企业在某一细分市场上形成优势。
外部威胁（T）为：企业在各行业都缺乏竞争力，面临许多企业的挑战。
所以在这种情况下，万达也即将开始自己的战略转型。
第二节国家政策（外部）
1984年，王石在深圳创办了万科公司的前身-“现代教科仪器展销中心”，1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业，88年进入房地产，90年初
步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，但始终没找到合适的定位。1992
年邓小平南巡开创了中国房地产行业的繁荣，中共中央、国务院于同年6月22
日批转了国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在将邓小平讲话
的主要内容以中央文件的形式发至全国的同时，着重指出：“去年的实践证明，要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种方法，把路子走宽一些”，要求“除国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人买房、建房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。分期付款的，也要实行低利率，期限可为十年、十五年，不要超过二十年。不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售”。
第三节波士顿模型分析竞争力（内部）
以此为模型我们分析，万科 1984-2001 开创的项目的情况
非房地产业务就“关、停、并、转”，万科开始做减法。
第三节决策评价
而实施转型后的万科，则找到了自己的核心竞争力：一是进一步缩减多元化业务，把资源向房地产行业里的住房行业转移，形成了资源优势。二是加快了企业转制，成为了当时中国的第一批股份制上市公司，通过上市融资解决了万科在发展过程中资金短缺的问题（房地产行业是一个高投资回报期长的行业，常有现金为王的规律），让万科可以在全国大量拿地，为万科的爆发奠定基础。
而上述两点竞争力优势，在当时的市场中，少有竞争对手能做到，所以万科以企业集中后的巨额资源为后盾，大大加快了自己的房地产开发速度，也有利于在消费者中形成品牌效应。这样一来，万科的核心竞争力就形成了。
第二章万科现状及发展
第一节外部环境
随着楼市进入“白银时代”后，房地产利润空间已被逐步压缩。数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014
年进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月12日，已公布前4月销售业绩的25家房企，合计销售金额达到3172.59亿元，相比2014年前4月的3405亿元下降了6.8%。其中，销售业绩同比上涨的房企仅有10家，13家出现下滑，还有两家持平。
第二节波特五力模型
1.供应商议价能力
万科得到土地的能力大不如前，不得不提的是它与万达的合作，近年来地方政府逐渐青睐商业房产，万科自己在2014年高调宣布进入商业地产，其实很早的时候已经有所动作，但是一直没有代表作或者奠定基调的作品出来，总是在探索阶段。融资成本低带来的资本化利息的优势其他难以企及，万达各方面同万科极为相同，甚至更有土地福利优势，万达是商业地产（周转资金慢，但固定资产雄厚，也需要住宅地产快速回笼资金，所以万达也一直在综合体建公寓、住宅，依托商业圈还是销售不错的，但是终归不及万科品牌对市场的号召力），万科是住宅地产（资金回笼周期短，但无太多固定资产，注定了企业发展和融资实力，加上现在的市场大趋势，已进入平稳期，虽自也建商业，但一直不温不火），双方能合作对彼此都是互利互惠
2.消费者议价能力
