物业接管验收计划大纲
计划大纲内容：
一、“联盟新城”项目一期工程接管验收方案
二、物业接管验收程序
三、物业整改工程跟进流程
四、遗漏工程跟进流程
五、物业公司接管时需要的资料
六、相关所需表格
“联盟新城”项目一期工程接管验收方案
“联盟新城”一期工程为六栋高层住宅楼（34F），共计10个单元。
根据“联盟新城”项目工程实际情况，现制定一期工程接管验收方案如下。
（支撑文件：陕西省《住宅工程质量分户验收管理办法》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》）
一、接管验收时间：
从2013年6月…日至2013年8月…日结束。
（根据实际工程进度）
二、接管验收内容及时间安排：
1、资料移交；2013年6月…日至2013年8月…日完成资料交接。
2、2013年8月20日完成移交并交接钥匙。
3、一期工程6栋楼的住宅工程质量分户验收：
初验复验开荒保洁项目
时间
1-2#、1-3# 7月…日至…日
1-1#、1-13#、7月…日至..日
1-8#、1-10# 7月…日至…日
4、共用部位现场检查和验收：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼
板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
2013年7月…日至2013年8月…日验收（根据实际进度安排接管时间）。
5、共用设备现场检查和验收：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
2013年7月…日至2013年7月…日验收（根据实际进度安排接管时间）。
6、共用设施现场检查和验收：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
2013年8月25日前完成验收（根据实际进度安排接管时间）。
三、接管验收标准：
《建筑工程施工质量验收统一标准》和其配套国家标准、国家建设部《房屋
接管验收标准》
四、验收人员配置：
分两组，每组配置6人，其中：物业公司管理处2人、项目部1人、监理单位1人、施工单位1人、总包单位1人。
（已预售的商品住宅，应当有业主代表参加。
）
五、接管验收原则及方式：
（一）、接管及验收的原则：
1、满足安全交付底线标准要求；
2、移交项目须施工完成，移交接管设施（设备）必须能正常工作，不能影响
到客户居住感受及日常使用。
3、对于存在问题（故障）的设备，在满足上面两项原则的前提下，在移交记
录中进行记录后物业可以先进行接收，遗留问题在后期进行处理。
（二）接管验收方式：
1、图纸、资料交接：
图纸资料在移交前按规范要求列出移交清单，届时按清单移交，移交一项，
确认一项，对于暂时不能提供的图纸、资料要在移交清单上予以注明，说明原因，
最终移交时间要在房屋交付后一个月内完善。
物业公司每周邮件进行进度跟踪，对
于到期后不能移交的资料，物业将提交集团办公例会解决。
图纸、竣工资料应在房
屋初验前先进行移交，合格后进行房屋初验。
2、按验收计划进行初步验收：
物业验收小组与项目部、监理单位及施工单位四方共同逐项进行初验，形成纪录并经验收各方签字确认；物业公司验收小组对纪录中的不合格项进行汇总，反馈至项目部、物业公司领导层，由项目部安排并监督施工单位返修。
3、二次验收的工作要点：
物业验收小组对不合格项进行复验，并以复验结果为准，记入备忘录反馈至项目部，对于复验后仍然存在的质量问题，项目部要牵头成立遗留问题处理小组（项目部、物业、总包、客户）每周进行例会跟踪，将结果形成会议纪要，每周进行汇总跟踪；直至问题解决。
对于长时间（三个月）无法解决的遗留问题，物业公司会将问题提交集团办公例会上进行说明。
4、钥匙交接：复验同时交接钥匙，现场核对，将交接的钥匙种类、数量在《钥匙交接记录表》上记录。
对于缺少的钥匙，移交方要在七天内配齐，对于缺少钥匙的区域及设备间，物业可临时代为管理，不承担相关责任。
5、返修复验、钥匙交接结束，如需返修，施工单位可持项目部出具的“返修证明”到监控中心领取钥匙，返修结束须经验收组二次验收，形成纪录并签字确认，返修期间造成的损失由施工单位负责全额赔偿。
6、物业公司验收及开荒保洁计划：
项目
初验复验开荒保洁时间
1-2#、1-3# 7月…日至…日
1-1#、1-13#、7月…日至..日
1-8#、1-10# 7月…日至…日
7、验讫封条：10月21日前备齐2800条验讫封条，并于房间开荒保洁结束后，贴验讫封条。
（三）设备、设施验收方式及计划
物业公司验收小组与项目部、施工方、监理人员四方共同对所属专业的设施设备进行验收。
1、在验收设备、设施前，要先交验设备、设施的图纸、资料、说明书、合格证，合格后进行设备、设施的验收。
2、对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也应进行记录。
3、查验设备铭牌、标识牌是否齐全。
4、对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至项目部；由项目部监督施工单位返修；物业进行复验，并以复验为准。
5、钥匙交接；现场核对（将交接的钥匙种类、数量进行记录）。
六、钥匙交接
由物业公司验收小组直接与施工单位进行交接，施工单位钥匙交接人员提前准备好口取纸及进行房间、房门编号。
双方在现场采取逐个测试、逐个进行标识的方法验收。
完成后，进行钥匙交接记录，双方签字确认。
七、接管验收的准备：
1、与项目部对接接管验收事宜，提交接管验收方案；
2、接管验收小组成员的培训（2013年7月…日前完成）；
3、接管验收所需物资（工具）准备（2013年7月…日前完成）；
4、验收表格制作：
（1）住宅工程质量分户验收的表格有：
A.《住宅工程质量分户验收表（户内）》（附表一）；
B.《住宅工程质量分户验收表（公共部位）》（附表二）；
C.《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表三）；
（2）物业承接查验记录表表格有：
A.《物业承接查验记录表》（包含公用部位、公用设备和公用设施）
B.《机电设备(设施)整改通知书》
C.《机电设备(设施)增改工程跟进表》
D. 《机电设备(设施)验收交接记录
表》
E.《公建设施移交情况表》
5、现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能
八、验收的实施
1. 验收小组根据接管验收标准和验收计划进行预验收。
2. 在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知项目工程部进行整改，待整改合格后方可正式验收（在此期间可交由物管公司暂时管理）、接管。
3. 设备、设施的实物验收应符合如下几点（应有一份实物清单）：
1) 设计图纸与设备的型号、规格相符；
2) 主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；
3) 配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；
4) 整个系统的技术性能应与设计要求相符。
九、物业验收后的处理
1. 各专业验收小组按分工一式两份填写“住宅工程质量分户验收表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业总经理审核后，送一份予集团有关领导。
2. 在验收结果符合接管要求时，物业总经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由项目部、施工单位及物业管理公司三方签字生效。
3. 对符合验收标准要求的房屋、设备、设施，由物业公司接收锁匙，并做好标识及保护。
4. 物业接管验收过程中的所有有关数据、记录应分类及分专业全部存档（盘）。
物业公司组织编制“接管文件数据一览表”作为验收记录附件。
物业公司就设备、设施保修事宜与项目工程部及施工单位明确维修责任和保修期限（可将有关合同交物管公司跟进）。
